Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карпинская Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Агуреевой С.А.
судей: Гарматовской Ю.В., Алексенко Л.В.
с участием прокурора: Мяшиной З.А.
при секретаре: Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.Е., М.А., К. на решение Гусевского городского суда Калининградской области от 25 апреля 2012 года, которым исковые требования Т. удовлетворены частично.
М.Е., М.А. и К. выселены из квартиры N дома N по, в остальной части в иске Т. отказано.
Заслушав доклад судьи Агуреевой С.А., возражения Т. и ее представителя по ордеру адвоката Рыжова А.Н., полагавших доводы апелляционной жалобы необоснованными, заключение прокурора Мяшиной З.А., полагавшей необходимым оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к М.Е., М.А. и К. о признании недействительным договора аренды жилого помещения и выселении, указав при этом, что ей на праве собственности принадлежит квартира N в доме N по. В конце июля 2011 года между ней и М.Е. был заключен договор аренды указанной квартиры на срок с 01 августа 2011 года до 01 августа 2013 года. По договору ответчица должна была производить оплату коммунальных услуг и по необходимости произвести косметический ремонт. В случае невыполнения обязанностей по договору ответчица приняла на себя обязательство освободить жилое помещение по первому требованию истицы. Регистрация ответчицы в квартире не производилась. Истица полагает заключенный договор недействительным, поскольку он не отвечает требованиям действующего законодательства. Не соответствует требованиям ст. 677 ГК РФ форма договора, так как законом не предусмотрено заключение договора аренды жилого помещения между физическими лицами. Не указан в договоре срок и место его заключения, права и обязанности сторон и иные существенные условия. Кроме того, существенным условием договора найма жилого помещения является плата по договору, в то время как заключенным с ответчицей договором плата не предусмотрена. Поскольку указанная сделка не соответствует требованиям закона, она является недействительной и ответчица обязана выселиться из жилого помещения. Однако, несмотря на ее (истицы) неоднократные требования, квартиру ответчица не освобождает. Кроме того, ответчица незаконно вселила в квартиру К., с которым состоит в фактических брачных отношениях, и свою дочь М.А., проживание которых в квартире не было оговорено при заключении договора.
Также истица ссылается на то, что ответчица не исполняет условия договора по оплате за коммунальные услуги, без ее разрешения в помещении совмещенного санузла демонтировала и вывезла ванну и дверь, демонтировала плинтус в коридоре квартиры, произвела самовольную перепланировку квартиры, установив перегородку в жилой комнате. На требование освободить квартиру и привести ее в надлежащее состояние, ответчики не реагируют.
Ответчики М.Е., М.А. и К. исковые требования не признали.
Судом принято изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе М.Е., М.А., К. просят частично отменить решение суда, указывая на недоказанность выводов суда о существенном нарушении ими условий договора.
На жалобу принесены возражения Т. и прокурором, участвовавшем в деле, А.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия, рассмотрев дело согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, не усматривает оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора - безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Т. на праве собственности принадлежит квартира N в доме N по. В конце июля 2011 года между ней и М.Е. был заключен договор аренды указанной квартиры на срок с 01 августа 2011 года до 01 августа 2013 года. По условиям данного договора М.Е. обязалась производить оплату коммунальных услуг и по необходимости произвести косметический ремонт. В случае невыполнения обязанностей по договору ответчица приняла на себя обязательство освободить жилое помещение по первому требованию истицы.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Т. о выселении М.Е., М.А. и К. из вышеуказанного жилого помещения, суд пришел к обоснованному выводу о том, что М.Е. нарушены условия заключенного с истицей договора, поскольку жилое помещение было передано временно для проживания ответчицы М.Е., а последняя незаконно, без согласия собственника вселила в квартиру К. и дочь М.А.
При этом суд правильно сослался на то, что в заключенном между Т. и М.Е. договоре отсутствуют сведения о том, что вместе с ней в спорное жилое помещение вселяются и приобретают право пользования им К. и М.А.
В связи с тем, что жилое помещение передавалось собственником в пользование по договору лишь М.Е., суд пришел к правильному выводу о том, что К. и М.А. не приобрели право пользования квартирой на условиях найма (аренды) и должны освободить жилое помещение по требованию собственника.
Кроме того, согласно условиям заключенного договора М.Е. приняла на себя обязательства производить оплату коммунальных услуг (отопление, газ, свет, вода). В случае невыполнения условий договора, она обязалась освободить жилое помещение по первому требованию собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Поскольку ответчица по условиям договора приняла на себя обязательство по своевременной оплате коммунальных услуг, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ею подлежали исполнению и требования ст. 155 ЖК РФ о сроках внесения данной платы.
Между тем судом при рассмотрении дела установлено и подтверждено материалами дела, что М.Е. своевременно не вносилась плата за коммунальные услуги (отопление) за ноябрь, декабрь 2011 года и январь 2012 года.
При таких данных суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что М.Е. не соблюдено условие договора о своевременном внесении платы за коммунальные услуги.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, подтверждающие нарушение ответчиками условий договора, соблюдение истицей порядка расторжения договора, установленного ст. 452 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что после получения от собственника квартиры требования о выселения - в начале марта 2012 года, договор подлежал расторжению, что является основанием для прекращения у ответчиков права пользования спорным жилым помещением и для их выселения из него согласно ст. 35 ЖК РФ.
При рассмотрении дела судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению дела.
Доводы апелляционной жалобы проверялись судом первой инстанции и получили надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований не согласиться с которой не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гусевского городского суда Калининградской области от 25 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3053/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2012 г. по делу N 33-3053/2012
Судья: Карпинская Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Агуреевой С.А.
