Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Гонтарь Н.Ю.
Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.В.А. на решение ... от дата, которым постановлено:
признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата по адресу: адрес, заключенный между К.В.А. и К.О.А., недействительным.
Взыскать с К.В.А. в пользу К.О.А. ...
Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата по адресу: адрес, заключенный между К.О.А. и Ш.И.Х., недействительным.
Взыскать с К.О.А. в пользу Ш.И.Х. ...
Прекратить право собственности Ш.И.Х., К.О.А. на жилой дом и земельный участок по адресу: адрес.
Исключить из числа собственников жилого дома и земельного участка по адресу: адрес, Ш.И.Х., К.О.А.
Взыскать с К.В.А., К.О.А., Ш.И.Х. расходы по оплате услуг представителя по .... с каждого в пользу К.А.И.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
К.А.И. обратился в суд с иском к К.В.А. и К.О.А. о признании договора купли-продажи дома от дата по адресу: адрес заключенный между К.В.А. и К.О.А., недействительным, применении последствий недействительности сделки и прекращении права собственности К.О.А. на указанное домовладение.
Впоследствии К.А.И. уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата по адресу: адрес, заключенный между К.В.А. и К.О.А., недействительным, признать договор купли-продажи от дата указанных дома и земельного участка, заключенный между К.О.А. и Ш.И.Х., недействительным, применить последствия недействительности сделок и прекратить право собственности Ш.И.Х., К.О.А. на указанные жилой дом и земельный участок, исключить из числа собственников указанных объектов Ш.И.Х., К.О.А.
Требования мотивировал тем, что в соответствии решением ... от дата удовлетворены исковые требования К.А.И. к К.В.А. и прекращено ее единоличное право собственности на домовладение, расположенное по адресу: адрес. За К.А.И. и за К.В.А. признано право собственности по ... доли указанного домовладения. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата решение ... оставлено без изменений.
Истец полагал, что К.В.А. с целью избежать раздела домовладения, в период рассмотрения судом гражданского дела, заключила договор купли-продажи от дата дома и земельного участка с ответчицей К.О.А., согласно которого все спорное домовладение целиком и земельный участок перешли в собственность К.О.А. О данной сделке К.А.И. узнал только из текста кассационной жалобы К.В.А. от дата, где была приложена копия свидетельства о регистрации права N ....... На судебных заседаниях ни К.О.А., ни К.В.А. об этой сделке не заявляли, тем самым скрыли факт наличия сделки.
К.О.А. по договору купли-продажи от дата продала дом и земельный участок Ш.И.Х. за .... Эта сделка была совершена ответчиками в то время, когда в ... рассматривалось гражданское дело по иску К.А.И. о признании сделки купли-продажи дома между К. незаконной. При совершении данной сделки К.О.А. знала о существующем решении ... от дата поскольку привлекалась к участию в деле в качестве третьего лица.
Суд вынес приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением в апелляционной жалобе К.В.А. просит его отменить, обосновывая тем, что в дата К.О.А. не знала о том, что в суде ... находится гражданское дело по иску К.А.И. Истцом К.А.И. в исковом заявлении при разделе совместно нажитого имущества не ставился вопрос о разделе земельного участка. Считает, что предположение суда о том, что в силу родственных отношений К.О.А. должна была знать о том, что в суде находится гражданское дело о разделе имущества между родителями, является необоснованным. Указывает, что ни она, ни К.О.А., не знали о том, что решение ... от дата будет отменено. Ограничений на регистрацию права не было установлено.
Кроме того, иск К.А.И. о разделе совместно нажитого имущества был предъявлен к ней и судом не установлен собственник домовладения и земельного участка на момент рассмотрения дела. Ее право собственности было отменено решением ... от дата, а договор купли-продажи с К.О.А. был заключен дата, таким образом, она имела законные основания для совершения сделки.
Истцом К.А.И. не было заявлено о разделе земельного участка и в этой части в решении судом делается предположение о том, что возможно К.А.И. будут заявлены такие требования, что является нарушением процессуального закона, поскольку решение суда должно быть основано на доказательствах, а не предположениях.
Считает, что судом неверно указана дата получения документов дата, государственная регистрация сделки проводилась месяц, а не в ускоренном порядке и Ш.И.Х. получил документы дата. Полагает, что оспариваемые сделки были совершены на законных основаниях, прошли правовую экспертизу, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права. К.А.И. не является стороной по сделкам, а потому не мог обращаться с указанным заявлением в суд.
