Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузнецова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Володкиной А.И., Цыганковой В.А.
при секретаре Х.
рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Д.Е. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску Д.Е. к ООО <...> о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Д.Е. В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Д.Е. обратилась в суд с иском к ООО <...> о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов. В обоснование заявления указывала, что <дата> между сторонами был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> о приобретении для использования в личных целях жилого помещения N <...> в блоке Б 1/9, во исполнение условий которого истец уплатила денежные средства в размере <...> рублей в согласно графику финансирования, а ответчик принял на себя обязательства передать ей объект недвижимости по акту приема-передачи в срок до <дата>. Ссылаясь на то, что указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным, и со стороны ответчика имеет место неосновательное обогащение в размере уплаченной ею денежной суммы, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) просила взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в сумме <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года Д.Е. в удовлетворении исковых требований отказано.
Д.Е. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 09 февраля 2012 года, как незаконное и необоснованное.
С учетом того, что судом апелляционной инстанции предприняты достаточные меры для обеспечения ООО <...> реальной возможности воспользоваться предоставленными процессуальными правами, поскольку о рассмотрении дела в апелляционной инстанции ООО <...> было надлежащим образом уведомлено (л.д. 122), в суд представитель ответчика не явился, судебное заседание было отложено, ответчику вновь заблаговременно была направлена повестка по адресу, имеющемуся в материалах дела, вместе с тем, явку своего представителя в заседание апелляционной инстанции ответчик не обеспечил, сведений о причинах неявки не представил, как и не представил возражений относительно доводов апелляционной жалобы. Таким образом, исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ООО <...>.
Выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между Администрацией МО "<адрес>" и ЗАО <...> заключен инвестиционный договор, предметом которого является сотрудничество в реализации инвестиционного проекта строительства малоэтажных жилых домов в <адрес>, на земельном участке площадью 1,27 га (л.д. 48 - 49).
<дата> Администрацией МО "<адрес>" издано Постановление N <...> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО <...> для малоэтажного жилищного строительства по адресу: Ленинградская область, <адрес>".
Во исполнение условий указанного Постановления <дата> между Администрацией МО "<адрес>" (арендодатель) и ЗАО <...> (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N <...>, в соответствии с которым Администрация МО "<адрес>" передает, а ЗАО <...> принимает в аренду земельный участок из земель поселений по адресу: Ленинградская область, <адрес>, для использования в целях малоэтажного жилищного строительства (л.д. 73 - 79).
Земельный участок по указанному адресу на основании акта приема-передачи земельного участка в аренду от <дата> был передан Арендодателем и принят Арендатором (л.д. 80).
В рамках реализации инвестиционного проекта для выполнения Инвестиционного договора от <дата> N <...> <дата> между ЗАО <...> (Инвестор) и ООО <...> (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования N <...>, предметом которого является совместная деятельность сторон по реализации инвестиционного проекта (л.д. 39 - 47).
Согласно п. 5.2 Договора соинвестирования от <дата> срок реализации проекта составляет два года с момента подписания договора; началом реализации инвестиционного проекта является дата подписания сторонами данного договора.
Пунктами 7.2.3, 7.2.4 Договора от <дата> установлено, что к началу выполнения строительных работ соинвестор должен иметь разрешение на строительство и обеспечить осуществление строительства в соответствии с правилами застройки с соблюдением строительных норм и правил.
<дата> между ООО <...> и Д.Е. был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно условиям которого объектом долевого строительства является жилое помещение N <...> в блоке Б 1/9 жилого малоэтажного комплекса, подлежащее передаче Д.Е. по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного комплекса на условиях договора, строящихся (создаваемых) также с привлечением средств Д.Е. по адресу: Ленинградская область, <адрес> (л.д. 18 - 23).
В соответствии с п. 2.1.4 Договора ООО <...>, заключая договор, действовало в частности на основании Постановления Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО "Санкт-Петербург девелэпмэнт" для малоэтажного жилищного строительства по адресу: Ленинградская область, <адрес>.
Согласно п. 5.1 указанного Договора Д.Е. обязана полностью внести денежные средства в размере, порядке и сроки, предусмотренные разделом 4 договора.
Пунктами 4.1, 4.2 Договора установлено, что по взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате Д.Е. определяется исходя из способа оплаты, общая цена договора составляет <...> рублей, при этом Д.Е. вносит на расчетный счет ООО <...> денежные средства в срок до <дата> согласно графику, который является Приложением N 2 к договору.
Судом установлено, сторонами не оспаривается, что Д.Е. в счет исполнения обязательств по оплате цены договора на расчетный счет ответчика <дата> перечислены денежные средства в размере <...> рублей, <дата> - <...> рублей, <дата> - <...> рублей, <дата> - <...> рублей, а всего сумма в размере <...> рублей (л.д. 26, 27, 28, 29).
<дата> Д.Е. в адрес ООО <...> была направлена претензия, которая получена ответчиком <дата>, о возврате внесенных в счет исполнения денежных средств в размере <...> рублей в течение 5 дней с момента получения претензии (л.д. 30 - 31, 32).
Возражая против заявленных требований, ООО <...> в ходе рассмотрения дела по существу указывало, что при заключении договора долевого участия в строительстве жилого комплекса от <дата> действовало на основании Постановления Главы Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата>, которое является разрешением на строительство, издано до вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве", а потому обязанность по государственной регистрации договора от <дата> у ответчика не возникла.
