Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.,
судей Никоновой О.Н., Ефремовой Л.Н.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя З. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 17 мая 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З. к Обществу с ограниченной ответственностью "Два капитана" о расторжении договоров аренды земельного участка и нежилого здания, возложении обязанности по освобождению земельного участка и нежилого здания, приведения их в первоначальное состояние путем сноса самовольных пристроев отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения М., Я. (представителей З.) в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения А. (представителя ООО "Два капитана"), суд апелляционной инстанции
установил:
Истица - арендодатель З. в лице представителя - обратилась в суд с двумя исками к ООО "Два капитана" (арендатору) о расторжении двух договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности по освобождению земельного участка и нежилого здания, приведения их в первоначальное состояние путем сноса самовольных пристроев.
Оба исковых заявления З. определением суда от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство для совместного рассмотрения (т. 2, л.д. 219).
Первый иск о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - подан ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 3 - 10).
По утверждениям истицы, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> и ООО "Два капитана" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка площадью 358,9 кв. м и нежилого здания площадью 233,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>.
Общая площадь земельного участка - 418,9 кв. м.
На остальные 60 кв. м земельного участка (418,9 кв. м - 358,9) заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Подписан акт приема-передачи земельного участка и нежилого здания; передаваемые объекты находились в пригодном для эксплуатации состоянии.
Земельный участок и нежилое здание предоставлялись ответчику для размещения кафе.
Срок договора аренды заключен до ДД.ММ.ГГГГ; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (продавцом) и З. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанных земельного участка площадью 418,9 кв. м и нежилого здания площадью 233,8 кв. м.
Переход права собственности к истице зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком к договору аренды подписано Дополнительное соглашение N о внесении в договор изменений в сведения об арендодателе З.; данное Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 4.2.2 договора аренды, ответчик обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению характеристик участка, здания и экологической обстановки на арендуемой территории.
По утверждениям истицы, в нарушение договора аренды, ответчик привел ее имущество в ненадлежащее состояние.
Так, согласно Акту экспертного исследования ООО <...> N от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание имеет дефекты конструктивных элементов: разрушение водоотводящего лотка с кровли строения, литера А, намокания кирпичной стены и ее разрушение, наличие трещин на кирпичной кладке под оконным проемом; в месте примыкания пристроя имеются вертикальные трещины по всей высоте стены.
Из экспертного исследования следует, что техническое состояние наружных стен здания соответствует 40% физического износа, то есть неудовлетворительное. Причиной намокания стены и ее разрушения в месте расположения отвода воды с кровли явилось отсутствие водоотводящего лотка и стекание воды по поверхности кирпичной стены. Наличие трещин на участке стены под оконным проемом и в месте примыкания пристроя, вертикальных трещин обусловлено возникновением неравномерных осадок фундамента под стенами, а также "отрыванием" части стены в месте примыкания пристроев. Неравномерный осадок фундамента образовался в результате возведения пристроя без взаимной работы существующего и вновь возведенного фундамента.
Наличие вышеуказанных дефектов конструктивных элементов здания свидетельствует о существенном ухудшении технического состояния здания, возникшего по причине неправильной эксплуатации здания ответчиком и его неправомерных действий (бездействия), выражающихся в самовольном возведении пристроев к арендуемому нежилому зданию.
Кроме того, без согласования с истицей, ответчик самовольно выстроил к основному нежилому зданию пристрои А2 и А3.
Факт самовольного строительства подтверждается техническим паспортом МП "БТИ".
Так, в техническом паспорте МП "БТИ" здания от ДД.ММ.ГГГГ года появились отметки о пристроях к зданию: А2, А3 (построенные в ДД.ММ.ГГГГ году), а в техническом паспорте МП "БТИ" здания от ДД.ММ.ГГГГ указанных пристроев еще не было.
Согласно проекту установления границ на земельный участок (под кафе "Два капитана), составленного ООО <...>, площадь занятого нежилым зданием земельного участка больше, чем площадь земельного участка, занимаемого нежилым зданием на ДД.ММ.ГГГГ (план границ земельного участка для ОАО <...> от ДД.ММ.ГГГГ).
Возведенные пристрои являются реконструкцией нежилого здания, поскольку они имеют с нежилым зданием одну общую капитальную (несущую) стену, между ними имеется внутреннее сообщение, что свидетельствует об изменении площади нежилого здания.
Строительство пристроев осуществлено без разрешения истца (собственника нежилого здания) и без получения проектной документации и разрешения на строительство.
По мнению истицы, возведением пристроев нарушены ее права собственности на нежилое здание; имущество используется ответчиком с нарушением его назначения.
Ответчик длительное время не исполнял обязанности по содержанию арендованного имущества в исправном состоянии и текущему ремонту нежилого здания.
Так, водоотводящий лоток с кровли здания имеет значительные разрушения, кирпичная стена со стороны входа в подвал в месте расположения водоотводящего лотка имеет следы намокания, часть кирпичей отсутствует, часть имеет признаки разрушения (трещины, сколы, вымывание или выветривание раствора швов кирпичной кладки).
Работы по замене лотка относятся к текущему ремонту, которые должен производить ответчик.
