Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Быханова А.В.
судей Сухаревой С.И. и Кудасовой Т.А.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Ю.
рассмотрела в судебном заседании 07 июня 2012 года дело N 2-3702/11 по кассационной жалобе Р.Д., Р.И., Р.Е. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года по иску ЗАО "Четвертый трест" к Р.Д., Р.И., Р.Е. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении; по встречному иску Р.Д. к ЗАО "Четвертый трест", Администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании права пользования квартирой на условиях социального найма; по иску Р.И. к ЗАО "Четвертый трест" об установлении факта приобретательной давности и признании права собственности на квартиру; по иску Р.Е. к ЗАО "Четвертый трест" о прекращении права собственности и признании права собственности в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Быханова А.В., объяснения Р.И., Р.Д., Р.Е., заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО "Четвертый трест" обратилось в суд с иском к Р.Д., Р.И., Р.Е. о выселении из квартиры N <...> в корпусе N <...> дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге. В обоснование иска указывая, что спорная квартира находится в собственности ЗАО "Четвертый трест". Между организациями Общестроительный трест N 4 (ЗАО "Четвертый трест") и УНР-47 АП Стройтреста N 104 ЛСК, работником которого являлся Р.Д., 09.12.1991 года был заключен договор аренды жилых помещений в доме N <...> корпус N <...> по <...> со сроком действия до 30.11.1996 года. Во исполнение данного договора аренды Общестроительный трест N 4 выдал Р.Д. временный ордер от 28.01.1992 года и предоставило на период действия договора аренды спорное жилое помещение. Арендатор УНР-47 отказался от договора аренды, расторгнув его с 01.12.1995 года, направив письменное уведомление ЗАО "Четвертый трест", которое не возражало против расторжения договора аренды. В связи с тем, что Р.Д. и члены его семьи продолжали проживать в спорной квартире и собственник квартиры ЗАО "Четвертый трест" не предпринимал никаких мер по их выселению, между сторонами по делу сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ. Согласно ст. ст. 683, 684 ГК РФ договор найма последовательно продлевался каждые пять лет: с 01.12.1995 года по 01.12.2000 года, с 01.12.2000 года по 01.12.2005 года, с 01.12.2005 года по 01.12.2010 года. 03.03.2010 года ЗАО "Четвертый трест" направило ответчикам уведомление об отказе от продления договора найма на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ с просьбой сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Таким образом, после 01.12.2010 года договор найма на новый срок не продлился, ответчики прекратили право пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению из него.
В ходе рассмотрения дела ответчики предъявили к первоначальному истцу встречные иски.
Р.Е. просила, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать ЗАО "Четвертый трест" не приобретшим право собственности на спорную квартиру, прекратить его право собственности и признать за ней право собственности на квартиру в порядке приватизации, полагая регистрацию права собственности истца на квартиру незаконной по следующим основаниям: строительство дома было разрешено Главному управлению капитального строительства (ГУКСу), поручено Главленинградстрою, для этой цели ГУКСу предоставлен земельный участок земли, соответственно, дом должен был быть собственностью государства. В соответствии с действовавшим на тот момент законодательством здание, построенное инвестором, являлось его собственностью. В соответствии с распоряжением мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 года в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования предприятия и организации, указанные в приложениях 1 и 2 обязаны были перечислить ГлавУКСу в срок до 20.07.1991 года 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Управление учета, распределения жилой площади и жилищно-строительных кооперативов заселение жилых домов обязано производить в установленном законом порядке. Распоряжением мэра от 25.02.1992 года в распоряжение N 43-р были внесены изменения. Жилищному комитету предписано заселение жилых домов, указанных в приложениях, производить по спискам, предоставляемым инвестором, с преимущественным заселением лиц, состоящих на очереди. Остальная часть, переданная городу по договору, заселяется в установленном законом порядке. Также распоряжением установлено, что дома, указанные в приложениях N 1 и 2 после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством. Согласно приложению N 1 инвестором строительства дома N <...> корпус N <...> по <...