Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Первая инстанция: Варыгина О.В.
Кассация: предс. Непомнящий Н.А.
Докл.: Васильева Е.А.
Президиум Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Асташова С.В.,
и членов Президиума - Меркушевой Т.Ф., Кулябова А.А.,
Фуги Н.В., Войты И.В.
с участием прокурора - Нарковского О.Д.
при секретаре - П.
по докладу судьи
Красноярского краевого суда - Соснина Ю.А.
рассмотрев гражданское дело по иску С. к К., ООО "Этаж", ООО "Красноярска факторинговая компания", ООО "Институт жилищных инвестиций" о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома, акта приема - передачи квартиры, встречному иску К. к С., ООО "Этаж", ООО "Институт жилищных инвестиций", ООО "Красноярска факторинговая компания" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении и компенсации морального вреда,
по надзорной жалобе представителя С. - Ч. на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года,
на основании определения судьи Красноярского краевого суда Астапова А.М. от 29 июля 2011 года,
установил:
С. обратилась с иском к К., ООО "Этаж", ООО "Красноярска факторинговая компания" (далее ООО "КФК"), ООО "Институт жилищных инвестиций" (далее ООО "ИЖИ") о признании права собственности на жилое помещение -, расположенную в, признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома от 10 сентября 2003 года, заключенного между К. и ООО "Этаж", акта приема-передачи к нему от 5 ноября 2003 года.
В обоснование своих требований сослалась на то, что 12 декабря 1994 года между ТОО "Этаж" и ТОО "КФК" заключен договор долевого участии в строительстве жилого 6-ом микрорайоне).
23 декабря 1994 года между АО "Красноярский завод комбайнов" (далее ОАО "КЗК") и ТОО "Этаж" заключен договор подряда на строительство второй очереди указанного жилого дома.
11 апреля 1995 года ТОО "КФК" заключило договор с ТОО "ИЖИ" о долевом участии в строительстве дома. Согласно приложению к данному договору, ТОО "ИЖИ" приняло на себя обязательства по финансированию.
25 февраля 2000 года ООО "ИЖИ" заключило с ней договор долевого участия в строительстве жилого дома. Объектом строительства являлась площадью 42,36 кв. м стоимостью 211800 рублей. Оплата по договору произведена в полном объеме.
Несмотря на то, что право в отношении спорной квартиры в результате ряда сделок перешло к ней, 10 сентября 2003 года ООО "Этаж" заключило с К. договор инвестирования строительства жилья, объектом строительства также является спорном доме.
К. обратилась в суд со встречным иском к С., ООО "Этаж", ООО "ИЖИ", ООО "КФК" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении С. из спорной квартиры и компенсации морального вреда с сумме 50000 рублей.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года, оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года, в удовлетворении исковых требований С. отказано, встречные исковые требования К. удовлетворены частично. Постановлено устранить препятствия в осуществлении К. законного владения жилым помещением - квартирой N, расположенной в путем выселения С. из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В надзорной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 8 июня 2011 года, представитель С. - Ч. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, указывая на то, что ООО "Этаж" имело законные права на заключение с ООО "КФК" договора о долевом участии в строительстве от 12 декабря 1994 года, у С. возникло право требования передачи в собственность спорной квартиры.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав пояснения представителя К. - Я., Президиум Красноярского краевого суда находит решение суда первой инстанции и кассационное определение подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого рода нарушения допущены нижестоящими судебными инстанциями по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных С. исковых требований и частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 387, 388 и 168 ГК РФ, пришел к следующим выводам.
Договор о долевом участии в строительстве от 12 декабря 1994 года заключен между ООО "Этаж" и ООО "КФК" до заключения договора подряда от 23 декабря 1994 года между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж", то есть до фактической передачи последнему помещений в строящемся доме, в том числе спорной.
В связи с этим на момент заключения договора от 12 декабря 1994 года, ООО "Этаж" не являлось подрядчиком ОАО "КЗК" и не обладало полномочиями по распоряжению переданными помещениями и квартирами.
Суд признал договор долевого участия от 12 декабря 1994 года ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, а все последующие сделки в отношении спорной квартиры - недействительными.
