Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Харитоненко Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Шлейниковой И.П.
судей: Алферовой Г.П., Зеленского А.М.
при секретаре: Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Т. по доверенности К.И. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 4 мая 2012 года, которым с ООО "Стройресурс" в пользу Т. взыскана предоплата за оказанные услуги в размере руб., в удовлетворении остальной части иска - отказано.
С ООО "Стройресурс" взыскана госпошлина в доход местного бюджета в сумме 600 руб.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя Т. по доверенности К.И., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителей ООО "Стройресурс" Ш., К.А., полагавших жалобу необоснованной, объяснения Д., считавшей жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
Т. (до 21.09.2011 г. имевшая фамилию Б.) обратилась в суд с иском к ООО "Стройресурс" о расторжении договора на оказание услуг, взыскании уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, указав, что 12 августа 2011 года между ней и ООО "Стройресурс" был заключен договор на оказание услуг, согласно которому ответчик обязался оказать услугу по подбору двухкомнатной квартиры (с целью ее дальнейшей покупки заказчиком), находящейся по адресу:. В соответствии с п. 1.2. договора ООО "Стройресурс" обязалось подготовить объект для продажи (собрать необходимые документы для заключения договора купли-продажи и регистрации прав покупателя на квартиру в Управлении Росреестра по Калининградской области), а она (Т.) обязалась оплатить вознаграждение в размере руб.
В рамках заключенного договора (п. п. 3.2, 3.3, 3.4, 3.5) исполнитель обязался консультировать заказчика по сделке, разъяснять положения законодательства, регулирующие условия договора, организовать подачу документов в регистрационную службу в приемные часы, подготовить договор купли-продажи объекта для государственной регистрации в регистрационной службе, оказать юридическое сопровождение проведения сделки купли-продажи объекта до момента подписания договора купли-продажи и подачи необходимого пакета документов на государственную регистрацию.
Считает, что ООО "Стройресурс" не оказал услугу по договору надлежащим образом, поскольку последним не было учтено, что договор купли-продажи квартиры должен был заключаться с использованием кредитных средств и с учетом глав 27, 28 ГК РФ, ст. ст. 549 - 558 ГК РФ, также им не были собраны документы по сделке и не организована их подача на регистрацию. Не предусмотрел ответчик и оформления способа передачи денежных средств по договору (непосредственно в учреждении юстиции, либо через банковскую ячейку). Вследствие ненадлежащих действий ответчика она (Т.) была поставлена в крайне невыгодное для себя положение, поскольку сделка была сорвана и она потеряла руб.
Согласно договору на оказание услуг она (Т.) оплатила услуги ООО "Стройресурс" в размере руб.
На основании Закона "О защите прав потребителей", ст. 782 ГК РФ просила расторгнуть договор на оказание услуг от 12 августа 2011 года с дополнительными к нему соглашениями N от 12 августа 2011 года и N от 23 августа 2011 года и взыскать с ООО "Стройресурс" уплаченные по договору денежные средства в сумме руб., компенсацию морального вреда в размере 600000 руб.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Т. - К.И. просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что вывод суда о надлежащем оказании услуг ответчиком не соответствует обстоятельствам дела. В этой связи указывает, что из показаний свидетеля А. и объяснений продавца квартиры Д. по другому гражданскому делу следует, что ООО "Стройресурс" не совершало никаких действий по договору оказания услуг и не имело на руках документов для совершения сделки. Также полагает ошибочным вывод суда об отказе во взыскании части предоплаты в размере руб. со ссылкой на прейскурант и смету оказанных Т. услуг, в соответствии с которыми ООО "Стройресурс" оказаны услуги общей стоимостью руб. При этом указывает, что истица не была ознакомлена со сметой, расценками и перечнем действий ООО "Стройресурс". Кроме того, считает, что положение п. 5 дополнительного соглашения N к договору оказания услуг фактически отменяет действие п. 6.2 договора, предусматривающее обязанность заказчика оплатить расходы общества за фактически выполненную работу. Поскольку отказ истицы от заключения сделки был обусловлен действиями продавца квартиры Д., то по данному договору возможно было удержание с заказчика в счет стоимости выполненных услуг только руб. Принимая во внимание, что истицей было полностью оплачено вознаграждение обществу в размере руб., возврату в пользу истицы подлежало руб., однако учитывая, что ООО "Стройресурс" не обращалось со встречным иском о взыскании с Т. фактически понесенных расходов по договору оказания услуг, суд должен был взыскать сумму вознаграждения, предварительно оплаченную истицей в размере руб., в полном объеме. Не согласен с выводом суда об отказе во взыскании в пользу истицы денежных средств в размере руб., переданных ООО "Стройресурс" в качестве аванса продавцу квартиры Д., поскольку общество не является стороной по договору купли-продажи квартиры, при этом Т. не выдавала доверенность ООО "Стройресурс" на совершение данной сделки и представление ее интересов, следовательно, ООО "Стройресурс" не имело права передавать полученные от истицы денежные средства в сумме руб. в качестве аванса по договору купли-продажи. Ссылается на несоответствие вывода суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании морального вреда фактическим обстоятельствам дела, поскольку ООО "Стройресурс" не оказало услугу по договору надлежащим образом, в частности, не подготовило пакет необходимых документов для регистрации сделки.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению и отмене в части по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказании услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с п. 3 ст. 781 ГК РФ в случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Как следует из материалов дела, согласно договору от 12 августа 2011 года, заключенному между Б. (Т.) (заказчик) и ООО "Стройресурс" (исполнитель), последнее обязалось оказать заказчику за вознаграждение услугу по подбору двухкомнатной квартиры (с целью ее дальнейшей покупки заказчиком), находящейся по адресу:.