> являлась Ленстройкорпорация, в не ЗАО "Четвертый трест", которое также не является и правопреемником Ленстройкорпорации. Передача прав инвестора без заключения договора не соответствовала действовавшему законодательству. Таким образом, дом мог перейти только в собственность Ленстройкорпорации, но не ЗАО "Четвертый трест", которого в тот момент не существовало. Документы, подтверждающие принятие дома на баланс Ленстройкорпорации и последующую передачу его на баланс истца, отсутствуют. Право собственности на имущество могло возникнуть на основании инвестиционного договора, но такой договор не представлен. Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом на основании Распоряжения мэра N 43-р и соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от 12.05.1991 года. Между тем, данное соглашение было заключено ранее, чем мэр предоставил такое право ГлавУКСу, кроме того, в распоряжении указана Ленстройкорпорация, а не истец. 07.08.1992 года АП Общестроительный трест N 4 было приватизировано, но в состав приватизированного имущества дом не вошел, ни плана приватизации, ни передаточного акта истцом представлено не было, но согласно справке о балансовой принадлежности с 1992 года дом по непонятным причинам состоит на балансе ЗАО "Четвертый трест". В соответствии с действовавшим на тот период законодательством, а именно распоряжением мэра от 21.05.1996 года N 510-р "О защите жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях" было установлено, что общежития квартирного типа, находящиеся на балансе приватизированных предприятий, переводятся в разряд жилых домов, администрации районов обязаны были обеспечить их передачу районным ЖЭО и обеспечить выдачу ордеров и заключение с проживающими в них гражданами договоров социального найма. Таким образом, в силу прямого указания закона на спорную квартиру возникло право муниципальной собственности и сделка по передаче в собственность истца спорной квартиры ничтожна, квартира должна была находиться в муниципальной собственности с вытекающим из этого правом Р.Е. на приватизацию спорной квартиры. Право собственности ЗАО "Четвертый трест" на квартиру приобретено с нарушением закона, и его регистрация также произведена незаконно, право собственности подлежит прекращению. Р.Е. полагала, что с момента вселения с 09.12.1991 года между ответчиками и истцом возникли правоотношения из договора социального найма.
Р.И. просила признать право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности, ссылаясь на то, что с января 1992 года по настоящее время проживает в спорной квартире, добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как своим собственным имуществом: производит ремонт, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, охраняет от посягательств третьих лиц, была намерена приватизировать квартиру, но ЗАО "Четвертый трест" предъявило иск о выселении.
Р.Д. с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать ЗАО "Четвертый трест" не приобретшим право собственности на квартиру, обязать ЗАО "Четвертый трест" передать квартиру на баланс Санкт-Петербурга, признать за ним право пользования квартирой на условиях договора социального найма, обязать Администрацию Приморского района Санкт-Петербурга - принять квартиру на баланс и издать распоряжение о заключении с ним договора социального найма с включением в него членов его семьи. В обоснование иска указывал, что в квартиру он и члены его семьи вселились и постоянно проживают на основании ордера. Жилая площадь была предоставлена ему как работнику УНР-47, в котором он работал с 01.07.1985 года. В соответствии с условиями трудового договора УНР-47 обязалось предоставить ему по истечении 5 лет работы в ведомственном фонде Главленинградстроя отдельную комнату и постоянную прописку в Ленинграде в случае, если он останется на постоянной работе в строительной организации Главленинградстроя. УНР-47 выполнило свои обязательства, предоставив ему спорную квартиру. С момента вселения он фактически исполняет обязанности нанимателя по договору социального найма, в связи с чем полагал, что приобрел право пользования квартирой на условиях социального найма. Квартира находится на балансе истца, являющегося правопреемником АП "Четвертый трест". В соответствии с распоряжением мэра от 21.05.1996 года N 510-р "О защите жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях" общежития квартирного типа, находящиеся на балансе приватизированных предприятий, переводятся в разряд жилых домов, администрации районов обязаны были обеспечить их передачу районным ЖЭО и обеспечить выдачу ордеров и заключение с проживающими в них гражданами договоров социального найма. В силу прямого указания закона на спорную квартиру возникло право муниципальной собственности, дом в 1996 году подлежал передаче на баланс города, что влекло выдачу на него ордера истцу по встречному иску и заключение договора социального найма.