Также указывает, что К.А.И. имеет психическое заболевание, в силу которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими.
На апелляционную жалобу возражений не поступило.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав К.В.А., ее представителя, К.О.А., представителя Ш.И.Х., поддержавших жалобу, К.А.И. и его представителя, возражавших относительно ее доводов, судебная коллегия находит решение законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент заключения сделки, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что между К.В.А. и ее дочерью К.О.А. дата заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: адрес (л.д. N ... т. ...), согласно которому К.В.А. продала за ... указанную недвижимость К.О.А., являющейся дочерью К.В.А. и истца К.А.И.
В соответствии с актом приема-передачи от дата К.В.А. передала, а К.О.А. приняла жилой дом и земельный участок по указанному адресу (л.д. N ...). Данная сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра по ... дата.
Исходя из п. ... вышеназванного договора купли-продажи стороны указали, что до совершения настоящего договора отчуждаемый жилой дом с земельным участком никому не продан, не заложен под запрещением (арестом) не состоит и судебных споров не имеется. Продавец несет ответственность перед покупателем согласно действующему законодательству за предоставление сведений об отчуждаемом доме и земельном участке.
Как правильно указал суд первой инстанции, в момент составления договора и государственной регистрации указанной сделки, которая прошла на третий день, К.В.А. и К.О.А. были привлечены к участию в деле по иску К.А.И. в отношении жилого дома также являющегося предметом сделки, решение по которому было принято дата (л.д. N ... т. ...).
Кроме того, указанное в качестве основания возникновения права собственности К.В.А. на спорной жилой дом, решение ... от дата было отменено кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от дата с направлением дела на новое рассмотрение, о чем К.В.А. не могла не знать. Соответственно на момент подписания договора и на момент регистрации перехода права собственности дата К.В.А. было известно об отсутствии у нее правовых оснований владения на праве собственности отчуждаемым объектом недвижимости.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что договор купли-продажи спорной квартиры является ничтожной сделкой как не соответствующей требованиям закона, соответственно, не влечет юридических последствий.
Судебная коллегия находит такой вывод суда обоснованным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам и требованиям законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах.
Таким образом, действия собственника, направленные на распоряжение принадлежащим ему имуществом в нарушение закона или с целью причинить ущерб правам и охраняемым законом интересам других лиц, противоречат закону, что в силу ст. 168 ГК РФ является основанием для признания сделки недействительной (ничтожной), а при установлении факта злоупотребления правом, в силу пп. 2, 3 ст. 10 ГК РФ, права такого собственника не подлежат защите.
Судебная коллегия полагает, что при таких конкретных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия К.В.А., К.О.А., заключивших договор купли-продажи спорного имущества при наличии судебного спора, к участию к которому они были привлечены, направлены на вывод имущества из сферы взаимоотношений спорящих сторон.
Судом первой инстанции также установлено, что последующая сделка купли-продажи указанных объектов заключена дата между К.О.А. и Ш.И.Х., государственная регистрация проведена дата (л.д. N ..., т. ...).
Как установлено судом, дата определением судьи... наложен запрет Управлению Росреестра по ... по совершению действий, направленных на отчуждение спорного дома.
Таким образом, государственная регистрация сделки и перехода права к Ш.И.Х. произведена в период после вынесения судом определения о запрете совершения регистрационных действий.
В материалах дела имеется письмо Управления Росреестра по ... от дата, которое свидетельствует об отсутствии сведений в регистрирующем органе о наложении запрета в момент государственной регистрации сделки и перехода права к Ш.И.Х. (л.д. N ... т. ...).
Однако судебная коллегия полагает, что несвоевременное проведение государственной регистрации запрета является обстоятельством, независящим от действий и волеизъявления К.А.И. и не может повлечь нарушение его прав собственности, поскольку в соответствии со ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В данном случае оснований для признания Ш.И.Х. добросовестным приобретателем у суда не имелось, поскольку, как указал суд, при проявлении обычной осмотрительности, он мог принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемого имущества. Доказательств, свидетельствующих о том, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, им не представлено.