В соответствии с п. 1.2 договора исполнитель обязался подготовить объект для продажи (собрать необходимые документы для заключения договора купли-продажи и регистрации прав покупателя на квартиру в Управлении Росреестра по Калининградской области), в соответствии с условиями и сроками, установленными договором. Пунктом 2.1 договора цена объекта установлена продавцом без учета вознаграждения общества - руб., которые уплачиваются в следующем порядке: руб. наличным путем в качестве аванса в момент подписания настоящего договора; руб. наличным путем в течение 10 рабочих дней после регистрации договора купли-продажи объекта в регистрационной службе.
Согласно п. 2.2 вознаграждение обществу составляет руб., которые уплачиваются заказчиком в следующем порядке: руб. уплачиваются наличным путем на момент подписания договора; руб. уплачиваются наличным путем при подаче договора купли-продажи объекта и всего необходимого пакета документов для регистрации сделки в Регистрационную службу. Срок действия договора определен по 30 сентября 2011 года (п. 5.1).
Пунктом 6.2 договора предусмотрена обязанность заказчика в случае невозможности приобретения объекта по независящим от общества причинам оплатить в течение 1 календарного дня расходы за фактически выполненную обществом работу.
Исполнение обязательств по продаже объекта возлагается на третье лицо - продавца, с которым общество также вступает в договорные отношения (п. 6.4 договора).
В день заключения договора 12 августа 2011 года между Б. (Т.) и ООО "Стройресурс" также было заключено дополнительное соглашение N к договору, согласно п. 1 которого общество принимает и передает продавцу квартиры от заказчика денежные средства в качестве аванса в размере руб. в счет причитающихся с заказчика платежей, в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения за квартиру, расположенную по адресу:. Пунктом 3 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в соответствии с п. 2.2 договора на оказание услуг заказчик передает исполнителю предоплату за оказанные услуги в размере руб. В случае необоснованного отказа заказчика от сделки, предоплата за оказанные услуги не возвращается (п. 4).
Согласно п. 5 дополнительного соглашения N от 12 августа 2011 года к договору на оказание услуг в случае невозможности оформления объекта в собственность заказчика по причинам, не зависящим от сторон (форс-мажор) или вследствие действий третьих лиц, предоплата за оказанные услуги возвращается заказчику исполнителем в полном объеме по его требованию при условии, что заказчик оплачивает исполнителю фактически понесенные расходы за выполненные по договору от 12.08.2011 г. услуги в размере руб. В этом случае исполнитель вправе удержать указанную сумму из внесенной заказчиком предоплаты за оказанные обществом услуги.
23 августа 2011 года между Б. (Т.) и ООО "Стройресурс" заключено дополнительное соглашение N, согласно которому в п. 2.2 договора на оказание услуг от 12 августа 2011 года внесены следующие изменения: руб. уплачиваются заказчиком исполнителю наличными в срок до 23 августа 2011 года.
В счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору согласно двум квитанциям к приходным кассовым ордерам от 12 августа 2011 года на сумму руб. и от 23 августа 2011 года на сумму руб. истицей были внесены денежные средства в размере руб., из которых руб. - вознаграждение ООО "Стройресурс" за оказание услуг и руб. - аванс в счет платежей по договору купли-продажи квартиры и в доказательство его заключения.
Согласно расходному кассовому ордеру от 13 августа 2011 года ООО "Стройресурс" выдало Д. (продавцу квартиры) в качестве задатка денежные средства в размере руб.
Из претензии от 26 марта 2012 года, а также объяснений сторон, показаний свидетеля А. судом установлено, что заключение договора купли-продажи квартиры не состоялось по вине продавца Д., которая отказалась его подписывать и покинула Управление Росреестра по Калининградской области, куда для оформления сделки явились представитель Т. по доверенности А., а также представитель агентства ООО "Стройресурс" со всеми необходимыми для сделки документами.
