Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Звечаровской Т.А.,
судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Говоровой А.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Кемеровской области гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Богдановой Марины Владимировны (выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей N 2013 от 14.05.2012) и ее представителя - Чуткова Павла Геннадьевича (доверенность от 19.09.2012),
с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края Мельниковой Л.В., судьи Арбитражного суда Кемеровской области Драпезо В.Я., осуществляющих организацию видеоконференц-связи, при ведении протоколов отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Арбитражного суда Красноярского края Самойловой М.А., секретарем судебного заседания Арбитражного суда Кемеровской области Салтыковой С.С.,
рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационные жалобы гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Богдановой Марины Владимировны и закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шишкина И.В., суд апелляционной инстанции: Бутина И.Н., Кириллова Н.А., Споткай Л.Е.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Богданова Марина Владимировна (ОГРНИП: 311420513900038, г. Кемерово, далее - индивидуальный предприниматель Богданова М.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (ОГРН: 1042402654381, г. Красноярск, далее - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск", ответчик) о взыскании 458 592 рублей 92 копеек неосновательного обогащения, составляющего: 325 000 рублей - предусмотренный договором аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 обеспечительный платеж, 133 592 рубля 92 копейки - излишне уплаченная по договору арендная плата, а также о взыскании 22 142 рублей 64 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 12 июля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество Управляющая компания "ФРАГРА" (ОГРН: 1077762945534, г. Москва, далее - ЗАО УК "ФРАГРА").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года, в удовлетворении иска отказано.
Судебные акты приняты со ссылкой на статьи 307, 309, 341, 421, 431, 450, 606, 607, 610 - 612, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы доказанностью факта пользования истицей имуществом ответчика с 27.12.2011.
Индивидуальный предприниматель Богданова М.В., не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 сентября 2012 года и постановление суда апелляционной инстанции от 25 декабря 2012 года отменить, иск удовлетворить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены статьи 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы судов о заключенности договора аренды и передачи объекта аренды истцу 27.12.2011 (при подписании акта) не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" также обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 сентября 2012 года и постановление суда апелляционной инстанции от 25 декабря 2012 года отменить в части, исключив из мотивировочной части выводы судов о незаконности расторжения ответчиком договора аренды и продолжающемся действии договора аренды в настоящее время.
По мнению заявителя второй кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены статьи 310, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По утверждению ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск", договором аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, независимо от реализации им своего права производить удержание из суммы обеспечительного платежа; действие договора аренды прекратилось 13.12.2012; объект аренды передан 17.09.2012 иному лицу - обществу с ограниченной ответственностью "ГРОТ-Спорт" по договору аренды.
Индивидуальный предприниматель Богданова М.В. в отзыве указывает на необоснованность доводов кассационной жалобы ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск".
ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ЗАО УК "ФРАГРА" о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 06506, N 06510), однако своих представителей в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационные жалобы рассматриваются без их участия.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель Богданова М.В. и ее представитель подтвердили доводы своей кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск".
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах и отзыве, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом согласно требованиям части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Предметом иска по настоящему делу являются требования о взыскании неосновательного обогащения, излишне уплаченной по договору арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами; основанием иска - отсутствие оснований для удержания обеспечительного платежа, незаключенность договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011; правовым основанием - статьи 395, 432, 609, 651, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды правильно квалифицировали сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 19.12.2011 между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. (арендатором) подписан договор N 471К-11-ДДА аренды нежилого помещения N 2, комнаты 145, 146 в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77, площадью 91 кв. м. Срок аренды установлен до 18.12.2014, если договор аренды не будет расторгнут (прекращен) досрочно.
В разделе "Государственная регистрация" договора аренды стороны указали, что с момента подписания до момента государственной регистрации настоящий договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более двух раз подряд.
Договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Оценив указанный раздел договора аренды в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали, что договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 является заключенным на срок менее года (360 дней) и не подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы истца о незаключенности договора аренды были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка, указанные доводы по существу направлены на переоценку установленных судами доказательств и фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции.
Вместе с тем, суд первой инстанции, отказывая в иске о взыскании неосновательного обогащения, пришел к выводу о том, что договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 является действующим, поскольку арендодатель (ответчик) не вправе был расторгать договор аренды в одностороннем порядке в связи с наличием у него права зачесть просроченные арендные платежи из суммы обеспечительного платежа.
