Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Магзина С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ковалева А.М.
судей: Татуриной С.В., Тихенко С.Л.
при секретаре Т.
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по кассационной жалобе Ж.Н. на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29 июля 2011 года,
установила:
Ж.Н. обратилась в суд с иском к Г., просила признать недействительным договор купли-продажи, признать за ней право собственности на квартиру, прекратив на нее право собственности Г., сославшись на то, что 22 марта 2008 года приобрела у ответчицы однокомнатную квартиру по адресу: Адрес1 за рублей, из которых рублей в качестве задатка ответчицей были получены в присутствии свидетелей в день заключения договора, а рублей были получены 27 марта 2008 года. При этом ответчица передала ей правоустанавливающие документы на квартиру. Согласно достигнутой с ответчицей договоренности, юридическое оформление договора купли-продажи квартиры с последующей регистрацией перехода права собственности должны были состояться 15 июля 2008 года. В установленное время она прибыла в регистрационную службу, но ответчица не явилась. В дальнейшем от дочери ответчицы ей стало известно о том, что она отказывается продавать квартиру в связи с тем, что ее сожитель забрал у нее деньги. Истец считает, что факт заключения сделки купли-продажи квартиры подтверждается договором от 22 марта 2008 года и собственноручно написанной распиской от 27 марта 2008 года, т.е. по ее мнению сделка фактически состоялась.
Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований Ж.Н. отказано.
В кассационной жалобе Ж.Н. просит решение суда отменить. В целом доводы кассационной жалобы повторяют доводы, изложенные в исковом заявлении. Кассатор считает, что суд неправильно применил нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. По мнению кассатора, не может служить основанием для вывода о том, что не определен предмет договора и тот факт, что в письменных соглашениях не указано количество комнат. Так же несоответствие выводов суда материалам дела выразилось в том, что суд проигнорировал тот факт, что согласно представленных актов, заверенных надлежащим образом Администрацией пос. Коксового, в спорной квартире с 2008 года никто не проживал. При таких обстоятельствах ссылки на наличие в спорной квартире зарегистрированных и проживающих лиц, являются несостоятельными. Кассатор полагает, что суд допустил ошибку при анализе возникших отношений, указав факт регистрации в спорной квартире лиц, которые фактически в ней не проживали. Кроме того, суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства, исходя из факта регистрации и проживания лиц на момент заключения соглашения - 22 марта 2008 года, а, не исходя из обстоятельств, которые имели место при рассмотрении дела. Кассатор считает, что суд не дал оценки показаниям указанных выше свидетелей и таким образом, вынес решение в противоречии с материалами дела, а также ссылка на показания свидетеля С.Д.Н. не может служить доказательством проживания в спорной квартире, так как ее показания противоречивы и непоследовательны.
Ознакомившись с материалами дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
Из анализа положений ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как усматривается из материалов дела, 22 марта 2008 года между истицей и ответчицей был подписан договор, согласно которому Г. продает квартиру, расположенную по адресу Адрес2 за . рублей.
При этом, ответчица указала, что получила задаток в размере рублей.
Из текста данного договора следует, что Г. приняла на себя обязательство оформить договор купли-продажи в срок до 15 июля 2008 года.
В вышеупомянутом договоре имеется также собственноручная запись истицы о том, что она обязуется передать оставшиеся рублей за квартиру 27 марта 2008 года.
В материалы дела представлена расписка Г. от 27 марта 2008 года, о том, что денежные средства в размере рублей ею получены, всего было получено 40000 рублей и она приняла на себя обязательство освободить квартиру.
Судом установлено, что в спорной квартире с согласия Г. был зарегистрирован супруг Ж.Н. - Ж.А. и остались зарегистрированными дети ответчицы: М., <...> года рождения, С.Д.А., <...> года рождения, внук - С.М., <...> года рождения.
Уклонение ответчицы от регистрации договора от 22 марта 2008 года послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковыми требованиями.
Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, в представленном в материалы дела договоре от 22 марта 2008 года не индивидуализирован его предмет, отсутствуют характеристики квартиры - площадь, количество комнат.
