Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:
председательствующего Ортабаева М.Б.,
судей Кокаевой Н.В. и Джиоева П.Г.,
при секретаре Б.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.И.Т. к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений и истребовании движимого имущества по апелляционной жалобе К.И.Т. на решение Ленинского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 27 марта 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования К.И.Т. к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений и истребовании движимого имущества удовлетворить частично.
Истребовать у Б.С. в пользу К.И.Т. следующее имущество: соломенный плафон - 4 шт.; искусственный цветок - 8 шт.; занавески шелковые - 8 шт.; столы - 6 шт.; клеенка (скатерть) - 6 шт.; салфетки - 23 шт.; тарелки - 13 шт.; светильники - 4 шт.; осветительный прибор - 1 шт.; телевизор "Сони" - 1; стаканы - 12 шт.; часы настенные - 1 шт.; колонки - 2 шт.; салфетницы - 6 шт.; аппарат по розливу пива "Балтика" - 1 шт.; DVD плеер - 1 шт.; музыкальный центр без одной колонки - 1 шт.; пивные кружки - 12 шт.; кислородный баллон - 1 шт.; холодильник "Бирюза" - 1 шт.; ваза с вербами - 1 шт.; пивная бочка - 2 шт.; кальмары (в пачках) - 19 шт.; анчоусы (в пачках) - 18 шт.; тортик-рулет - 8 шт.; пиво "Балтика" в бутылках - 26 шт.; напиток "Спрайт" - 10 шт.; конфеты в коробках - 21 шт.; сигареты "Континент" - 20 пачек; пиво в бутылках - 25 шт. напиток "Кока-кола" - 21 шт.; напиток "Фанта" - 3 шт.; сок - 41 шт.; шоколад в плитках - 24 шт.: маслины - 3 банки.; сахар рафинад - 1 пачка.; коробки пустые из под выпечки - 5 шт.; кукуруза сладкая - 6 банок.; шампиньоны - 5 банок.; диван - 1 шт.; тонометр - 1 шт.; сборник рецептов (книга) - 1 шт.; трельяж с двумя пакетами; водка "Изумруд" - 6 шт.; холодильник "LG" - 1 шт.; холодильник "Атлант" - 1 шт.; холодильник маленький - 1 шт.; микроволновая печь - 1 шт.; весы настольные - 1 шт.: сковородки - 3 шт.; чайник -1 шт.: мясорубка электрическая - 1 шт. сковородки - 3 шт.; ножи - 5 шт.; половник - 1 шт.; телевизор JVC - 1 шт.: печь газовая - 1 шт.; столы кухонные - 4 шт.; мука - 1 мешок; подсолнечное масло - 6 шт. емкостью по 1 л.; сахар - 1 мешок.; холодильник - 1 шт.; лук репчатый - 1 мешок.
Отказать К.И.Т. в удовлетворении исковых требований к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи от <...> г. нежилого помещения литер А, общей площадью 447,5 кв. м, по адресу: <...> недействительным и о взыскании стоимости неотделимых улучшений данного нежилого помещения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Джиоева П.Г., выслушав представителя К.И.Т. - К.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Б.С. - Г., представителей ОАО "РЖД" К.И.В. и С.Е., возражавших по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания
установила:
К.И.Т. обратилась в суд с иском к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений и истребовании движимого имущества.