Судебная коллегия из содержания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата усматривает, что условие о наличии либо отсутствии лиц, сохраняющих право пользования указанным жилым помещением, в договоре не указано.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Вместе с тем, при проявлении разумной осмотрительности и запросе сведений о лицах, зарегистрированных по месту жительства по указанному адресу, ответчик Ш.И.Х. имел реальную возможность получить сведения о регистрации в жилом доме бывшего супруга К.В.А., отца К.О.А., а также реальную возможность ознакомления с документами, подтверждающими год постройки жилого дома.
Кроме того, судебная коллегия усматривает признаки отсутствия добросовестности приобретателя, которые выразились в заключении договоров на сумму .... дважды в течение полугода, с указанием порядка расчета цены договора .... при заключении сделки и .... в течение ... дней после его подписания, что в силу ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" влечет сокращение сроков государственной регистрации до ... дней в связи с возникновением ипотеки в силу закона.
При таких обстоятельствах оснований для признания ответчика Ш.И.Х. добросовестным приобретателем у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок был приобретен К.В.А. путем выкупа в администрации ГО ... и в связи с этим сделки купли-продажи в отношении земельного участка не могут быть признаны недействительными, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в силу ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектах недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о наличии в деле справки медицинского учреждения, подтверждающего состояние психического здоровья истца, не может быть принят во внимание, поскольку доказательств признания истца недееспособным либо ограниченно дееспособным суду первой инстанции представлено не было.
С учетом этого, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание доводы подателя апелляционной жалобы, что К.А.И. имеет психическое заболевание, в силу которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими, поскольку приведенные обстоятельства, исходя из избранного истцом способа защиты, который является надлежащим, не имеют значения при разрешении спора.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли бы привести к неправильному рассмотрению дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, а также влекущих безусловную отмену решения суда в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено. Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение ... от дата по иску К.А.И. к К.В.А., К.О.А., Ш.И.Х. о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, о применении последствий недействительности сделок, о прекращении права собственности и об исключении из числа собственников жилого дома и земельного участка, оставить без изменения,
апелляционную жалобу К.В.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ПО ДЕЛУ N 33-6475/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-6475/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурмухаметовой Р.Р.
судей Гонтарь Н.Ю.
Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.В.А. на решение ... от дата, которым постановлено:
признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата по адресу: адрес, заключенный между К.В.А. и К.О.А., недействительным.
Взыскать с К.В.А. в пользу К.О.А. ...
Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата по адресу: адрес, заключенный между К.О.А. и Ш.И.Х., недействительным.
Взыскать с К.О.А. в пользу Ш.И.Х. ...
Прекратить право собственности Ш.И.Х., К.О.А. на жилой дом и земельный участок по адресу: адрес.
Исключить из числа собственников жилого дома и земельного участка по адресу: адрес, Ш.И.Х., К.О.А.
Взыскать с К.В.А., К.О.А., Ш.И.Х. расходы по оплате услуг представителя по .... с каждого в пользу К.А.И.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
К.А.И. обратился в суд с иском к К.В.А. и К.О.А. о признании договора купли-продажи дома от дата по адресу: адрес заключенный между К.В.А. и К.О.А., недействительным, применении последствий недействительности сделки и прекращении права собственности К.О.А. на указанное домовладение.
Впоследствии К.А.И. уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата по адресу: адрес, заключенный между К.В.А. и К.О.А., недействительным, признать договор купли-продажи от дата указанных дома и земельного участка, заключенный между К.О.А. и Ш.И.Х., недействительным, применить последствия недействительности сделок и прекратить право собственности Ш.И.Х., К.О.А. на указанные жилой дом и земельный участок, исключить из числа собственников указанных объектов Ш.И.Х., К.О.А.
Требования мотивировал тем, что в соответствии решением ... от дата удовлетворены исковые требования К.А.И. к К.В.А. и прекращено ее единоличное право собственности на домовладение, расположенное по адресу: адрес. За К.А.И. и за К.В.А. признано право собственности по ... доли указанного домовладения. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата решение ... оставлено без изменений.
