Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волжина Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2013 года по делу N А07-20156/2012 (судья Архиереев Н.В.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - КУС МЗИО РБ по г. Салавату, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Волжину Сергею Владимировичу (далее - ИП Волжин, предприниматель, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 118 133 руб. 99 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 295 руб. 01 коп., а также применении последствий незаключенности договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 295-08-57зем путем обязания ИП Волжина С.В. освободить земельный участок, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова, 20К, общей площадью 3748,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:03 03 01:66, передав его в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, общей площадью 3748,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:03 03 01:66, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова. 20К, за период с 15.09.2011 по 30.06.2013 года в размере 188 038 руб. 92 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени с 15.09.2011 по 30.06.2013 в размере 14 098 руб. 86 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.07.2013 (резолютивная часть оглашена 11.07.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 144-150).
С указанным решением не согласился ответчик (далее также податель жалобы, апеллянт). В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, в удовлетворении требований комитета отказать.
Ссылается, что арендуемый земельный участок находится в государственной собственности Республики Башкортостан. На момент подачи искового заявления и рассмотрения настоящего дела, договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока. Со стороны арендатора не последовало возражений относительно пользования ответчиком земельным участком, следовательно, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор возобновлен на неопределенный срок.
Податель жалобы полагает, что применение средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта является необоснованным и ведет к завышению размера арендной платы. Ссылается на наличие преимущественного права и намерений по заключению договора аренды земельного участка на новый срок.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили. КУС МЗИО РБ по г. Салавату направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 22.09.2008 на основании постановления администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 20.06.2008 N 6/1037 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Волжиным С.В. (арендатор) подписан договор N 295-08-57зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:03 30 01:66, площадью 3748.00 кв. м, номер экономико-планировочной зоны 3, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова, 20К (л.д. 31-33).
Участок согласно пункту 1.1 договора аренды предоставляется арендатору для использования в целях строительства производственной базы.
По акту приема-передачи от 22.09.2008 земельный участок передан комитетом во владение предпринимателя (л.д. 39).
Согласно пунктам 3.1 - 3.6 на 2007-2008 года размер арендной платы составил 94 487 руб. 23 коп.; арендная плата вносится равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на указанный расчетный счет; расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору; размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Башкортостан; отсутствие использования участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.
Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 14.12.2007 по 13.12.2010 (пункт 2.1). По истечении срока действия договора и неполучения от арендатора письменного заявления о продлении данного срока действие договора и обязательства сторон по нему прекращаются (пункт 6.5).
В приложении N 2 к договору аренды стороны поименовали нормативные правовые акты, которыми регулируется порядок определения размера арендной платы: решения Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 11.12.2006 N 1-14/217, от 26.11.2007 N 1-29/344, от 29.02.2008 N 1-37/402 - а также указали размер аренды за 2007 год (3731,66 руб.) и за 2008 год (90755,57 руб.) (л.д. 37).
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен указанный выше кадастровый номер (кадастровый паспорт на земельный участок - л.д. 34-36).
21.05.2009 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.09.2008 N 295-08-57зем, которым комитет и предприниматель продлили срок его действия до 14.09.2011, а также согласовали размер арендной платы на 2008-2009 года (л.д. 42).
Ссылаясь на использование ответчиком земельного участка после истечения срока договора аренды, что влечет обязанность по внесению платы за его использование, истец обратился в суд с настоящим иском.
При разрешении спора арбитражный суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком обязательства по внесению платы за использование земельного участка. Признав правильными представленные истцом расчеты размера арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами суд удовлетворил заявленные требования.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 22.09.2008 N 295-08-57зем, с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А07-18989/2011, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Указанный договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (л.д. 40). Признаков недействительности (ничтожности) договора суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку его содержание соответствуют положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-18989/2011 договор аренды прекратил свое действие с 14.12.2010 на основании пункта 6.5, поскольку дополнительное соглашение от 29.05.2009, устанавливающее условие о сроке действия аренды до 14.09.2011, не прошло государственную регистрацию.