В обоснование иска указала, что с <...> года на основании договоров аренды, заключенных между ней и ОАО "РЖД", пользовалась нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> общей площадью 58,0 кв. м. Распоряжением ОАО "РЖД" N <...> от <...> года было принято решение о продаже нежилого помещения лит. А площадью 447,5 кв. м, расположенного по адресу: ... В соответствии с Протоколом N <...> от <...> года заседания Конкурсной комиссии СКЖД Б.С. признана победителем состоявшегося аукциона и <...> года между Северо-Кавказской железной дорогой (филиал ОАО "РЖД") и Б.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения (лит.А) по адресу: <...>. Будучи арендатором спорного нежилого помещения, она имела преимущественное право на приобретение вышеуказанного имущества в собственность, однако, ее неоднократные обращения по данному вопросу в ОАО "РЖД" не были приняты во внимание. На момент проведения аукциона часть помещений продаваемого объекта, находились у нее в пользовании и, соответственно, не были свободны от прав и притязаний третьих лиц. В нарушение требований ст. 448 ГК РФ извещение о предстоящих торгах не было надлежаще и заблаговременно опубликовано. В период действия договоров аренды она за свой счет произвела в арендованном помещении ремонт, чем существенно улучшила его состояние. Кроме того, Б.С. незаконно удерживает ее имущество (мебель, посуду, занавески, осветительные приборы, музыкальный центр, телевизор, продукты питания и т.д.).
В судебном заседании представители К.И.Т. - С.М. и К.С. заявленные исковые требования поддержали.
Ответчик Б.С. и ее представитель Г. иск не признали.
Представители ОАО "РЖД" К.И.В. и С.Е. в судебном заседании иск также не признали.
Ленинским районным судом г. Владикавказ РСО-Алания 27 марта 2012 года постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась К.И.Т.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение районного суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований отменить, считая его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым договором.
Как видно из материалов дела, распоряжением ОАО "РЖД" N <...> от <...> года принято решение о продаже имущества ОАО "РЖД" на открытом по составу участников и форме подачи предложений по цене аукционе. Согласно прилагаемого к распоряжению перечня в лоте N - указано нежилое помещение лит. А, площадью 447,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
24 марта 2011 года на официальном сайте ОАО "РЖД" и в 12 номере периодического печатного издания - газете "Открытая" от 30 марта 2011 года размещена информация о проведении открытого аукциона по продаже вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Победителем аукциона по продаже спорного нежилого помещения признана Б.С. (протокол заседания Конкурсной комиссии СКЖД N <...> от <...> года).
<...> года между Северо-Кавказской железной дорогой (филиал ОАО "РЖД") и Б.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения (лит.А), общей площадью 447,5 кв. м, по адресу: <...>.
К.И.Т., обращаясь в суд с соответствующим иском, обосновала свою заинтересованность тем, что на момент заключения договора часть спорного имущества находилась у нее в пользовании, и она имела преимущественное право на ее приобретение.
Между тем, К.И.Т. не является стороной оспариваемой сделки и, обращаясь с иском в суд, она не обосновала, каким образом признание договора недействительным повлечет восстановление ее прав.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Данная норма применяется в случае нарушения правил (процедуры) проведения торгов.
Однако торги, по итогам которых с Б.С. заключен договор купли-продажи, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны судом недействительными.
При указанных обстоятельствах и, учитывая предмет и основание данного искового требования, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для его удовлетворения.
В соответствии с ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 3.2.7 договора аренды N <...> от <...> г., заключенного между ОАО "РЖД" (арендодатель) и ИП К.И.Т. (арендатор), предусмотрена обязанность арендатора не производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, переоборудование и перепланировку арендуемого нежилого помещения без письменного разрешения арендодателя.
Как установлено судом первой инстанции, К.И.Т. не представила доказательств получения предварительного письменного согласования на производство неотделимых улучшений.
Данный вывод основан на материалах дела и является правильным.
Кроме того, суд первой инстанции правильно указал, что для сложившихся правоотношений положения ст. 303 ГК РФ не применимы, поскольку они вытекают из арендных правоотношений.
В этой связи, исковые требования в части взыскания солидарно с ответчиков стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения по удовлетворению не подлежали.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат новых обстоятельств, не исследованных судом первой инстанции, направлены на иную оценку доказательств, которым суд первой инстанции дал правовую оценку.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 27 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И.Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.Б.ОРТАБАЕВ
Судьи
Н.В.КОКАЕВА
П.Г.ДЖИОЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ ОТ 15.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-357/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2012 г. по делу N 33-357/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:
председательствующего Ортабаева М.Б.,
судей Кокаевой Н.В. и Джиоева П.Г.,
при секретаре Б.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.И.Т. к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений и истребовании движимого имущества по апелляционной жалобе К.И.Т. на решение Ленинского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 27 марта 2012 года, которым постановлено:
Исковые требования К.И.Т. к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений и истребовании движимого имущества удовлетворить частично.