Из показаний директора ООО "Стройресурс" Ш. следует, что в договоре купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств сотрудником банка была допущена техническая ошибка в указании реквизитов расчетного счета продавца квартиры Д., которая, посчитав, что покупатель квартиры намеренно указала неверный счет и не собирается перечислять на него денежные средства, а также полагая, что в договоре не определен окончательный порядок расчетов, отказалась совершать сделку купли-продажи квартиры.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд обоснованно исходил из того, что денежные средства в сумме руб., уплаченные истицей в соответствии с п. 2.1. договора ООО "Стройресурс", взысканию не подлежат, поскольку данная сумма, являясь частью причитающихся с Т. (Б.) платежей за приобретаемую квартиру и включенная в ее стоимость (руб.), была выплачена ответчиком продавцу квартиры Д. в качестве задатка по договору купли-продажи квартиры по адресу:.
При таких обстоятельствах правовых оснований для взыскания вышеуказанной суммы с ООО "Стройресурс" не имеется.
Доводы жалобы об отсутствии у ООО "Стройресурс" права на передачу Д. денежных средств в сумме руб. со ссылкой на то, что ООО "Стройресурс" не является стороной сделки купли-продажи и истица не выдавала ему соответствующую доверенность на представление своих интересов по данной сделке, не могут быть признаны состоятельными.
Так, из анализа п. 2.1 договора на оказание услуг от 12 августа 2011 года и п. 1. дополнительного соглашения N к нему следует, что ООО "Стройресурс" принимает от заказчика денежные средства в сумме руб. в счет причитающихся с Б. (Т.) платежей по договору купли-продажи квартиры с целью последующей передачи указанной суммы продавцу квартиры в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: и в обеспечение его исполнения.
При таких обстоятельствах волеизъявление истицы и ее согласие на передачу внесенной в кассу ООО "Стройресурс" денежной суммы руб. продавцу квартиры Д. с очевидностью выражено в договоре, в связи с чем какого-либо дополнительного оформления полномочий ООО "Стройресурс" на передачу данных денежных средств третьему лицу (продавцу квартиры) не требовалось.
Действительно ООО "Стройресурс", выполняя посреднические услуги, не является и не может являться стороной в договоре купли-продажи квартиры, заключаемом между продавцом и покупателем квартиры, однако само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности передачи денежных средств (аванса) от покупателя к продавцу через ООО "Стройресурс", при том, что последнее вступило в соответствующие правоотношения по возмездному оказанию услуг как с покупателем квартиры Б. согласно договору от 12 августа 2011 года, так и с продавцом квартиры Д. в соответствии с договором от 13 августа 2011 года.
Кроме того, из материалов дела следует, что в производстве Гурьевского районного суда Калининградской области находится иск Т. к Д. о взыскании денежных средств в размере руб., из которых руб. истицей были перечислены Д. до заключения основного договора купли-продажи, а руб. были переданы ООО "Стройресурс" из уплаченной Т. (Б.) по договору общей суммы в руб.
Таким образом, требования Т. о возврате денежных средств в размере руб., уплаченных ответчику с целью последующей передачи в качестве аванса продавцу квартиры Д., подлежат защите в рамках правоотношений, возникших между Т. и Д. по заключению договора купли-продажи квартиры.
Разрешая исковые требования о возврате уплаченного Т. по договору вознаграждения в размере руб., суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Стройресурс" согласно представленной смете оказаны услуги по сбору документов для оформления сделки на сумму руб., что превышает размер предоплаты вознаграждения в сумме руб., в связи с чем пришел к выводу о том, что данная сумма взысканию не подлежит в соответствии с п. 6.2 договора. Однако, учитывая, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине продавца (Д.), суд на основании п. 3 дополнительного соглашения N от 12 августа 2011 года взыскал с ответчика в пользу истицы вознаграждение в размере руб. (из расчета руб. - руб.).
С такими выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Так, согласно п. 2.2. договора на оказание услуг вознаграждение ООО "Стройресурс" за услугу составляет руб. Как указано выше, п. 6.2 договора предусматривалась обязанность заказчика оплатить расходы за фактически выполненную обществом работу в случае невозможности приобретения квартиры по независящим от ООО "Стройресурс" причинам.
По смыслу вышеприведенного условия договора (п. 6.2) подразумевается полное отсутствие вины ООО "Стройресурс" в незаключении сделки купли-продажи подобранной квартиры, однако не исключается наличие каких-либо объективных препятствий у заказчика (потенциального покупателя) для совершения сделки, в том числе обусловленного его правом на односторонний отказ.
Между тем п. 5 дополнительного соглашения N к договору от 12 августа 2011 года предусмотрено, что в случае невозможности оформления квартиры в собственность заказчика по причинам, не зависящим от сторон или вследствие действий третьих лиц, предоплата за оказанные услуги возвращается заказчику в полном объеме по его требованию при условии, что заказчик оплачивает обществу фактически понесенные расходы за выполненные по договору от 12 августа 2011 года услуги в размере руб.