судей: Гарматовской Ю.В., Алексенко Л.В.
с участием прокурора: Мяшиной З.А.
при секретаре: Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.Е., М.А., К. на решение Гусевского городского суда Калининградской области от 25 апреля 2012 года, которым исковые требования Т. удовлетворены частично.
М.Е., М.А. и К. выселены из квартиры N дома N по, в остальной части в иске Т. отказано.
Заслушав доклад судьи Агуреевой С.А., возражения Т. и ее представителя по ордеру адвоката Рыжова А.Н., полагавших доводы апелляционной жалобы необоснованными, заключение прокурора Мяшиной З.А., полагавшей необходимым оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в суд с иском к М.Е., М.А. и К. о признании недействительным договора аренды жилого помещения и выселении, указав при этом, что ей на праве собственности принадлежит квартира N в доме N по. В конце июля 2011 года между ней и М.Е. был заключен договор аренды указанной квартиры на срок с 01 августа 2011 года до 01 августа 2013 года. По договору ответчица должна была производить оплату коммунальных услуг и по необходимости произвести косметический ремонт. В случае невыполнения обязанностей по договору ответчица приняла на себя обязательство освободить жилое помещение по первому требованию истицы. Регистрация ответчицы в квартире не производилась. Истица полагает заключенный договор недействительным, поскольку он не отвечает требованиям действующего законодательства. Не соответствует требованиям ст. 677 ГК РФ форма договора, так как законом не предусмотрено заключение договора аренды жилого помещения между физическими лицами. Не указан в договоре срок и место его заключения, права и обязанности сторон и иные существенные условия. Кроме того, существенным условием договора найма жилого помещения является плата по договору, в то время как заключенным с ответчицей договором плата не предусмотрена. Поскольку указанная сделка не соответствует требованиям закона, она является недействительной и ответчица обязана выселиться из жилого помещения. Однако, несмотря на ее (истицы) неоднократные требования, квартиру ответчица не освобождает. Кроме того, ответчица незаконно вселила в квартиру К., с которым состоит в фактических брачных отношениях, и свою дочь М.А., проживание которых в квартире не было оговорено при заключении договора.
Также истица ссылается на то, что ответчица не исполняет условия договора по оплате за коммунальные услуги, без ее разрешения в помещении совмещенного санузла демонтировала и вывезла ванну и дверь, демонтировала плинтус в коридоре квартиры, произвела самовольную перепланировку квартиры, установив перегородку в жилой комнате. На требование освободить квартиру и привести ее в надлежащее состояние, ответчики не реагируют.
Ответчики М.Е., М.А. и К. исковые требования не признали.
Судом принято изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе М.Е., М.А., К. просят частично отменить решение суда, указывая на недоказанность выводов суда о существенном нарушении ими условий договора.
На жалобу принесены возражения Т. и прокурором, участвовавшем в деле, А.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия, рассмотрев дело согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, не усматривает оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора - безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Т. на праве собственности принадлежит квартира N в доме N по. В конце июля 2011 года между ней и М.Е. был заключен договор аренды указанной квартиры на срок с 01 августа 2011 года до 01 августа 2013 года. По условиям данного договора М.Е. обязалась производить оплату коммунальных услуг и по необходимости произвести косметический ремонт. В случае невыполнения обязанностей по договору ответчица приняла на себя обязательство освободить жилое помещение по первому требованию истицы.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Т. о выселении М.Е., М.А. и К. из вышеуказанного жилого помещения, суд пришел к обоснованному выводу о том, что М.Е. нарушены условия заключенного с истицей договора, поскольку жилое помещение было передано временно для проживания ответчицы М.Е., а последняя незаконно, без согласия собственника вселила в квартиру К. и дочь М.А.
При этом суд правильно сослался на то, что в заключенном между Т. и М.Е. договоре отсутствуют сведения о том, что вместе с ней в спорное жилое помещение вселяются и приобретают право пользования им К. и М.А.
В связи с тем, что жилое помещение передавалось собственником в пользование по договору лишь М.Е., суд пришел к правильному выводу о том, что К. и М.А. не приобрели право пользования квартирой на условиях найма (аренды) и должны освободить жилое помещение по требованию собственника.
Кроме того, согласно условиям заключенного договора М.Е. приняла на себя обязательства производить оплату коммунальных услуг (отопление, газ, свет, вода). В случае невыполнения условий договора, она обязалась освободить жилое помещение по первому требованию собственника.
В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Поскольку ответчица по условиям договора приняла на себя обязательство по своевременной оплате коммунальных услуг, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ею подлежали исполнению и требования ст. 155 ЖК РФ о сроках внесения данной платы.
Между тем судом при рассмотрении дела установлено и подтверждено материалами дела, что М.Е. своевременно не вносилась плата за коммунальные услуги (отопление) за ноябрь, декабрь 2011 года и январь 2012 года.
При таких данных суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что М.Е. не соблюдено условие договора о своевременном внесении платы за коммунальные услуги.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, подтверждающие нарушение ответчиками условий договора, соблюдение истицей порядка расторжения договора, установленного ст. 452 ГК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что после получения от собственника квартиры требования о выселения - в начале марта 2012 года, договор подлежал расторжению, что является основанием для прекращения у ответчиков права пользования спорным жилым помещением и для их выселения из него согласно ст. 35 ЖК РФ.
При рассмотрении дела судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению дела.
Доводы апелляционной жалобы проверялись судом первой инстанции и получили надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований не согласиться с которой не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гусевского городского суда Калининградской области от 25 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)