Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Быханова А.В. и Сухаревой С.И.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2012 года гражданское дело N 2-4982/2011 по апелляционным жалобам ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", М.С., Р. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года по иску М.С., Р. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами,
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А.
Выслушав объяснения представителя истцов М.С., Р. - М.Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы истцов и возражавшей против доводов апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" - М.Е., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и возражавшей против доводов апелляционной жалобы истцов,
установила:
М.С. и Р. обратились в суд с иском к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", указывая, что <дата> заключили с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, предусматривающий заключение в будущем, а именно не позднее <дата>, основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора в случае нарушения указанного срока, любая из сторон договора, по вине которой произошла задержка в заключении основного договора, выплачивает другой стороне неустойку в размере 10% от стоимости договора, которая составляет <...> рублей.
В обоснование иска истцы ссылались на то, что основной договор был заключен <дата>, т.е. с нарушением срока, в связи с чем считает, что ответчик обязан выплатить штраф в размере <...> рублей, выплатить проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере <...> рублей. Кроме того, истцы просили взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года по настоящему делу требования М.С., Р. удовлетворены частично, с ответчика в пользу истцов солидарно взыскана сумма штрафа в размере <...> рублей, в пользу М.С. взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей, в пользу Р. взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" просит отменить вынесенное судом решение и отказать в удовлетворении иска М.С., Р. в полном объеме, считая решение незаконным и необоснованным.
В апелляционной жалобе истцы М.С., Р. просят суд отменить решение суда в части отказа во взыскании процентов, вынести в данной части новое решение об удовлетворении иска.
Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Судом установлено, что <дата> между ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" и М.С., Р. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор после полного внесения покупателем суммы обеспечения в размере <...> рублей, но не позднее <дата>.
На основании пункта 3.10 указанного договора предусмотрено, что, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, за нарушение своих обязательств последний несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения.
Истцы М.С. и Р. исполнили свои обязательства по предварительному договору своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику <...> рублей, что подтверждается платежными поручениями.
<дата> стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры, а также подписали акт приема-передачи квартиры. Право собственности истцов на квартиру зарегистрировано <дата>
<дата> истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате штрафа в соответствии с пунктом 3.10 предварительного договора, которую ответчик не исполнил.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что заключение основного договора было невозможно в связи с наличием записи в органах гос. регистрации об ипотеке квартиры в силу закона.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие обременения спорной квартиры в виде ипотеки не препятствовало ответчику в заключении с истцами основного договора. Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о наступлении непреодолимой силы, в связи с чем, нарушение сроков заключения основного договора произошло по вине ответчика.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Пунктом 3.10 предварительного договора, заключенного между сторонами, предусмотрена выплата ответчиком штрафа в размере 10% от суммы обеспечения, в случае нарушения срока заключения основного договора по вине ответчика.
В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что нарушение срока заключения основного договора было связано с тем, что при регистрации <дата> права собственности ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" на вновь созданный объект недвижимости - <адрес> - органом государственной регистрации прав на недвижимость была произведена запись об обременении объекта ипотекой в силу закона.
Эти действия регистрирующего органа были произведены на основании нормы п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент регистрации), согласно которой при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права, выданным <дата>, из которого в графе "сведения об обременении" усматривается наличие записи об ипотеке в силу закона (л.д. 105 - 106).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2010 г. по делу N А56-95645/2009, принятым по заявлению ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о признании недействительной регистрации ипотеки в силу закона в отношении ряда жилых помещений по иному объекту, было установлено, что законные основания для регистрации ипотеки в силу закона в этих случаях отсутствовали, поскольку до даты регистрации права собственности ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" им были представлены документы о надлежащем исполнении обязательств перед всеми участниками долевого строительства (<адрес>).
Впоследствии Управлением федеральной регистрационной службы запись о регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры была исключена в порядке технической ошибки на основании заявления ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", и <дата> ответчику было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права без обременений (л.д. 108 - 109).
Таким образом, анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что препятствие к заключению основного договора было создано не каким-либо ненадлежащим поведением ответчика, который со своей стороны совершил все действия, необходимые для оформления своего права собственности на квартиру и приобретения возможности ее передачи в собственность истца по основному договору купли-продажи, а обстоятельством, за которое ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" не отвечает: необоснованным внесением записи об обременении квартиры ипотекой в силу закона, осуществленным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.
Судебная коллегия не может согласиться с утверждением суда первой инстанции о том, что регистрация ипотеки не является обстоятельством, препятствующим заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку положения ст. 346 ГК РФ предусматривают ограничения в части распоряжения предметом залога.
Учитывая, что отсутствует вина ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" в незаключении основного договора купли-продажи квартиры с истцами в указанный в предварительном договоре срок, то не имеется оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного договором только за виновные действия ответчика, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить что, и штраф по договору и проценты за пользование чужими денежными средствами являются мерами ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств перед покупателем. Исходя из общих принципов права, применение двух мер ответственности за одно и то же правонарушение не допускается. Поскольку в случае нарушения сроков заключения основного договора, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств, договором предусмотрено взимание штрафа с виновной стороны и указанная мера ответственности была применена к ответчику, взыскание дополнительно процентов за пользование чужими денежными средствами также за нарушение срока заключения основного договора является неправомерным.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года - отменить в части удовлетворении требования М.С., Р. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о взыскании штрафа в размере <...> рублей <...> копеек и госпошлины.
В удовлетворении требований М.С., Р. в данной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.06.2012 N 33-6836/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2012 г. N 33-6836/2012
Судья: Волкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Быханова А.В. и Сухаревой С.И.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2012 года гражданское дело N 2-4982/2011 по апелляционным жалобам ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", М.С., Р. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года по иску М.С., Р. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о взыскании штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами,
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А.