Истребовать у Б.С. в пользу К.И.Т. следующее имущество: соломенный плафон - 4 шт.; искусственный цветок - 8 шт.; занавески шелковые - 8 шт.; столы - 6 шт.; клеенка (скатерть) - 6 шт.; салфетки - 23 шт.; тарелки - 13 шт.; светильники - 4 шт.; осветительный прибор - 1 шт.; телевизор "Сони" - 1; стаканы - 12 шт.; часы настенные - 1 шт.; колонки - 2 шт.; салфетницы - 6 шт.; аппарат по розливу пива "Балтика" - 1 шт.; DVD плеер - 1 шт.; музыкальный центр без одной колонки - 1 шт.; пивные кружки - 12 шт.; кислородный баллон - 1 шт.; холодильник "Бирюза" - 1 шт.; ваза с вербами - 1 шт.; пивная бочка - 2 шт.; кальмары (в пачках) - 19 шт.; анчоусы (в пачках) - 18 шт.; тортик-рулет - 8 шт.; пиво "Балтика" в бутылках - 26 шт.; напиток "Спрайт" - 10 шт.; конфеты в коробках - 21 шт.; сигареты "Континент" - 20 пачек; пиво в бутылках - 25 шт. напиток "Кока-кола" - 21 шт.; напиток "Фанта" - 3 шт.; сок - 41 шт.; шоколад в плитках - 24 шт.: маслины - 3 банки.; сахар рафинад - 1 пачка.; коробки пустые из под выпечки - 5 шт.; кукуруза сладкая - 6 банок.; шампиньоны - 5 банок.; диван - 1 шт.; тонометр - 1 шт.; сборник рецептов (книга) - 1 шт.; трельяж с двумя пакетами; водка "Изумруд" - 6 шт.; холодильник "LG" - 1 шт.; холодильник "Атлант" - 1 шт.; холодильник маленький - 1 шт.; микроволновая печь - 1 шт.; весы настольные - 1 шт.: сковородки - 3 шт.; чайник -1 шт.: мясорубка электрическая - 1 шт. сковородки - 3 шт.; ножи - 5 шт.; половник - 1 шт.; телевизор JVC - 1 шт.: печь газовая - 1 шт.; столы кухонные - 4 шт.; мука - 1 мешок; подсолнечное масло - 6 шт. емкостью по 1 л.; сахар - 1 мешок.; холодильник - 1 шт.; лук репчатый - 1 мешок.
Отказать К.И.Т. в удовлетворении исковых требований к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи от <...> г. нежилого помещения литер А, общей площадью 447,5 кв. м, по адресу: <...> недействительным и о взыскании стоимости неотделимых улучшений данного нежилого помещения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Джиоева П.Г., выслушав представителя К.И.Т. - К.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Б.С. - Г., представителей ОАО "РЖД" К.И.В. и С.Е., возражавших по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания
установила:
К.И.Т. обратилась в суд с иском к Б.С., ОАО "Российские железные дороги" о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений и истребовании движимого имущества.