Решением суда от 07.12.2011 года исковые требования ЗАО "Трест" удовлетворены. Суд признал Р.Д., Р.И., Р.Е. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург <...>, д. N <...> корп. N <...>, кв. N <...>, выселил Р.Д., Р.И., Р.Е. из спорного жилого помещения. В удовлетворении встречных исковых требований Р.Д., Р.И., Р.Е. отказано.
В кассационных жалобах Р.И., Р.Д., Р.Е. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют установленным обстоятельствам дела. Судебная коллегия, проверив доводы кассационных жалоб, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений.
Из материалов дела следует, что решением Исполкома Ленсовета от 12.05.1991 года N 330 "О порядке инвестиционной деятельности в части капитального строительства объектов социальной сферы в Ленинграде" было разрешено осуществление инвестиционной деятельности на территории, подведомственной Исполкому Ленсовета, и установлено, что здание или сооружение, построенное инвестором, является его собственностью в соответствии с действующим законодательством.
09.07.1991 года мэром Ленинграда издано распоряжение N 43-р "О финансировании жилых домов", которым в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования ряд предприятий и организаций обязаны были перечислить ГлавУКСу в установленный срок 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Согласно распоряжению, дома, указанные в приложениях 1 и 2, после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
ГлавУКСом и Трестом N 4 ЛСК, правопреемником которого является ЗАО "Четвертый трест" был подписан протокол-соглашение, по которому Трест N 4 ЛСК обязался осуществить финансирование объекта по адресу: <...>, квартал N <...>, корпус N <...> путем перечисления денежных средств на счет ГлавУКСа ЛГИ, а ГлавУКС обязалось после окончания строительства передать вышеуказанный объект в собственность организации-инвестора.
Расчеты с ГлавУКСом по финансированию строительства объекта ЗАО "Четвертый трест" произвело в полном объеме.
Актом Госкомиссии, утвержденным 29.12.1991 года, жилой дом по строительному адресу: <...>, кв. N <...>, корпус N <...>, был принят в эксплуатацию.
После завершения строительства жилой дом был принят на баланс треста.
В материалах регистрационного дела по спорной квартире имеется письмо АООТ "Строительная корпорация Санкт-Петербурга" от 20.11.1995 года в ГРБ о том, что данная организация является правопреемником Ленстройкорпорации и в 1991 году все права и обязанности, вытекающие из распоряжения мэра Ленинграда от 09.07.1991 года N 43-р передала АН "Общестроительный трест N 4" ЛСК (ЗАО "Четвертый трест"), других договоров Ленстройкорпорация не заключала и прав больше никому не передавала, фактическим инвестором строительства являлось АН "Общестроительный трест N 4" ЛСК, имущественных претензий к ЗАО "Четвертый трест" не имеется.
Согласно письму Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 17.02.1995 года администрация подтверждает размещение жилого дома АОЗТ "Четвертый трест" согласно ориентировочной схеме управления застройки города.
28.09.1995 года право собственности ЗАО "Четвертый трест" на квартиру N <...> в доме N <...> корпус N <...> по ул. <...> зарегистрировано в установленном законом порядке на основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 года и протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от 12.05.1991 года.
Учитывая, что данные документы, послужившие основанием для государственной регистрации права собственности истца, не оспорены и в установленном порядке недействительными не признаны, доказательств обратного суду не представлено, а также, учитывая, что правомерность приобретения ЗАО "Четвертый трест" права собственности на спорную квартиру подтверждена решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.03.2008 года, имеющим обязательную силу, суд пришел к правильному выводу о том, что подлежат отклонению доводы ответчиков об отсутствии оснований для приобретения ЗАО "Четвертый трест" права собственности на квартиру. Поэтому отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Р.Е. о прекращении права собственности, и исковых требований Р.Д. о признании права пользования квартирой на условиях социального найма.