Кроме того, суд указал на то, что ООО "КФК" не исполнило обязательства по договору от 12 декабря 1994 года, связанные с инвестированием строительства жилого дома, в связи с чем не могло уступить право в отношении спорной квартиры. Также отсутствуют и доказательства внесения ООО "ИЖИ" денежных средств по договору долевого участия от 10 апреля 1995 года.
При таких обстоятельствах ООО "ИЖИ" не имело полномочий по распоряжению спорной квартирой, заключенный с С. договор о долевом участии в строительстве от 25 февраля 2000 года не порождает у нее право требования передачи жилого помещения в собственность.
Суд также указал на то, что заключенное между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж" 18 февраля 2003 года мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2003 года, свидетельствует об отсутствии у ООО "Этаж" правовых оснований для заключения любых договоров с ООО "КФК". В заключенном в связи с этим 28 апреля 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" дополнительном соглашении к договору от 12 декабря 1994 года указано на расторжение договора от 23 декабря 1994 года. По мнению суда, данное обстоятельство также является основанием для признания всех последующих сделок недействительными.
ООО "Этаж", имевший на основании генерального соглашения от 9 августа 2003 года право распоряжаться спорной квартирой, на законном основании заключило с К. договор инвестирования строительства жилья и передало ей жилое помещение по акту приема передачи от 5 ноября 2003 года.
С решением суда первой инстанции согласилась Судебная коллегия.
Между тем указанные выводы не могут быть признаны правильными.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто ранее предъявил иск.
В соответствии с абзацем 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, застройщиком жилого (строительный адрес:, 6 микрорайон,) являлось ОАО "КЗК".
23 декабря 1994 года между ОАО "КЗК" (заказчик) и ООО "Этаж" (подрядчик) заключен договор подряда на капитальное строительство второй очереди указанного жилого дома (л.д. 230 - 238 том 1).
В соответствии с условиями договора заказчик обязался передать подрядчику в счет оплаты строительно-монтажных работ право собственности на квартиры, в том числе на. При этом право собственности (право распоряжения) на эти квартиры возникло у ООО "Этаж" с момента подписания договора.
12 декабря 1994 года, до заключения указанного договора ООО "Этаж", действуя в качестве застройщика, заключило с ООО "КФК" (инвестор) договор о долевом участии в жилищном строительстве N 1, предметом которого явились помещения, в том числе квартиры в строящемся доме (л.д. 88 - 89 том 1).
Согласно приложению N 1 к договору (л.д. 90 том 1) инвестору в числе прочих передана.
Письмом от 15 сентября 2001 года исх. N 41 ООО "Этаж" уведомило ОАО "КЗК" о том, что ООО "КФК" передано право требования на получение в собственность квартир (в том числе), претензий по оплате не имеется (л.д. 61 том 1).
Факт оплаты подтвержден также актами взаиморасчетов между ООО "Этаж" и ООО "КФК" (л.д. 44, 46 том 2), а также актом сверки доли от 30 июля 2001 года (л.д. 206 том 3).
Заключение между ООО "Этаж" и ООО "КФК" договора долевого участия ранее договора подряда между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж" определяющего значения для правильного разрешения настоящего дела не имеет.
ООО "Этаж" привлекло ООО "КФК" в качестве инвестора тех объектов, право распоряжения которыми впоследствии было ему передано по договору подряда.
Право ООО "Этаж" распоряжаться этими объектами, включая, в последующем подтверждено определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2003 года (л.д. 216 - 218 том 1), которым утверждено заключенное 18 февраля 2003 года между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж" мировое соглашение (л.д. 12 - 17 том.1), а также письмом Генерального директора ОАО "КЗК" от 27 августа 2003 года (л.д. 87 том 1).
11 апреля 1995 года состоялся договор о долевом участии в строительство, заключенный между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ", согласно которому ООО "ИЖИ" приняло на себя обязательства по финансированию переданной ему доли в жилом доме, в том числе и (л.д. 18 - 29 том 1).
Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается актом сверки перечисленных денежных средств от 14 мая 2001 года и письмом от 25 сентября 2001 года, подтверждающим право ООО "ИЖИ" на получение в собственность квартир, в том числе (л.д. 31, 32 том 1).