Таким образом, в случае отсутствия каких-либо виновных действий в незаключении договора купли-продажи квартиры как со стороны ООО "Стройресурс", так и со стороны Б., правовые последствия уплаченного обществу вознаграждения регулируются вышеприведенным условием дополнительного соглашения и заключаются в возврате обществом полученной от заказчика предоплаты за оказанные услуги с удержанием руб. за фактически оказанные услуги. При этом стоимость таких услуг уже заранее определена данным пунктом соглашения, в связи с чем принятие судом в качестве доказательства стоимости фактически понесенных обществом услуг по сбору документов для совершения сделки сметы на сумму руб. противоречит условиям договора. В этой связи судебная коллегия отмечает и противоречивость вывода суда о том, что из суммы оплаченного истицей вознаграждения руб. денежные средства в размере руб. возврату не подлежат, как превышающие фактически понесенные обществом затраты, а руб. - подлежат за вычетом руб. (в соответствии с п. 5 дополнительного соглашения). Данный вывод суда основан на ошибочном толковании условий договора на оказание услуг от 12 августа 2011 года, при этом судом не было учтено, что в соответствии с п. 2.2 договора оплата вознаграждения предусматривалась двумя частями: руб. в качестве предоплаты в момент заключения договора и руб. - после подачи документов на регистрацию сделки, следовательно, в случае невозможности заключения договора купли-продажи по причинам, не зависящим от действий Б. и ООО "Стройресурс", в частности по вине третьего лица (продавца Д.), общество в соответствии с п. 5 дополнительного соглашения обязано было бы вернуть Б. сумму предоплаты за вычетом руб. (как возмещение убытков в счет понесенных фактических затрат), то есть руб., при этом Б. не пришлось бы уплачивать оставшуюся часть вознаграждения в сумме руб.
С учетом того, что истица полностью оплатила вознаграждение ООО "Стройресурс" практически сразу после заключения договора (12 и 23 августа 2011 года), ссылаясь на необходимость выезда в Н. область до заключения договора купли-продажи, взысканию с ООО "Стройресурс" в ее пользу подлежало вознаграждение в размере руб. (из расчета руб. - руб.).
Принимая во внимание, что условия п. 5 дополнительного соглашения N к договору оказания услуг от 12 августа 2011 года не противоречат п. 3 ст. 781 ГК РФ и не нарушают права потребителя, а также учитывая, что ООО "Стройресурс" фактически были оказаны услуги по подготовке документов для совершения сделки купли-продажи квартиры, что объективно подтверждается материалами дела, однако последняя не была совершена по вине продавца квартиры Д., судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, увеличив взысканную судом сумму предоплаты за оказанную услугу с руб. до руб.
Доводы жалобы о ненадлежащем оказании услуги ООО "Стройресурс" и наличии оснований для взыскания уплаченного вознаграждения в полном объеме противоречат изложенным выше фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, суд исходил из отсутствия доказательств ненадлежащего исполнения ООО "Стройресурс" условий договора на оказание услуг и того, что сделка купли-продажи квартиры также не состоялась не по вине ответчика.
С такими выводами суда коллегия согласиться не может, поскольку в соответствии с условиями договора предоплата за оказанные услуги подлежала возвращению в пользу Б. за вычетом руб., однако денежные средства в размере руб. ответчиком не были возвращены, что и послужило причиной обращения в суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии нарушений прав потребителя по договору оказания услуг не соответствует обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения о взыскании с ООО "Стройресурс" в пользу Т. компенсации морального вреда в размере 3000 руб.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке исполнителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей размер штрафа составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, следовательно, с ООО "Стройресурс" в пользу Т. подлежит взысканию штраф размере руб. из расчета (руб. + руб. = руб.).
На основании ст. 333.19 НК РФ госпошлина по настоящему иску составляет: (руб. - руб.) x 3% + руб. = руб. + 200 руб. (по требованию о компенсации морального вреда) = 1750 руб.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания расходов по госпошлине подлежит изменению с увеличением взыскной с ООО "Стройресурс" в доход бюджета госпошлины с 600 руб. до 1750 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 4 мая 2012 года в части взыскания предоплаты за оказанные услуги изменить, увеличив взысканную с ООО "Стройресурс" в пользу Т. сумму предоплаты по договору оказания услуг от 12 августа 2011 года с руб. до руб.
То же решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда отменить и вынести в этой части новое решение, которым взыскать с ООО "Стройресурс" в пользу Т. компенсацию морального вреда в размере 3000 руб.
Взыскать с ООО "Стройресурс" в пользу Т. штраф за нарушение прав потребителя в размере руб.
Увеличить размер взысканной с ООО "Стройресурс" госпошлины в доход местного бюджета с 600 руб. до 1750 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3189/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2012 г. по делу N 33-3189/2012
Судья: Харитоненко Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Шлейниковой И.П.