Вместе с тем, на основании разрешения на строительство от 20.01.2009 и договора аренды от 22.09.2008 N 295-08-57зем 30.04.2013 была произведена государственная регистрация права собственности Волжина С.В. на объект незавершенного строительства, степенью готовности 50%, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова, 20К (свидетельство о государственной регистрации права на л.д. 122).
Указанное в совокупности с отсутствием сведений о возврате земельного участка арендодателю подтверждает факт владения и пользования предпринимателем Волжиным земельным участком N 66 в период с 15.09.2011 по 30.06.2013, что не оспаривается ответчиком.
Доводы подателя жалобы о продлении договора аренды на неопределенный срок и применении к спорным правоотношениям разъяснений, содержащихся в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", противоречат приведенным выше судебным актам (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и подлежат отклонению.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом названного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о наличии у предпринимателя обязанности по внесению платы за пользование земельным участком.
Доказательств внесения платы за период использования земельного участка с 15.09.2011 по 30.06.2013 ответчик арбитражному суду не представил.
Доводы апеллянта о неправильности определения размера задолженности подлежат отклонению.
В соответствии со статьей 1, частью 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Нормой специального закона (часть 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) регламентировано, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Анализируемый договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации без каких-либо ограничений.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали порядок определения арендной платы: путем применения решений Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 11.12.2006 N 1-14/217, от 26.11.2007 N 1-29/344, от 29.02.2008 N 1-37/402, с предоставлением арендодателю права одностороннего изменения арендной платы один раз в год в связи с внесением изменений в правовые акты, регулирующие вопросы установления ставок и коэффициентов для расчета платы за пользование землей (пункт 3.4 договора).
Принимая во внимание приведенное выше, следует признать обоснованным применение истцом при расчете размера арендной платы решений Совета городского округа города Салават от 16.03.2011 N 2-42/467, решений Совета городского округа города Салават от 10.11.2011 N 2-49/563 и 02.03.2012 N 2-57/656.
Ссылки предпринимателя на постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 относительно необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельных участков, не влияют на правильность примененного истцом порядка расчетов арендной платы, поскольку анализируемый договор аренды N 295-08-57зем заключен 22.09.2008.
Как следует из пункта 3 утвержденных постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее также - Правила от 22.12.2009), по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010-2012 годы осуществляется на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан на основании средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта, или на основании ставки арендной платы за землю по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 1.2 Правил от 22.12.2009 коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков, для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории соответствующего муниципального образования, устанавливаются в соответствии с настоящим Постановлением решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования.
Указанными выше правовыми актами городского округа города Салават утверждены коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков, по договорам аренды муниципальных земельных участков, заключенным до 01.01.2009 (приложение N 1 к решениям от 16.03.2011, 10.11.2011), а также порядок определения размера и внесения арендной платы за муниципальные земли (приложение N 3).
Таким образом, арендная плата подлежала определению по следующей методике: П (площадь земли) * Б (базовая ставка арендной платы) * Ки (коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков). При этом базовая ставка арендной платы за земельный участок рассчитывается по следующей формуле: Сап (средняя ставка арендной платы) * К (коэффициент дифференциации средней ставки арендной платы по территориально-экономическим зонам в соответствии с градостроительным регламентом).
Учитывая соблюдение комитетом требований данных нормативных правовых актов и заключение анализируемого договора аренды 22.09.2008, размер арендной платы составил:
- за период с 15.09.2011 по 31.12.2011-29 639 руб. 06 коп. При этом применены следующие показатели: средняя ставка - 16,60 (утверждена пунктом 3.1 решения от 16.03.2011), коэффициент дифференциации средней ставки - 1,61 (приведен в градостроительном регламенте), площадь участка - 3748,0 кв. м (кадастровый паспорт), коэффициент Ки - 1 (вид использования земельного участка "строительство");
- за период с 01.01.2012 по 30.12.2012-105 599 руб. 90 коп. При этом применены следующие показатели: средняя ставка - 17,50 (утверждена пунктом 3.1 решения от 10.11.2011), коэффициент дифференциации средней ставки - 1,61 (приведен в градостроительном регламенте), площадь участка - 3748,0 кв. м (кадастровый паспорт), коэффициент Ки - 1 (вид использования земельного участка "строительство");
- за период с 01.01.2013 по 30.06.2013-52799 руб. 96 коп. При этом применены следующие показатели: средняя ставка - 17,50 (утверждена пунктом 3.1 решения от 10.11.2011), коэффициент дифференциации средней ставки - 1,61 (приведен в градостроительном регламенте), площадь участка - 3748,0 кв. м (кадастровый паспорт), коэффициент Ки - 1 (вид использования земельного участка "строительство").