Между ООО "ИЖИ" и С. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 25 февраля 2000 года (л.д. 4 - 6 том 1).
Предметом договора явилось долевое участие в финансировании строительства объекта, доля инвестора определена в виде однокомнатной.
Свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также выданной ООО "ИЖИ" справкой от 21 сентября 2001 года (л.д. 8, 11 том 1).
21 сентября 2001 года между сторонами заключен договор переуступки права требования, согласно которому ООО "ИЖИ" уступило С. право требовать от ООО "КФК" выполнения обязательств по договору от 25 февраля 2000 года (л.д. 9 том 1).
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал на заключение 28 апреля 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" дополнительного соглашение к договору от 12 декабря 1994 года, в котором указано на расторжение договора подряда от 23 декабря 1994 года, в связи с чем признал все последующие сделки недействительными (л.д. 93 том 1).
Однако, как следует из определения Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2003 года ОАО "КЗК" обратилось к ООО "Этаж" с иском о взыскании неосновательного обогащения. При этом сам договор подряда от 23 декабря 1994 года не оспаривался заказчиком.
Указание в дополнительном соглашении от 28 апреля 2003 года на то, что ОАО "КЗК" обратилось с иском о признании договора подряда незаключенным и возврате неосновательного обогащения не соответствует действительности.
Незаключенный договор не порождает правовых последствий.
Вместе с тем, стороны расторгли договор подряда с момента подписания дополнительного соглашения, то есть с 28 апреля 2003 года.
В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, состоявшиеся до 28 апреля 2003 года договоры не могут быть признаны недействительными.
Данные обстоятельства были предметом исследования Арбитражного суда Красноярского края. Решением от 23 марта 2005 года отказано в удовлетворении иска ООО "КФК" к ООО "ИЖИ" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, договор подряда и все последующие договоры признаны действующими и законными (л.д. 114 - 126 том 2).
Генеральное соглашение от 9 августа 2003 года, заключенное между ООО "Этаж" и ООО "КФК", которым спорная признана имуществом ООО "Этаж" (л.д. 209 том 1), не может быть принято во внимание, поскольку на момент его заключения право требования квартиры на законном основании уже возникло у С.
При таких обстоятельствах ООО "Этаж" не имело правовых оснований распоряжаться спорной квартирой, заключать с К. договор инвестирования строительства жилья от 10 сентября 2003 года, поскольку ранее уже распорядилось ею, получив денежные средства от ООО "КФК" в полном объеме. Факт оплаты подтвержден представленными по делу доказательствами. При этом наличие либо отсутствие оплаты по последующим договорам, заключенным между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ", между ООО "ИЖИ" и С. не имеет правового значения для решения вопроса о наличии права ООО "Этаж" повторно распоряжаться спорной квартирой.
Удовлетворяя встречные исковые требования, суд пришел к выводу о том, что К. является законным владельцем квартиры.
Однако под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного обладания лица вещью. Законное владение осуществляется на некотором правовом основании (титуле).
К. спорной квартирой не владеет, поскольку с 2003 года в данной квартире проживает С., что подтверждается справкой ТСЖ "Фрегат" от 1 ноября 2007 года (л.д. 195 том 3).
Принятыми по делу судебными актами С. выселена из спорного жилого помещения.
Вместе с тем, из материалов дела не видно, что К. является собственником квартиры, имеющим право требовать выселения.
Таким образом, поскольку право С. требовать передачу в собственность вытекает из договора, заключенного между ООО "Этаж" и ООО "КФК" 12 декабря 1994 года, т.е. почти за 10 лет до заключения договора между ООО "Этаж" и К., она фактически проживает в данной квартире, с учетом положений ст. 398 ГК РФ исковые требования С. подлежали удовлетворению.
Судом не принято во внимание то обстоятельство, что ООО "Этаж" и ООО "КФК" ликвидированы (л.д. 26 - 30 том 5), поэтому по отношению к этим ответчикам дело подлежало прекращению в соответствии со ст. 220 ГПК РФ.
При таких обстоятельствах решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
С.В.АСТАШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.08.2011 N 44Г-44/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2011 г. N 44Г-44/2011
Первая инстанция: Варыгина О.В.
Кассация: предс. Непомнящий Н.А.