Удовлетворяя исковые требования ЗАО "Четвертый трест" о признании Р.Д., Р.Е., Р.И., суд исходил из того, что между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, ЗАО "Четвертый трест" соблюдены требования ст. 684 ГК РФ, следовательно, право пользования ответчиков на спорную квартиру прекратилось с 01.12.2010 года, в силу положений ст. 35 ЖК РФ ответчики подлежат выселению.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, по следующим обстоятельствам.
Из материалов дела следует, что 09.12.1991 года между АП Общестроительный трест N 4 (ЗАО "Четвертый трест") и УНР-47 АН стройтреста N 104 ЛСК, работником которого являлся Р.Д., был заключен договор аренды квартиры N 71 в семейном общежитии сроком с 01.12.1991 года по 30.11.1996 года.
28.01.1991 года Р.Д. АП трест N 4 выдан временный ордер с включением в него супруги Р.И. на право занятия спорной квартиры на период действия договора аренды от 09.12.1991 года.
С 13.10.1992 года ответчики постоянно зарегистрированы по спорному адресу.
Письмом от 19.11.1996 года АОЗТ "УНР-47" в письменной форме уведомило ЗАО "Четвертый трест" о расторжении договора аренды с 01.12.1995 года.
ЗАО "Четвертый трест" согласилось с расторжением договора 01.12.1995 года и с этого момента договор считается расторгнутым.
Таким образом, договор аренды между Р.Д. и УНР-47 АН стройтреста N 104 ЛСК (АОЗТ "УНР-47") прекратил свое действие с момента расторжения договора между АП Общестроительный трест N 4 (ЗАО "Четвертый трест") и УНР-47 АН стройтреста N 104 ЛСК (АОЗТ "УНР-47").
Однако, поскольку после 01.12.1995 года ответчики по первоначальному иску продолжили проживать в спорном жилом помещении, то является верным вывод суда о том, что с этого времени между ними и собственником жилого помещения - ЗАО "Четвертый трест" сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ.
При этом суд верно указал, что согласно положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ договор найма продлевался с 01.12.1995 года по 01.12.2000 года, с 01.12.2000 года по 01.12.2005 года и с 01.12.2005 года по 01.12.2010 года.
Руководствуясь ст. 684 ГК РФ в соответствии с которой не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, ЗАО "Четвертый трест" 03.03.2010 года направило в адрес ответчиков по первоначальному иску уведомление о расторжении договора, содержащее также предложение в срок не позднее недели с момента истечения срока договора найма сняться с регистрационного учета и освободить квартиру или выкупить ее.
Данное уведомление получено ответчиками по первоначальному иску 15.03.2010 года.
При таких обстоятельствах, у ответчиков по первоначальному иску отсутствуют законные основания для пользования спорной квартирой после истечения срока договора найма жилого помещения, т.е. после 01.12.2010 года, в связи с чем суд обоснованно, с учетом положений ст. 35 ЖК РФ, удовлетворил требования ЗАО "Четвертый трест".
Отказывая в удовлетворении требований Р.И. о признании права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности, суд исходил из того, что в данном случае собственник имущества установлен, а владение имуществом Р.И., Р.Е. и Р.Д. фактически осуществлялось на основании договора найма жилого помещения.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с данным выводом суда, поскольку по смыслу ст. 234 ГК РФ право собственности на имущество в порядке приобретательной давности может быть признано, когда собственник имущества неизвестен и когда владение имуществом осуществляется не на основании договорных обязательств.
Доводы кассационных жалоб Р.Д., Р.И., Р.Е. по существу сводятся к изложению доводов, которые были заявлены ими при предъявлении встречных исковых требованиях, и сводятся к переоценке выводов суда, поэтому не могут являться основаниями для отмены решения суда.
Судебная коллегия считает, что решение суда постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем основания к его отмене отсутствуют.
Руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в ГПК РФ", ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.06.2012 N 7702
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июня 2012 г. N 7702
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Быханова А.В.
судей Сухаревой С.И. и Кудасовой Т.А.
с участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Ю.
