Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дудусов Д.А.
ГСК: предс. - Лаппо А.С.
докл. - Гаус Т.И.
Президиум Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего - В.Ф. Двоеконко
и членов Президиума - Асташова С.В., Меркушевой Т.Ф., Войты И.В., Кулябова А.А., Астапова А.М., Барановского В.Ф., Еремеевой В.Г., Фуги Н.В.
по докладу судьи краевого суда - Астапова А.М.
рассмотрев гражданское дело по иску ООО "КБ Стромкомбанк" к ООО "Сибирский центр развития" и Е. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения (магазина) и применении последствий недействительности сделки,
по надзорной жалобе ООО "КБ Стромкомбанк"
на основании определения судьи Красноярского краевого суда Бугаенко Н.В. от 28 февраля 2011 года,
установил:
ООО "КБ Стромкомбанк" (далее - Банк) обратилось в суд с иском к ООО "Сибирский центр развития" и Е. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу:, а также применении последствий недействительности сделки в виде возврата в собственность ООО "Сибирский центр развития" указанного помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что указанное нежилое помещение на момент заключения договора купли-продажи находилось в залоге у Банка (кредитор) в качестве обеспечения обязательств ООО "Сибирский центр развития" (заемщик) по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ Договор ипотеки N заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ на момент продажи спорного нежилого помещения расторгнут не был и сохранял свое действие. ДД.ММ.ГГГГ Д., действуя от имени залогодателя ООО "Сибирский центр развития" (в качестве директора) и от имени залогодержателя ООО "КБ Стромкомбанк" (по доверенности от 18.07.2008 г.), обратился в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке. Регистрационная запись погашена ДД.ММ.ГГГГ После чего ООО "Сибирский центр развития" в нарушение обязательств перед Банком по договору ипотеки произвело отчуждение спорного нежилого помещения в собственность Е. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Решением Минусинского городского суда от 6 августа 2010 г. ООО "КБ Стромкомбанк" отказано в удовлетворении исковых требований.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 г. указанное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО "КБ Стромкомбанк" - без удовлетворения.
В надзорной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 15 декабря 2010 г., представитель ООО "КБ Стромкомбанк" А. выражая несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя судами не учтено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение было обременено залогом. Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N между ООО "КБ Стромкомбанк" и ООО "Сибирский центр развития" расторгнут не был, какие-либо иные основания для прекращения права залога (ипотеки) также не наступили.
Для проверки доводов, изложенных в надзорной жалобе, дело истребовано в Красноярский краевой суд и определением судьи краевого суда от 28 февраля 2011 г. передано для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения Г. в интересах ООО "КБ Стромкомбанк" (доверенность N от 08.02.2010 г.), Президиум краевого суда приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций.
Отказывая ООО "КБ Стромкомбанк" в удовлетворении иска, суды исходили из того, что на момент продажи ООО "Сибирский центр развития" спорного нежилого помещения в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество отсутствовала запись об обременении спорного помещения ипотекой в пользу ООО "КБ Стромкомбанк". Указанная запись была погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Д., действовавшего от имени как залогодателя ООО "Сибирский центр развития", так и залогодержателя ООО "КБ Стромкомбанк" (по доверенности). С учетом данного обстоятельства, суды пришли к выводу, что после указанной даты спорное нежилое помещение не было обременено ипотекой, а его собственник - ООО "Сибирский центр развития" вправе было распорядиться помещением по своему усмотрению, в том числе передать его по договору купли-продажи Е.
С указанным выводом нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 339, ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а при залоге недвижимого имущества (ипотеке) - с момента государственной регистрации договора ипотеки в установленном законом порядке. Залог, в том числе ипотека, прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае гибели заложенной вещи и по иным основаниям, прямо перечисленным в п. 1 ст. 352 ГК РФ. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, или прекращения прав (сделок, обременений) на недвижимое имущество являются акты государственных органов, договоры и сделки, вступившие в закону силу судебные решения, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав (п. 1 ст. 17 Закона). В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с отметкой на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Согласно ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ "Об ипотеке". Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Судами первой и кассационной инстанций приведенные нормы не учтены, что привело к ошибочному выводу о прекращении ипотеки спорного нежилого помещения в связи с погашением регистрационной записи об ипотеке.
Из материалов дела следует, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ соответствует закону и волеизъявлению сторон, его заключивших, в установленном порядке договор прошел государственную регистрацию, поэтому считается вступившим в силу с момента его государственной регистрации.
При рассмотрении настоящего дела установлено и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что действие договора ипотеки не прекращено, поскольку не прекращено обязательство, в обеспечение которого договор ипотеки заключался.
Погашение регистрационной записи об ипотеке с учетом положений ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что указанное действие не признается государственной регистрацией права, само по себе не может рассматриваться в качестве юридического факта прекращения отношений ипотеки.
Таким образом, анализ вышеприведенных норм права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела позволяет сделать вывод, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ оставался действующим несмотря на то, что регистрационная запись об ипотеке в соответствующем государственном реестре была погашена.
В соответствии со ст. 37, ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При несоблюдении указанного требования залогодержатель вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие Банка на отчуждение ООО "Сибирский центр развития" заложенного имущества (нежилого помещения). Следовательно, договор купли-продажи спорного помещения заключен с нарушением требований закона и прав Банка как залогодержателя.
При таких обстоятельствах Президиум краевого суда приходит к выводу об отмене вынесенных по делу судебных постановлений.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум краевого суда
постановил:
Решение Минусинского городского суда от 6 августа 2010 г. и кассационное определение Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Ф.ДВОЕКОНКО
Судья краевого суда
А.М.АСТАПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 22.03.2011 N 44Г-12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2011 г. N 44г-12
Судья: Дудусов Д.А.
