Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Тарасовой И.В., Лебедева В.И.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 августа 2012 года апелляционную жалобу А.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года по делу N 2-613/12 по иску А.А. к Ф.Ю. о государственной регистрации права собственности и по встречному иску Ф.Ю. к А.А. о признании договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения представителя А.А. М.А., поддержавшего доводы жалобы, Ф.Ю. и ее представителя К.А., возражавших против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Ф.Ю., в котором указал, что ответчица являлась собственницей 13/32 доли квартиры <адрес> и занимала одну комнату в ней, в ноябре 2005 года между А.А. и Ф.Ю. была достигнута договоренность о том, что истец передает ответчице денежные средства в размере <...> долларов США, что составляло в рублевом эквиваленте <...> рублей и соответствовало стоимости двухкомнатной квартиры, и оказывает иную помощь с целью выкупа у соседей Ф.Ю. второй комнаты в квартире, после чего Ф.Ю. передает квартиру в собственность истца с сохранением за ней права пожизненного проживания в квартире. Денежные средства были переданы, комната выкуплена, переход права собственности на имя Ф.Ю. был зарегистрирован <дата>. Также в марте 2006 года Ф.Ю. оформила завещание в отношении всего принадлежащего ей ко дню смерти имущества в пользу сына А.А. - А.П., которое впоследствии было ею отменено. С лета 2006 года по весну 2009 года Ф.Ю. находилась на лечении и реабилитации после ДТП, поэтому истец не настаивал на заключении сделки по передаче квартиры в его собственность. <дата> между ним и Ф.Ю. был подписан договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме, на нотариальном удостоверении договора Ф.Ю. не настаивала, полагая это нецелесообразным ввиду необходимости дополнительных расходов. Накануне сделки <дата> Ф.Ю. была оформлена доверенность на имя супруги А.А. К.О. на право представления ее интересов при совершении сделки, однако, <дата> доверенность была отозвана и договор Ф.Ю. подписывала лично, со стороны истца договор подписывала представитель по доверенности Р.В. Договор содержал все существенные условия, в том числе о сохранении за Ф.Ю. права пожизненного проживания в квартире, обязательства по оплате цены договора были выполнены в 2005 году путем передачи денежных средств для выкупа комнаты, договор был сдан на государственную регистрацию, однако, <дата> Ф.Ю. обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора, а <дата> - с заявлением о прекращении государственной регистрации договора и возврате документов, аналогичное заявление она подала также <дата>, о чем истец узнал только в октябре 2009 года, получив по почте уведомление Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации договора. После прекращения регистрации с ответчиком велись переговоры повторной подаче договора на государственную регистрацию, в ходе которых от нее был получен экземпляр ранее подписанного и сданного на государственную регистрацию договора, однако, он содержал множество зачеркиваний и исправлений, поэтому ей было предложено повторно подписать договор купли-продажи и подать его на государственную регистрацию, но она уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. На основании указанных обстоятельств А.А. с учетом уточнений требований в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации просил суд постановить решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя.
Ф.Ю. предъявила встречные исковые требования к А.А. о признании договора купли-продажи незаключенным, ссылаясь на то, что денежные средства за квартиру ей не передавались, комната соседей была выкуплена с использованием средств субсидии, она намеревалась заключить договор купли-продажи квартиры в нотариальной форме, однако, нотариальная форма не была соблюдена. <дата> она была доставлена К.О. в регистрирующий орган обманным путем, полагала, что находится у нотариуса, договор купли-продажи она не подписывала, и на государственную регистрацию он не сдавался, <дата> на государственную регистрацию были сданы только технические и правоустанавливающие документы на квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований А.А. отказано, исковые требования Ф.Ю. удовлетворены, договор купли-продажи квартиры <адрес> между А.А. и Ф.Ю. признан незаключенным.
В апелляционной жалобе А.А. просит решение суда первой инстанции отменить, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представил. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Спорной по настоящему делу является квартира <адрес>, принадлежащая на праве собственности согласно свидетельствам о государственной регистрации права N <...> от <дата> и серии N <...> от <дата> Ф.Ю. (л.д. 11, 18).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между Ф.Ю. и А.А. в лице представителя Р.В. был подписан договор от <дата> купли-продажи указанной квартиры (л.д. 22 - 24, 83 - 84), в связи с чем <дата> Р.В., действующей в интересах А.А., и Ф.Ю. в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу были сданы технические и правоустанавливающие документы на спорную квартиру, однако <дата> Ф.Ю. подала заявление в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о приостановлении государственной регистрации (л.д. 34), а <дата> она обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов (л.д. 35), в связи с чем <дата> Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав на спорную квартиру (л.д. 39 - 40).
