Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пучкова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шевчук Т.В.,
судей Гордиенко Е.С., Ситниковой М.И.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 июня 2013 года апелляционную жалобу С. на заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года по делу по иску С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о возложении обязанности совершить определенные действия, признании недействительным условия договора,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В., объяснения С., представителя Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" по доверенности Е.,
С. обратилась в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о возложении обязанности совершить определенные действия, признании недействительным условия договора.
В обоснование исковых требований она указала, что 26 февраля 2007 года на основании договора уступки требования и перевода долга, заключенного с В., истица приобрела все права и обязанности по предварительному договору от 03 октября 2006 года, заключенного В. с ответчиком Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания".
17.02.2011 г. между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истица приобрела однокомнатную квартиру по адресу: <данные изъяты>.
П. 11 договора купли-продажи предусматривал обязанность истицы нести расходы за СУ N 155, связанные с управлением многоквартирного дома, с его содержанием, текущим ремонтом, тех. обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества пропорционально площади приобретенной квартиры с момента ввода Объекта в эксплуатацию.
Полагая условие договора не соответствующим требованиям ст. 153 ЖК РФ, истица просила суд признать п. 11 договора купли-продажи квартиры от 17.12.2011 г. недействительным.
Помимо этого, истица указала на недостатки передаваемой ей квартиры по договору купли-продажи, которые она отразила в акте осмотра квартиры и не устраненные ответчиком до настоящего времени, а также бездействие ответчика в государственной регистрации сделки.
С. просила суд обязать ответчика провести в квартире работы, согласно приложения N 1 к предварительному договору, обязать передать ей квартиру, признать недействительным положения п. 11 договора купли-продажи квартиры, вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.
В судебном заседании истица поддержала иск.
Представитель ответчика Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" в суд не явился.
Заочным решением Красногорского городского суда от 18 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
Не согласившись с постановленным решением, С. в апелляционной жалобе просила его отменить, как не соответствующее нормам материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене заочного решения в части отказа в удовлетворении иска о признании п. 11 договора купли-продажи недействительным, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности по следующим основаниям:
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что 26 февраля 2007 года истица С. заключила с В. договор уступки требования и перевода долга, по которому истица приобрела все права и обязанности по предварительному договору от 03 октября 2006 года, заключенного В. с ответчиком Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания". В соответствии с условиями предварительного договора было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи однокомнатной квартиры по строительному адресу: <данные изъяты>. секция 3 (2/3Эп), этаж 17, N пп 3, тип справа, проектной площадью 52.2 кв. м (с учетом площади балконов и лоджий) - в срок не позднее 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру. Почтовый адрес квартиры: <данные изъяты>.
Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены истицей путем приобретения у ответчика векселя стоимостью 3 184 200 рублей в день подписания договора уступки прав. Вексель был передан на хранение ответчику по договору хранения векселя N 206341/310012 от 26 февраля 2007 года.
Направленное ответчиком в адрес истицы уведомление о регистрации ответчиком прав на квартиру и о необходимости явки в офис ответчика для заключения договора купли-продажи было получено истицей в феврале 2011 года.
Из материалов дела также усматривается, что 17 февраля 2011 года между сторонами по делу был подписан основной договор купли-продажи квартиры, а также подписано истицей заявление с просьбой о погашении векселя и соглашение о зачете встречных требований.
Анализируя положения ст. 407, 408 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что предварительный договор был исполнен сторонами в полном объеме, обязательства сторон прекращены в связи с их надлежащим исполнением. При этом, судом учтено, что на момент подписания основного договора истица не имела к ответчику каких-либо претензий по качеству квартиры и доказательств обратного суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд счел несостоятельными доводы истицы о наличии в квартире недоделок, о чем она заявила после прекращения действия обязательств сторон предварительного договора. Суд также учел, что наличие в квартире недоделок подтверждается только объяснениями истицы.
Учитывая прекращение между сторонами договорных обязательств, а также факт подписания между сторонами основного договора купли-продажи, суд посчитал, что истица не вправе в настоящее время заявлять требования о возложении на ответчика обязанности по проведению в квартире работ, согласно Приложения N 1 к предварительному договору, а потому указанное требование истицы не подлежит удовлетворению.
Не подлежало удовлетворению и требование истицы о признании недействительным положения п. 11 договора купли-продажи квартиры.
Пункт 11 договора купли-продажи обязывает истицу нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом с момента ввода его в эксплуатацию.