ГСК: предс. - Лаппо А.С.
докл. - Гаус Т.И.
Президиум Красноярского краевого суда в составе:
Председательствующего - В.Ф. Двоеконко
и членов Президиума - Асташова С.В., Меркушевой Т.Ф., Войты И.В., Кулябова А.А., Астапова А.М., Барановского В.Ф., Еремеевой В.Г., Фуги Н.В.
по докладу судьи краевого суда - Астапова А.М.
рассмотрев гражданское дело по иску ООО "КБ Стромкомбанк" к ООО "Сибирский центр развития" и Е. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения (магазина) и применении последствий недействительности сделки,
по надзорной жалобе ООО "КБ Стромкомбанк"
на основании определения судьи Красноярского краевого суда Бугаенко Н.В. от 28 февраля 2011 года,
установил:
ООО "КБ Стромкомбанк" (далее - Банк) обратилось в суд с иском к ООО "Сибирский центр развития" и Е. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу:, а также применении последствий недействительности сделки в виде возврата в собственность ООО "Сибирский центр развития" указанного помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что указанное нежилое помещение на момент заключения договора купли-продажи находилось в залоге у Банка (кредитор) в качестве обеспечения обязательств ООО "Сибирский центр развития" (заемщик) по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ Договор ипотеки N заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ на момент продажи спорного нежилого помещения расторгнут не был и сохранял свое действие. ДД.ММ.ГГГГ Д., действуя от имени залогодателя ООО "Сибирский центр развития" (в качестве директора) и от имени залогодержателя ООО "КБ Стромкомбанк" (по доверенности от 18.07.2008 г.), обратился в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке. Регистрационная запись погашена ДД.ММ.ГГГГ После чего ООО "Сибирский центр развития" в нарушение обязательств перед Банком по договору ипотеки произвело отчуждение спорного нежилого помещения в собственность Е. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Решением Минусинского городского суда от 6 августа 2010 г. ООО "КБ Стромкомбанк" отказано в удовлетворении исковых требований.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 г. указанное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО "КБ Стромкомбанк" - без удовлетворения.
В надзорной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 15 декабря 2010 г., представитель ООО "КБ Стромкомбанк" А. выражая несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя судами не учтено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение было обременено залогом. Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ N между ООО "КБ Стромкомбанк" и ООО "Сибирский центр развития" расторгнут не был, какие-либо иные основания для прекращения права залога (ипотеки) также не наступили.
Для проверки доводов, изложенных в надзорной жалобе, дело истребовано в Красноярский краевой суд и определением судьи краевого суда от 28 февраля 2011 г. передано для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения Г. в интересах ООО "КБ Стромкомбанк" (доверенность N от 08.02.2010 г.), Президиум краевого суда приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций.
Отказывая ООО "КБ Стромкомбанк" в удовлетворении иска, суды исходили из того, что на момент продажи ООО "Сибирский центр развития" спорного нежилого помещения в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество отсутствовала запись об обременении спорного помещения ипотекой в пользу ООО "КБ Стромкомбанк". Указанная запись была погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Д., действовавшего от имени как залогодателя ООО "Сибирский центр развития", так и залогодержателя ООО "КБ Стромкомбанк" (по доверенности). С учетом данного обстоятельства, суды пришли к выводу, что после указанной даты спорное нежилое помещение не было обременено ипотекой, а его собственник - ООО "Сибирский центр развития" вправе было распорядиться помещением по своему усмотрению, в том числе передать его по договору купли-продажи Е.
С указанным выводом нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 339, ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а при залоге недвижимого имущества (ипотеке) - с момента государственной регистрации договора ипотеки в установленном законом порядке. Залог, в том числе ипотека, прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае гибели заложенной вещи и по иным основаниям, прямо перечисленным в п. 1 ст. 352 ГК РФ. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, или прекращения прав (сделок, обременений) на недвижимое имущество являются акты государственных органов, договоры и сделки, вступившие в закону силу судебные решения, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав (п. 1 ст. 17 Закона). В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с отметкой на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Согласно ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ФЗ "Об ипотеке". Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Судами первой и кассационной инстанций приведенные нормы не учтены, что привело к ошибочному выводу о прекращении ипотеки спорного нежилого помещения в связи с погашением регистрационной записи об ипотеке.
Из материалов дела следует, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ соответствует закону и волеизъявлению сторон, его заключивших, в установленном порядке договор прошел государственную регистрацию, поэтому считается вступившим в силу с момента его государственной регистрации.
При рассмотрении настоящего дела установлено и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что действие договора ипотеки не прекращено, поскольку не прекращено обязательство, в обеспечение которого договор ипотеки заключался.
Погашение регистрационной записи об ипотеке с учетом положений ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что указанное действие не признается государственной регистрацией права, само по себе не может рассматриваться в качестве юридического факта прекращения отношений ипотеки.
Таким образом, анализ вышеприведенных норм права в совокупности с фактическими обстоятельствами дела позволяет сделать вывод, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ оставался действующим несмотря на то, что регистрационная запись об ипотеке в соответствующем государственном реестре была погашена.
В соответствии со ст. 37, ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При несоблюдении указанного требования залогодержатель вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие Банка на отчуждение ООО "Сибирский центр развития" заложенного имущества (нежилого помещения). Следовательно, договор купли-продажи спорного помещения заключен с нарушением требований закона и прав Банка как залогодержателя.
При таких обстоятельствах Президиум краевого суда приходит к выводу об отмене вынесенных по делу судебных постановлений.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум краевого суда
постановил:
Решение Минусинского городского суда от 6 августа 2010 г. и кассационное определение Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Ф.ДВОЕКОНКО
Судья краевого суда
А.М.АСТАПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)