Данный вывод суда является недостаточно обоснованным в связи со следующим.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В договоре аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 и приложении 7 к нему стороны согласовали следующие условия:
- - арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж, который является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по настоящему договору;
- - без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по договору, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 дней после установленной даты оплаты;
- - внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по договору;
- - договор аренды прекращается в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы в случае, если арендатор произвел задержку выплату арендной платы на срок 10 и более календарных дней.
При толковании условий договора аренды судом первой инстанции указания, содержащиеся в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не выполнены: условия договора не истолкованы и не сопоставлены друг с другом, действительная общая воля сторон с учетом цели договора не выяснена, не приняты во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.
В частности, в решении отсутствует обоснование, по каким причинам не приняты во внимание положения договора о том, что удовлетворение требований кредитора за счет обеспечительного платежа осуществляется без ущерба какого-либо иного права или средства правовой защиты арендодателя, а также о том, что внесение обеспечительного платежа не влияет на право предъявлять требования арендатору в связи с нарушением обязательств по договору и о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 не прекратил свое действие, в нарушение требований статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недостаточно обоснованным, сделан без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Суд апелляционной инстанции в нарушение статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил без изменения необоснованное решение суда первой инстанции.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года по тому же делу приняты с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене. Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, и дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу; оценить представленные в материалы дела доказательства; истолковать условия договора и определить, расторгнут договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 или нет. В случае расторжения договора аренды рассмотреть вопрос о наличии (отсутствии) правовых оснований для удержания обеспечительного платежа. В случае признания договора аренды действующим решить вопрос о привлечении к участию в деле лица, во владении и пользовании которого находится предмет аренды; а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.ЗВЕЧАРОВСКАЯ
Судьи:
Д.Н.БАНДУРОВ
О.Н.БУРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 29.04.2013 ПО ДЕЛУ N А33-7820/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. N А33-7820/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Звечаровской Т.А.,
судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Говоровой А.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Кемеровской области гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Богдановой Марины Владимировны (выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей N 2013 от 14.05.2012) и ее представителя - Чуткова Павла Геннадьевича (доверенность от 19.09.2012),
с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края Мельниковой Л.В., судьи Арбитражного суда Кемеровской области Драпезо В.Я., осуществляющих организацию видеоконференц-связи, при ведении протоколов отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Арбитражного суда Красноярского края Самойловой М.А., секретарем судебного заседания Арбитражного суда Кемеровской области Салтыковой С.С.,
рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационные жалобы гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Богдановой Марины Владимировны и закрытого акционерного общества "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шишкина И.В., суд апелляционной инстанции: Бутина И.Н., Кириллова Н.А., Споткай Л.Е.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Богданова Марина Владимировна (ОГРНИП: 311420513900038, г. Кемерово, далее - индивидуальный предприниматель Богданова М.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (ОГРН: 1042402654381, г. Красноярск, далее - ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск", ответчик) о взыскании 458 592 рублей 92 копеек неосновательного обогащения, составляющего: 325 000 рублей - предусмотренный договором аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 обеспечительный платеж, 133 592 рубля 92 копейки - излишне уплаченная по договору арендная плата, а также о взыскании 22 142 рублей 64 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 12 июля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество Управляющая компания "ФРАГРА" (ОГРН: 1077762945534, г. Москва, далее - ЗАО УК "ФРАГРА").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года, в удовлетворении иска отказано.
Судебные акты приняты со ссылкой на статьи 307, 309, 341, 421, 431, 450, 606, 607, 610 - 612, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы доказанностью факта пользования истицей имуществом ответчика с 27.12.2011.
Индивидуальный предприниматель Богданова М.В., не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 сентября 2012 года и постановление суда апелляционной инстанции от 25 декабря 2012 года отменить, иск удовлетворить.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены статьи 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы судов о заключенности договора аренды и передачи объекта аренды истцу 27.12.2011 (при подписании акта) не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" также обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 сентября 2012 года и постановление суда апелляционной инстанции от 25 декабря 2012 года отменить в части, исключив из мотивировочной части выводы судов о незаконности расторжения ответчиком договора аренды и продолжающемся действии договора аренды в настоящее время.