рассмотрела в судебном заседании 07 июня 2012 года дело N 2-3702/11 по кассационной жалобе Р.Д., Р.И., Р.Е. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года по иску ЗАО "Четвертый трест" к Р.Д., Р.И., Р.Е. о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении; по встречному иску Р.Д. к ЗАО "Четвертый трест", Администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании права пользования квартирой на условиях социального найма; по иску Р.И. к ЗАО "Четвертый трест" об установлении факта приобретательной давности и признании права собственности на квартиру; по иску Р.Е. к ЗАО "Четвертый трест" о прекращении права собственности и признании права собственности в порядке приватизации.
Заслушав доклад судьи Быханова А.В., объяснения Р.И., Р.Д., Р.Е., заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
ЗАО "Четвертый трест" обратилось в суд с иском к Р.Д., Р.И., Р.Е. о выселении из квартиры N <...> в корпусе N <...> дома N <...> по <...> в Санкт-Петербурге. В обоснование иска указывая, что спорная квартира находится в собственности ЗАО "Четвертый трест". Между организациями Общестроительный трест N 4 (ЗАО "Четвертый трест") и УНР-47 АП Стройтреста N 104 ЛСК, работником которого являлся Р.Д., 09.12.1991 года был заключен договор аренды жилых помещений в доме N <...> корпус N <...> по <...> со сроком действия до 30.11.1996 года. Во исполнение данного договора аренды Общестроительный трест N 4 выдал Р.Д. временный ордер от 28.01.1992 года и предоставило на период действия договора аренды спорное жилое помещение. Арендатор УНР-47 отказался от договора аренды, расторгнув его с 01.12.1995 года, направив письменное уведомление ЗАО "Четвертый трест", которое не возражало против расторжения договора аренды. В связи с тем, что Р.Д. и члены его семьи продолжали проживать в спорной квартире и собственник квартиры ЗАО "Четвертый трест" не предпринимал никаких мер по их выселению, между сторонами по делу сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ. Согласно ст. ст. 683, 684 ГК РФ договор найма последовательно продлевался каждые пять лет: с 01.12.1995 года по 01.12.2000 года, с 01.12.2000 года по 01.12.2005 года, с 01.12.2005 года по 01.12.2010 года. 03.03.2010 года ЗАО "Четвертый трест" направило ответчикам уведомление об отказе от продления договора найма на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ с просьбой сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Таким образом, после 01.12.2010 года договор найма на новый срок не продлился, ответчики прекратили право пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению из него.
В ходе рассмотрения дела ответчики предъявили к первоначальному истцу встречные иски.
Р.Е. просила, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать ЗАО "Четвертый трест" не приобретшим право собственности на спорную квартиру, прекратить его право собственности и признать за ней право собственности на квартиру в порядке приватизации, полагая регистрацию права собственности истца на квартиру незаконной по следующим основаниям: строительство дома было разрешено Главному управлению капитального строительства (ГУКСу), поручено Главленинградстрою, для этой цели ГУКСу предоставлен земельный участок земли, соответственно, дом должен был быть собственностью государства. В соответствии с действовавшим на тот момент законодательством здание, построенное инвестором, являлось его собственностью. В соответствии с распоряжением мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 года в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования предприятия и организации, указанные в приложениях 1 и 2 обязаны были перечислить ГлавУКСу в срок до 20.07.1991 года 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Управление учета, распределения жилой площади и жилищно-строительных кооперативов заселение жилых домов обязано производить в установленном законом порядке. Распоряжением мэра от 25.02.1992 года в распоряжение N 43-р были внесены изменения. Жилищному комитету предписано заселение жилых домов, указанных в приложениях, производить по спискам, предоставляемым инвестором, с преимущественным заселением лиц, состоящих на очереди. Остальная часть, переданная городу по договору, заселяется в установленном законом порядке. Также распоряжением установлено, что дома, указанные в приложениях N 1 и 2 после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством. Согласно приложению N 1 инвестором строительства дома N <...> корпус N <...> по <...