судей: Алферовой Г.П., Зеленского А.М.
при секретаре: Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Т. по доверенности К.И. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 4 мая 2012 года, которым с ООО "Стройресурс" в пользу Т. взыскана предоплата за оказанные услуги в размере руб., в удовлетворении остальной части иска - отказано.
С ООО "Стройресурс" взыскана госпошлина в доход местного бюджета в сумме 600 руб.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя Т. по доверенности К.И., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителей ООО "Стройресурс" Ш., К.А., полагавших жалобу необоснованной, объяснения Д., считавшей жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
Т. (до 21.09.2011 г. имевшая фамилию Б.) обратилась в суд с иском к ООО "Стройресурс" о расторжении договора на оказание услуг, взыскании уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, указав, что 12 августа 2011 года между ней и ООО "Стройресурс" был заключен договор на оказание услуг, согласно которому ответчик обязался оказать услугу по подбору двухкомнатной квартиры (с целью ее дальнейшей покупки заказчиком), находящейся по адресу:. В соответствии с п. 1.2. договора ООО "Стройресурс" обязалось подготовить объект для продажи (собрать необходимые документы для заключения договора купли-продажи и регистрации прав покупателя на квартиру в Управлении Росреестра по Калининградской области), а она (Т.) обязалась оплатить вознаграждение в размере руб.
В рамках заключенного договора (п. п. 3.2, 3.3, 3.4, 3.5) исполнитель обязался консультировать заказчика по сделке, разъяснять положения законодательства, регулирующие условия договора, организовать подачу документов в регистрационную службу в приемные часы, подготовить договор купли-продажи объекта для государственной регистрации в регистрационной службе, оказать юридическое сопровождение проведения сделки купли-продажи объекта до момента подписания договора купли-продажи и подачи необходимого пакета документов на государственную регистрацию.
Считает, что ООО "Стройресурс" не оказал услугу по договору надлежащим образом, поскольку последним не было учтено, что договор купли-продажи квартиры должен был заключаться с использованием кредитных средств и с учетом глав 27, 28 ГК РФ, ст. ст. 549 - 558 ГК РФ, также им не были собраны документы по сделке и не организована их подача на регистрацию. Не предусмотрел ответчик и оформления способа передачи денежных средств по договору (непосредственно в учреждении юстиции, либо через банковскую ячейку). Вследствие ненадлежащих действий ответчика она (Т.) была поставлена в крайне невыгодное для себя положение, поскольку сделка была сорвана и она потеряла руб.
Согласно договору на оказание услуг она (Т.) оплатила услуги ООО "Стройресурс" в размере руб.
На основании Закона "О защите прав потребителей", ст. 782 ГК РФ просила расторгнуть договор на оказание услуг от 12 августа 2011 года с дополнительными к нему соглашениями N от 12 августа 2011 года и N от 23 августа 2011 года и взыскать с ООО "Стройресурс" уплаченные по договору денежные средства в сумме руб., компенсацию морального вреда в размере 600000 руб.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Т. - К.И. просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что вывод суда о надлежащем оказании услуг ответчиком не соответствует обстоятельствам дела. В этой связи указывает, что из показаний свидетеля А. и объяснений продавца квартиры Д. по другому гражданскому делу следует, что ООО "Стройресурс" не совершало никаких действий по договору оказания услуг и не имело на руках документов для совершения сделки. Также полагает ошибочным вывод суда об отказе во взыскании части предоплаты в размере руб. со ссылкой на прейскурант и смету оказанных Т. услуг, в соответствии с которыми ООО "Стройресурс" оказаны услуги общей стоимостью руб. При этом указывает, что истица не была ознакомлена со сметой, расценками и перечнем действий ООО "Стройресурс". Кроме того, считает, что положение п. 5 дополнительного соглашения N к договору оказания услуг фактически отменяет действие п. 6.2 договора, предусматривающее обязанность заказчика оплатить расходы общества за фактически выполненную работу. Поскольку отказ истицы от заключения сделки был обусловлен действиями продавца квартиры Д., то по данному договору возможно было удержание с заказчика в счет стоимости выполненных услуг только руб. Принимая во внимание, что истицей было полностью оплачено вознаграждение обществу в размере руб., возврату в пользу истицы подлежало руб., однако учитывая, что ООО "Стройресурс" не обращалось со встречным иском о взыскании с Т. фактически понесенных расходов по договору оказания услуг, суд должен был взыскать сумму вознаграждения, предварительно оплаченную истицей в размере руб., в полном объеме. Не согласен с выводом суда об отказе во взыскании в пользу истицы денежных средств в размере руб., переданных ООО "Стройресурс" в качестве аванса продавцу квартиры Д., поскольку общество не является стороной по договору купли-продажи квартиры, при этом Т. не выдавала доверенность ООО "Стройресурс" на совершение данной сделки и представление ее интересов, следовательно, ООО "Стройресурс" не имело права передавать полученные от истицы денежные средства в сумме руб. в качестве аванса по договору купли-продажи. Ссылается на несоответствие вывода суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании морального вреда фактическим обстоятельствам дела, поскольку ООО "Стройресурс" не оказало услугу по договору надлежащим образом, в частности, не подготовило пакет необходимых документов для регистрации сделки.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению и отмене в части по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказании услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с п. 3 ст. 781 ГК РФ в случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Как следует из материалов дела, согласно договору от 12 августа 2011 года, заключенному между Б. (Т.) (заказчик) и ООО "Стройресурс" (исполнитель), последнее обязалось оказать заказчику за вознаграждение услугу по подбору двухкомнатной квартиры (с целью ее дальнейшей покупки заказчиком), находящейся по адресу:.