По мнению заявителя второй кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены статьи 310, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По утверждению ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск", договором аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, независимо от реализации им своего права производить удержание из суммы обеспечительного платежа; действие договора аренды прекратилось 13.12.2012; объект аренды передан 17.09.2012 иному лицу - обществу с ограниченной ответственностью "ГРОТ-Спорт" по договору аренды.
Индивидуальный предприниматель Богданова М.В. в отзыве указывает на необоснованность доводов кассационной жалобы ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск".
ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" и ЗАО УК "ФРАГРА" о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 06506, N 06510), однако своих представителей в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационные жалобы рассматриваются без их участия.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель Богданова М.В. и ее представитель подтвердили доводы своей кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск".
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах и отзыве, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом согласно требованиям части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Предметом иска по настоящему делу являются требования о взыскании неосновательного обогащения, излишне уплаченной по договору арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами; основанием иска - отсутствие оснований для удержания обеспечительного платежа, незаключенность договора аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011; правовым основанием - статьи 395, 432, 609, 651, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды правильно квалифицировали сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 19.12.2011 между ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. (арендатором) подписан договор N 471К-11-ДДА аренды нежилого помещения N 2, комнаты 145, 146 в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77, площадью 91 кв. м. Срок аренды установлен до 18.12.2014, если договор аренды не будет расторгнут (прекращен) досрочно.
В разделе "Государственная регистрация" договора аренды стороны указали, что с момента подписания до момента государственной регистрации настоящий договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более двух раз подряд.
Договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Оценив указанный раздел договора аренды в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали, что договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 является заключенным на срок менее года (360 дней) и не подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы истца о незаключенности договора аренды были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка, указанные доводы по существу направлены на переоценку установленных судами доказательств и фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции.
Вместе с тем, суд первой инстанции, отказывая в иске о взыскании неосновательного обогащения, пришел к выводу о том, что договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 является действующим, поскольку арендодатель (ответчик) не вправе был расторгать договор аренды в одностороннем порядке в связи с наличием у него права зачесть просроченные арендные платежи из суммы обеспечительного платежа.
Данный вывод суда является недостаточно обоснованным в связи со следующим.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В договоре аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 и приложении 7 к нему стороны согласовали следующие условия:
- - арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж, который является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по настоящему договору;
- - без ущерба какому-либо иному праву или средству правовой защиты, которые может иметь арендодатель, арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из суммы обеспечительного платежа, в том числе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором его платежных обязательств по договору, если соответствующее нарушение не было исправлено в течение 7 дней после установленной даты оплаты;
- - внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по договору;
- - договор аренды прекращается в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы в случае, если арендатор произвел задержку выплату арендной платы на срок 10 и более календарных дней.
При толковании условий договора аренды судом первой инстанции указания, содержащиеся в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не выполнены: условия договора не истолкованы и не сопоставлены друг с другом, действительная общая воля сторон с учетом цели договора не выяснена, не приняты во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.
В частности, в решении отсутствует обоснование, по каким причинам не приняты во внимание положения договора о том, что удовлетворение требований кредитора за счет обеспечительного платежа осуществляется без ущерба какого-либо иного права или средства правовой защиты арендодателя, а также о том, что внесение обеспечительного платежа не влияет на право предъявлять требования арендатору в связи с нарушением обязательств по договору и о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 не прекратил свое действие, в нарушение требований статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недостаточно обоснованным, сделан без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Суд апелляционной инстанции в нарушение статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил без изменения необоснованное решение суда первой инстанции.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года по тому же делу приняты с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене. Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, и дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу; оценить представленные в материалы дела доказательства; истолковать условия договора и определить, расторгнут договор аренды N 471К-11-ДДА от 19.12.2011 или нет. В случае расторжения договора аренды рассмотреть вопрос о наличии (отсутствии) правовых оснований для удержания обеспечительного платежа. В случае признания договора аренды действующим решить вопрос о привлечении к участию в деле лица, во владении и пользовании которого находится предмет аренды; а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 сентября 2012 года по делу N А33-7820/2012 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.ЗВЕЧАРОВСКАЯ
Судьи:
Д.Н.БАНДУРОВ
О.Н.БУРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)