Данное положение основного договора было указано и в предварительном договоре, а именно в его п. 3.3.
С заключением договора уступки к истице в полном объеме перешли не только права, но и обязанности по предварительному договору, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что к истице перешла предусмотренная п. 3.3 предварительного договора обязанность оплаты жилищно-коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию, а не с момента регистрации ее права собственности на квартиру. Основной договор был заключен в соответствии с условиями, достигнутыми в предварительном договоре.
Со ссылкой на положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора, суд пришел к выводу о том, что С. по своему свободному волеизъявлению избрала не только определенный способ приобретения жилого помещения, но и на определенных условиях. Вступая в описанные выше правоотношения, сторонами по делу был избран определенный вид оформления обязательств, а потому оснований для удовлетворения заявленного истицей требования о признании недействительным положения п. 11 основного договора купли-продажи квартиры суд не усмотрел, поскольку в настоящее время имеет место односторонний отказ со стороны истицы от исполнения договорных обязательств в полном объеме.
Судом также установлено, что смотровой ордер был направлен ответчиком в адрес истицы по почте и получен ею 16 мая 2011 года, что подтверждается материалами дела объяснениями истицы.
Суд принял во внимание объяснения С., из которых следует, что при осмотре квартиры был выявлен ряд недостатков: криво установлено окно, уплотнители на окнах порваны, не срезаны монтажные петли на плитах, отбита часть плиты на лоджии, в потолке имеются проломы, отсутствуют ручки на окнах и балконной двери, отсутствуют счетчики горячей и холодной воды, разбито стекло кнопки пожарного вызова.
04 июля 2011 года истица по факсу направила ответчику требование об устранении недостатков.
23 сентября 2011 года в офисе ответчика ей представили внутреннюю записку от 29 июля 201 1 года по устранению недостатков.
Повторно осмотрев квартиру, истица установила, что недостатки устранены не в полном объеме, был восстановлен угол плиты на лоджии, заделаны проломы в потолке.
Из объяснений С. также следует, что впоследствии после неоднократных обращений к ответчику она указала на свою готовность подписать акт приема-передачи квартиры с учетом имеющихся в квартире недостатков, но без указания них в акте приема-передачи. Однако акт до настоящего времени не подписан, явка истицы в офис ответчика не имела положительного результата, согласовать с ответчиком дату подписания акта не представилось возможным, так как сведения о режиме работы ответчика, сообщенные им, не соответствовали фактическому режиму работы.
Кроме этого, истица неоднократно обращалась к ответчику с вопросом о подаче документов для государственной регистрации ее права собственности на квартиру, но при переключении секретарем ответчика телефона на отдел, занимающийся регистрацией, в этом отделе никто никогда не брал трубку, в связи с чем, истица полагала, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Суд проанализировал приведенные выше объяснения истицы о действиях ответчика и пришел к выводу, что они не подтверждены доказательствами, а анализ объяснений истицы во взаимосвязи с установленными по делу обстоятельствами, может свидетельствовать о том, что в результате действий самой истицы не произошла передача ей квартиры на определенных в договоре условиях и государственная регистрация перехода прав.
Суд указал, что истицей не было представлено доказательств обращения в орган государственной регистрации за регистрацией права собственности истицы на квартиру и полученный отказ в производстве таких действий.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска С.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы С. отказалась от иска в части государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Отказ от иска С. в указанной части не нарушает права третьих лиц, не противоречит закону, в связи с чем, он принят судебной коллегией. Положения о последствиях отказа от иска С. был разъяснен и понятен.
В соответствии со ст. 326.1 ГПК РФ решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года подлежит отмене в части отказа судом в удовлетворении иска С. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности с прекращением производства по делу.
Судебная коллегия находит заслуживающими доводы апелляционной жалобы С. об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении иска о признании п. 11 договора купли-продажи по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Как следует из буквального толкования п. 11 договора купли-продажи квартиры от 17.02.2011 г. на С. возложена обязанность нести расходы, связанные с управлением многоквартирного дома, с его содержанием, текущим ремонтом, тех. обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества пропорционально площади приобретенной квартиры с момента ввода Объекта в эксплуатацию, что противоречит требованиям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что п. 11 договора купли-продажи от 17.02.2011 г., заключенного между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" и С., не соответствует требованиям закона, в связи с чем, данный пункт договора на основании ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).