Таким образом, ответчик не исполняет обязанности, предусмотренные законом и договором аренды.
Техническое состояние здания существенно ухудшилось незаконным возведением пристроев, в связи с чем, необходимо проведение капитального ремонта здания.
По утверждениям истицы, вышеперечисленные нарушения являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письменное требование о необходимости в срок не более 14 календарных дней с даты получения требования принятия мер по приведению арендуемого нежилого здания в надлежащее техническое состояние, исполнения обязательств по поддержанию его в надлежащем состоянии.
Требование получено ДД.ММ.ГГГГ, но в указанный срок меры по устранению нарушений приняты не были.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена телеграмма с предложением о досрочном расторжении договора аренды, освобождении земельного участка и здания в срок до ДД.ММ.ГГГГ, явке ДД.ММ.ГГГГ для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Телеграмма получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, но ответа не получено.
Истица З. просила суд:
1) расторгнуть договор аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО "Два капитана";
2) обязать ООО "Два капитана" освободить земельный участок площадью 358,9 кв. м и нежилое здание площадью 233,8 кв. м, находящихся по адресу: <...>, и привести их в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на момент заключения договора аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ и подписания акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, путем сноса самовольных пристроев А2, А3;
3) взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины 200 руб.
Второй иск о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - подан ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 139 - 147).
По утверждениям истицы, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> и ООО "Два капитана" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка площадью 60 кв. м, входящего в земельный участок общей площадью 418,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Земельный участок предоставлен для строительства мини-магазина.
Срок договора аренды - до ДД.ММ.ГГГГ.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с актом приема-передачи, земельный участок находится в пригодном для застройки на нем мини-магазина состоянии.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (продавцом) и З. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка площадью 418,9 кв. м.
Переход права собственности зарегистрирован Самарской областной регистрационной палатой, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком к договору аренды было подписано дополнительное соглашение N о внесении в договор изменений в сведения об арендодателе З. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ответчик пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора.
По мнению истицы, земельный участок был предоставлен для строительства отдельно стоящего нового объекта: мини-магазина.
Однако ответчик выстроил пристрои к основному нежилому зданию, то есть, в нарушение договора аренды, произвел реконструкцию здания.
Так, в ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком на арендуемом земельном участке вместо строительства на земельном участке мини-магазина была произведена реконструкция принадлежащего на праве собственности истцу нежилого здания площадью 233,8 кв. м посредством возведения на земельному участке пристроя А3 к зданию площадью 63,3 кв. м.
Ответчик обязан был предварительно согласовать места размещения объекта - мини-магазина, чего ответчиком не выполнено.
Указанное нежилое здание располагается на земельном участке, в состав которого входит предоставленный в аренду земельный участок.
Факт возведения пристроя А3 подтверждается копией технического паспорта МП "БТИ" от 2003 г., актом экспертного исследования ООО <...> N от ДД.ММ.ГГГГ, схемой ООО <...> расположения строения на земельном участке, планом границ земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО <...> и являющегося приложением к договору аренды; кадастровым планом земельного участка ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ; планом-схемой границ земельного участка под нежилым зданием ООО <...> от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно акту экспертного исследования ООО <...>, к существующему зданию пристроены пристрой А2, А3 и увеличена площадь здания, возведение пристроев является реконструкцией.
На техническом паспорте МП "БТИ" от ДД.ММ.ГГГГ. пристрой А3 отсутствовал.
Согласно техпаспорту от ДД.ММ.ГГГГ., пристрой А3 уже имелся.
Площадь основного нежилого здания составляла 233,80 кв. м,
Площадь спорного пристроя А3 составляет 63,3 кв. м, в связи с чем общая площадь нежилого здания значительно увеличилась и составляет 313,6 кв. м.
Ответчик произвел реконструкцию нежилого здания без согласия истца, получения проектной и разрешительной документации, пристрой А3 является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Согласно ответу Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, Разрешение на строительство пристроев, магазина не выдавалось.
Мини-магазин ответчиком построен не был, площадь возведенного пристроя А3 составляет 63,3 кв. м, его границы выходят за пределы границы предоставленного в аренду земельного участка.
Согласно плану-схеме границ земельного участка ООО <...> от ДД.ММ.ГГГГ, площадь земельного участка S3, занятого пристроем А3, составляет 65 кв. м.
Возведенный ответчиком пристрой используется не под мини-магазин, а под размещение пиццерии.
Неправомерное возведение пристроя А3 существенно ухудшило техническое состояние нежилого здания, что подтверждается актом экспертного исследования ООО <...>.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование об исполнении обязательств по договору аренды посредством приведения земельного участка в первоначальное состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Требование истца не было исполнено.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлено предложение о досрочном расторжении договора аренды, освобождении земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ, явке представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды, но ответа не получено, земельный участок не освобожден.
Ответчиком нарушены условия договора аренды.
Истица З. (во втором иске) просила суд:
1) расторгнуть договор аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО "Два капитана";
2) обязать ООО "Два капитана" освободить земельный участок площадью 60 кв. м, входящий в земельный участок (кадастровый N) общей площадью 419,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, и привести его в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на момент заключения договора аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ и подписания акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, путем сноса самовольного пристроя А3.
3) взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины 200 руб.
Представитель ответчика - ООО "Два капитана" иск не признал.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем З. ставится вопрос об отмене решения суда, в том числе, по основаниям нарушения судом правил подведомственности; что судом не рассмотрены требования истицы по пристрою А2; что на строительство пристроев должно быть выдано разрешение администрации г.о. Самара, а не администрации Промышленного района г.о. Самары.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, установленных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ.
Как следует из материалов дела, ранее ОАО <...> принадлежал земельный участок общей площадью 418,9 кв. м и нежилое здание площадью 233,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (арендодателем) и арендатором - ООО "Два капитана" заключен договор аренды N земельного участка площадью 358,9 кв. м (входящего в земельный участок (кадастровый N) общей площадью 418,9 кв. м) и нежилого здания площадью 233,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>.
Земельный участок и нежилое здание предоставляются арендатору для кафе.
Срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Подписан акт приема-передачи земельного участка и нежилого здания, в соответствии с которым, передаваемые объекты находятся в пригодном для эксплуатации на нем кафе состоянии.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 12 - 16, том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (арендодателем) и ООО "Два капитана" (арендатором) заключен договор аренды N земельного участка площадью 60 кв. м, входящего в земельный участок (кадастровый N), общей площадью 418,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Участок предоставляется арендатору для строительства мини-магазина.
Срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым он находятся в пригодном для застройки на нем мини-магазина состоянии.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 148 - 154, том 2).
ДД.ММ.ГГГГ истица купила указанные земельный участок (418,90 кв. м) и нежилое здание (233,80 кв. м).
Так, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом - ОАО <...> в лице директора ФИО1 и покупателем - З. (истицей) заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи нежилого здания (литер А) общей площадью 233,80 кв. м и земельного участка для нежилого здания площадью 418,90 кв. м, находящиеся по адресу: <...>.
Право собственности истицы на указанные земельный участок и нежилое здание зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на указанные объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12 - 23, том 1).
Назначение земельного участка: "Земли поселений, земельный участок для нежилого здания".
Ограничение (обременение) земельного участка площадью 418,90 кв. м - "аренда".
Ограничение (обременение) нежилого здания (литер А) общей площадью 233,80 кв. м - "аренда".
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Два капитана" и З. заключены дополнительное соглашение N к договору от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение N к договору от ДД.ММ.ГГГГ о внесении в договора аренды изменений в сведения об арендодателе З.
Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 24 - 25, том 1, л.д. 161 - 163, том 2).
Из технического паспорта МП "БТИ" здания следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. на арендуемых земельных участках были возведены: одноэтажные пристрой А2 и пристрой А3, год постройки - ДД.ММ.ГГГГ.
Общая площадь Литеров А, А2, А3 составляет 314,3 кв. м, площадь пристроя А3 - 63,3 кв. м (л.д. 52 - 61, том 1).
Суд первой инстанции обоснованно отказал З. в иске полностью по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ, арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством
Ограничение существует только в тех случаях, когда договор аренды земли содержит ограничения на капитальное строительство.
Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что арендатор имеет право использовать земельный участок и нежилое здание для эксплуатации кафе (п. 4.1.1.2), обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик здания и экологической обстановки на арендуемой территории (п. 4.2.2) (том 1, л.д. 12 - 15).
Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что арендатор имеет право использовать земельный участок, площадью 60 кв. м в соответствии с целью и условиями его предоставления для строительства и эксплуатации мини-магазина (п. 4.1.1), выполнять все условия, установленные при предварительном согласовании места размещения объекта: мини-магазина (п. 4.2.2) (том 2, л.д. 149).
Распоряжением Главы администрации Промышленного района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ (на основании постановления администрации Промышленного района от ДД.ММ.ГГГГ N, распоряжений администрации Промышленного района от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N и акта приемки в эксплуатацию), утвержден Акт приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, принявшей от ООО "Два капитана" магазин "Кулинария" общей площадью 63,3 кв. м по адресу: <...> (л.д. 151, том 1, л.д. 33 - 47, том 2).
Указанный объект поставлен на технический учет, что подтверждается удостоверением N от ДД.ММ.ГГГГ филиала по г. Самаре ФГУП "Ростехинвентаризация" (л.д. 160, том 1).
Доводы истицы о том, что пристрой являются самовольной постройкой, суд правильно не принял во внимание, поскольку земельный участок площадью 60 кв. м предоставлялся арендатору под строительство мини-магазина, который изначально планировался как пристрой, в соответствии с планом границ земельного участка (л.д. 152, том 2), ситуационным планом, экспликацией зданий и сооружений (л.д. 153 - 159, том 1).
С учетом изложенного, отсутствие разрешения на строительство, выданного администрацией г.о. Самара, не влечет признание постройки в качестве самовольной.
Доводы истицы о том, что мини-магазин должен был быть возведен как временное и отдельно стоящее строение, судом первой правильно не приняты во внимание, так как данные доводы голословны; договор аренды такого условия не содержит.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N не содержит ограничения на возведение временных или капитальных строений арендатором на арендуемом земельном участке.
Кроме того, работы по возведению пристроев были выполнены до перехода прав и обязанностей арендодателя к З.