Докл.: Васильева Е.А.
Президиум Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Асташова С.В.,
и членов Президиума - Меркушевой Т.Ф., Кулябова А.А.,
Фуги Н.В., Войты И.В.
с участием прокурора - Нарковского О.Д.
при секретаре - П.
по докладу судьи
Красноярского краевого суда - Соснина Ю.А.
рассмотрев гражданское дело по иску С. к К., ООО "Этаж", ООО "Красноярска факторинговая компания", ООО "Институт жилищных инвестиций" о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома, акта приема - передачи квартиры, встречному иску К. к С., ООО "Этаж", ООО "Институт жилищных инвестиций", ООО "Красноярска факторинговая компания" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении и компенсации морального вреда,
по надзорной жалобе представителя С. - Ч. на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года,
на основании определения судьи Красноярского краевого суда Астапова А.М. от 29 июля 2011 года,
установил:
С. обратилась с иском к К., ООО "Этаж", ООО "Красноярска факторинговая компания" (далее ООО "КФК"), ООО "Институт жилищных инвестиций" (далее ООО "ИЖИ") о признании права собственности на жилое помещение -, расположенную в, признании недействительным договора инвестирования строительства жилого дома от 10 сентября 2003 года, заключенного между К. и ООО "Этаж", акта приема-передачи к нему от 5 ноября 2003 года.
В обоснование своих требований сослалась на то, что 12 декабря 1994 года между ТОО "Этаж" и ТОО "КФК" заключен договор долевого участии в строительстве жилого 6-ом микрорайоне).
23 декабря 1994 года между АО "Красноярский завод комбайнов" (далее ОАО "КЗК") и ТОО "Этаж" заключен договор подряда на строительство второй очереди указанного жилого дома.
11 апреля 1995 года ТОО "КФК" заключило договор с ТОО "ИЖИ" о долевом участии в строительстве дома. Согласно приложению к данному договору, ТОО "ИЖИ" приняло на себя обязательства по финансированию.
25 февраля 2000 года ООО "ИЖИ" заключило с ней договор долевого участия в строительстве жилого дома. Объектом строительства являлась площадью 42,36 кв. м стоимостью 211800 рублей. Оплата по договору произведена в полном объеме.
Несмотря на то, что право в отношении спорной квартиры в результате ряда сделок перешло к ней, 10 сентября 2003 года ООО "Этаж" заключило с К. договор инвестирования строительства жилья, объектом строительства также является спорном доме.
К. обратилась в суд со встречным иском к С., ООО "Этаж", ООО "ИЖИ", ООО "КФК" об устранении препятствий в осуществлении законного владения недвижимым имуществом, выселении С. из спорной квартиры и компенсации морального вреда с сумме 50000 рублей.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года, оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года, в удовлетворении исковых требований С. отказано, встречные исковые требования К. удовлетворены частично. Постановлено устранить препятствия в осуществлении К. законного владения жилым помещением - квартирой N, расположенной в путем выселения С. из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В надзорной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 8 июня 2011 года, представитель С. - Ч. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, указывая на то, что ООО "Этаж" имело законные права на заключение с ООО "КФК" договора о долевом участии в строительстве от 12 декабря 1994 года, у С. возникло право требования передачи в собственность спорной квартиры.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав пояснения представителя К. - Я., Президиум Красноярского краевого суда находит решение суда первой инстанции и кассационное определение подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого рода нарушения допущены нижестоящими судебными инстанциями по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении заявленных С. исковых требований и частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 387, 388 и 168 ГК РФ, пришел к следующим выводам.
Договор о долевом участии в строительстве от 12 декабря 1994 года заключен между ООО "Этаж" и ООО "КФК" до заключения договора подряда от 23 декабря 1994 года между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж", то есть до фактической передачи последнему помещений в строящемся доме, в том числе спорной.
В связи с этим на момент заключения договора от 12 декабря 1994 года, ООО "Этаж" не являлось подрядчиком ОАО "КЗК" и не обладало полномочиями по распоряжению переданными помещениями и квартирами.
Суд признал договор долевого участия от 12 декабря 1994 года ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, а все последующие сделки в отношении спорной квартиры - недействительными.