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 164 ГК Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации).
В соответствии со ст. 223 ГК Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации).
Вместе с тем, п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Аналогичная возможность предусмотрена пунктом 3 ст. 551 ГК Российской Федерации для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами и является недействительным.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Вместе с тем, спорная квартира в пользование А.А. не перешла, акт приема-передачи спорной квартиры от продавца к покупателю не заключался, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорная квартира Ф.Ю. была передана фактически во владение А.А. ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии истцом не представлено, считать договор от <дата> исполненным оснований не имеется.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).
С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
Решением УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от <дата> сторонам было отказано в производстве регистрационных действий в связи с тем, что в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области имеется заявление Ф.Ю. от <дата>, в котором она просила прекратить регистрацию сделки со спорной квартирой, указанные обстоятельства являлись препятствием для проведения государственной регистрации прав в порядке ст. ст. 13, 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Совершение Ф.Ю. последовательных юридически значимых действий, указывающих на отсутствие у нее намерения произвести отчуждение принадлежащей ей спорной квартиры, в которой она зарегистрирована и проживает, а именно отзыв доверенности, выданной ею на имя К.О. (супруги истца) для совершения юридически значимых действий, связанных с отчуждением спорной квартиры, ее обращения в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с просьбой не регистрировать сделки с ее квартирой, а затем в суд с требованиями о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным, не может бесспорно свидетельствовать о наличии у Ф.Ю. волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи, а как следствие на его заключение и отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу А.А.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Ф.Ю. не выразила свое волеизъявление по отчуждению принадлежащей ей на праве собственности квартиры в пользу А.А., спорная квартира в фактическое владение истца не перешла, действия Ф.Ю. не могут расцениваться как уклонение от регистрации договора купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для применения положений п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации, требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежат.
Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации спорный договор является незаключенным в силу п. 3 статьи 433 ГК РФ.
А.А., считая свои права нарушенными, не лишен права ставить вопрос о возврате Ф.Ю. денежных средств, в том числе и в судебном порядке.
Доводы апелляционной жалобы, по мнению судебной коллегии, сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.08.2012 N 33-10749/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 августа 2012 г. N 33-10749/2012
Судья: Игнатьева О.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Тарасовой И.В., Лебедева В.И.,
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 августа 2012 года апелляционную жалобу А.А. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года по делу N 2-613/12 по иску А.А. к Ф.Ю. о государственной регистрации права собственности и по встречному иску Ф.Ю. к А.А. о признании договора незаключенным.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения представителя А.А. М.А., поддержавшего доводы жалобы, Ф.Ю. и ее представителя К.А., возражавших против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Ф.Ю., в котором указал, что ответчица являлась собственницей 13/32 доли квартиры <адрес> и занимала одну комнату в ней, в ноябре 2005 года между А.А. и Ф.Ю. была достигнута договоренность о том, что истец передает ответчице денежные средства в размере <...> долларов США, что составляло в рублевом эквиваленте <...> рублей и соответствовало стоимости двухкомнатной квартиры, и оказывает иную помощь с целью выкупа у соседей Ф.Ю. второй комнаты в квартире, после чего Ф.Ю. передает квартиру в собственность истца с сохранением за ней права пожизненного проживания в квартире. Денежные средства были переданы, комната выкуплена, переход права собственности на имя Ф.Ю. был зарегистрирован <дата>. Также в марте 2006 года Ф.Ю. оформила завещание в отношении всего принадлежащего ей ко дню смерти имущества в пользу сына А.А. - А.П., которое впоследствии было ею отменено. С лета 2006 года по весну 2009 года Ф.Ю. находилась на лечении и реабилитации после ДТП, поэтому истец не настаивал на заключении сделки по передаче квартиры в его собственность. <дата> между ним и Ф.Ю. был подписан договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме, на нотариальном удостоверении договора Ф.Ю. не настаивала, полагая это нецелесообразным ввиду необходимости дополнительных расходов. Накануне сделки <дата> Ф.Ю. была оформлена доверенность на имя супруги А.А. К.О. на право представления ее интересов при совершении сделки, однако, <дата> доверенность была отозвана и договор Ф.Ю. подписывала лично, со стороны истца договор подписывала представитель по доверенности Р.В. Договор содержал все существенные условия, в том числе о сохранении за Ф.Ю. права пожизненного проживания в квартире, обязательства по оплате цены договора были выполнены в 2005 году путем передачи денежных средств для выкупа комнаты, договор был сдан на государственную регистрацию, однако, <дата> Ф.Ю. обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора, а <дата> - с заявлением о прекращении государственной регистрации договора и возврате документов, аналогичное заявление она подала также <дата>, о чем истец узнал только в октябре 2009 года, получив по почте уведомление Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации договора. После прекращения регистрации с ответчиком велись переговоры повторной подаче договора на государственную регистрацию, в ходе которых от нее был получен экземпляр ранее подписанного и сданного на государственную регистрацию договора, однако, он содержал множество зачеркиваний и исправлений, поэтому ей было предложено повторно подписать договор купли-продажи и подать его на государственную регистрацию, но она уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. На основании указанных обстоятельств А.А. с учетом уточнений требований в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации просил суд постановить решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя.