> являлась Ленстройкорпорация, в не ЗАО "Четвертый трест", которое также не является и правопреемником Ленстройкорпорации. Передача прав инвестора без заключения договора не соответствовала действовавшему законодательству. Таким образом, дом мог перейти только в собственность Ленстройкорпорации, но не ЗАО "Четвертый трест", которого в тот момент не существовало. Документы, подтверждающие принятие дома на баланс Ленстройкорпорации и последующую передачу его на баланс истца, отсутствуют. Право собственности на имущество могло возникнуть на основании инвестиционного договора, но такой договор не представлен. Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом на основании Распоряжения мэра N 43-р и соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от 12.05.1991 года. Между тем, данное соглашение было заключено ранее, чем мэр предоставил такое право ГлавУКСу, кроме того, в распоряжении указана Ленстройкорпорация, а не истец. 07.08.1992 года АП Общестроительный трест N 4 было приватизировано, но в состав приватизированного имущества дом не вошел, ни плана приватизации, ни передаточного акта истцом представлено не было, но согласно справке о балансовой принадлежности с 1992 года дом по непонятным причинам состоит на балансе ЗАО "Четвертый трест". В соответствии с действовавшим на тот период законодательством, а именно распоряжением мэра от 21.05.1996 года N 510-р "О защите жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях" было установлено, что общежития квартирного типа, находящиеся на балансе приватизированных предприятий, переводятся в разряд жилых домов, администрации районов обязаны были обеспечить их передачу районным ЖЭО и обеспечить выдачу ордеров и заключение с проживающими в них гражданами договоров социального найма. Таким образом, в силу прямого указания закона на спорную квартиру возникло право муниципальной собственности и сделка по передаче в собственность истца спорной квартиры ничтожна, квартира должна была находиться в муниципальной собственности с вытекающим из этого правом Р.Е. на приватизацию спорной квартиры. Право собственности ЗАО "Четвертый трест" на квартиру приобретено с нарушением закона, и его регистрация также произведена незаконно, право собственности подлежит прекращению. Р.Е. полагала, что с момента вселения с 09.12.1991 года между ответчиками и истцом возникли правоотношения из договора социального найма.
Р.И. просила признать право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности, ссылаясь на то, что с января 1992 года по настоящее время проживает в спорной квартире, добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как своим собственным имуществом: производит ремонт, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, охраняет от посягательств третьих лиц, была намерена приватизировать квартиру, но ЗАО "Четвертый трест" предъявило иск о выселении.
Р.Д. с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать ЗАО "Четвертый трест" не приобретшим право собственности на квартиру, обязать ЗАО "Четвертый трест" передать квартиру на баланс Санкт-Петербурга, признать за ним право пользования квартирой на условиях договора социального найма, обязать Администрацию Приморского района Санкт-Петербурга - принять квартиру на баланс и издать распоряжение о заключении с ним договора социального найма с включением в него членов его семьи. В обоснование иска указывал, что в квартиру он и члены его семьи вселились и постоянно проживают на основании ордера. Жилая площадь была предоставлена ему как работнику УНР-47, в котором он работал с 01.07.1985 года. В соответствии с условиями трудового договора УНР-47 обязалось предоставить ему по истечении 5 лет работы в ведомственном фонде Главленинградстроя отдельную комнату и постоянную прописку в Ленинграде в случае, если он останется на постоянной работе в строительной организации Главленинградстроя. УНР-47 выполнило свои обязательства, предоставив ему спорную квартиру. С момента вселения он фактически исполняет обязанности нанимателя по договору социального найма, в связи с чем полагал, что приобрел право пользования квартирой на условиях социального найма. Квартира находится на балансе истца, являющегося правопреемником АП "Четвертый трест". В соответствии с распоряжением мэра от 21.05.1996 года N 510-р "О защите жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях" общежития квартирного типа, находящиеся на балансе приватизированных предприятий, переводятся в разряд жилых домов, администрации районов обязаны были обеспечить их передачу районным ЖЭО и обеспечить выдачу ордеров и заключение с проживающими в них гражданами договоров социального найма. В силу прямого указания закона на спорную квартиру возникло право муниципальной собственности, дом в 1996 году подлежал передаче на баланс города, что влекло выдачу на него ордера истцу по встречному иску и заключение договора социального найма.