Каких-либо злоупотреблений со стороны арендатора - ООО "Два капитана" не усматривается.
Прежний собственник - ООО <...> в установленном законом порядке до ДД.ММ.ГГГГ (до отчуждения земельного участка и здания) не оспаривал незаконность строительства арендатором пристроев.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (на момент заключения истицей договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) пристрои были уже возведены, о чем ей должно было быть неизвестно, а иное не доказано.
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ истица не оспаривала в установленном законом порядке строительство пристроев, возведенных до ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, З. с ДД.ММ.ГГГГ является соучредителем ООО "Два капитана", что подтверждается материалами дела (л.д. 110 - 112, 162, том 1), в связи с чем, имеет право в силу ст. 8 Закона РФ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", участвовать в управлении делами Общества в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Уставом общества, имеет право требовать любые имеющиеся у общества документы, которые связаны с деятельностью этого общества.
Между сторонами по делу ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26 - 27, том 1).
Доводы истицы о том, что пристрои возведены с нарушением условий договоров аренды, нарушают ее права как собственника, не обоснованны по вышеизложенным обстоятельствам.
Доводы истицы о том, что возведенный пристрой А3 - магазин "Кулинария", используется ответчиком под пиццерию, не могут быть основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, так как данным обстоятельством не изменяется целевое использование и назначение арендуемого земельного участка.
В обоснование своих исковых требований о существенном ухудшении технического состояние нежилого здания, истицей представлен акт экспертного исследования N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32 - 43, том 1), составленного экспертом ООО <...> - ФИО2.
Данные доводы истицы и исследование специалиста ФИО2 судом первой инстанции проверены и не нашли своего подтверждения.
Так, эксперт ФИО2 была допрошена судом первой инстанции в качестве специалиста.
Из пояснений специалиста ФИО2 следует, что по результатам исследования были установлено: наличие трещин на здании, которые (по ее мнению) свидетельствует о неравномерности залегания фундамента, но глубину залегания фундамента она не знает; для этого необходима проектная документация, которая ей предоставлена не была, или копать около фундамента, чтобы посмотреть глубину заложения фундамента здания и пристроя; на образование трещин могло повлиять как строительство одного пристроя, так и обоих, конкретно сказать не может, необходимо проведение исследования.
Из представленного истицей акта следует, что причиной образования неравномерной осадки фундамента является возведение пристроя без учета взаимной работы существующего и вновь возведенного фундамента; для определения характера трещин на наружной кирпичной стены необходима установка маяков (чего в данном случае не было выполнено), после чего выполнение ремонтных работ по стабилизации неравномерных осадок фундамента на основании проекта, разработанного специализированной организацией.
Таким образом, данный акт экспертного исследования от ДД.ММ.ГГГГ (представленный истицей) не является достоверным, достаточным и относимым доказательством, подтверждающим доводы истицы о причинах возникновения трещин на кирпичной кладке под оконным проемом, в месте расположения пристроя вертикальных трещин по всей высоте стены.
Из представленного ответчиком заключения ЗАО <...> следует, что в сентябре 2011 г. исследовано техническое состояние строительных конструкций нежилого здания по <...>, лит А3, н.2, и установлено следующее: строительные конструкции и инженерные сети находятся в нормальном состоянии, каких-либо дефектов и отклонений от нормативных требований не выявлено. Строительство пристроя осуществлено с соблюдением действующих на территории РФ норм и правил, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Строение пригодно для дальнейшего использования по своему назначению, ввиду незначительных нагрузок на грунты основания от вновь построенного пристроя, влияние последнего на основное строение исключается (л.д. 163 - 170, том 1).
Как следует из материалов дела, ответчик ООО "Два капитана" выполнял работы по ремонту водоотводящего лотка и кирпичной стены, по ремонту кровли и служебных помещений, косметическому ремонту в помещении кафе, что подтверждается соответствующими договорами об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, сметой, актами приема-сдачи работ, документами по оплате работ (л.д. 178 - 184, том 1).
Пунктом 6.1 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что любое нарушение, которое может быть устранено, не влечет за собой расторжение договора.
Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им
надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в иске следует отказать, так как не имеется оснований, установленных п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ для расторжения договоров аренды.
Остальные требования истицы, связанных с необоснованными требованиями о расторжении договоров аренды, также не подлежат удовлетворению по вышеприведенными основаниям.
Решение суда является законным и обоснованным и не имеется правовых оснований для его отмены.
Доводы апелляционной жалобы представителя З. о том, что спор не подведомственен суду общей юрисдикции, необоснованны, так как в договорах аренды истица выступает как физическое лицо.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были подписано Дополнительное соглашение, по условиям которого, арендатор (ответчик) вносит арендную плату, в том числе, арендатор (ответчик) вносит за истицу З. налог на доход с физического лица: платежи по арендной плате производятся на счет З. за исключением налога на доход с физического лица (НДФЛ).