Кроме того, в спорном договоре в качестве адреса (местоположения) квартиры указано - Адрес2.
Между тем, согласно выписке из ЕГРП, Г. является правообладателем квартиры, расположенной по адресу: Адрес1.
Таким образом, исходя из того, что согласно ст. 432 ГК РФ условие о предмете является существенным, а содержание договора не позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, то потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.
Более того, спорный договор не содержит указаний относительно лиц, оставшихся зарегистрированными в квартире и проживающими в ней, что применительно к ст. 558 ГК РФ является также существенным условием договора продажи недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, исследовав представленные в материалы дела доказательства, дав оценку доводам и возражениям сторон, пояснениям свидетелей, установив, что в договоре от 22 марта 2008 года не соблюдены существенные условия заключения договора купли-продажи, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
С такими выводами суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается, считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы кассационной жалобы по существу рассмотренного спора, не вызывают сомнений в правильности выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. ст. 362 - 364 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Поскольку спорная сделка не прошла государственной регистрации, то она не может считаться заключенной.
При изложенных обстоятельствах, договор от 22 марта 2008 года не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности истицы в отношении спорной квартиры.
Доводы кассатора о том, что договор купли-продажи является действительным, поскольку стороны ответчица выразила бесспорное волеизъявление на отчуждение спорной квартиры в ее пользу, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.
С учетом названных норм закона, фактических обстоятельств дела, того факта, что договор купли-продажи спорной квартиры в УФРС не был зарегистрирован, суд правильно пришел к выводу о том, что данный договор купли-продажи квартиры не порождает никаких правовых последствий для истца.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности
Поскольку, с требованиями о понуждении к осуществлению государственной регистрации истица не обращалась, то суд рассмотрел спор, руководствуясь ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных исковых требований.
В основном, доводы жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, для чего судебная коллегия применительно к ст. 347 ГПК РФ во взаимосвязи со ст. 358 ГПК РФ не усматривает оснований.
Таким образом, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия не находит оснований для его отмены, а, следовательно, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ж.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-12738
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2011 г. по делу N 33-12738
Судья: Магзина С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ковалева А.М.
судей: Татуриной С.В., Тихенко С.Л.
при секретаре Т.
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по кассационной жалобе Ж.Н. на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29 июля 2011 года,
установила:
Ж.Н. обратилась в суд с иском к Г., просила признать недействительным договор купли-продажи, признать за ней право собственности на квартиру, прекратив на нее право собственности Г., сославшись на то, что 22 марта 2008 года приобрела у ответчицы однокомнатную квартиру по адресу: Адрес1 за рублей, из которых рублей в качестве задатка ответчицей были получены в присутствии свидетелей в день заключения договора, а рублей были получены 27 марта 2008 года. При этом ответчица передала ей правоустанавливающие документы на квартиру. Согласно достигнутой с ответчицей договоренности, юридическое оформление договора купли-продажи квартиры с последующей регистрацией перехода права собственности должны были состояться 15 июля 2008 года. В установленное время она прибыла в регистрационную службу, но ответчица не явилась. В дальнейшем от дочери ответчицы ей стало известно о том, что она отказывается продавать квартиру в связи с тем, что ее сожитель забрал у нее деньги. Истец считает, что факт заключения сделки купли-продажи квартиры подтверждается договором от 22 марта 2008 года и собственноручно написанной распиской от 27 марта 2008 года, т.е. по ее мнению сделка фактически состоялась.
Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований Ж.Н. отказано.