Кроме того, суд указал на то, что ООО "КФК" не исполнило обязательства по договору от 12 декабря 1994 года, связанные с инвестированием строительства жилого дома, в связи с чем не могло уступить право в отношении спорной квартиры. Также отсутствуют и доказательства внесения ООО "ИЖИ" денежных средств по договору долевого участия от 10 апреля 1995 года.
При таких обстоятельствах ООО "ИЖИ" не имело полномочий по распоряжению спорной квартирой, заключенный с С. договор о долевом участии в строительстве от 25 февраля 2000 года не порождает у нее право требования передачи жилого помещения в собственность.
Суд также указал на то, что заключенное между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж" 18 февраля 2003 года мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2003 года, свидетельствует об отсутствии у ООО "Этаж" правовых оснований для заключения любых договоров с ООО "КФК". В заключенном в связи с этим 28 апреля 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" дополнительном соглашении к договору от 12 декабря 1994 года указано на расторжение договора от 23 декабря 1994 года. По мнению суда, данное обстоятельство также является основанием для признания всех последующих сделок недействительными.
ООО "Этаж", имевший на основании генерального соглашения от 9 августа 2003 года право распоряжаться спорной квартирой, на законном основании заключило с К. договор инвестирования строительства жилья и передало ей жилое помещение по акту приема передачи от 5 ноября 2003 года.
С решением суда первой инстанции согласилась Судебная коллегия.
Между тем указанные выводы не могут быть признаны правильными.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто ранее предъявил иск.
В соответствии с абзацем 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, застройщиком жилого (строительный адрес:, 6 микрорайон,) являлось ОАО "КЗК".
23 декабря 1994 года между ОАО "КЗК" (заказчик) и ООО "Этаж" (подрядчик) заключен договор подряда на капитальное строительство второй очереди указанного жилого дома (л.д. 230 - 238 том 1).
В соответствии с условиями договора заказчик обязался передать подрядчику в счет оплаты строительно-монтажных работ право собственности на квартиры, в том числе на. При этом право собственности (право распоряжения) на эти квартиры возникло у ООО "Этаж" с момента подписания договора.
12 декабря 1994 года, до заключения указанного договора ООО "Этаж", действуя в качестве застройщика, заключило с ООО "КФК" (инвестор) договор о долевом участии в жилищном строительстве N 1, предметом которого явились помещения, в том числе квартиры в строящемся доме (л.д. 88 - 89 том 1).
Согласно приложению N 1 к договору (л.д. 90 том 1) инвестору в числе прочих передана.
Письмом от 15 сентября 2001 года исх. N 41 ООО "Этаж" уведомило ОАО "КЗК" о том, что ООО "КФК" передано право требования на получение в собственность квартир (в том числе), претензий по оплате не имеется (л.д. 61 том 1).
Факт оплаты подтвержден также актами взаиморасчетов между ООО "Этаж" и ООО "КФК" (л.д. 44, 46 том 2), а также актом сверки доли от 30 июля 2001 года (л.д. 206 том 3).
Заключение между ООО "Этаж" и ООО "КФК" договора долевого участия ранее договора подряда между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж" определяющего значения для правильного разрешения настоящего дела не имеет.
ООО "Этаж" привлекло ООО "КФК" в качестве инвестора тех объектов, право распоряжения которыми впоследствии было ему передано по договору подряда.
Право ООО "Этаж" распоряжаться этими объектами, включая, в последующем подтверждено определением Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2003 года (л.д. 216 - 218 том 1), которым утверждено заключенное 18 февраля 2003 года между ОАО "КЗК" и ООО "Этаж" мировое соглашение (л.д. 12 - 17 том.1), а также письмом Генерального директора ОАО "КЗК" от 27 августа 2003 года (л.д. 87 том 1).
11 апреля 1995 года состоялся договор о долевом участии в строительство, заключенный между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ", согласно которому ООО "ИЖИ" приняло на себя обязательства по финансированию переданной ему доли в жилом доме, в том числе и (л.д. 18 - 29 том 1).
Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается актом сверки перечисленных денежных средств от 14 мая 2001 года и письмом от 25 сентября 2001 года, подтверждающим право ООО "ИЖИ" на получение в собственность квартир, в том числе (л.д. 31, 32 том 1).
