Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2013,
постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2013.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Киселевой О.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
общество с ограниченной ответственностью "Смоленская Промышленная Компания" Курзинера Е.Э. - представителя (дов. б/н от 09.01.2013 до 31.12.2013), Плавинской Ю.О. - представителя (дов. б/н от 09.01.2013 до 31.12.2013)
от ответчика
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" Шубнякова В.А. - директора (протокол N 2/09 от 14.10.2009), Шубняковой К.В. - представителя (дов. б/н от 01.01.2013, сроком на 3 года)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смоленская Промышленная Компания", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А62-5892/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Смоленская Промышленная Компания", г. Смоленск (ОГРН 1026701430414) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания", г. Смоленск (ОГРН 1066731015207) о взыскании 2 762 462 рублей 92 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 и 4 917 665 рублей 80 копеек пени за просрочку платежа.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 (судья Лукашенкова Т.В.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 (судьи Дорошкова А.Г., Волкова Ю.А, Каструба М.В.) с ответчика взыскано 99 611 рублей 54 копейки пени. В остальной части иска отказано.
Ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Смоленская Промышленная Компания" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании, представители истца поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представители ответчика, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просили оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене в полном объеме, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 03.02.2006 между Администрацией города Смоленска и ООО "Промышленно-строительная компания" был заключен договор аренды нежилого помещения N 2172/06, по условиям которого ответчику во временное владение и пользование сроком до 02.02.2055 передано муниципальное нежилое помещение площадью 5974 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 2.
Согласно п. 1.2. договора размер арендной платы устанавливался в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления города Смоленска и мог быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в силу п. 3.3. договора аренды.
В соответствии с п. 3.1. данного договора размер арендной платы за нежилое помещение был согласован сторонами на срок не более чем 1 год и составлял на момент подписания 827 295,99 руб. в год.
По акту сдачи-приемки от 03.02.2006 вышеуказанные помещения переданы арендатору.
Соглашением от 05.03.2007 стороны увеличили площадь арендуемого в здании энергокорпуса помещения до 8310,8 кв. м, о чем подписали акт сдачи-приемки от 01.07.2007.
Кроме того, данным соглашением стороны изложили п. 3.1 в следующей редакции: "Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 и составляет 1 468 1444 рублей 57 копеек в год", исключив тем самым условие о том, что размер арендной платы установлен на срок не более чем 1 год.
Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему произведена сторонами в установленном законом порядке.
По итогам проведенного 19.06.2007 аукциона по продаже муниципального имущества ООО "Смоленская Промышленная Компания" приобрело в собственность объект недвижимого имущества - корпус N 1 (энергокорпус) общей площадью 9969,80 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, на земельном участке с кадастровым N 67:27:003 14 35:0030.
22.06.2007 между Администрацией города Смоленска (продавец) и ООО "Смоленская Промышленная Компания" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 489.
14.04.2008 переход права собственности истца на вышеуказанный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.12.2008 по делу N А62-5797/2008 утверждено мировое соглашение между ООО "Смоленская Промышленная Компания" и ООО "Промышленно-строительная компания" о замене арендодателя в преамбуле договора аренды от 03.02.2006 N 2172/06 на ООО "Смоленская Промышленная Компания".
Ссылаясь на то, что размер арендной платы за нежилое помещение с учетом условий п. 1.2. договора аренды является регулируемой ценой, поскольку помещение первоначально сдавалось в аренду муниципальным образованием город Смоленск и соответственно с 1 января каждого года ответчик обязан самостоятельно уплачивать арендную плату с учетом ежегодно устанавливаемого уполномоченным органом местного самоуправления коэффициента Сс, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.01.2010 по 27.12.2012 суд первой инстанции исходил из размера арендной платы, предусмотренного дополнительным соглашением к договору аренды от 05.03.2007.
В то же время при отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и начисленной на предъявленную истцом сумму долга неустойки, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что арендатор не был надлежащим образом извещен арендодателем об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренном п. 3.3. договора.
