Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Астровко Е.П.
Судья: Гвоздилина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
и судей Сергеевой И.В., Астровко Е.П.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 03 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя истца Ш. - А. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 25 января 2012 года, которым постановлено:
Отказать Ш. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройторг" о признании предварительного договора на строительство квартиры в жилом доме договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности исполнить условия договора.
Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., выслушав объяснения представителя истца Ш. по доверенности С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Стройторг" о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года на строительство квартиры в жилом доме договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности исполнить условия договора по созданию многоквартирного дома, с передачей в собственность квартиры по адресу: <...>, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В обоснование указала, что <...> года между ООО "Стройторг" и ООО "<...>" был заключен представительный договор купли-продажи, предметом которого является обязательство ООО "Стройторг" передать ООО "<...>" трехкомнатную квартиру общей площадью <...> кв. м, строительный номер N <...>, расположенную на 5 этаже жилого дома, имеющего строительный адрес: <...>. Стороны обязались заключить основанной договор купли-продажи не позднее <...> года. ООО "<...>" выполнило взятые на себя обязательства в полном объеме. <...> года она, истец заключила с ООО "<...>" договор об уступке права требования.
Истец в суд не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, указав, что ответчик предложил истцу заключить договор долевого участия в строительстве после <...> года, но до настоящего времени этого не сделал.
Ответчик в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. В письменном отзыве указал, что отсутствие разрешения для строительства жилого дома препятствует договорным отношениям с Ш.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Ш. - А., и в дополнении к жалобе, представитель С., просят постановленное решение отменить, полагая, его не законным и не обоснованным.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ш., представитель ООО "Стройторг" надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, <...> года между ООО "Стройторг" (продавец) и ООО "<...>" (покупатель) был заключен представительный договор купли-продажи, по условиям которого, ООО "Стройторг" принял обязательства в срок до <...> года передать в собственность ООО "<...>", а последний оплатить и принять трехкомнатную квартиру, общей площадью <...> кв. м, строительный номер <...>, расположенную на 5 этаже дома, имеющего строительный адрес: <...>. Жилой дом, в котором расположена квартира на момент заключения договора находится в стадии строительства, продавец обязуется оформить право собственности и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее <...> года
ООО "<...>" исполнило обязательства, принятые по предварительному договору от <...> года, о чем выдана справка ООО "Стройторг" от <...> года
<...> года между ООО "<...>" и Ш. заключен договор об уступке права требования, в соответствии с условиями которого, ООО "Стройторг" передало, а Ш. приобрела право требования к ООО "Стройторг" заключения основного договора купли-продажи и передачи в собственность указанной квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи от <...> года
На обращение Ш. от <...> года с просьбой о заключении договора долевого участия на строительство, был получен ответ ООО "Стройторг" о том, что договор долевого участия может быть заключен после <...> года, после планируемой сдачи объекта в эксплуатацию (<...> г.). До настоящего времени такой договор не заключен.
Также судом установлено, что разрешения на строительство жилого дома, со строительным адресом: <...>, ООО "Стройторг" не выдавалось, доказательств выделения в установленном законом порядке ООО "Стройторг" земельного участка под строительство указанного дома не представлено.
Обращаясь в суд, Ш. указывала, что предварительный договор купли-продажи от <...> года, заключенный между ООО "Стройторг" и ООО "<...>" по существу, является договором долевого участия в строительстве, поскольку существом сделки являлось оказание услуг ООО "<...>" по строительству многоквартирного дома с принятием ООО "Стройторг" обязательств, после исполнения которых, и подписания основного договора, у ООО "<...>" возникает права собственности на квартиру в строящемся многоквартирном доме. При заключении договора стороны имели ввиду заключение сделки долевого участия в строительстве, в связи с чем, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 170 ГК РФ, полагала, что предварительный договор является притворной сделкой, прикрывает сделку долевого участия в строительстве, в связи ничтожностью сделки, подлежат применению правила, установленный ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
При разрешении спора, руководствуясь нормами ст. ст. 309, 429, ГК РФ, положениями ст. ст. 2, 3, 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.", оценив содержание договора с точки зрения предмета, взаимных прав и обязанностей сторон, их ответственности, суд пришел к выводу, что между ООО "Стройторг" и ООО "<...>" <...> года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Данный договор не может быть отнесен к договору долевого участия в строительстве, поскольку не соответствует требованиям, предъявляемым ФЗ "Об участии в долевом строительстве" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, к таким договорам, не содержит существенных условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 названного Закона (срок передачи объекта участнику, гарантийный срок на объект долевого строительства), ООО "Стройторг" не отвечает признакам застройщика (отсутствует разрешение на строительство, земельный участок для строительства). Доказательств, что при заключении предварительного договора его стороны имели ввиду в действительности договор долевого участия в строительстве, не представлено.