В кассационной жалобе Ж.Н. просит решение суда отменить. В целом доводы кассационной жалобы повторяют доводы, изложенные в исковом заявлении. Кассатор считает, что суд неправильно применил нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. По мнению кассатора, не может служить основанием для вывода о том, что не определен предмет договора и тот факт, что в письменных соглашениях не указано количество комнат. Так же несоответствие выводов суда материалам дела выразилось в том, что суд проигнорировал тот факт, что согласно представленных актов, заверенных надлежащим образом Администрацией пос. Коксового, в спорной квартире с 2008 года никто не проживал. При таких обстоятельствах ссылки на наличие в спорной квартире зарегистрированных и проживающих лиц, являются несостоятельными. Кассатор полагает, что суд допустил ошибку при анализе возникших отношений, указав факт регистрации в спорной квартире лиц, которые фактически в ней не проживали. Кроме того, суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства, исходя из факта регистрации и проживания лиц на момент заключения соглашения - 22 марта 2008 года, а, не исходя из обстоятельств, которые имели место при рассмотрении дела. Кассатор считает, что суд не дал оценки показаниям указанных выше свидетелей и таким образом, вынес решение в противоречии с материалами дела, а также ссылка на показания свидетеля С.Д.Н. не может служить доказательством проживания в спорной квартире, так как ее показания противоречивы и непоследовательны.
Ознакомившись с материалами дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
Из анализа положений ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как усматривается из материалов дела, 22 марта 2008 года между истицей и ответчицей был подписан договор, согласно которому Г. продает квартиру, расположенную по адресу Адрес2 за . рублей.
При этом, ответчица указала, что получила задаток в размере рублей.
Из текста данного договора следует, что Г. приняла на себя обязательство оформить договор купли-продажи в срок до 15 июля 2008 года.
В вышеупомянутом договоре имеется также собственноручная запись истицы о том, что она обязуется передать оставшиеся рублей за квартиру 27 марта 2008 года.
В материалы дела представлена расписка Г. от 27 марта 2008 года, о том, что денежные средства в размере рублей ею получены, всего было получено 40000 рублей и она приняла на себя обязательство освободить квартиру.
Судом установлено, что в спорной квартире с согласия Г. был зарегистрирован супруг Ж.Н. - Ж.А. и остались зарегистрированными дети ответчицы: М., <...> года рождения, С.Д.А., <...> года рождения, внук - С.М., <...> года рождения.
Уклонение ответчицы от регистрации договора от 22 марта 2008 года послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковыми требованиями.
Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, в представленном в материалы дела договоре от 22 марта 2008 года не индивидуализирован его предмет, отсутствуют характеристики квартиры - площадь, количество комнат.
Кроме того, в спорном договоре в качестве адреса (местоположения) квартиры указано - Адрес2.
Между тем, согласно выписке из ЕГРП, Г. является правообладателем квартиры, расположенной по адресу: Адрес1.
Таким образом, исходя из того, что согласно ст. 432 ГК РФ условие о предмете является существенным, а содержание договора не позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, то потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.
Более того, спорный договор не содержит указаний относительно лиц, оставшихся зарегистрированными в квартире и проживающими в ней, что применительно к ст. 558 ГК РФ является также существенным условием договора продажи недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, исследовав представленные в материалы дела доказательства, дав оценку доводам и возражениям сторон, пояснениям свидетелей, установив, что в договоре от 22 марта 2008 года не соблюдены существенные условия заключения договора купли-продажи, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
С такими выводами суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается, считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы кассационной жалобы по существу рассмотренного спора, не вызывают сомнений в правильности выводов суда и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. ст. 362 - 364 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Поскольку спорная сделка не прошла государственной регистрации, то она не может считаться заключенной.
При изложенных обстоятельствах, договор от 22 марта 2008 года не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности истицы в отношении спорной квартиры.
Доводы кассатора о том, что договор купли-продажи является действительным, поскольку стороны ответчица выразила бесспорное волеизъявление на отчуждение спорной квартиры в ее пользу, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.
С учетом названных норм закона, фактических обстоятельств дела, того факта, что договор купли-продажи спорной квартиры в УФРС не был зарегистрирован, суд правильно пришел к выводу о том, что данный договор купли-продажи квартиры не порождает никаких правовых последствий для истца.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности
Поскольку, с требованиями о понуждении к осуществлению государственной регистрации истица не обращалась, то суд рассмотрел спор, руководствуясь ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных исковых требований.
В основном, доводы жалобы сводятся к переоценке доказательств по делу, для чего судебная коллегия применительно к ст. 347 ГПК РФ во взаимосвязи со ст. 358 ГПК РФ не усматривает оснований.
Таким образом, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия не находит оснований для его отмены, а, следовательно, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 29 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ж.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)