Кроме того, суд первой инстанции сослался на то, что в тексте договора аренды отсутствует прямая ссылка на то, что размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком определения арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.20004 N 806, что исключает применение к правоотношениям сторон указанного механизма изменения размера арендной платы.
Кассационная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, в связи со следующим.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
При заключении договора аренды в 2006 году сумма арендной платы за нежилое помещение была установлена на срок, определенный в подпункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год, и на момент подписания договора составляла 827 295 рублей 99 копеек в год (п. 3.1 договора). Соглашением от 05.03.2007 стороны изложили п. 3.1. в новой редакции, указав, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 в размере 1 468 1444 рублей 57 копеек в год.
Пунктом 3.3 договора аренды и дополнительного соглашения предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в п. 3.1, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. В случае не достижения сторонами соглашения в соответствии с п. 3.1 договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.
Кроме того, в п. 5.1. договора аренды также содержится условие о том, что изменение условий Договора, его расторжение и прекращение при надлежащем исполнении его требований допускается только по соглашению сторон, кроме изменения арендной платы.
Таким образом, стороны, в силу положений ст. 310 ГК РФ, предусмотрели возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом условий, указанных в п. 1.2. договора об определении арендной платы в порядке, установленном органом местного самоуправления города Смоленска.
На момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения порядок определения размера арендной платы за муниципальное имуществом установлен Порядком определения арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806.
Постановлениями Администрации города Смоленска от 15.12.2009 N 539, от 23.12.2011 N 2485-адм устанавливались новые ставки арендной платы на недвижимое имущество, являющиеся муниципальной собственностью города Смоленска.
В связи с принятием уполномоченным органом правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере, при наличии уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Учитывая тот факт, что постановлением Администрации города Смоленска от 15.12.2009 N 539 утверждена ставка арендной платы на 2010 год в размере 24 250 рублей, а постановлением Администрации города Смоленска от 23.12.2011 N 2485-адм ставка арендной платы на 2012 год утверждена в размере 27 575 рублей, арендодатель в 2010 и в 2012 годах неоднократно обращался к арендатору с уведомлениями об изменении размера арендной платы, указав в представленных расчетах (л.д. 67, 72, 76 т. 1) новые размеры ставок арендной платы, утвержденных органом местного самоуправления города Смоленска и самостоятельно установив новые коэффициенты технического обустройства арендуемых помещений.
При этом, как усматривается из материалов дела, арендатор в ответах на письма истца не отрицал его право на одностороннее изменение договора с учетом ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления города Смоленска, оспаривая расчеты арендодателя только в части установления новых коэффициентов технического обустройства (л.д. 69, 73, 77 т. 1).
При таких обстоятельствах, выводы судов обеих инстанций о том, что уведомления арендодателя направлены на изменение условий договора по соглашению сторон и не отвечают требованиям п. 3.3 договора об одностороннем изменении размера арендной платы, нельзя признать обоснованными.
Более того, суд апелляционной инстанции сослался на то, что истец предлагал ответчику заключить соглашения об увеличении арендной платы, изменив лишь коэффициент технического обустройства с 0,7 до 0,9, что прямо противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Данный правовой подход содержится в пунктах 17, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), согласно которым переход в частную собственность из публичной собственности объекта недвижимости, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, не означает изменения условия этого договора об арендной плате, а арендодатель по договору аренды, к которому подлежит применению регулируемая арендная платы, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В то же время, учитывая, что уведомления об увеличении арендной платы арендодателем направлялись только в 2010 и 2012 годах суду области, при новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, а также предложить истцу уточнить размер заявленных требований как в части задолженности, так и неустойки, в связи с чем судебные акты подлежат отмене в полном объеме, в том числе в части взысканной судом суммы пени в размере 99611 руб. 54 коп.