В соответствии с п. 1.2 договора исполнитель обязался подготовить объект для продажи (собрать необходимые документы для заключения договора купли-продажи и регистрации прав покупателя на квартиру в Управлении Росреестра по Калининградской области), в соответствии с условиями и сроками, установленными договором. Пунктом 2.1 договора цена объекта установлена продавцом без учета вознаграждения общества - руб., которые уплачиваются в следующем порядке: руб. наличным путем в качестве аванса в момент подписания настоящего договора; руб. наличным путем в течение 10 рабочих дней после регистрации договора купли-продажи объекта в регистрационной службе.
Согласно п. 2.2 вознаграждение обществу составляет руб., которые уплачиваются заказчиком в следующем порядке: руб. уплачиваются наличным путем на момент подписания договора; руб. уплачиваются наличным путем при подаче договора купли-продажи объекта и всего необходимого пакета документов для регистрации сделки в Регистрационную службу. Срок действия договора определен по 30 сентября 2011 года (п. 5.1).
Пунктом 6.2 договора предусмотрена обязанность заказчика в случае невозможности приобретения объекта по независящим от общества причинам оплатить в течение 1 календарного дня расходы за фактически выполненную обществом работу.
Исполнение обязательств по продаже объекта возлагается на третье лицо - продавца, с которым общество также вступает в договорные отношения (п. 6.4 договора).
В день заключения договора 12 августа 2011 года между Б. (Т.) и ООО "Стройресурс" также было заключено дополнительное соглашение N к договору, согласно п. 1 которого общество принимает и передает продавцу квартиры от заказчика денежные средства в качестве аванса в размере руб. в счет причитающихся с заказчика платежей, в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения за квартиру, расположенную по адресу:. Пунктом 3 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что в соответствии с п. 2.2 договора на оказание услуг заказчик передает исполнителю предоплату за оказанные услуги в размере руб. В случае необоснованного отказа заказчика от сделки, предоплата за оказанные услуги не возвращается (п. 4).
Согласно п. 5 дополнительного соглашения N от 12 августа 2011 года к договору на оказание услуг в случае невозможности оформления объекта в собственность заказчика по причинам, не зависящим от сторон (форс-мажор) или вследствие действий третьих лиц, предоплата за оказанные услуги возвращается заказчику исполнителем в полном объеме по его требованию при условии, что заказчик оплачивает исполнителю фактически понесенные расходы за выполненные по договору от 12.08.2011 г. услуги в размере руб. В этом случае исполнитель вправе удержать указанную сумму из внесенной заказчиком предоплаты за оказанные обществом услуги.
23 августа 2011 года между Б. (Т.) и ООО "Стройресурс" заключено дополнительное соглашение N, согласно которому в п. 2.2 договора на оказание услуг от 12 августа 2011 года внесены следующие изменения: руб. уплачиваются заказчиком исполнителю наличными в срок до 23 августа 2011 года.
В счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору согласно двум квитанциям к приходным кассовым ордерам от 12 августа 2011 года на сумму руб. и от 23 августа 2011 года на сумму руб. истицей были внесены денежные средства в размере руб., из которых руб. - вознаграждение ООО "Стройресурс" за оказание услуг и руб. - аванс в счет платежей по договору купли-продажи квартиры и в доказательство его заключения.
Согласно расходному кассовому ордеру от 13 августа 2011 года ООО "Стройресурс" выдало Д. (продавцу квартиры) в качестве задатка денежные средства в размере руб.
Из претензии от 26 марта 2012 года, а также объяснений сторон, показаний свидетеля А. судом установлено, что заключение договора купли-продажи квартиры не состоялось по вине продавца Д., которая отказалась его подписывать и покинула Управление Росреестра по Калининградской области, куда для оформления сделки явились представитель Т. по доверенности А., а также представитель агентства ООО "Стройресурс" со всеми необходимыми для сделки документами.