Доводы апелляционной жалобы представителя З. о том, что судом не рассмотрены требования истицы по пристрою А2, необоснованны, так как судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Другие доводы апелляционной жалобы представителя З., направленные на переоценку имеющимся по делу доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 17 мая 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6155
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2012 г. по делу N 33-6155
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.,
судей Никоновой О.Н., Ефремовой Л.Н.,
при секретаре Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя З. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 17 мая 2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З. к Обществу с ограниченной ответственностью "Два капитана" о расторжении договоров аренды земельного участка и нежилого здания, возложении обязанности по освобождению земельного участка и нежилого здания, приведения их в первоначальное состояние путем сноса самовольных пристроев отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения М., Я. (представителей З.) в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения А. (представителя ООО "Два капитана"), суд апелляционной инстанции
установил:
Истица - арендодатель З. в лице представителя - обратилась в суд с двумя исками к ООО "Два капитана" (арендатору) о расторжении двух договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности по освобождению земельного участка и нежилого здания, приведения их в первоначальное состояние путем сноса самовольных пристроев.
Оба исковых заявления З. определением суда от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство для совместного рассмотрения (т. 2, л.д. 219).
Первый иск о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - подан ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 3 - 10).
По утверждениям истицы, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> и ООО "Два капитана" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка площадью 358,9 кв. м и нежилого здания площадью 233,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>.
Общая площадь земельного участка - 418,9 кв. м.
На остальные 60 кв. м земельного участка (418,9 кв. м - 358,9) заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Подписан акт приема-передачи земельного участка и нежилого здания; передаваемые объекты находились в пригодном для эксплуатации состоянии.
Земельный участок и нежилое здание предоставлялись ответчику для размещения кафе.
Срок договора аренды заключен до ДД.ММ.ГГГГ; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (продавцом) и З. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанных земельного участка площадью 418,9 кв. м и нежилого здания площадью 233,8 кв. м.
Переход права собственности к истице зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком к договору аренды подписано Дополнительное соглашение N о внесении в договор изменений в сведения об арендодателе З.; данное Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 4.2.2 договора аренды, ответчик обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению характеристик участка, здания и экологической обстановки на арендуемой территории.
По утверждениям истицы, в нарушение договора аренды, ответчик привел ее имущество в ненадлежащее состояние.
Так, согласно Акту экспертного исследования ООО <...> N от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание имеет дефекты конструктивных элементов: разрушение водоотводящего лотка с кровли строения, литера А, намокания кирпичной стены и ее разрушение, наличие трещин на кирпичной кладке под оконным проемом; в месте примыкания пристроя имеются вертикальные трещины по всей высоте стены.
Из экспертного исследования следует, что техническое состояние наружных стен здания соответствует 40% физического износа, то есть неудовлетворительное. Причиной намокания стены и ее разрушения в месте расположения отвода воды с кровли явилось отсутствие водоотводящего лотка и стекание воды по поверхности кирпичной стены. Наличие трещин на участке стены под оконным проемом и в месте примыкания пристроя, вертикальных трещин обусловлено возникновением неравномерных осадок фундамента под стенами, а также "отрыванием" части стены в месте примыкания пристроев. Неравномерный осадок фундамента образовался в результате возведения пристроя без взаимной работы существующего и вновь возведенного фундамента.
Наличие вышеуказанных дефектов конструктивных элементов здания свидетельствует о существенном ухудшении технического состояния здания, возникшего по причине неправильной эксплуатации здания ответчиком и его неправомерных действий (бездействия), выражающихся в самовольном возведении пристроев к арендуемому нежилому зданию.
Кроме того, без согласования с истицей, ответчик самовольно выстроил к основному нежилому зданию пристрои А2 и А3.
Факт самовольного строительства подтверждается техническим паспортом МП "БТИ".
Так, в техническом паспорте МП "БТИ" здания от ДД.ММ.ГГГГ года появились отметки о пристроях к зданию: А2, А3 (построенные в ДД.ММ.ГГГГ году), а в техническом паспорте МП "БТИ" здания от ДД.ММ.ГГГГ указанных пристроев еще не было.
Согласно проекту установления границ на земельный участок (под кафе "Два капитана), составленного ООО <...>, площадь занятого нежилым зданием земельного участка больше, чем площадь земельного участка, занимаемого нежилым зданием на ДД.ММ.ГГГГ (план границ земельного участка для ОАО <...> от ДД.ММ.ГГГГ).
Возведенные пристрои являются реконструкцией нежилого здания, поскольку они имеют с нежилым зданием одну общую капитальную (несущую) стену, между ними имеется внутреннее сообщение, что свидетельствует об изменении площади нежилого здания.
Строительство пристроев осуществлено без разрешения истца (собственника нежилого здания) и без получения проектной документации и разрешения на строительство.
По мнению истицы, возведением пристроев нарушены ее права собственности на нежилое здание; имущество используется ответчиком с нарушением его назначения.
Ответчик длительное время не исполнял обязанности по содержанию арендованного имущества в исправном состоянии и текущему ремонту нежилого здания.
Так, водоотводящий лоток с кровли здания имеет значительные разрушения, кирпичная стена со стороны входа в подвал в месте расположения водоотводящего лотка имеет следы намокания, часть кирпичей отсутствует, часть имеет признаки разрушения (трещины, сколы, вымывание или выветривание раствора швов кирпичной кладки).
Работы по замене лотка относятся к текущему ремонту, которые должен производить ответчик.
Таким образом, ответчик не исполняет обязанности, предусмотренные законом и договором аренды.