Решением суда от 07.12.2011 года исковые требования ЗАО "Трест" удовлетворены. Суд признал Р.Д., Р.И., Р.Е. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: Санкт-Петербург <...>, д. N <...> корп. N <...>, кв. N <...>, выселил Р.Д., Р.И., Р.Е. из спорного жилого помещения. В удовлетворении встречных исковых требований Р.Д., Р.И., Р.Е. отказано.
В кассационных жалобах Р.И., Р.Д., Р.Е. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют установленным обстоятельствам дела. Судебная коллегия, проверив доводы кассационных жалоб, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений.
Из материалов дела следует, что решением Исполкома Ленсовета от 12.05.1991 года N 330 "О порядке инвестиционной деятельности в части капитального строительства объектов социальной сферы в Ленинграде" было разрешено осуществление инвестиционной деятельности на территории, подведомственной Исполкому Ленсовета, и установлено, что здание или сооружение, построенное инвестором, является его собственностью в соответствии с действующим законодательством.
09.07.1991 года мэром Ленинграда издано распоряжение N 43-р "О финансировании жилых домов", которым в связи с резким сокращением централизованных капитальных вложений в жилищное строительство, переходом на контрактные цены и необходимостью немедленного привлечения дополнительных источников финансирования ряд предприятий и организаций обязаны были перечислить ГлавУКСу в установленный срок 50% стоимости строительства жилых домов в соответствии с двусторонними протоколами-соглашениями, оформленными ГлавУКСом. Согласно распоряжению, дома, указанные в приложениях 1 и 2, после их ввода в эксплуатацию и оплаты становятся собственностью организаций-инвесторов в соответствии с действующим законодательством.
ГлавУКСом и Трестом N 4 ЛСК, правопреемником которого является ЗАО "Четвертый трест" был подписан протокол-соглашение, по которому Трест N 4 ЛСК обязался осуществить финансирование объекта по адресу: <...>, квартал N <...>, корпус N <...> путем перечисления денежных средств на счет ГлавУКСа ЛГИ, а ГлавУКС обязалось после окончания строительства передать вышеуказанный объект в собственность организации-инвестора.
Расчеты с ГлавУКСом по финансированию строительства объекта ЗАО "Четвертый трест" произвело в полном объеме.
Актом Госкомиссии, утвержденным 29.12.1991 года, жилой дом по строительному адресу: <...>, кв. N <...>, корпус N <...>, был принят в эксплуатацию.
После завершения строительства жилой дом был принят на баланс треста.
В материалах регистрационного дела по спорной квартире имеется письмо АООТ "Строительная корпорация Санкт-Петербурга" от 20.11.1995 года в ГРБ о том, что данная организация является правопреемником Ленстройкорпорации и в 1991 году все права и обязанности, вытекающие из распоряжения мэра Ленинграда от 09.07.1991 года N 43-р передала АН "Общестроительный трест N 4" ЛСК (ЗАО "Четвертый трест"), других договоров Ленстройкорпорация не заключала и прав больше никому не передавала, фактическим инвестором строительства являлось АН "Общестроительный трест N 4" ЛСК, имущественных претензий к ЗАО "Четвертый трест" не имеется.
Согласно письму Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 17.02.1995 года администрация подтверждает размещение жилого дома АОЗТ "Четвертый трест" согласно ориентировочной схеме управления застройки города.
28.09.1995 года право собственности ЗАО "Четвертый трест" на квартиру N <...> в доме N <...> корпус N <...> по ул. <...> зарегистрировано в установленном законом порядке на основании распоряжения мэра Ленинграда N 43-р от 09.07.1991 года и протокола-соглашения между ГлавУКСом и трестом 4 ЛСК от 12.05.1991 года.
Учитывая, что данные документы, послужившие основанием для государственной регистрации права собственности истца, не оспорены и в установленном порядке недействительными не признаны, доказательств обратного суду не представлено, а также, учитывая, что правомерность приобретения ЗАО "Четвертый трест" права собственности на спорную квартиру подтверждена решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.03.2008 года, имеющим обязательную силу, суд пришел к правильному выводу о том, что подлежат отклонению доводы ответчиков об отсутствии оснований для приобретения ЗАО "Четвертый трест" права собственности на квартиру. Поэтому отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Р.Е. о прекращении права собственности, и исковых требований Р.Д. о признании права пользования квартирой на условиях социального найма.