На основании изложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А62-5892/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
О.В.КИСЕЛЕВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N А62-5892/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N А62-5892/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2013,
постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2013.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Киселевой О.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
общество с ограниченной ответственностью "Смоленская Промышленная Компания" Курзинера Е.Э. - представителя (дов. б/н от 09.01.2013 до 31.12.2013), Плавинской Ю.О. - представителя (дов. б/н от 09.01.2013 до 31.12.2013)
от ответчика
Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания" Шубнякова В.А. - директора (протокол N 2/09 от 14.10.2009), Шубняковой К.В. - представителя (дов. б/н от 01.01.2013, сроком на 3 года)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Смоленская Промышленная Компания", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А62-5892/2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Смоленская Промышленная Компания", г. Смоленск (ОГРН 1026701430414) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная компания", г. Смоленск (ОГРН 1066731015207) о взыскании 2 762 462 рублей 92 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 23.08.2012 и 4 917 665 рублей 80 копеек пени за просрочку платежа.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 (судья Лукашенкова Т.В.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 (судьи Дорошкова А.Г., Волкова Ю.А, Каструба М.В.) с ответчика взыскано 99 611 рублей 54 копейки пени. В остальной части иска отказано.
Ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Смоленская Промышленная Компания" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебном заседании, представители истца поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представители ответчика, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просили оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене в полном объеме, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 03.02.2006 между Администрацией города Смоленска и ООО "Промышленно-строительная компания" был заключен договор аренды нежилого помещения N 2172/06, по условиям которого ответчику во временное владение и пользование сроком до 02.02.2055 передано муниципальное нежилое помещение площадью 5974 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, д. 2.
Согласно п. 1.2. договора размер арендной платы устанавливался в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления города Смоленска и мог быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в силу п. 3.3. договора аренды.
В соответствии с п. 3.1. данного договора размер арендной платы за нежилое помещение был согласован сторонами на срок не более чем 1 год и составлял на момент подписания 827 295,99 руб. в год.
По акту сдачи-приемки от 03.02.2006 вышеуказанные помещения переданы арендатору.
Соглашением от 05.03.2007 стороны увеличили площадь арендуемого в здании энергокорпуса помещения до 8310,8 кв. м, о чем подписали акт сдачи-приемки от 01.07.2007.
Кроме того, данным соглашением стороны изложили п. 3.1 в следующей редакции: "Сумма (размер) арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 и составляет 1 468 1444 рублей 57 копеек в год", исключив тем самым условие о том, что размер арендной платы установлен на срок не более чем 1 год.
Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему произведена сторонами в установленном законом порядке.
По итогам проведенного 19.06.2007 аукциона по продаже муниципального имущества ООО "Смоленская Промышленная Компания" приобрело в собственность объект недвижимого имущества - корпус N 1 (энергокорпус) общей площадью 9969,80 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Индустриальная, на земельном участке с кадастровым N 67:27:003 14 35:0030.
22.06.2007 между Администрацией города Смоленска (продавец) и ООО "Смоленская Промышленная Компания" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 489.
14.04.2008 переход права собственности истца на вышеуказанный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определением Арбитражного суда Смоленской области от 11.12.2008 по делу N А62-5797/2008 утверждено мировое соглашение между ООО "Смоленская Промышленная Компания" и ООО "Промышленно-строительная компания" о замене арендодателя в преамбуле договора аренды от 03.02.2006 N 2172/06 на ООО "Смоленская Промышленная Компания".
Ссылаясь на то, что размер арендной платы за нежилое помещение с учетом условий п. 1.2. договора аренды является регулируемой ценой, поскольку помещение первоначально сдавалось в аренду муниципальным образованием город Смоленск и соответственно с 1 января каждого года ответчик обязан самостоятельно уплачивать арендную плату с учетом ежегодно устанавливаемого уполномоченным органом местного самоуправления коэффициента Сс, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.01.2010 по 27.12.2012 суд первой инстанции исходил из размера арендной платы, предусмотренного дополнительным соглашением к договору аренды от 05.03.2007.
В то же время при отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и начисленной на предъявленную истцом сумму долга неустойки, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что арендатор не был надлежащим образом извещен арендодателем об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренном п. 3.3. договора.
