Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкович В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Петровой Ю.Ю., Зарочинцевой Е.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2012 года по гражданскому делу N 2-154/12 по иску М. к Обществу с ограниченной ответственностью "<Д>", Обществу с ограниченной ответственностью "<Л>" о признании договора недействительным, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя истца - К., действующего на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, представителя Общества с ограниченной ответственностью "<Д>" - Д., действующую на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, являющуюся также представителем Общества с ограниченной ответственностью "<Д>" на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "<Л>" (далее - ООО "<Л>") о признании договора ничтожным, в обоснование чего указала, что <дата> между ней и Обществом с ограниченной ответственностью "<Д>" (далее - ООО "<Д>"), действующим в лице ООО "<Л>" был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по строительному адресу: <адрес> (<адрес>).
М. указала также, что во исполнение условий договора истицей были перечислены денежные средства в размере <...> рублей <...> копеек. Истица полагала, что заключенный договор является ничтожным по основаниям статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку прикрывает собой другую сделку - договор долевого участия.
В ходе судебного разбирательства М. уточнила заявленные требования путем привлечения к участию в деле в качестве ответчика ООО "<Д>", также просила взыскать с ответчиков невыплаченные денежные средства в размере <...> рубля <...> копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей. В обоснование указанных требований истица указала, что ответчиком ей были возвращены денежные средства в размере <...> рублей <...> копеек по расторгнутому договору.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2012 года в удовлетворении исковых требований М. отказано.
В апелляционной жалобе М. ставит вопрос об отмене постановленного решения суда, считая его незаконным и необоснованным, просит направить дело на новое рассмотрение.
Представитель истца - К., действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель ответчиков - Д., действующая на основании доверенностей, в заседание судебной коллегии явилась, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить обжалуемое решение суда без изменения.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчиков, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что <дата> между ООО "<Д>" и ООО "<Л>" был заключен агентский договор N <...>, в соответствии с условиями которого ООО "<Л>" от имени ООО "<Д>" в его интересах и за свой счет осуществляет все необходимые и достаточные действия по поиску и привлечению лиц, желающих заключить предварительные договоры купли-продажи квартир/нежилых помещений по строительному адресу: <адрес> (<адрес>).
Согласно пункту 1.2 указанного договора, все права и обязанности по заключенным между ООО "<Л>" и покупателями от имени ООО "<Д>" предварительным договорам купли-продажи возникают у ООО "<Д>" и покупателя.
<дата> между ООО "<Д>" и М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по вышеуказанному строительному адресу.
Впоследствии, <дата>, указанный договор был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке в связи с нарушением истицей обязанности по оплате денежных средств.
В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
При этом по смыслу положений статьи 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Таким образом, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет своей целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно положениям статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, по мнению судебной коллегии, обоснованно пришел к выводу о том, что при заключении М. и ООО "<Д>" <дата> предварительного договора купли-продажи жилого помещения, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены пунктом 2 договора, указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание пункта 2 предварительного договора позволяет индивидуализировать предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Анализ условий предварительного договора свидетельствует о том, что условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям, договор заключен в предусмотренной статьей 550 ГК РФ письменной форме; государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.
Судебная коллегия полагает, что оспариваемый договор был заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и не являлся договором участия в долевом строительстве недвижимости, поскольку из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истицей в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.
С учетом изложенного, довод апелляционной жалобы, сводящийся к тому, что судом первой инстанции не был применен закон, подлежащий применению, а именно ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", является необоснованным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться и с тем выводом суда первой инстанции, что основания рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи как притворную сделку отсутствуют, поскольку признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами, тогда как наличие таких намерений со стороны покупателя и продавца не доказано. В связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы также не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Предварительный договор, ввиду нарушения истцом обязанности по оплате денежных средств в одностороннем порядке, расторгнут ответчиком <дата>, о чем истице было направлено соответствующее уведомление. ООО "<Д>" выплатило истице первоначально, за вычетом штрафных санкций в размере 15%, <...> рублей <...> копеек, уплаченные ею, а впоследствии, с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами, <...> рубля <...> копеек. Факт выплаты указанных денежных средств не оспаривался стороной истца.