Истец полагал, что К.В.А. с целью избежать раздела домовладения, в период рассмотрения судом гражданского дела, заключила договор купли-продажи от дата дома и земельного участка с ответчицей К.О.А., согласно которого все спорное домовладение целиком и земельный участок перешли в собственность К.О.А. О данной сделке К.А.И. узнал только из текста кассационной жалобы К.В.А. от дата, где была приложена копия свидетельства о регистрации права N ....... На судебных заседаниях ни К.О.А., ни К.В.А. об этой сделке не заявляли, тем самым скрыли факт наличия сделки.
К.О.А. по договору купли-продажи от дата продала дом и земельный участок Ш.И.Х. за .... Эта сделка была совершена ответчиками в то время, когда в ... рассматривалось гражданское дело по иску К.А.И. о признании сделки купли-продажи дома между К. незаконной. При совершении данной сделки К.О.А. знала о существующем решении ... от дата поскольку привлекалась к участию в деле в качестве третьего лица.
Суд вынес приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением в апелляционной жалобе К.В.А. просит его отменить, обосновывая тем, что в дата К.О.А. не знала о том, что в суде ... находится гражданское дело по иску К.А.И. Истцом К.А.И. в исковом заявлении при разделе совместно нажитого имущества не ставился вопрос о разделе земельного участка. Считает, что предположение суда о том, что в силу родственных отношений К.О.А. должна была знать о том, что в суде находится гражданское дело о разделе имущества между родителями, является необоснованным. Указывает, что ни она, ни К.О.А., не знали о том, что решение ... от дата будет отменено. Ограничений на регистрацию права не было установлено.
Кроме того, иск К.А.И. о разделе совместно нажитого имущества был предъявлен к ней и судом не установлен собственник домовладения и земельного участка на момент рассмотрения дела. Ее право собственности было отменено решением ... от дата, а договор купли-продажи с К.О.А. был заключен дата, таким образом, она имела законные основания для совершения сделки.
Истцом К.А.И. не было заявлено о разделе земельного участка и в этой части в решении судом делается предположение о том, что возможно К.А.И. будут заявлены такие требования, что является нарушением процессуального закона, поскольку решение суда должно быть основано на доказательствах, а не предположениях.
Считает, что судом неверно указана дата получения документов дата, государственная регистрация сделки проводилась месяц, а не в ускоренном порядке и Ш.И.Х. получил документы дата. Полагает, что оспариваемые сделки были совершены на законных основаниях, прошли правовую экспертизу, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права. К.А.И. не является стороной по сделкам, а потому не мог обращаться с указанным заявлением в суд.
Также указывает, что К.А.И. имеет психическое заболевание, в силу которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими.
На апелляционную жалобу возражений не поступило.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав К.В.А., ее представителя, К.О.А., представителя Ш.И.Х., поддержавших жалобу, К.А.И. и его представителя, возражавших относительно ее доводов, судебная коллегия находит решение законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент заключения сделки, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что между К.В.А. и ее дочерью К.О.А. дата заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: адрес (л.д. N ... т. ...), согласно которому К.В.А. продала за ... указанную недвижимость К.О.А., являющейся дочерью К.В.А. и истца К.А.И.
В соответствии с актом приема-передачи от дата К.В.А. передала, а К.О.А. приняла жилой дом и земельный участок по указанному адресу (л.д. N ...). Данная сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра по ... дата.
Исходя из п. ... вышеназванного договора купли-продажи стороны указали, что до совершения настоящего договора отчуждаемый жилой дом с земельным участком никому не продан, не заложен под запрещением (арестом) не состоит и судебных споров не имеется. Продавец несет ответственность перед покупателем согласно действующему законодательству за предоставление сведений об отчуждаемом доме и земельном участке.
Как правильно указал суд первой инстанции, в момент составления договора и государственной регистрации указанной сделки, которая прошла на третий день, К.В.А. и К.О.А. были привлечены к участию в деле по иску К.А.И. в отношении жилого дома также являющегося предметом сделки, решение по которому было принято дата (л.д. N ... т. ...).
Кроме того, указанное в качестве основания возникновения права собственности К.В.А. на спорной жилой дом, решение ... от дата было отменено кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от дата с направлением дела на новое рассмотрение, о чем К.В.А. не могла не знать. Соответственно на момент подписания договора и на момент регистрации перехода права собственности дата К.В.А. было известно об отсутствии у нее правовых оснований владения на праве собственности отчуждаемым объектом недвижимости.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что договор купли-продажи спорной квартиры является ничтожной сделкой как не соответствующей требованиям закона, соответственно, не влечет юридических последствий.