Из показаний директора ООО "Стройресурс" Ш. следует, что в договоре купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств сотрудником банка была допущена техническая ошибка в указании реквизитов расчетного счета продавца квартиры Д., которая, посчитав, что покупатель квартиры намеренно указала неверный счет и не собирается перечислять на него денежные средства, а также полагая, что в договоре не определен окончательный порядок расчетов, отказалась совершать сделку купли-продажи квартиры.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд обоснованно исходил из того, что денежные средства в сумме руб., уплаченные истицей в соответствии с п. 2.1. договора ООО "Стройресурс", взысканию не подлежат, поскольку данная сумма, являясь частью причитающихся с Т. (Б.) платежей за приобретаемую квартиру и включенная в ее стоимость (руб.), была выплачена ответчиком продавцу квартиры Д. в качестве задатка по договору купли-продажи квартиры по адресу:.
При таких обстоятельствах правовых оснований для взыскания вышеуказанной суммы с ООО "Стройресурс" не имеется.
Доводы жалобы об отсутствии у ООО "Стройресурс" права на передачу Д. денежных средств в сумме руб. со ссылкой на то, что ООО "Стройресурс" не является стороной сделки купли-продажи и истица не выдавала ему соответствующую доверенность на представление своих интересов по данной сделке, не могут быть признаны состоятельными.
Так, из анализа п. 2.1 договора на оказание услуг от 12 августа 2011 года и п. 1. дополнительного соглашения N к нему следует, что ООО "Стройресурс" принимает от заказчика денежные средства в сумме руб. в счет причитающихся с Б. (Т.) платежей по договору купли-продажи квартиры с целью последующей передачи указанной суммы продавцу квартиры в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: и в обеспечение его исполнения.
При таких обстоятельствах волеизъявление истицы и ее согласие на передачу внесенной в кассу ООО "Стройресурс" денежной суммы руб. продавцу квартиры Д. с очевидностью выражено в договоре, в связи с чем какого-либо дополнительного оформления полномочий ООО "Стройресурс" на передачу данных денежных средств третьему лицу (продавцу квартиры) не требовалось.
Действительно ООО "Стройресурс", выполняя посреднические услуги, не является и не может являться стороной в договоре купли-продажи квартиры, заключаемом между продавцом и покупателем квартиры, однако само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности передачи денежных средств (аванса) от покупателя к продавцу через ООО "Стройресурс", при том, что последнее вступило в соответствующие правоотношения по возмездному оказанию услуг как с покупателем квартиры Б. согласно договору от 12 августа 2011 года, так и с продавцом квартиры Д. в соответствии с договором от 13 августа 2011 года.
Кроме того, из материалов дела следует, что в производстве Гурьевского районного суда Калининградской области находится иск Т. к Д. о взыскании денежных средств в размере руб., из которых руб. истицей были перечислены Д. до заключения основного договора купли-продажи, а руб. были переданы ООО "Стройресурс" из уплаченной Т. (Б.) по договору общей суммы в руб.
Таким образом, требования Т. о возврате денежных средств в размере руб., уплаченных ответчику с целью последующей передачи в качестве аванса продавцу квартиры Д., подлежат защите в рамках правоотношений, возникших между Т. и Д. по заключению договора купли-продажи квартиры.
Разрешая исковые требования о возврате уплаченного Т. по договору вознаграждения в размере руб., суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Стройресурс" согласно представленной смете оказаны услуги по сбору документов для оформления сделки на сумму руб., что превышает размер предоплаты вознаграждения в сумме руб., в связи с чем пришел к выводу о том, что данная сумма взысканию не подлежит в соответствии с п. 6.2 договора. Однако, учитывая, что сделка купли-продажи квартиры не состоялась по вине продавца (Д.), суд на основании п. 3 дополнительного соглашения N от 12 августа 2011 года взыскал с ответчика в пользу истицы вознаграждение в размере руб. (из расчета руб. - руб.).
С такими выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Так, согласно п. 2.2. договора на оказание услуг вознаграждение ООО "Стройресурс" за услугу составляет руб. Как указано выше, п. 6.2 договора предусматривалась обязанность заказчика оплатить расходы за фактически выполненную обществом работу в случае невозможности приобретения квартиры по независящим от ООО "Стройресурс" причинам.
По смыслу вышеприведенного условия договора (п. 6.2) подразумевается полное отсутствие вины ООО "Стройресурс" в незаключении сделки купли-продажи подобранной квартиры, однако не исключается наличие каких-либо объективных препятствий у заказчика (потенциального покупателя) для совершения сделки, в том числе обусловленного его правом на односторонний отказ.
Между тем п. 5 дополнительного соглашения N к договору от 12 августа 2011 года предусмотрено, что в случае невозможности оформления квартиры в собственность заказчика по причинам, не зависящим от сторон или вследствие действий третьих лиц, предоплата за оказанные услуги возвращается заказчику в полном объеме по его требованию при условии, что заказчик оплачивает обществу фактически понесенные расходы за выполненные по договору от 12 августа 2011 года услуги в размере руб.