Техническое состояние здания существенно ухудшилось незаконным возведением пристроев, в связи с чем, необходимо проведение капитального ремонта здания.
По утверждениям истицы, вышеперечисленные нарушения являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письменное требование о необходимости в срок не более 14 календарных дней с даты получения требования принятия мер по приведению арендуемого нежилого здания в надлежащее техническое состояние, исполнения обязательств по поддержанию его в надлежащем состоянии.
Требование получено ДД.ММ.ГГГГ, но в указанный срок меры по устранению нарушений приняты не были.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена телеграмма с предложением о досрочном расторжении договора аренды, освобождении земельного участка и здания в срок до ДД.ММ.ГГГГ, явке ДД.ММ.ГГГГ для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Телеграмма получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, но ответа не получено.
Истица З. просила суд:
1) расторгнуть договор аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО "Два капитана";
2) обязать ООО "Два капитана" освободить земельный участок площадью 358,9 кв. м и нежилое здание площадью 233,8 кв. м, находящихся по адресу: <...>, и привести их в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на момент заключения договора аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ и подписания акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, путем сноса самовольных пристроев А2, А3;
3) взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины 200 руб.
Второй иск о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - подан ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 139 - 147).
По утверждениям истицы, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> и ООО "Два капитана" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка площадью 60 кв. м, входящего в земельный участок общей площадью 418,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Земельный участок предоставлен для строительства мини-магазина.
Срок договора аренды - до ДД.ММ.ГГГГ.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с актом приема-передачи, земельный участок находится в пригодном для застройки на нем мини-магазина состоянии.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (продавцом) и З. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка площадью 418,9 кв. м.
Переход права собственности зарегистрирован Самарской областной регистрационной палатой, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком к договору аренды было подписано дополнительное соглашение N о внесении в договор изменений в сведения об арендодателе З. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ответчик пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора.
По мнению истицы, земельный участок был предоставлен для строительства отдельно стоящего нового объекта: мини-магазина.
Однако ответчик выстроил пристрои к основному нежилому зданию, то есть, в нарушение договора аренды, произвел реконструкцию здания.
Так, в ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком на арендуемом земельном участке вместо строительства на земельном участке мини-магазина была произведена реконструкция принадлежащего на праве собственности истцу нежилого здания площадью 233,8 кв. м посредством возведения на земельному участке пристроя А3 к зданию площадью 63,3 кв. м.
Ответчик обязан был предварительно согласовать места размещения объекта - мини-магазина, чего ответчиком не выполнено.
Указанное нежилое здание располагается на земельном участке, в состав которого входит предоставленный в аренду земельный участок.
Факт возведения пристроя А3 подтверждается копией технического паспорта МП "БТИ" от 2003 г., актом экспертного исследования ООО <...> N от ДД.ММ.ГГГГ, схемой ООО <...> расположения строения на земельном участке, планом границ земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО <...> и являющегося приложением к договору аренды; кадастровым планом земельного участка ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ; планом-схемой границ земельного участка под нежилым зданием ООО <...> от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно акту экспертного исследования ООО <...>, к существующему зданию пристроены пристрой А2, А3 и увеличена площадь здания, возведение пристроев является реконструкцией.
На техническом паспорте МП "БТИ" от ДД.ММ.ГГГГ. пристрой А3 отсутствовал.
Согласно техпаспорту от ДД.ММ.ГГГГ., пристрой А3 уже имелся.
Площадь основного нежилого здания составляла 233,80 кв. м,
Площадь спорного пристроя А3 составляет 63,3 кв. м, в связи с чем общая площадь нежилого здания значительно увеличилась и составляет 313,6 кв. м.
Ответчик произвел реконструкцию нежилого здания без согласия истца, получения проектной и разрешительной документации, пристрой А3 является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Согласно ответу Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, Разрешение на строительство пристроев, магазина не выдавалось.
Мини-магазин ответчиком построен не был, площадь возведенного пристроя А3 составляет 63,3 кв. м, его границы выходят за пределы границы предоставленного в аренду земельного участка.
Согласно плану-схеме границ земельного участка ООО <...> от ДД.ММ.ГГГГ, площадь земельного участка S3, занятого пристроем А3, составляет 65 кв. м.
Возведенный ответчиком пристрой используется не под мини-магазин, а под размещение пиццерии.
Неправомерное возведение пристроя А3 существенно ухудшило техническое состояние нежилого здания, что подтверждается актом экспертного исследования ООО <...>.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование об исполнении обязательств по договору аренды посредством приведения земельного участка в первоначальное состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Требование истца не было исполнено.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлено предложение о досрочном расторжении договора аренды, освобождении земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ, явке представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды, но ответа не получено, земельный участок не освобожден.
Ответчиком нарушены условия договора аренды.
Истица З. (во втором иске) просила суд:
1) расторгнуть договор аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО "Два капитана";
2) обязать ООО "Два капитана" освободить земельный участок площадью 60 кв. м, входящий в земельный участок (кадастровый N) общей площадью 419,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, и привести его в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на момент заключения договора аренды земельного участка и нежилого здания N от ДД.ММ.ГГГГ и подписания акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, путем сноса самовольного пристроя А3.
3) взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины 200 руб.
Представитель ответчика - ООО "Два капитана" иск не признал.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем З. ставится вопрос об отмене решения суда, в том числе, по основаниям нарушения судом правил подведомственности; что судом не рассмотрены требования истицы по пристрою А2; что на строительство пристроев должно быть выдано разрешение администрации г.о. Самара, а не администрации Промышленного района г.о. Самары.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, установленных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ.
Как следует из материалов дела, ранее ОАО <...> принадлежал земельный участок общей площадью 418,9 кв. м и нежилое здание площадью 233,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (арендодателем) и арендатором - ООО "Два капитана" заключен договор аренды N земельного участка площадью 358,9 кв. м (входящего в земельный участок (кадастровый N) общей площадью 418,9 кв. м) и нежилого здания площадью 233,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>.
Земельный участок и нежилое здание предоставляются арендатору для кафе.
Срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Подписан акт приема-передачи земельного участка и нежилого здания, в соответствии с которым, передаваемые объекты находятся в пригодном для эксплуатации на нем кафе состоянии.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 12 - 16, том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <...> (арендодателем) и ООО "Два капитана" (арендатором) заключен договор аренды N земельного участка площадью 60 кв. м, входящего в земельный участок (кадастровый N), общей площадью 418,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Участок предоставляется арендатору для строительства мини-магазина.
Срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым он находятся в пригодном для застройки на нем мини-магазина состоянии.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 148 - 154, том 2).
ДД.ММ.ГГГГ истица купила указанные земельный участок (418,90 кв. м) и нежилое здание (233,80 кв. м).
Так, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом - ОАО <...> в лице директора ФИО1 и покупателем - З. (истицей) заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи нежилого здания (литер А) общей площадью 233,80 кв. м и земельного участка для нежилого здания площадью 418,90 кв. м, находящиеся по адресу: <...>.
Право собственности истицы на указанные земельный участок и нежилое здание зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на указанные объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12 - 23, том 1).
Назначение земельного участка: "Земли поселений, земельный участок для нежилого здания".
Ограничение (обременение) земельного участка площадью 418,90 кв. м - "аренда".
Ограничение (обременение) нежилого здания (литер А) общей площадью 233,80 кв. м - "аренда".
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Два капитана" и З. заключены дополнительное соглашение N к договору от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение N к договору от ДД.ММ.ГГГГ о внесении в договора аренды изменений в сведения об арендодателе З.
Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 24 - 25, том 1, л.д. 161 - 163, том 2).
Из технического паспорта МП "БТИ" здания следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. на арендуемых земельных участках были возведены: одноэтажные пристрой А2 и пристрой А3, год постройки - ДД.ММ.ГГГГ.
Общая площадь Литеров А, А2, А3 составляет 314,3 кв. м, площадь пристроя А3 - 63,3 кв. м (л.д. 52 - 61, том 1).
Суд первой инстанции обоснованно отказал З. в иске полностью по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ, арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством
Ограничение существует только в тех случаях, когда договор аренды земли содержит ограничения на капитальное строительство.
Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что арендатор имеет право использовать земельный участок и нежилое здание для эксплуатации кафе (п. 4.1.1.2), обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик здания и экологической обстановки на арендуемой территории (п. 4.2.2) (том 1, л.д. 12 - 15).
Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что арендатор имеет право использовать земельный участок, площадью 60 кв. м в соответствии с целью и условиями его предоставления для строительства и эксплуатации мини-магазина (п. 4.1.1), выполнять все условия, установленные при предварительном согласовании места размещения объекта: мини-магазина (п. 4.2.2) (том 2, л.д. 149).
Распоряжением Главы администрации Промышленного района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ (на основании постановления администрации Промышленного района от ДД.ММ.ГГГГ N, распоряжений администрации Промышленного района от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N и акта приемки в эксплуатацию), утвержден Акт приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, принявшей от ООО "Два капитана" магазин "Кулинария" общей площадью 63,3 кв. м по адресу: <...> (л.д. 151, том 1, л.д. 33 - 47, том 2).
Указанный объект поставлен на технический учет, что подтверждается удостоверением N от ДД.ММ.ГГГГ филиала по г. Самаре ФГУП "Ростехинвентаризация" (л.д. 160, том 1).
Доводы истицы о том, что пристрой являются самовольной постройкой, суд правильно не принял во внимание, поскольку земельный участок площадью 60 кв. м предоставлялся арендатору под строительство мини-магазина, который изначально планировался как пристрой, в соответствии с планом границ земельного участка (л.д. 152, том 2), ситуационным планом, экспликацией зданий и сооружений (л.д. 153 - 159, том 1).
С учетом изложенного, отсутствие разрешения на строительство, выданного администрацией г.о. Самара, не влечет признание постройки в качестве самовольной.
Доводы истицы о том, что мини-магазин должен был быть возведен как временное и отдельно стоящее строение, судом первой правильно не приняты во внимание, так как данные доводы голословны; договор аренды такого условия не содержит.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N не содержит ограничения на возведение временных или капитальных строений арендатором на арендуемом земельном участке.