Удовлетворяя исковые требования ЗАО "Четвертый трест" о признании Р.Д., Р.Е., Р.И., суд исходил из того, что между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, ЗАО "Четвертый трест" соблюдены требования ст. 684 ГК РФ, следовательно, право пользования ответчиков на спорную квартиру прекратилось с 01.12.2010 года, в силу положений ст. 35 ЖК РФ ответчики подлежат выселению.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, по следующим обстоятельствам.
Из материалов дела следует, что 09.12.1991 года между АП Общестроительный трест N 4 (ЗАО "Четвертый трест") и УНР-47 АН стройтреста N 104 ЛСК, работником которого являлся Р.Д., был заключен договор аренды квартиры N 71 в семейном общежитии сроком с 01.12.1991 года по 30.11.1996 года.
28.01.1991 года Р.Д. АП трест N 4 выдан временный ордер с включением в него супруги Р.И. на право занятия спорной квартиры на период действия договора аренды от 09.12.1991 года.
С 13.10.1992 года ответчики постоянно зарегистрированы по спорному адресу.
Письмом от 19.11.1996 года АОЗТ "УНР-47" в письменной форме уведомило ЗАО "Четвертый трест" о расторжении договора аренды с 01.12.1995 года.
ЗАО "Четвертый трест" согласилось с расторжением договора 01.12.1995 года и с этого момента договор считается расторгнутым.
Таким образом, договор аренды между Р.Д. и УНР-47 АН стройтреста N 104 ЛСК (АОЗТ "УНР-47") прекратил свое действие с момента расторжения договора между АП Общестроительный трест N 4 (ЗАО "Четвертый трест") и УНР-47 АН стройтреста N 104 ЛСК (АОЗТ "УНР-47").
Однако, поскольку после 01.12.1995 года ответчики по первоначальному иску продолжили проживать в спорном жилом помещении, то является верным вывод суда о том, что с этого времени между ними и собственником жилого помещения - ЗАО "Четвертый трест" сложились отношения по договору найма жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ.
При этом суд верно указал, что согласно положениям ст. ст. 683, 684 ГК РФ договор найма продлевался с 01.12.1995 года по 01.12.2000 года, с 01.12.2000 года по 01.12.2005 года и с 01.12.2005 года по 01.12.2010 года.
Руководствуясь ст. 684 ГК РФ в соответствии с которой не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, ЗАО "Четвертый трест" 03.03.2010 года направило в адрес ответчиков по первоначальному иску уведомление о расторжении договора, содержащее также предложение в срок не позднее недели с момента истечения срока договора найма сняться с регистрационного учета и освободить квартиру или выкупить ее.
Данное уведомление получено ответчиками по первоначальному иску 15.03.2010 года.
При таких обстоятельствах, у ответчиков по первоначальному иску отсутствуют законные основания для пользования спорной квартирой после истечения срока договора найма жилого помещения, т.е. после 01.12.2010 года, в связи с чем суд обоснованно, с учетом положений ст. 35 ЖК РФ, удовлетворил требования ЗАО "Четвертый трест".
Отказывая в удовлетворении требований Р.И. о признании права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности, суд исходил из того, что в данном случае собственник имущества установлен, а владение имуществом Р.И., Р.Е. и Р.Д. фактически осуществлялось на основании договора найма жилого помещения.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с данным выводом суда, поскольку по смыслу ст. 234 ГК РФ право собственности на имущество в порядке приобретательной давности может быть признано, когда собственник имущества неизвестен и когда владение имуществом осуществляется не на основании договорных обязательств.
Доводы кассационных жалоб Р.Д., Р.И., Р.Е. по существу сводятся к изложению доводов, которые были заявлены ими при предъявлении встречных исковых требованиях, и сводятся к переоценке выводов суда, поэтому не могут являться основаниями для отмены решения суда.
Судебная коллегия считает, что решение суда постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, о чем в решении содержится мотивированный и аргументированный ответ, в связи с чем основания к его отмене отсутствуют.
Руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в ГПК РФ", ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)