Между ООО "ИЖИ" и С. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 25 февраля 2000 года (л.д. 4 - 6 том 1).
Предметом договора явилось долевое участие в финансировании строительства объекта, доля инвестора определена в виде однокомнатной.
Свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также выданной ООО "ИЖИ" справкой от 21 сентября 2001 года (л.д. 8, 11 том 1).
21 сентября 2001 года между сторонами заключен договор переуступки права требования, согласно которому ООО "ИЖИ" уступило С. право требовать от ООО "КФК" выполнения обязательств по договору от 25 февраля 2000 года (л.д. 9 том 1).
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал на заключение 28 апреля 2003 года между ООО "Этаж" и ООО "КФК" дополнительного соглашение к договору от 12 декабря 1994 года, в котором указано на расторжение договора подряда от 23 декабря 1994 года, в связи с чем признал все последующие сделки недействительными (л.д. 93 том 1).
Однако, как следует из определения Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2003 года ОАО "КЗК" обратилось к ООО "Этаж" с иском о взыскании неосновательного обогащения. При этом сам договор подряда от 23 декабря 1994 года не оспаривался заказчиком.
Указание в дополнительном соглашении от 28 апреля 2003 года на то, что ОАО "КЗК" обратилось с иском о признании договора подряда незаключенным и возврате неосновательного обогащения не соответствует действительности.
Незаключенный договор не порождает правовых последствий.
Вместе с тем, стороны расторгли договор подряда с момента подписания дополнительного соглашения, то есть с 28 апреля 2003 года.
В соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, состоявшиеся до 28 апреля 2003 года договоры не могут быть признаны недействительными.
Данные обстоятельства были предметом исследования Арбитражного суда Красноярского края. Решением от 23 марта 2005 года отказано в удовлетворении иска ООО "КФК" к ООО "ИЖИ" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, договор подряда и все последующие договоры признаны действующими и законными (л.д. 114 - 126 том 2).
Генеральное соглашение от 9 августа 2003 года, заключенное между ООО "Этаж" и ООО "КФК", которым спорная признана имуществом ООО "Этаж" (л.д. 209 том 1), не может быть принято во внимание, поскольку на момент его заключения право требования квартиры на законном основании уже возникло у С.
При таких обстоятельствах ООО "Этаж" не имело правовых оснований распоряжаться спорной квартирой, заключать с К. договор инвестирования строительства жилья от 10 сентября 2003 года, поскольку ранее уже распорядилось ею, получив денежные средства от ООО "КФК" в полном объеме. Факт оплаты подтвержден представленными по делу доказательствами. При этом наличие либо отсутствие оплаты по последующим договорам, заключенным между ООО "КФК" и ООО "ИЖИ", между ООО "ИЖИ" и С. не имеет правового значения для решения вопроса о наличии права ООО "Этаж" повторно распоряжаться спорной квартирой.
Удовлетворяя встречные исковые требования, суд пришел к выводу о том, что К. является законным владельцем квартиры.
Однако под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного обладания лица вещью. Законное владение осуществляется на некотором правовом основании (титуле).
К. спорной квартирой не владеет, поскольку с 2003 года в данной квартире проживает С., что подтверждается справкой ТСЖ "Фрегат" от 1 ноября 2007 года (л.д. 195 том 3).
Принятыми по делу судебными актами С. выселена из спорного жилого помещения.
Вместе с тем, из материалов дела не видно, что К. является собственником квартиры, имеющим право требовать выселения.
Таким образом, поскольку право С. требовать передачу в собственность вытекает из договора, заключенного между ООО "Этаж" и ООО "КФК" 12 декабря 1994 года, т.е. почти за 10 лет до заключения договора между ООО "Этаж" и К., она фактически проживает в данной квартире, с учетом положений ст. 398 ГК РФ исковые требования С. подлежали удовлетворению.
Судом не принято во внимание то обстоятельство, что ООО "Этаж" и ООО "КФК" ликвидированы (л.д. 26 - 30 том 5), поэтому по отношению к этим ответчикам дело подлежало прекращению в соответствии со ст. 220 ГПК РФ.
При таких обстоятельствах решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 22 декабря 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 25 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
С.В.АСТАШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)