Ф.Ю. предъявила встречные исковые требования к А.А. о признании договора купли-продажи незаключенным, ссылаясь на то, что денежные средства за квартиру ей не передавались, комната соседей была выкуплена с использованием средств субсидии, она намеревалась заключить договор купли-продажи квартиры в нотариальной форме, однако, нотариальная форма не была соблюдена. <дата> она была доставлена К.О. в регистрирующий орган обманным путем, полагала, что находится у нотариуса, договор купли-продажи она не подписывала, и на государственную регистрацию он не сдавался, <дата> на государственную регистрацию были сданы только технические и правоустанавливающие документы на квартиру.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований А.А. отказано, исковые требования Ф.Ю. удовлетворены, договор купли-продажи квартиры <адрес> между А.А. и Ф.Ю. признан незаключенным.
В апелляционной жалобе А.А. просит решение суда первой инстанции отменить, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представил. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Спорной по настоящему делу является квартира <адрес>, принадлежащая на праве собственности согласно свидетельствам о государственной регистрации права N <...> от <дата> и серии N <...> от <дата> Ф.Ю. (л.д. 11, 18).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между Ф.Ю. и А.А. в лице представителя Р.В. был подписан договор от <дата> купли-продажи указанной квартиры (л.д. 22 - 24, 83 - 84), в связи с чем <дата> Р.В., действующей в интересах А.А., и Ф.Ю. в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу были сданы технические и правоустанавливающие документы на спорную квартиру, однако <дата> Ф.Ю. подала заявление в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о приостановлении государственной регистрации (л.д. 34), а <дата> она обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов (л.д. 35), в связи с чем <дата> Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав на спорную квартиру (л.д. 39 - 40).
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 164 ГК Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации).
В соответствии со ст. 223 ГК Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации).
Вместе с тем, п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Аналогичная возможность предусмотрена пунктом 3 ст. 551 ГК Российской Федерации для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами и является недействительным.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Вместе с тем, спорная квартира в пользование А.А. не перешла, акт приема-передачи спорной квартиры от продавца к покупателю не заключался, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорная квартира Ф.Ю. была передана фактически во владение А.А. ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии истцом не представлено, считать договор от <дата> исполненным оснований не имеется.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 154 ГК Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).
С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
Решением УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от <дата> сторонам было отказано в производстве регистрационных действий в связи с тем, что в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области имеется заявление Ф.Ю. от <дата>, в котором она просила прекратить регистрацию сделки со спорной квартирой, указанные обстоятельства являлись препятствием для проведения государственной регистрации прав в порядке ст. ст. 13, 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Совершение Ф.Ю. последовательных юридически значимых действий, указывающих на отсутствие у нее намерения произвести отчуждение принадлежащей ей спорной квартиры, в которой она зарегистрирована и проживает, а именно отзыв доверенности, выданной ею на имя К.О. (супруги истца) для совершения юридически значимых действий, связанных с отчуждением спорной квартиры, ее обращения в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с просьбой не регистрировать сделки с ее квартирой, а затем в суд с требованиями о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным, не может бесспорно свидетельствовать о наличии у Ф.Ю. волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи, а как следствие на его заключение и отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу А.А.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Ф.Ю. не выразила свое волеизъявление по отчуждению принадлежащей ей на праве собственности квартиры в пользу А.А., спорная квартира в фактическое владение истца не перешла, действия Ф.Ю. не могут расцениваться как уклонение от регистрации договора купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для применения положений п. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации, требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежат.
Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации спорный договор является незаключенным в силу п. 3 статьи 433 ГК РФ.
А.А., считая свои права нарушенными, не лишен права ставить вопрос о возврате Ф.Ю. денежных средств, в том числе и в судебном порядке.
Доводы апелляционной жалобы, по мнению судебной коллегии, сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)