Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2013 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Миханики Русия": Саяпин П.П. по доверенности от 27.2013;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Полежаева О.И. по доверенности N 378-Д от 20.12.12;
- от администрации городского округа Химки Московской области: Белый В.В. по доверенности N 1572-исх от 26.03.13,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года по делу N А41-9802/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Миханики Руссия" о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии заинтересованного лица - администрации городского округа Химки Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Миханики Русия" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о:
- - признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управления Росреестра) по Московской области, выразившихся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08;
- - обязании Управления Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08 (т. 1, л.д. 4 - 7).
Заявление подано на основании статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2013 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена администрация городского округа Химки Московской области (т. 1, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года действия Управления Росреестра по Московской области, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08, были признаны незаконными, Управление Росреестра по Московской области было обязано погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08 (т. 2, л.д. 175 - 178).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указывая на существенное нарушение истцом условий договора аренды (т. 3, л.д. 2 - 4).
В судебном заседании апелляционного суда представители Управления Росреестра по Московской области и администрации г.о. Химки поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель ООО "Миханики Русия" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 21.08.08 между администрацией г.о. Химки (Арендодатель) и ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-71, в соответствии с которым Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 64 641 кв. м с кадастровым номером: 50:10:010213:2, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, категория земель: "земли населенных пунктов", для использования в целях размещения (строительства и эксплуатации) многофункционально гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха (т. 1, л.д. 9 - 14).
Пунктом 2.1 договора от 21.08.08 установлено, что срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи.
30.09.08 договор аренды N ЮА-71 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области, о чем сделана регистрационная запись номер 50-50-10/041/2008-002.
16.10.08 между ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" (Сторона 1) и ООО "Миханики Русия" (Сторона 2) был заключен договор N 1 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым Сторона 1 на основании пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации передала Стороне 2 права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08 (т. 1, л.д. 15 - 16).
Договор передачи прав и обязанностей был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 15.11.08, о чем внесена регистрационная запись 50-50-10/041/2008-002.
16.10.08 по акту приема-передачи спорный земельный участок был передан от ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" ООО "Миханики Русия" (т. 2, л.д. 66).
ООО "Миханики Русия" принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность.
15.11.10 администрация г.о. Химки направила в адрес ООО "Миханики Русия" претензию N 4952-исх., в которой указала на наличие задолженности по арендной плате в размере 4 618 955 рублей и необходимость ее погашения (т. 1, л.д. 86).
07.06.12 администрация г.о. Химки направила в адрес ООО "Миханики Русия" претензию N 2546-исх., в которой указала на наличие задолженности по арендной плате в размере 39 244 256 рублей, а также предложила расторгнуть договор в связи с систематическим нарушением ООО "Миханики Русия" принятых на себя обязательств (т. 1, л.д. 70).
23.11.12 администрация г.о. Химки обратилась в Управление Росреестра по Московской области с письмом исх. N 5357, в котором сообщила, что в связи с неисполнением ООО "Миханики Русия" обязанностей по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка N ЮА-741 от 21.08.08 в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка, администрация в одностороннем порядке отказывается от исполнения данного договора и просит исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по обременению в виде аренды земельного участка (т. 1, л.д. 58).
Согласно справке Финансового управления администрации г.о. Химки N 12-12/174-С от 03.12.12 задолженность ООО "Миханики Русия" по арендной плате за период с 01.04.11 по 03.12.12 составила 70 037 288 рубля 74 копейки (т. 1, л.д. 65).
04.12.12 администрация г.о. Химки направила в адрес ООО "Миханики Русия" телеграмму, в которой сообщила об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08, в связи с неоднократным нарушением со стороны ООО "Миханики Русия" обязанности по уплате арендных платежей (т. 1. л.д. 62 - 63).
На основании вышеназванных документов, приложенных администрацией г.о. Химки к заявлению N 10/096/2012-341 от 23.11.12 о погашении записи об аренде, Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРП была внесена запись о прекращении (погашении) регистрации договора аренды от 21.08.08 (т. 1. л.д. 18, 51 - 52).