Кроме того, суд первой инстанции сослался на то, что в тексте договора аренды отсутствует прямая ссылка на то, что размер арендной платы определяется в соответствии с Порядком определения арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.20004 N 806, что исключает применение к правоотношениям сторон указанного механизма изменения размера арендной платы.
Кассационная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, в связи со следующим.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
При заключении договора аренды в 2006 году сумма арендной платы за нежилое помещение была установлена на срок, определенный в подпункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год, и на момент подписания договора составляла 827 295 рублей 99 копеек в год (п. 3.1 договора). Соглашением от 05.03.2007 стороны изложили п. 3.1. в новой редакции, указав, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2007 в размере 1 468 1444 рублей 57 копеек в год.
Пунктом 3.3 договора аренды и дополнительного соглашения предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в п. 3.1, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. В случае не достижения сторонами соглашения в соответствии с п. 3.1 договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.
Кроме того, в п. 5.1. договора аренды также содержится условие о том, что изменение условий Договора, его расторжение и прекращение при надлежащем исполнении его требований допускается только по соглашению сторон, кроме изменения арендной платы.
Таким образом, стороны, в силу положений ст. 310 ГК РФ, предусмотрели возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом условий, указанных в п. 1.2. договора об определении арендной платы в порядке, установленном органом местного самоуправления города Смоленска.
На момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения порядок определения размера арендной платы за муниципальное имуществом установлен Порядком определения арендной платы за пользование помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 N 806.
Постановлениями Администрации города Смоленска от 15.12.2009 N 539, от 23.12.2011 N 2485-адм устанавливались новые ставки арендной платы на недвижимое имущество, являющиеся муниципальной собственностью города Смоленска.
В связи с принятием уполномоченным органом правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере, при наличии уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Учитывая тот факт, что постановлением Администрации города Смоленска от 15.12.2009 N 539 утверждена ставка арендной платы на 2010 год в размере 24 250 рублей, а постановлением Администрации города Смоленска от 23.12.2011 N 2485-адм ставка арендной платы на 2012 год утверждена в размере 27 575 рублей, арендодатель в 2010 и в 2012 годах неоднократно обращался к арендатору с уведомлениями об изменении размера арендной платы, указав в представленных расчетах (л.д. 67, 72, 76 т. 1) новые размеры ставок арендной платы, утвержденных органом местного самоуправления города Смоленска и самостоятельно установив новые коэффициенты технического обустройства арендуемых помещений.
При этом, как усматривается из материалов дела, арендатор в ответах на письма истца не отрицал его право на одностороннее изменение договора с учетом ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления города Смоленска, оспаривая расчеты арендодателя только в части установления новых коэффициентов технического обустройства (л.д. 69, 73, 77 т. 1).
При таких обстоятельствах, выводы судов обеих инстанций о том, что уведомления арендодателя направлены на изменение условий договора по соглашению сторон и не отвечают требованиям п. 3.3 договора об одностороннем изменении размера арендной платы, нельзя признать обоснованными.
Более того, суд апелляционной инстанции сослался на то, что истец предлагал ответчику заключить соглашения об увеличении арендной платы, изменив лишь коэффициент технического обустройства с 0,7 до 0,9, что прямо противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Данный правовой подход содержится в пунктах 17, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), согласно которым переход в частную собственность из публичной собственности объекта недвижимости, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, не означает изменения условия этого договора об арендной плате, а арендодатель по договору аренды, к которому подлежит применению регулируемая арендная платы, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В то же время, учитывая, что уведомления об увеличении арендной платы арендодателем направлялись только в 2010 и 2012 годах суду области, при новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, а также предложить истцу уточнить размер заявленных требований как в части задолженности, так и неустойки, в связи с чем судебные акты подлежат отмене в полном объеме, в том числе в части взысканной судом суммы пени в размере 99611 руб. 54 коп.
На основании изложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.01.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А62-5892/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
О.В.КИСЕЛЕВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)