Доводы ответчика о том, что С. добровольно заключила договор купли-продажи на условиях оплаты за жилое помещение и коммунальных платежей за застройщика, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актам, действующим в момент его заключения.
Поскольку условие договора купли-продажи от 17.02.2011 г. о возложении обязанности по уплате за жилое помещение и коммунальных платежей на собственника помещения С. до его передачи собственнику противоречит требованиям ст. 153 ЖК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о недействительности данного условия договора, как ничтожного в силу ст. 168 ГК РФ, и отмене заочного решения суда в части отказа в удовлетворении иска С. о признании п. 11 договора купли-продажи недействительным с принятием нового решения об удовлетворении иска в этой части.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами С. об отмене решения суда в части возложения обязанности на ответчика по устранению недостатков квартиры, поскольку допустимых и относимых доказательств их существования в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Кроме того, в судебном заседании апелляционной инстанции С. не отрицала, что указанный ею в акте осмотра квартиры недостаток в виде отсутствия счетчиков, не может быть исправлен ответчиком, поскольку установление счетчиков отнесено к компетенции управляющей организации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит выводы суда об отказе в удовлетворении иска С. об устранении недостатков не противоречащими положениям ч. 2 ст. 195, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, а доводы апелляционной жалобы в этой части - не подлежащими удовлетворению, как необоснованные.
Руководствуясь ст. ст. 199, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Принять отказ С. от исковых требований к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о государственной регистрации договора купли-продажи от 17.02.2011 г. и перехода права собственности.
Заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года в части отказа в удовлетворении иска С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о государственной регистрации договора купли-продажи от 17.02.2011 г. и перехода права собственности отменить и производство по делу прекратить.
Заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года в части отказа в удовлетворении иска С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о признании п. 11 договора купли-продажи от 17.02.2011 г. недействительным отменить, в отмененной части принять новое решение, которым иск С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" удовлетворить. Признать недействительным пункт 11 договора купли-продажи от 17 февраля 2011 года, заключенный между С. и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания".
В остальной части заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4507/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. по делу N 33-4507/2013
Судья Пучкова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шевчук Т.В.,
судей Гордиенко Е.С., Ситниковой М.И.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 июня 2013 года апелляционную жалобу С. на заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года по делу по иску С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о возложении обязанности совершить определенные действия, признании недействительным условия договора,
заслушав доклад судьи Шевчук Т.В., объяснения С., представителя Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" по доверенности Е.,
установила:
С. обратилась в суд с иском к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о возложении обязанности совершить определенные действия, признании недействительным условия договора.
В обоснование исковых требований она указала, что 26 февраля 2007 года на основании договора уступки требования и перевода долга, заключенного с В., истица приобрела все права и обязанности по предварительному договору от 03 октября 2006 года, заключенного В. с ответчиком Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания".
17.02.2011 г. между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истица приобрела однокомнатную квартиру по адресу: <данные изъяты>.
П. 11 договора купли-продажи предусматривал обязанность истицы нести расходы за СУ N 155, связанные с управлением многоквартирного дома, с его содержанием, текущим ремонтом, тех. обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества пропорционально площади приобретенной квартиры с момента ввода Объекта в эксплуатацию.
Полагая условие договора не соответствующим требованиям ст. 153 ЖК РФ, истица просила суд признать п. 11 договора купли-продажи квартиры от 17.12.2011 г. недействительным.
Помимо этого, истица указала на недостатки передаваемой ей квартиры по договору купли-продажи, которые она отразила в акте осмотра квартиры и не устраненные ответчиком до настоящего времени, а также бездействие ответчика в государственной регистрации сделки.
С. просила суд обязать ответчика провести в квартире работы, согласно приложения N 1 к предварительному договору, обязать передать ей квартиру, признать недействительным положения п. 11 договора купли-продажи квартиры, вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.
В судебном заседании истица поддержала иск.
Представитель ответчика Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" в суд не явился.
Заочным решением Красногорского городского суда от 18 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований С. отказано.