Данные выводы суда мотивированны, основаны на материалах дела, собранных по делу.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исходя из содержания приведенных правовых норм, следует, что заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон только одно право и только одну обязанность - заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновение обязательства по передаче имущества или оказанию услуги. При уклонении одной из сторон от заключения основного договора, другой стороне предоставлено право обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к заключению основного договора.
ООО "<...>" на основании предварительного договора от <...> года имело право на заключения с ООО "Стройторг" основного договора купли-продажи. В связи с заключением <...> года договора цессии, это право, в силу ст. 384 ГК РФ, в том же объеме и на тех же условиях, перешло от ООО "<...>" к Ш. В этой связи, обоснованным является вывод суда о выборе ненадлежащего способа защиты прав, и отсутствии правовых оснований для признания за Ш. права собственности на спорную квартиру.
Кроме того, материалами дела установлено, что разрешение на строительство жилого дома ООО "Стройторг" в установленном законом порядке не выдавалось, доказательства создания объекта недвижимости, введения жилого дома в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, у ООО "Стройторг" (продавца) отсутствует в натуре недвижимое имущество, подлежащее передаче по условиям предварительного договора, которое он должен передать в собственность покупателя. При таких обстоятельствах, требования Ш. к ООО "Стройторг" о возложении обязанности по созданию жилого дома, и передачи квартиры в собственность, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не могут быть удовлетворены.
Исходя из изложенного Судебная коллегия находит, что основания для удовлетворения жалобы Ш. и отмены решения отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы Ш. направлены на переоценку доказательств по делу, в связи с чем не могут повлечь за собой отмену обжалуемого решения. В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.
Остальные доводы жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, аналогичны позиции истца по заявленным требованиям, и не могут служить основанием к отмене правильного по существу решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК Российской Федерации,
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 25 января 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
И.В.СЕРГЕЕВА
Е.П.АСТРОВКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1676/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2012 г. по делу N 33-1676/2012
Докладчик: Астровко Е.П.
Судья: Гвоздилина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
и судей Сергеевой И.В., Астровко Е.П.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 03 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя истца Ш. - А. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 25 января 2012 года, которым постановлено:
Отказать Ш. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройторг" о признании предварительного договора на строительство квартиры в жилом доме договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности исполнить условия договора.
Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., выслушав объяснения представителя истца Ш. по доверенности С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Стройторг" о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <...> года на строительство квартиры в жилом доме договором долевого участия в строительстве и возложении обязанности исполнить условия договора по созданию многоквартирного дома, с передачей в собственность квартиры по адресу: <...>, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В обоснование указала, что <...> года между ООО "Стройторг" и ООО "<...>" был заключен представительный договор купли-продажи, предметом которого является обязательство ООО "Стройторг" передать ООО "<...>" трехкомнатную квартиру общей площадью <...> кв. м, строительный номер N <...>, расположенную на 5 этаже жилого дома, имеющего строительный адрес: <...>. Стороны обязались заключить основанной договор купли-продажи не позднее <...> года. ООО "<...>" выполнило взятые на себя обязательства в полном объеме. <...> года она, истец заключила с ООО "<...>" договор об уступке права требования.
Истец в суд не явился по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, указав, что ответчик предложил истцу заключить договор долевого участия в строительстве после <...> года, но до настоящего времени этого не сделал.
Ответчик в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. В письменном отзыве указал, что отсутствие разрешения для строительства жилого дома препятствует договорным отношениям с Ш.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Ш. - А., и в дополнении к жалобе, представитель С., просят постановленное решение отменить, полагая, его не законным и не обоснованным.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ш., представитель ООО "Стройторг" надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, <...> года между ООО "Стройторг" (продавец) и ООО "<...>" (покупатель) был заключен представительный договор купли-продажи, по условиям которого, ООО "Стройторг" принял обязательства в срок до <...> года передать в собственность ООО "<...>", а последний оплатить и принять трехкомнатную квартиру, общей площадью <...> кв. м, строительный номер <...>, расположенную на 5 этаже дома, имеющего строительный адрес: <...>. Жилой дом, в котором расположена квартира на момент заключения договора находится в стадии строительства, продавец обязуется оформить право собственности и заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее <...> года
ООО "<...>" исполнило обязательства, принятые по предварительному договору от <...> года, о чем выдана справка ООО "Стройторг" от <...> года
<...> года между ООО "<...>" и Ш. заключен договор об уступке права требования, в соответствии с условиями которого, ООО "Стройторг" передало, а Ш. приобрела право требования к ООО "Стройторг" заключения основного договора купли-продажи и передачи в собственность указанной квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи от <...> года
На обращение Ш. от <...> года с просьбой о заключении договора долевого участия на строительство, был получен ответ ООО "Стройторг" о том, что договор долевого участия может быть заключен после <...> года, после планируемой сдачи объекта в эксплуатацию (<...> г.). До настоящего времени такой договор не заключен.