Посчитав, что вышеуказанными действиями Управления Росреестра по Московской области нарушены его права и законные интересы, ООО "Миханики Русия", обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Признавая действия Управления Росреестра по Московской области незаконными, суд первой инстанции исходил из нарушения порядка расторжения договора.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Принимая решение о внесении записи в ЕГРП о прекращении (погашении) регистрации договора аренды земельного участка, Управление Росреестра по Московской области руководствовалось статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 4.1.1, 8.1 договора аренды земельного участка.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем указаны в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08 установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора или в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случаях:
- - использования участка не по целевому назначению;
- - невнесения арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода;
- - невыполнения работ по благоустройству и уборке территории, прилегающей к арендованному участку.
Из материалов дела следует, что основанием для одностороннего расторжения договора аренды администрацией г.о. Химки послужило систематическое неисполнение ООО "Миханики Русия" обязанности по внесению арендной платы, что соответствует вышеназванным нормам права и условиям соглашения сторон.
Между тем, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Поскольку договор аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08 был заключен на 49 лет (пункт 2.1 договора), его досрочное расторжение по требованию администрации г.о. Химки возможно только на основании решения суда при наличии доказательств существенного нарушения условий договора аренды ООО "Миханики Русия".
Между тем, как следует из материалов дела, администрация г.о. Химки с требованием о расторжении вышеназванного договора в арбитражный суд не обращалась.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, администрацией г.о. Химки был нарушен порядок расторжения долгосрочного договора аренды.
При осуществлении регистрации расторжения договора аренды, Управлением Росреестра по Московской области не было принято во внимание, что статьями 13 и 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии с пунктом 32 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации N 184 от 01.07.02 "Об утверждении методических указаний по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Как правильно указал суд первой инстанции, Управлением Росреестра по Московской области, в нарушение требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не была проведена надлежащая правовая экспертиза документов представленных администрацией г.о. Химки для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии оснований для одностороннего расторжения договора аренды не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, поскольку администрацией г.о. Химки был нарушен сам порядок расторжения долгосрочного договора аренды.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал незаконными действия Управления Росреестра по Московской области по внесению в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды и обязал Управление Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года по делу N А41-9802/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Л.М.МОРДКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-9802/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N А41-9802/13
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2013 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Епифанцевой С.Ю., Мордкиной Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Миханики Русия": Саяпин П.П. по доверенности от 27.2013;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Полежаева О.И. по доверенности N 378-Д от 20.12.12;
- от администрации городского округа Химки Московской области: Белый В.В. по доверенности N 1572-исх от 26.03.13,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года по делу N А41-9802/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Миханики Руссия" о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии заинтересованного лица - администрации городского округа Химки Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Миханики Русия" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о:
- - признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управления Росреестра) по Московской области, выразившихся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08;
- - обязании Управления Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08 (т. 1, л.д. 4 - 7).
Заявление подано на основании статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2013 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена администрация городского округа Химки Московской области (т. 1, л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года действия Управления Росреестра по Московской области, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08, были признаны незаконными, Управление Росреестра по Московской области было обязано погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды N ЮА-71 от 21.08.08 (т. 2, л.д. 175 - 178).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указывая на существенное нарушение истцом условий договора аренды (т. 3, л.д. 2 - 4).
В судебном заседании апелляционного суда представители Управления Росреестра по Московской области и администрации г.о. Химки поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель ООО "Миханики Русия" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 21.08.08 между администрацией г.о. Химки (Арендодатель) и ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-71, в соответствии с которым Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 64 641 кв. м с кадастровым номером: 50:10:010213:2, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, категория земель: "земли населенных пунктов", для использования в целях размещения (строительства и эксплуатации) многофункционально гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха (т. 1, л.д. 9 - 14).
Пунктом 2.1 договора от 21.08.08 установлено, что срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи.
30.09.08 договор аренды N ЮА-71 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области, о чем сделана регистрационная запись номер 50-50-10/041/2008-002.
16.10.08 между ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" (Сторона 1) и ООО "Миханики Русия" (Сторона 2) был заключен договор N 1 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым Сторона 1 на основании пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации передала Стороне 2 права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08 (т. 1, л.д. 15 - 16).
Договор передачи прав и обязанностей был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 15.11.08, о чем внесена регистрационная запись 50-50-10/041/2008-002.
16.10.08 по акту приема-передачи спорный земельный участок был передан от ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" ООО "Миханики Русия" (т. 2, л.д. 66).
ООО "Миханики Русия" принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность.