Выслушав объяснения представителя истцов М.С., Р. - М.Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы истцов и возражавшей против доводов апелляционной жалобы ответчика, представителя ответчика ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" - М.Е., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и возражавшей против доводов апелляционной жалобы истцов,
установила:
М.С. и Р. обратились в суд с иском к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", указывая, что <дата> заключили с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры, предусматривающий заключение в будущем, а именно не позднее <дата>, основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора в случае нарушения указанного срока, любая из сторон договора, по вине которой произошла задержка в заключении основного договора, выплачивает другой стороне неустойку в размере 10% от стоимости договора, которая составляет <...> рублей.
В обоснование иска истцы ссылались на то, что основной договор был заключен <дата>, т.е. с нарушением срока, в связи с чем считает, что ответчик обязан выплатить штраф в размере <...> рублей, выплатить проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере <...> рублей. Кроме того, истцы просили взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года по настоящему делу требования М.С., Р. удовлетворены частично, с ответчика в пользу истцов солидарно взыскана сумма штрафа в размере <...> рублей, в пользу М.С. взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей, в пользу Р. взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" просит отменить вынесенное судом решение и отказать в удовлетворении иска М.С., Р. в полном объеме, считая решение незаконным и необоснованным.
В апелляционной жалобе истцы М.С., Р. просят суд отменить решение суда в части отказа во взыскании процентов, вынести в данной части новое решение об удовлетворении иска.
Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Судом установлено, что <дата> между ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" и М.С., Р. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор после полного внесения покупателем суммы обеспечения в размере <...> рублей, но не позднее <дата>.
На основании пункта 3.10 указанного договора предусмотрено, что, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, за нарушение своих обязательств последний несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от суммы обеспечения.
Истцы М.С. и Р. исполнили свои обязательства по предварительному договору своевременно и в полном объеме, выплатив ответчику <...> рублей, что подтверждается платежными поручениями.
<дата> стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры, а также подписали акт приема-передачи квартиры. Право собственности истцов на квартиру зарегистрировано <дата>
<дата> истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате штрафа в соответствии с пунктом 3.10 предварительного договора, которую ответчик не исполнил.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что заключение основного договора было невозможно в связи с наличием записи в органах гос. регистрации об ипотеке квартиры в силу закона.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие обременения спорной квартиры в виде ипотеки не препятствовало ответчику в заключении с истцами основного договора. Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о наступлении непреодолимой силы, в связи с чем, нарушение сроков заключения основного договора произошло по вине ответчика.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Пунктом 3.10 предварительного договора, заключенного между сторонами, предусмотрена выплата ответчиком штрафа в размере 10% от суммы обеспечения, в случае нарушения срока заключения основного договора по вине ответчика.
В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что нарушение срока заключения основного договора было связано с тем, что при регистрации <дата> права собственности ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" на вновь созданный объект недвижимости - <адрес> - органом государственной регистрации прав на недвижимость была произведена запись об обременении объекта ипотекой в силу закона.
Эти действия регистрирующего органа были произведены на основании нормы п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент регистрации), согласно которой при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права, выданным <дата>, из которого в графе "сведения об обременении" усматривается наличие записи об ипотеке в силу закона (л.д. 105 - 106).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2010 г. по делу N А56-95645/2009, принятым по заявлению ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о признании недействительной регистрации ипотеки в силу закона в отношении ряда жилых помещений по иному объекту, было установлено, что законные основания для регистрации ипотеки в силу закона в этих случаях отсутствовали, поскольку до даты регистрации права собственности ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" им были представлены документы о надлежащем исполнении обязательств перед всеми участниками долевого строительства (<адрес>).
Впоследствии Управлением федеральной регистрационной службы запись о регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры была исключена в порядке технической ошибки на основании заявления ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", и <дата> ответчику было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права без обременений (л.д. 108 - 109).
Таким образом, анализируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что препятствие к заключению основного договора было создано не каким-либо ненадлежащим поведением ответчика, который со своей стороны совершил все действия, необходимые для оформления своего права собственности на квартиру и приобретения возможности ее передачи в собственность истца по основному договору купли-продажи, а обстоятельством, за которое ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" не отвечает: необоснованным внесением записи об обременении квартиры ипотекой в силу закона, осуществленным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.
Судебная коллегия не может согласиться с утверждением суда первой инстанции о том, что регистрация ипотеки не является обстоятельством, препятствующим заключению договора купли-продажи квартиры, поскольку положения ст. 346 ГК РФ предусматривают ограничения в части распоряжения предметом залога.
Учитывая, что отсутствует вина ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" в незаключении основного договора купли-продажи квартиры с истцами в указанный в предварительном договоре срок, то не имеется оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного договором только за виновные действия ответчика, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить что, и штраф по договору и проценты за пользование чужими денежными средствами являются мерами ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств перед покупателем. Исходя из общих принципов права, применение двух мер ответственности за одно и то же правонарушение не допускается. Поскольку в случае нарушения сроков заключения основного договора, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств, договором предусмотрено взимание штрафа с виновной стороны и указанная мера ответственности была применена к ответчику, взыскание дополнительно процентов за пользование чужими денежными средствами также за нарушение срока заключения основного договора является неправомерным.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 26 декабря 2011 года - отменить в части удовлетворении требования М.С., Р. к ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" о взыскании штрафа в размере <...> рублей <...> копеек и госпошлины.
В удовлетворении требований М.С., Р. в данной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)