В обоснование иска указала, что с <...> года на основании договоров аренды, заключенных между ней и ОАО "РЖД", пользовалась нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> общей площадью 58,0 кв. м. Распоряжением ОАО "РЖД" N <...> от <...> года было принято решение о продаже нежилого помещения лит. А площадью 447,5 кв. м, расположенного по адресу: ... В соответствии с Протоколом N <...> от <...> года заседания Конкурсной комиссии СКЖД Б.С. признана победителем состоявшегося аукциона и <...> года между Северо-Кавказской железной дорогой (филиал ОАО "РЖД") и Б.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения (лит.А) по адресу: <...>. Будучи арендатором спорного нежилого помещения, она имела преимущественное право на приобретение вышеуказанного имущества в собственность, однако, ее неоднократные обращения по данному вопросу в ОАО "РЖД" не были приняты во внимание. На момент проведения аукциона часть помещений продаваемого объекта, находились у нее в пользовании и, соответственно, не были свободны от прав и притязаний третьих лиц. В нарушение требований ст. 448 ГК РФ извещение о предстоящих торгах не было надлежаще и заблаговременно опубликовано. В период действия договоров аренды она за свой счет произвела в арендованном помещении ремонт, чем существенно улучшила его состояние. Кроме того, Б.С. незаконно удерживает ее имущество (мебель, посуду, занавески, осветительные приборы, музыкальный центр, телевизор, продукты питания и т.д.).
В судебном заседании представители К.И.Т. - С.М. и К.С. заявленные исковые требования поддержали.
Ответчик Б.С. и ее представитель Г. иск не признали.
Представители ОАО "РЖД" К.И.В. и С.Е. в судебном заседании иск также не признали.
Ленинским районным судом г. Владикавказ РСО-Алания 27 марта 2012 года постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась К.И.Т.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение районного суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований отменить, считая его неправильным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым договором.
Как видно из материалов дела, распоряжением ОАО "РЖД" N <...> от <...> года принято решение о продаже имущества ОАО "РЖД" на открытом по составу участников и форме подачи предложений по цене аукционе. Согласно прилагаемого к распоряжению перечня в лоте N - указано нежилое помещение лит. А, площадью 447,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
24 марта 2011 года на официальном сайте ОАО "РЖД" и в 12 номере периодического печатного издания - газете "Открытая" от 30 марта 2011 года размещена информация о проведении открытого аукциона по продаже вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Победителем аукциона по продаже спорного нежилого помещения признана Б.С. (протокол заседания Конкурсной комиссии СКЖД N <...> от <...> года).
<...> года между Северо-Кавказской железной дорогой (филиал ОАО "РЖД") и Б.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения (лит.А), общей площадью 447,5 кв. м, по адресу: <...>.
К.И.Т., обращаясь в суд с соответствующим иском, обосновала свою заинтересованность тем, что на момент заключения договора часть спорного имущества находилась у нее в пользовании, и она имела преимущественное право на ее приобретение.
Между тем, К.И.Т. не является стороной оспариваемой сделки и, обращаясь с иском в суд, она не обосновала, каким образом признание договора недействительным повлечет восстановление ее прав.
В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Данная норма применяется в случае нарушения правил (процедуры) проведения торгов.
Однако торги, по итогам которых с Б.С. заключен договор купли-продажи, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны судом недействительными.
При указанных обстоятельствах и, учитывая предмет и основание данного искового требования, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для его удовлетворения.
В соответствии с ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 3.2.7 договора аренды N <...> от <...> г., заключенного между ОАО "РЖД" (арендодатель) и ИП К.И.Т. (арендатор), предусмотрена обязанность арендатора не производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт, переоборудование и перепланировку арендуемого нежилого помещения без письменного разрешения арендодателя.
Как установлено судом первой инстанции, К.И.Т. не представила доказательств получения предварительного письменного согласования на производство неотделимых улучшений.
Данный вывод основан на материалах дела и является правильным.
Кроме того, суд первой инстанции правильно указал, что для сложившихся правоотношений положения ст. 303 ГК РФ не применимы, поскольку они вытекают из арендных правоотношений.
В этой связи, исковые требования в части взыскания солидарно с ответчиков стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения по удовлетворению не подлежали.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат новых обстоятельств, не исследованных судом первой инстанции, направлены на иную оценку доказательств, которым суд первой инстанции дал правовую оценку.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 27 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И.Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.Б.ОРТАБАЕВ
Судьи
Н.В.КОКАЕВА
П.Г.ДЖИОЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)