15.11.10 администрация г.о. Химки направила в адрес ООО "Миханики Русия" претензию N 4952-исх., в которой указала на наличие задолженности по арендной плате в размере 4 618 955 рублей и необходимость ее погашения (т. 1, л.д. 86).
07.06.12 администрация г.о. Химки направила в адрес ООО "Миханики Русия" претензию N 2546-исх., в которой указала на наличие задолженности по арендной плате в размере 39 244 256 рублей, а также предложила расторгнуть договор в связи с систематическим нарушением ООО "Миханики Русия" принятых на себя обязательств (т. 1, л.д. 70).
23.11.12 администрация г.о. Химки обратилась в Управление Росреестра по Московской области с письмом исх. N 5357, в котором сообщила, что в связи с неисполнением ООО "Миханики Русия" обязанностей по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка N ЮА-741 от 21.08.08 в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка, администрация в одностороннем порядке отказывается от исполнения данного договора и просит исключить запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по обременению в виде аренды земельного участка (т. 1, л.д. 58).
Согласно справке Финансового управления администрации г.о. Химки N 12-12/174-С от 03.12.12 задолженность ООО "Миханики Русия" по арендной плате за период с 01.04.11 по 03.12.12 составила 70 037 288 рубля 74 копейки (т. 1, л.д. 65).
04.12.12 администрация г.о. Химки направила в адрес ООО "Миханики Русия" телеграмму, в которой сообщила об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08, в связи с неоднократным нарушением со стороны ООО "Миханики Русия" обязанности по уплате арендных платежей (т. 1. л.д. 62 - 63).
На основании вышеназванных документов, приложенных администрацией г.о. Химки к заявлению N 10/096/2012-341 от 23.11.12 о погашении записи об аренде, Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРП была внесена запись о прекращении (погашении) регистрации договора аренды от 21.08.08 (т. 1. л.д. 18, 51 - 52).
Посчитав, что вышеуказанными действиями Управления Росреестра по Московской области нарушены его права и законные интересы, ООО "Миханики Русия", обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Признавая действия Управления Росреестра по Московской области незаконными, суд первой инстанции исходил из нарушения порядка расторжения договора.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Принимая решение о внесении записи в ЕГРП о прекращении (погашении) регистрации договора аренды земельного участка, Управление Росреестра по Московской области руководствовалось статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 4.1.1, 8.1 договора аренды земельного участка.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем указаны в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08 установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора или в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случаях:
- - использования участка не по целевому назначению;
- - невнесения арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода;
- - невыполнения работ по благоустройству и уборке территории, прилегающей к арендованному участку.
Из материалов дела следует, что основанием для одностороннего расторжения договора аренды администрацией г.о. Химки послужило систематическое неисполнение ООО "Миханики Русия" обязанности по внесению арендной платы, что соответствует вышеназванным нормам права и условиям соглашения сторон.
Между тем, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Поскольку договор аренды земельного участка N ЮА-71 от 21.08.08 был заключен на 49 лет (пункт 2.1 договора), его досрочное расторжение по требованию администрации г.о. Химки возможно только на основании решения суда при наличии доказательств существенного нарушения условий договора аренды ООО "Миханики Русия".
Между тем, как следует из материалов дела, администрация г.о. Химки с требованием о расторжении вышеназванного договора в арбитражный суд не обращалась.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, администрацией г.о. Химки был нарушен порядок расторжения долгосрочного договора аренды.
При осуществлении регистрации расторжения договора аренды, Управлением Росреестра по Московской области не было принято во внимание, что статьями 13 и 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии с пунктом 32 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации N 184 от 01.07.02 "Об утверждении методических указаний по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Как правильно указал суд первой инстанции, Управлением Росреестра по Московской области, в нарушение требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не была проведена надлежащая правовая экспертиза документов представленных администрацией г.о. Химки для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии оснований для одностороннего расторжения договора аренды не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, поскольку администрацией г.о. Химки был нарушен сам порядок расторжения долгосрочного договора аренды.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал незаконными действия Управления Росреестра по Московской области по внесению в ЕГРП записи регистрации о прекращении (погашении) договора аренды и обязал Управление Росреестра по Московской области погасить (исключить) в ЕГРП запись о регистрации прекращения договора аренды.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года по делу N А41-9802/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Л.М.МОРДКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)