Доводы апеллянта о недопустимости применения такого механизма с 01.01.2013 не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Из постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 не следует, что после 2012 года арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, должна устанавливаться исключительно с учетом кадастровой стоимости данных земельных участков. Более того, такой способ исчисления арендной платы применяется к договорам, заключенным с 01.01.2009, что отсутствует в рассматриваемом случае.
Судебной коллегией учтено, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить показатели формулы расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости. Представленный в материалы дела кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 34) сведений о кадастровой стоимости земельного участка не содержит. Предприниматель не обосновал применение значения ставки арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (0,3%), учитывая предоставление земельного участка для строительства производственной базы, расположения на земельном участке объекта незавершенного строительства, в отношении которого не определено назначение, а строительные работы не ведутся по причине отсутствия разрешения на строительство. Доводы ИП Волжина С.В. о строительстве на спорном земельном участке гаража для служебного автотранспорта, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждены доказательствами.
Ссылки апеллянта на положения пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ошибочны. Исходя из его содержания, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Между тем, исходя из приведенных выше положений части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, подлежит государственному регулированию.
Поскольку исковые требования о взыскании основного долга являются обоснованнными, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации также удовлетворены правомерно.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежит отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2013 года по делу N А07-20156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волжина Сергея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2013 N 18АП-9446/2013 ПО ДЕЛУ N А07-20156/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2013 г. N 18АП-9446/2013
Дело N А07-20156/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волжина Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2013 года по делу N А07-20156/2012 (судья Архиереев Н.В.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - КУС МЗИО РБ по г. Салавату, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Волжину Сергею Владимировичу (далее - ИП Волжин, предприниматель, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 118 133 руб. 99 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 295 руб. 01 коп., а также применении последствий незаключенности договора аренды земельного участка от 22.09.2008 N 295-08-57зем путем обязания ИП Волжина С.В. освободить земельный участок, расположенный по адресу Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова, 20К, общей площадью 3748,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:03 03 01:66, передав его в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, общей площадью 3748,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:03 03 01:66, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова. 20К, за период с 15.09.2011 по 30.06.2013 года в размере 188 038 руб. 92 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени с 15.09.2011 по 30.06.2013 в размере 14 098 руб. 86 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.07.2013 (резолютивная часть оглашена 11.07.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 144-150).
С указанным решением не согласился ответчик (далее также податель жалобы, апеллянт). В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, в удовлетворении требований комитета отказать.
Ссылается, что арендуемый земельный участок находится в государственной собственности Республики Башкортостан. На момент подачи искового заявления и рассмотрения настоящего дела, договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока. Со стороны арендатора не последовало возражений относительно пользования ответчиком земельным участком, следовательно, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор возобновлен на неопределенный срок.
Податель жалобы полагает, что применение средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта является необоснованным и ведет к завышению размера арендной платы. Ссылается на наличие преимущественного права и намерений по заключению договора аренды земельного участка на новый срок.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили. КУС МЗИО РБ по г. Салавату направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 22.09.2008 на основании постановления администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 20.06.2008 N 6/1037 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Волжиным С.В. (арендатор) подписан договор N 295-08-57зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:03 30 01:66, площадью 3748.00 кв. м, номер экономико-планировочной зоны 3, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова, 20К (л.д. 31-33).
Участок согласно пункту 1.1 договора аренды предоставляется арендатору для использования в целях строительства производственной базы.
По акту приема-передачи от 22.09.2008 земельный участок передан комитетом во владение предпринимателя (л.д. 39).
Согласно пунктам 3.1 - 3.6 на 2007-2008 года размер арендной платы составил 94 487 руб. 23 коп.; арендная плата вносится равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на указанный расчетный счет; расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору; размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Башкортостан; отсутствие использования участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.
Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 14.12.2007 по 13.12.2010 (пункт 2.1). По истечении срока действия договора и неполучения от арендатора письменного заявления о продлении данного срока действие договора и обязательства сторон по нему прекращаются (пункт 6.5).
В приложении N 2 к договору аренды стороны поименовали нормативные правовые акты, которыми регулируется порядок определения размера арендной платы: решения Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 11.12.2006 N 1-14/217, от 26.11.2007 N 1-29/344, от 29.02.2008 N 1-37/402 - а также указали размер аренды за 2007 год (3731,66 руб.) и за 2008 год (90755,57 руб.) (л.д. 37).
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен указанный выше кадастровый номер (кадастровый паспорт на земельный участок - л.д. 34-36).
21.05.2009 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 22.09.2008 N 295-08-57зем, которым комитет и предприниматель продлили срок его действия до 14.09.2011, а также согласовали размер арендной платы на 2008-2009 года (л.д. 42).
Ссылаясь на использование ответчиком земельного участка после истечения срока договора аренды, что влечет обязанность по внесению платы за его использование, истец обратился в суд с настоящим иском.
При разрешении спора арбитражный суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком обязательства по внесению платы за использование земельного участка. Признав правильными представленные истцом расчеты размера арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами суд удовлетворил заявленные требования.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 22.09.2008 N 295-08-57зем, с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А07-18989/2011, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Указанный договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (л.д. 40). Признаков недействительности (ничтожности) договора суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку его содержание соответствуют положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-18989/2011 договор аренды прекратил свое действие с 14.12.2010 на основании пункта 6.5, поскольку дополнительное соглашение от 29.05.2009, устанавливающее условие о сроке действия аренды до 14.09.2011, не прошло государственную регистрацию.
Вместе с тем, на основании разрешения на строительство от 20.01.2009 и договора аренды от 22.09.2008 N 295-08-57зем 30.04.2013 была произведена государственная регистрация права собственности Волжина С.В. на объект незавершенного строительства, степенью готовности 50%, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, южнее ул. Нуриманова, 20К (свидетельство о государственной регистрации права на л.д. 122).
Указанное в совокупности с отсутствием сведений о возврате земельного участка арендодателю подтверждает факт владения и пользования предпринимателем Волжиным земельным участком N 66 в период с 15.09.2011 по 30.06.2013, что не оспаривается ответчиком.
Доводы подателя жалобы о продлении договора аренды на неопределенный срок и применении к спорным правоотношениям разъяснений, содержащихся в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", противоречат приведенным выше судебным актам (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и подлежат отклонению.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом названного, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о наличии у предпринимателя обязанности по внесению платы за пользование земельным участком.
Доказательств внесения платы за период использования земельного участка с 15.09.2011 по 30.06.2013 ответчик арбитражному суду не представил.
Доводы апеллянта о неправильности определения размера задолженности подлежат отклонению.
В соответствии со статьей 1, частью 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Нормой специального закона (часть 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) регламентировано, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Анализируемый договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации без каких-либо ограничений.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали порядок определения арендной платы: путем применения решений Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 11.12.2006 N 1-14/217, от 26.11.2007 N 1-29/344, от 29.02.2008 N 1-37/402, с предоставлением арендодателю права одностороннего изменения арендной платы один раз в год в связи с внесением изменений в правовые акты, регулирующие вопросы установления ставок и коэффициентов для расчета платы за пользование землей (пункт 3.4 договора).
Принимая во внимание приведенное выше, следует признать обоснованным применение истцом при расчете размера арендной платы решений Совета городского округа города Салават от 16.03.2011 N 2-42/467, решений Совета городского округа города Салават от 10.11.2011 N 2-49/563 и 02.03.2012 N 2-57/656.
Ссылки предпринимателя на постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 относительно необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельных участков, не влияют на правильность примененного истцом порядка расчетов арендной платы, поскольку анализируемый договор аренды N 295-08-57зем заключен 22.09.2008.