Не согласившись с постановленным решением, С. в апелляционной жалобе просила его отменить, как не соответствующее нормам материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене заочного решения в части отказа в удовлетворении иска о признании п. 11 договора купли-продажи недействительным, о государственной регистрации сделки и перехода права собственности по следующим основаниям:
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что 26 февраля 2007 года истица С. заключила с В. договор уступки требования и перевода долга, по которому истица приобрела все права и обязанности по предварительному договору от 03 октября 2006 года, заключенного В. с ответчиком Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания". В соответствии с условиями предварительного договора было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи однокомнатной квартиры по строительному адресу: <данные изъяты>. секция 3 (2/3Эп), этаж 17, N пп 3, тип справа, проектной площадью 52.2 кв. м (с учетом площади балконов и лоджий) - в срок не позднее 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру. Почтовый адрес квартиры: <данные изъяты>.
Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены истицей путем приобретения у ответчика векселя стоимостью 3 184 200 рублей в день подписания договора уступки прав. Вексель был передан на хранение ответчику по договору хранения векселя N 206341/310012 от 26 февраля 2007 года.
Направленное ответчиком в адрес истицы уведомление о регистрации ответчиком прав на квартиру и о необходимости явки в офис ответчика для заключения договора купли-продажи было получено истицей в феврале 2011 года.
Из материалов дела также усматривается, что 17 февраля 2011 года между сторонами по делу был подписан основной договор купли-продажи квартиры, а также подписано истицей заявление с просьбой о погашении векселя и соглашение о зачете встречных требований.
Анализируя положения ст. 407, 408 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что предварительный договор был исполнен сторонами в полном объеме, обязательства сторон прекращены в связи с их надлежащим исполнением. При этом, судом учтено, что на момент подписания основного договора истица не имела к ответчику каких-либо претензий по качеству квартиры и доказательств обратного суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд счел несостоятельными доводы истицы о наличии в квартире недоделок, о чем она заявила после прекращения действия обязательств сторон предварительного договора. Суд также учел, что наличие в квартире недоделок подтверждается только объяснениями истицы.
Учитывая прекращение между сторонами договорных обязательств, а также факт подписания между сторонами основного договора купли-продажи, суд посчитал, что истица не вправе в настоящее время заявлять требования о возложении на ответчика обязанности по проведению в квартире работ, согласно Приложения N 1 к предварительному договору, а потому указанное требование истицы не подлежит удовлетворению.
Не подлежало удовлетворению и требование истицы о признании недействительным положения п. 11 договора купли-продажи квартиры.
Пункт 11 договора купли-продажи обязывает истицу нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом с момента ввода его в эксплуатацию.
Данное положение основного договора было указано и в предварительном договоре, а именно в его п. 3.3.
С заключением договора уступки к истице в полном объеме перешли не только права, но и обязанности по предварительному договору, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что к истице перешла предусмотренная п. 3.3 предварительного договора обязанность оплаты жилищно-коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию, а не с момента регистрации ее права собственности на квартиру. Основной договор был заключен в соответствии с условиями, достигнутыми в предварительном договоре.
Со ссылкой на положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора, суд пришел к выводу о том, что С. по своему свободному волеизъявлению избрала не только определенный способ приобретения жилого помещения, но и на определенных условиях. Вступая в описанные выше правоотношения, сторонами по делу был избран определенный вид оформления обязательств, а потому оснований для удовлетворения заявленного истицей требования о признании недействительным положения п. 11 основного договора купли-продажи квартиры суд не усмотрел, поскольку в настоящее время имеет место односторонний отказ со стороны истицы от исполнения договорных обязательств в полном объеме.
Судом также установлено, что смотровой ордер был направлен ответчиком в адрес истицы по почте и получен ею 16 мая 2011 года, что подтверждается материалами дела объяснениями истицы.
Суд принял во внимание объяснения С., из которых следует, что при осмотре квартиры был выявлен ряд недостатков: криво установлено окно, уплотнители на окнах порваны, не срезаны монтажные петли на плитах, отбита часть плиты на лоджии, в потолке имеются проломы, отсутствуют ручки на окнах и балконной двери, отсутствуют счетчики горячей и холодной воды, разбито стекло кнопки пожарного вызова.
04 июля 2011 года истица по факсу направила ответчику требование об устранении недостатков.
23 сентября 2011 года в офисе ответчика ей представили внутреннюю записку от 29 июля 201 1 года по устранению недостатков.
Повторно осмотрев квартиру, истица установила, что недостатки устранены не в полном объеме, был восстановлен угол плиты на лоджии, заделаны проломы в потолке.