Таким образом, в случае отсутствия каких-либо виновных действий в незаключении договора купли-продажи квартиры как со стороны ООО "Стройресурс", так и со стороны Б., правовые последствия уплаченного обществу вознаграждения регулируются вышеприведенным условием дополнительного соглашения и заключаются в возврате обществом полученной от заказчика предоплаты за оказанные услуги с удержанием руб. за фактически оказанные услуги. При этом стоимость таких услуг уже заранее определена данным пунктом соглашения, в связи с чем принятие судом в качестве доказательства стоимости фактически понесенных обществом услуг по сбору документов для совершения сделки сметы на сумму руб. противоречит условиям договора. В этой связи судебная коллегия отмечает и противоречивость вывода суда о том, что из суммы оплаченного истицей вознаграждения руб. денежные средства в размере руб. возврату не подлежат, как превышающие фактически понесенные обществом затраты, а руб. - подлежат за вычетом руб. (в соответствии с п. 5 дополнительного соглашения). Данный вывод суда основан на ошибочном толковании условий договора на оказание услуг от 12 августа 2011 года, при этом судом не было учтено, что в соответствии с п. 2.2 договора оплата вознаграждения предусматривалась двумя частями: руб. в качестве предоплаты в момент заключения договора и руб. - после подачи документов на регистрацию сделки, следовательно, в случае невозможности заключения договора купли-продажи по причинам, не зависящим от действий Б. и ООО "Стройресурс", в частности по вине третьего лица (продавца Д.), общество в соответствии с п. 5 дополнительного соглашения обязано было бы вернуть Б. сумму предоплаты за вычетом руб. (как возмещение убытков в счет понесенных фактических затрат), то есть руб., при этом Б. не пришлось бы уплачивать оставшуюся часть вознаграждения в сумме руб.
С учетом того, что истица полностью оплатила вознаграждение ООО "Стройресурс" практически сразу после заключения договора (12 и 23 августа 2011 года), ссылаясь на необходимость выезда в Н. область до заключения договора купли-продажи, взысканию с ООО "Стройресурс" в ее пользу подлежало вознаграждение в размере руб. (из расчета руб. - руб.).
Принимая во внимание, что условия п. 5 дополнительного соглашения N к договору оказания услуг от 12 августа 2011 года не противоречат п. 3 ст. 781 ГК РФ и не нарушают права потребителя, а также учитывая, что ООО "Стройресурс" фактически были оказаны услуги по подготовке документов для совершения сделки купли-продажи квартиры, что объективно подтверждается материалами дела, однако последняя не была совершена по вине продавца квартиры Д., судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, увеличив взысканную судом сумму предоплаты за оказанную услугу с руб. до руб.
Доводы жалобы о ненадлежащем оказании услуги ООО "Стройресурс" и наличии оснований для взыскания уплаченного вознаграждения в полном объеме противоречат изложенным выше фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, суд исходил из отсутствия доказательств ненадлежащего исполнения ООО "Стройресурс" условий договора на оказание услуг и того, что сделка купли-продажи квартиры также не состоялась не по вине ответчика.
С такими выводами суда коллегия согласиться не может, поскольку в соответствии с условиями договора предоплата за оказанные услуги подлежала возвращению в пользу Б. за вычетом руб., однако денежные средства в размере руб. ответчиком не были возвращены, что и послужило причиной обращения в суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии нарушений прав потребителя по договору оказания услуг не соответствует обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения о взыскании с ООО "Стройресурс" в пользу Т. компенсации морального вреда в размере 3000 руб.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке исполнителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей размер штрафа составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, следовательно, с ООО "Стройресурс" в пользу Т. подлежит взысканию штраф размере руб. из расчета (руб. + руб. = руб.).
На основании ст. 333.19 НК РФ госпошлина по настоящему иску составляет: (руб. - руб.) x 3% + руб. = руб. + 200 руб. (по требованию о компенсации морального вреда) = 1750 руб.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания расходов по госпошлине подлежит изменению с увеличением взыскной с ООО "Стройресурс" в доход бюджета госпошлины с 600 руб. до 1750 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 4 мая 2012 года в части взыскания предоплаты за оказанные услуги изменить, увеличив взысканную с ООО "Стройресурс" в пользу Т. сумму предоплаты по договору оказания услуг от 12 августа 2011 года с руб. до руб.
То же решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда отменить и вынести в этой части новое решение, которым взыскать с ООО "Стройресурс" в пользу Т. компенсацию морального вреда в размере 3000 руб.
Взыскать с ООО "Стройресурс" в пользу Т. штраф за нарушение прав потребителя в размере руб.
Увеличить размер взысканной с ООО "Стройресурс" госпошлины в доход местного бюджета с 600 руб. до 1750 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)