Судебная коллегия находит такой вывод суда обоснованным, соответствующим установленным по делу обстоятельствам и требованиям законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах.
Таким образом, действия собственника, направленные на распоряжение принадлежащим ему имуществом в нарушение закона или с целью причинить ущерб правам и охраняемым законом интересам других лиц, противоречат закону, что в силу ст. 168 ГК РФ является основанием для признания сделки недействительной (ничтожной), а при установлении факта злоупотребления правом, в силу пп. 2, 3 ст. 10 ГК РФ, права такого собственника не подлежат защите.
Судебная коллегия полагает, что при таких конкретных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия К.В.А., К.О.А., заключивших договор купли-продажи спорного имущества при наличии судебного спора, к участию к которому они были привлечены, направлены на вывод имущества из сферы взаимоотношений спорящих сторон.
Судом первой инстанции также установлено, что последующая сделка купли-продажи указанных объектов заключена дата между К.О.А. и Ш.И.Х., государственная регистрация проведена дата (л.д. N ..., т. ...).
Как установлено судом, дата определением судьи... наложен запрет Управлению Росреестра по ... по совершению действий, направленных на отчуждение спорного дома.
Таким образом, государственная регистрация сделки и перехода права к Ш.И.Х. произведена в период после вынесения судом определения о запрете совершения регистрационных действий.
В материалах дела имеется письмо Управления Росреестра по ... от дата, которое свидетельствует об отсутствии сведений в регистрирующем органе о наложении запрета в момент государственной регистрации сделки и перехода права к Ш.И.Х. (л.д. N ... т. ...).
Однако судебная коллегия полагает, что несвоевременное проведение государственной регистрации запрета является обстоятельством, независящим от действий и волеизъявления К.А.И. и не может повлечь нарушение его прав собственности, поскольку в соответствии со ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В данном случае оснований для признания Ш.И.Х. добросовестным приобретателем у суда не имелось, поскольку, как указал суд, при проявлении обычной осмотрительности, он мог принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемого имущества. Доказательств, свидетельствующих о том, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, им не представлено.
Судебная коллегия из содержания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата усматривает, что условие о наличии либо отсутствии лиц, сохраняющих право пользования указанным жилым помещением, в договоре не указано.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Вместе с тем, при проявлении разумной осмотрительности и запросе сведений о лицах, зарегистрированных по месту жительства по указанному адресу, ответчик Ш.И.Х. имел реальную возможность получить сведения о регистрации в жилом доме бывшего супруга К.В.А., отца К.О.А., а также реальную возможность ознакомления с документами, подтверждающими год постройки жилого дома.
Кроме того, судебная коллегия усматривает признаки отсутствия добросовестности приобретателя, которые выразились в заключении договоров на сумму .... дважды в течение полугода, с указанием порядка расчета цены договора .... при заключении сделки и .... в течение ... дней после его подписания, что в силу ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" влечет сокращение сроков государственной регистрации до ... дней в связи с возникновением ипотеки в силу закона.
При таких обстоятельствах оснований для признания ответчика Ш.И.Х. добросовестным приобретателем у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок был приобретен К.В.А. путем выкупа в администрации ГО ... и в связи с этим сделки купли-продажи в отношении земельного участка не могут быть признаны недействительными, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в силу ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектах недвижимости.
Довод апелляционной жалобы о наличии в деле справки медицинского учреждения, подтверждающего состояние психического здоровья истца, не может быть принят во внимание, поскольку доказательств признания истца недееспособным либо ограниченно дееспособным суду первой инстанции представлено не было.
С учетом этого, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание доводы подателя апелляционной жалобы, что К.А.И. имеет психическое заболевание, в силу которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими, поскольку приведенные обстоятельства, исходя из избранного истцом способа защиты, который является надлежащим, не имеют значения при разрешении спора.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли бы привести к неправильному рассмотрению дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, а также влекущих безусловную отмену решения суда в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено. Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение ... от дата по иску К.А.И. к К.В.А., К.О.А., Ш.И.Х. о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, о применении последствий недействительности сделок, о прекращении права собственности и об исключении из числа собственников жилого дома и земельного участка, оставить без изменения,
апелляционную жалобу К.В.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Р.НУРМУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)