Также судом установлено, что разрешения на строительство жилого дома, со строительным адресом: <...>, ООО "Стройторг" не выдавалось, доказательств выделения в установленном законом порядке ООО "Стройторг" земельного участка под строительство указанного дома не представлено.
Обращаясь в суд, Ш. указывала, что предварительный договор купли-продажи от <...> года, заключенный между ООО "Стройторг" и ООО "<...>" по существу, является договором долевого участия в строительстве, поскольку существом сделки являлось оказание услуг ООО "<...>" по строительству многоквартирного дома с принятием ООО "Стройторг" обязательств, после исполнения которых, и подписания основного договора, у ООО "<...>" возникает права собственности на квартиру в строящемся многоквартирном доме. При заключении договора стороны имели ввиду заключение сделки долевого участия в строительстве, в связи с чем, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 170 ГК РФ, полагала, что предварительный договор является притворной сделкой, прикрывает сделку долевого участия в строительстве, в связи ничтожностью сделки, подлежат применению правила, установленный ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.
При разрешении спора, руководствуясь нормами ст. ст. 309, 429, ГК РФ, положениями ст. ст. 2, 3, 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.", оценив содержание договора с точки зрения предмета, взаимных прав и обязанностей сторон, их ответственности, суд пришел к выводу, что между ООО "Стройторг" и ООО "<...>" <...> года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Данный договор не может быть отнесен к договору долевого участия в строительстве, поскольку не соответствует требованиям, предъявляемым ФЗ "Об участии в долевом строительстве" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, к таким договорам, не содержит существенных условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 названного Закона (срок передачи объекта участнику, гарантийный срок на объект долевого строительства), ООО "Стройторг" не отвечает признакам застройщика (отсутствует разрешение на строительство, земельный участок для строительства). Доказательств, что при заключении предварительного договора его стороны имели ввиду в действительности договор долевого участия в строительстве, не представлено.
Данные выводы суда мотивированны, основаны на материалах дела, собранных по делу.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исходя из содержания приведенных правовых норм, следует, что заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон только одно право и только одну обязанность - заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновение обязательства по передаче имущества или оказанию услуги. При уклонении одной из сторон от заключения основного договора, другой стороне предоставлено право обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к заключению основного договора.
ООО "<...>" на основании предварительного договора от <...> года имело право на заключения с ООО "Стройторг" основного договора купли-продажи. В связи с заключением <...> года договора цессии, это право, в силу ст. 384 ГК РФ, в том же объеме и на тех же условиях, перешло от ООО "<...>" к Ш. В этой связи, обоснованным является вывод суда о выборе ненадлежащего способа защиты прав, и отсутствии правовых оснований для признания за Ш. права собственности на спорную квартиру.
Кроме того, материалами дела установлено, что разрешение на строительство жилого дома ООО "Стройторг" в установленном законом порядке не выдавалось, доказательства создания объекта недвижимости, введения жилого дома в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, у ООО "Стройторг" (продавца) отсутствует в натуре недвижимое имущество, подлежащее передаче по условиям предварительного договора, которое он должен передать в собственность покупателя. При таких обстоятельствах, требования Ш. к ООО "Стройторг" о возложении обязанности по созданию жилого дома, и передачи квартиры в собственность, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не могут быть удовлетворены.
Исходя из изложенного Судебная коллегия находит, что основания для удовлетворения жалобы Ш. и отмены решения отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы Ш. направлены на переоценку доказательств по делу, в связи с чем не могут повлечь за собой отмену обжалуемого решения. В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.
Остальные доводы жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, аналогичны позиции истца по заявленным требованиям, и не могут служить основанием к отмене правильного по существу решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК Российской Федерации,
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 25 января 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
И.В.СЕРГЕЕВА
Е.П.АСТРОВКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)