Как следует из пункта 3 утвержденных постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее также - Правила от 22.12.2009), по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2009 года, расчет размера арендной платы за земельные участки на 2010-2012 годы осуществляется на территории муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан на основании средней ставки арендной платы за земли, дифференцированной с учетом территориально-экономической зоны в соответствии с градостроительным регламентом, категории арендаторов и вида функционального использования объекта, или на основании ставки арендной платы за землю по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 1.2 Правил от 22.12.2009 коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков, для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории соответствующего муниципального образования, устанавливаются в соответствии с настоящим Постановлением решениями представительных органов местного самоуправления с учетом сложившейся экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков на основании финансово-экономического обоснования.
Указанными выше правовыми актами городского округа города Салават утверждены коэффициенты, учитывающие категорию арендаторов и вид использования земельных участков, по договорам аренды муниципальных земельных участков, заключенным до 01.01.2009 (приложение N 1 к решениям от 16.03.2011, 10.11.2011), а также порядок определения размера и внесения арендной платы за муниципальные земли (приложение N 3).
Таким образом, арендная плата подлежала определению по следующей методике: П (площадь земли) * Б (базовая ставка арендной платы) * Ки (коэффициент, учитывающий категорию арендаторов и вид использования земельных участков). При этом базовая ставка арендной платы за земельный участок рассчитывается по следующей формуле: Сап (средняя ставка арендной платы) * К (коэффициент дифференциации средней ставки арендной платы по территориально-экономическим зонам в соответствии с градостроительным регламентом).
Учитывая соблюдение комитетом требований данных нормативных правовых актов и заключение анализируемого договора аренды 22.09.2008, размер арендной платы составил:
- за период с 15.09.2011 по 31.12.2011-29 639 руб. 06 коп. При этом применены следующие показатели: средняя ставка - 16,60 (утверждена пунктом 3.1 решения от 16.03.2011), коэффициент дифференциации средней ставки - 1,61 (приведен в градостроительном регламенте), площадь участка - 3748,0 кв. м (кадастровый паспорт), коэффициент Ки - 1 (вид использования земельного участка "строительство");
- за период с 01.01.2012 по 30.12.2012-105 599 руб. 90 коп. При этом применены следующие показатели: средняя ставка - 17,50 (утверждена пунктом 3.1 решения от 10.11.2011), коэффициент дифференциации средней ставки - 1,61 (приведен в градостроительном регламенте), площадь участка - 3748,0 кв. м (кадастровый паспорт), коэффициент Ки - 1 (вид использования земельного участка "строительство");
- за период с 01.01.2013 по 30.06.2013-52799 руб. 96 коп. При этом применены следующие показатели: средняя ставка - 17,50 (утверждена пунктом 3.1 решения от 10.11.2011), коэффициент дифференциации средней ставки - 1,61 (приведен в градостроительном регламенте), площадь участка - 3748,0 кв. м (кадастровый паспорт), коэффициент Ки - 1 (вид использования земельного участка "строительство").
Доводы апеллянта о недопустимости применения такого механизма с 01.01.2013 не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Из постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 не следует, что после 2012 года арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, должна устанавливаться исключительно с учетом кадастровой стоимости данных земельных участков. Более того, такой способ исчисления арендной платы применяется к договорам, заключенным с 01.01.2009, что отсутствует в рассматриваемом случае.
Судебной коллегией учтено, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют установить показатели формулы расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости. Представленный в материалы дела кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 34) сведений о кадастровой стоимости земельного участка не содержит. Предприниматель не обосновал применение значения ставки арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (0,3%), учитывая предоставление земельного участка для строительства производственной базы, расположения на земельном участке объекта незавершенного строительства, в отношении которого не определено назначение, а строительные работы не ведутся по причине отсутствия разрешения на строительство. Доводы ИП Волжина С.В. о строительстве на спорном земельном участке гаража для служебного автотранспорта, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждены доказательствами.
Ссылки апеллянта на положения пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" ошибочны. Исходя из его содержания, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Между тем, исходя из приведенных выше положений части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, подлежит государственному регулированию.
Поскольку исковые требования о взыскании основного долга являются обоснованнными, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации также удовлетворены правомерно.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежит отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.07.2013 года по делу N А07-20156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волжина Сергея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)