Кроме того, работы по возведению пристроев были выполнены до перехода прав и обязанностей арендодателя к З.
Каких-либо злоупотреблений со стороны арендатора - ООО "Два капитана" не усматривается.
Прежний собственник - ООО <...> в установленном законом порядке до ДД.ММ.ГГГГ (до отчуждения земельного участка и здания) не оспаривал незаконность строительства арендатором пристроев.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (на момент заключения истицей договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) пристрои были уже возведены, о чем ей должно было быть неизвестно, а иное не доказано.
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ истица не оспаривала в установленном законом порядке строительство пристроев, возведенных до ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, З. с ДД.ММ.ГГГГ является соучредителем ООО "Два капитана", что подтверждается материалами дела (л.д. 110 - 112, 162, том 1), в связи с чем, имеет право в силу ст. 8 Закона РФ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", участвовать в управлении делами Общества в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Уставом общества, имеет право требовать любые имеющиеся у общества документы, которые связаны с деятельностью этого общества.
Между сторонами по делу ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26 - 27, том 1).
Доводы истицы о том, что пристрои возведены с нарушением условий договоров аренды, нарушают ее права как собственника, не обоснованны по вышеизложенным обстоятельствам.
Доводы истицы о том, что возведенный пристрой А3 - магазин "Кулинария", используется ответчиком под пиццерию, не могут быть основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, так как данным обстоятельством не изменяется целевое использование и назначение арендуемого земельного участка.
В обоснование своих исковых требований о существенном ухудшении технического состояние нежилого здания, истицей представлен акт экспертного исследования N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32 - 43, том 1), составленного экспертом ООО <...> - ФИО2.
Данные доводы истицы и исследование специалиста ФИО2 судом первой инстанции проверены и не нашли своего подтверждения.
Так, эксперт ФИО2 была допрошена судом первой инстанции в качестве специалиста.
Из пояснений специалиста ФИО2 следует, что по результатам исследования были установлено: наличие трещин на здании, которые (по ее мнению) свидетельствует о неравномерности залегания фундамента, но глубину залегания фундамента она не знает; для этого необходима проектная документация, которая ей предоставлена не была, или копать около фундамента, чтобы посмотреть глубину заложения фундамента здания и пристроя; на образование трещин могло повлиять как строительство одного пристроя, так и обоих, конкретно сказать не может, необходимо проведение исследования.
Из представленного истицей акта следует, что причиной образования неравномерной осадки фундамента является возведение пристроя без учета взаимной работы существующего и вновь возведенного фундамента; для определения характера трещин на наружной кирпичной стены необходима установка маяков (чего в данном случае не было выполнено), после чего выполнение ремонтных работ по стабилизации неравномерных осадок фундамента на основании проекта, разработанного специализированной организацией.
Таким образом, данный акт экспертного исследования от ДД.ММ.ГГГГ (представленный истицей) не является достоверным, достаточным и относимым доказательством, подтверждающим доводы истицы о причинах возникновения трещин на кирпичной кладке под оконным проемом, в месте расположения пристроя вертикальных трещин по всей высоте стены.
Из представленного ответчиком заключения ЗАО <...> следует, что в сентябре 2011 г. исследовано техническое состояние строительных конструкций нежилого здания по <...>, лит А3, н.2, и установлено следующее: строительные конструкции и инженерные сети находятся в нормальном состоянии, каких-либо дефектов и отклонений от нормативных требований не выявлено. Строительство пристроя осуществлено с соблюдением действующих на территории РФ норм и правил, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Строение пригодно для дальнейшего использования по своему назначению, ввиду незначительных нагрузок на грунты основания от вновь построенного пристроя, влияние последнего на основное строение исключается (л.д. 163 - 170, том 1).
Как следует из материалов дела, ответчик ООО "Два капитана" выполнял работы по ремонту водоотводящего лотка и кирпичной стены, по ремонту кровли и служебных помещений, косметическому ремонту в помещении кафе, что подтверждается соответствующими договорами об оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, сметой, актами приема-сдачи работ, документами по оплате работ (л.д. 178 - 184, том 1).
Пунктом 6.1 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что любое нарушение, которое может быть устранено, не влечет за собой расторжение договора.
Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им
надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в иске следует отказать, так как не имеется оснований, установленных п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ для расторжения договоров аренды.
Остальные требования истицы, связанных с необоснованными требованиями о расторжении договоров аренды, также не подлежат удовлетворению по вышеприведенными основаниям.
Решение суда является законным и обоснованным и не имеется правовых оснований для его отмены.
Доводы апелляционной жалобы представителя З. о том, что спор не подведомственен суду общей юрисдикции, необоснованны, так как в договорах аренды истица выступает как физическое лицо.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами были подписано Дополнительное соглашение, по условиям которого, арендатор (ответчик) вносит арендную плату, в том числе, арендатор (ответчик) вносит за истицу З. налог на доход с физического лица: платежи по арендной плате производятся на счет З. за исключением налога на доход с физического лица (НДФЛ).
Доводы апелляционной жалобы представителя З. о том, что судом не рассмотрены требования истицы по пристрою А2, необоснованны, так как судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Другие доводы апелляционной жалобы представителя З., направленные на переоценку имеющимся по делу доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 17 мая 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)