Из объяснений С. также следует, что впоследствии после неоднократных обращений к ответчику она указала на свою готовность подписать акт приема-передачи квартиры с учетом имеющихся в квартире недостатков, но без указания них в акте приема-передачи. Однако акт до настоящего времени не подписан, явка истицы в офис ответчика не имела положительного результата, согласовать с ответчиком дату подписания акта не представилось возможным, так как сведения о режиме работы ответчика, сообщенные им, не соответствовали фактическому режиму работы.
Кроме этого, истица неоднократно обращалась к ответчику с вопросом о подаче документов для государственной регистрации ее права собственности на квартиру, но при переключении секретарем ответчика телефона на отдел, занимающийся регистрацией, в этом отделе никто никогда не брал трубку, в связи с чем, истица полагала, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Суд проанализировал приведенные выше объяснения истицы о действиях ответчика и пришел к выводу, что они не подтверждены доказательствами, а анализ объяснений истицы во взаимосвязи с установленными по делу обстоятельствами, может свидетельствовать о том, что в результате действий самой истицы не произошла передача ей квартиры на определенных в договоре условиях и государственная регистрация перехода прав.
Суд указал, что истицей не было представлено доказательств обращения в орган государственной регистрации за регистрацией права собственности истицы на квартиру и полученный отказ в производстве таких действий.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска С.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы С. отказалась от иска в части государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Отказ от иска С. в указанной части не нарушает права третьих лиц, не противоречит закону, в связи с чем, он принят судебной коллегией. Положения о последствиях отказа от иска С. был разъяснен и понятен.
В соответствии со ст. 326.1 ГПК РФ решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года подлежит отмене в части отказа судом в удовлетворении иска С. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности с прекращением производства по делу.
Судебная коллегия находит заслуживающими доводы апелляционной жалобы С. об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении иска о признании п. 11 договора купли-продажи по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Как следует из буквального толкования п. 11 договора купли-продажи квартиры от 17.02.2011 г. на С. возложена обязанность нести расходы, связанные с управлением многоквартирного дома, с его содержанием, текущим ремонтом, тех. обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества пропорционально площади приобретенной квартиры с момента ввода Объекта в эксплуатацию, что противоречит требованиям п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что п. 11 договора купли-продажи от 17.02.2011 г., заключенного между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" и С., не соответствует требованиям закона, в связи с чем, данный пункт договора на основании ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).
Доводы ответчика о том, что С. добровольно заключила договор купли-продажи на условиях оплаты за жилое помещение и коммунальных платежей за застройщика, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актам, действующим в момент его заключения.
Поскольку условие договора купли-продажи от 17.02.2011 г. о возложении обязанности по уплате за жилое помещение и коммунальных платежей на собственника помещения С. до его передачи собственнику противоречит требованиям ст. 153 ЖК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о недействительности данного условия договора, как ничтожного в силу ст. 168 ГК РФ, и отмене заочного решения суда в части отказа в удовлетворении иска С. о признании п. 11 договора купли-продажи недействительным с принятием нового решения об удовлетворении иска в этой части.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами С. об отмене решения суда в части возложения обязанности на ответчика по устранению недостатков квартиры, поскольку допустимых и относимых доказательств их существования в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Кроме того, в судебном заседании апелляционной инстанции С. не отрицала, что указанный ею в акте осмотра квартиры недостаток в виде отсутствия счетчиков, не может быть исправлен ответчиком, поскольку установление счетчиков отнесено к компетенции управляющей организации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит выводы суда об отказе в удовлетворении иска С. об устранении недостатков не противоречащими положениям ч. 2 ст. 195, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, а доводы апелляционной жалобы в этой части - не подлежащими удовлетворению, как необоснованные.
Руководствуясь ст. ст. 199, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Принять отказ С. от исковых требований к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о государственной регистрации договора купли-продажи от 17.02.2011 г. и перехода права собственности.
Заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года в части отказа в удовлетворении иска С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о государственной регистрации договора купли-продажи от 17.02.2011 г. и перехода права собственности отменить и производство по делу прекратить.
Заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года в части отказа в удовлетворении иска С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" о признании п. 11 договора купли-продажи от 17.02.2011 г. недействительным отменить, в отмененной части принять новое решение, которым иск С. к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания" удовлетворить. Признать недействительным пункт 11 договора купли-продажи от 17 февраля 2011 года, заключенный между С. и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ N 155 и Компания".
В остальной части заочное решение Красногорского городского суда Московской области от 18 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)