Довод апелляционной жалобы, что истица просила взыскать <...> руб., а суд в решении указал требования на сумму <...> руб. подлежит отклонению, т.к., как следует из искового заявления, уточнений к иску, требования о взыскании суммы <...> руб. заявлено не было, в связи с чем в соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принял решение по заявленным требованиям.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 ГПК РФ, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.04.2012 N 33-5000/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 апреля 2012 г. N 33-5000/2012
Судья: Волкович В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Петровой Ю.Ю., Зарочинцевой Е.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2012 года по гражданскому делу N 2-154/12 по иску М. к Обществу с ограниченной ответственностью "<Д>", Обществу с ограниченной ответственностью "<Л>" о признании договора недействительным, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя истца - К., действующего на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, представителя Общества с ограниченной ответственностью "<Д>" - Д., действующую на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, являющуюся также представителем Общества с ограниченной ответственностью "<Д>" на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "<Л>" (далее - ООО "<Л>") о признании договора ничтожным, в обоснование чего указала, что <дата> между ней и Обществом с ограниченной ответственностью "<Д>" (далее - ООО "<Д>"), действующим в лице ООО "<Л>" был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по строительному адресу: <адрес> (<адрес>).
М. указала также, что во исполнение условий договора истицей были перечислены денежные средства в размере <...> рублей <...> копеек. Истица полагала, что заключенный договор является ничтожным по основаниям статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку прикрывает собой другую сделку - договор долевого участия.
В ходе судебного разбирательства М. уточнила заявленные требования путем привлечения к участию в деле в качестве ответчика ООО "<Д>", также просила взыскать с ответчиков невыплаченные денежные средства в размере <...> рубля <...> копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей. В обоснование указанных требований истица указала, что ответчиком ей были возвращены денежные средства в размере <...> рублей <...> копеек по расторгнутому договору.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2012 года в удовлетворении исковых требований М. отказано.
В апелляционной жалобе М. ставит вопрос об отмене постановленного решения суда, считая его незаконным и необоснованным, просит направить дело на новое рассмотрение.
Представитель истца - К., действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель ответчиков - Д., действующая на основании доверенностей, в заседание судебной коллегии явилась, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить обжалуемое решение суда без изменения.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчиков, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что <дата> между ООО "<Д>" и ООО "<Л>" был заключен агентский договор N <...>, в соответствии с условиями которого ООО "<Л>" от имени ООО "<Д>" в его интересах и за свой счет осуществляет все необходимые и достаточные действия по поиску и привлечению лиц, желающих заключить предварительные договоры купли-продажи квартир/нежилых помещений по строительному адресу: <адрес> (<адрес>).
Согласно пункту 1.2 указанного договора, все права и обязанности по заключенным между ООО "<Л>" и покупателями от имени ООО "<Д>" предварительным договорам купли-продажи возникают у ООО "<Д>" и покупателя.
<дата> между ООО "<Д>" и М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по вышеуказанному строительному адресу.
Впоследствии, <дата>, указанный договор был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке в связи с нарушением истицей обязанности по оплате денежных средств.
В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
При этом по смыслу положений статьи 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Таким образом, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет своей целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно положениям статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, по мнению судебной коллегии, обоснованно пришел к выводу о том, что при заключении М. и ООО "<Д>" <дата> предварительного договора купли-продажи жилого помещения, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены пунктом 2 договора, указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание пункта 2 предварительного договора позволяет индивидуализировать предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Анализ условий предварительного договора свидетельствует о том, что условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям, договор заключен в предусмотренной статьей 550 ГК РФ письменной форме; государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.
Судебная коллегия полагает, что оспариваемый договор был заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и не являлся договором участия в долевом строительстве недвижимости, поскольку из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истицей в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.
С учетом изложенного, довод апелляционной жалобы, сводящийся к тому, что судом первой инстанции не был применен закон, подлежащий применению, а именно ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", является необоснованным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться и с тем выводом суда первой инстанции, что основания рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи как притворную сделку отсутствуют, поскольку признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами, тогда как наличие таких намерений со стороны покупателя и продавца не доказано. В связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы также не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Предварительный договор, ввиду нарушения истцом обязанности по оплате денежных средств в одностороннем порядке, расторгнут ответчиком <дата>, о чем истице было направлено соответствующее уведомление. ООО "<Д>" выплатило истице первоначально, за вычетом штрафных санкций в размере 15%, <...> рублей <...> копеек, уплаченные ею, а впоследствии, с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами, <...> рубля <...> копеек. Факт выплаты указанных денежных средств не оспаривался стороной истца.
Довод апелляционной жалобы, что истица просила взыскать <...> руб., а суд в решении указал требования на сумму <...> руб. подлежит отклонению, т.к., как следует из искового заявления, уточнений к иску, требования о взыскании суммы <...> руб. заявлено не было, в связи с чем в соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принял решение по заявленным требованиям.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 ГПК РФ, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)