Разрешая заявленные Д.Е. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что осуществление строительства жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>, было начато на основании Постановления администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО <...> для малоэтажного жилищного строительства", изданного до вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве", и которое носит действительный характер, положения ранее действовавшего Закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" требования об обязательной государственной регистрации договора не содержали, а потому у ответчика обязанность по государственной регистрации договора, заключенного с истцом, не возникла, в связи с чем произведенные Д.Е. выплаты в счет исполнения условий договора от <дата> не могут быть отнесены к категории неосновательного обогащения ответчика, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, находит их постановленными в отрыве от требований ст. 67 ГПК РФ о полном и всестороннем исследовании доказательств и их оценке в совокупности, с нарушением требований ч. 2 ст. 56, ст. 57 ГПК РФ, и при этом учитывает следующее.
В силу положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом в силу положений ч. 2 ст. 27 Закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона.
Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" 31 декабря 2004 года и вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Таким образом, Законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.
Оценивая возможность применения к правоотношениям, возникшим между Д.Е. и ООО <...> при заключении договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N <...> от <дата>, положений Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является установление даты выдачи ответчику разрешения на строительство жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент издания Постановления администрации МО "<адрес>" N <...>) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (ч. 1), органы уполномоченные выдавать разрешение на строительство, определены в ч. 4 - 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
При этом до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.
Принимая во внимание, что в 2004 году был введен в действие Градостроительный кодекс РФ, а разрешением на строительство является административный акт, выданный уполномоченным на это органом, подтверждающим наличие у застройщика утвержденной проектной документации, то для подтверждения доводов ответчика о том, что Постановление Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО <...> для малоэтажного жилищного строительства" являлось разрешением на строительство, в материалы дела последним должны были быть представлены доказательства, с достоверностью свидетельствующие о наличии у застройщика на момент издания указанного Постановления проектной документации, которая постановлением от <дата> была бы признана соответствующей требованиям градостроительного плана земельного участка.
Однако, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, какие-либо доказательства, свидетельствующие об указанных обстоятельствах, ООО <...> в материалы дела представлены не были, судом не добыты, а материалами дела в совокупности факт наличия у застройщика на дату издания Постановления от <дата> проектной документации на строительство жилищного комплекса по адресу: Ленинградская область, <...>, признания указанным Постановлением проектной документации соответствующей требованиям градостроительного плана земельного участка не подтверждаются, а потому основания полагать, что застройщиком было получено разрешение на строительство до введения в действие Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не имеется.
Указанное согласуется и не противоречит тому обстоятельству, что на запрос суда о предоставлении всех выданных разрешений на строительство жилого малоэтажного комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская область, <адрес> Администрацией МО <...> <адрес> были предоставлены разрешение на строительство N <...> от <дата> сроком до <дата>, разрешение на строительство N <...> от <дата> сроком до <дата>.
При этом из ответа на запрос суда N <...> от <дата> следует, что Администрацией МО "<адрес>" разрешения на строительство жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>, не выдавались (л.д. 58).
Кроме того, следует учесть, что пунктами 7.2.1., 7.2.3 Договора соинвестирования N <...> от <дата> предусматривается, что ООО <...> до начала строительных работ обязано оформить и согласовать в установленном порядке документацию, указанную в письме Управления по архитектуре и землеустройству Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата>, проект организации и проведения строительных работ по реализации инвестиционного проекта, а также должно иметь разрешение на строительство.
При таких обстоятельствах, учитывая, что обязанность по оформлению и согласованию проектной документации организации и проведения строительных работ, получению разрешения на строительство возложена на ООО <...> только договором соинвестирования от <дата>, Постановление Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> издано после введения в действие Градостроительного кодекса РФ (<дата>), доказательства того, что оно отвечает требованиям к разрешению на строительство, установленным Градостроительным кодексом РФ, в материалах дела отсутствуют, ответчиком не представлены, а судом не добыты, то, при том положении, что по представленному в материалы дела сообщению Администрацией МО "<адрес>" разрешения на строительство жилого комплекса не выдавались, судебная коллегия приходит к выводу, что указанное Постановление не может быть приравнено к разрешению на строительство, которое предоставляло бы право застройщику начать строительство малоэтажного жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>.
Поскольку разрешение на строительство жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>, было выдано Администрацией МО "<...> на основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ <дата>, то есть в период действия Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то в силу положений ст. 27 указанного Закона к правоотношениям, возникшим между Д.Е. и ООО <...> по факту заключения договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N <...> от <дата>, должны применяться положения Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес> N <...> от <дата> подлежал государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах, учитывая, что регистрация договора долевого участия от <дата> в установленном порядке произведена не была, доказательства, того, что отсутствие государственной регистрации не зависело от воли сторон, в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия на основании приведенных положений закона приходит к выводу о наличии оснований для признания договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N <...> от <дата> незаключенным.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Принимая во внимание, что ООО <...> в качестве исполнения условий договора долевого участия в строительстве от <дата> получило от Д.Е. сумму в размере <...> рублей, указанный договор является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, а потому не порождающим правовых последствий, какие-либо иные законные основания владения и распоряжения ответчиком указанной денежной суммой отсутствуют, судебная коллегия полагает, что у ООО <...> возникло неосновательное обогащение за счет истца, которое в силу положений ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату независимо от того, результатом чьих именно действий оно явилось.
При том положении, что ООО <...> добровольно истцу сумму неосновательного обогащения не возвратило, обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, позволяющих признать удерживаемые ООО <...> суммы не подлежащими возврату, материалами дела не подтверждено, судебная коллегия приходит к выводу, что в пользу Д.Е. с ООО <...> должна быть взыскана сумма неосновательного обогащения в размере <...> рублей.
В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами", при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При разрешении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами судебная коллегия полагает, что период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами должен быть определен с <дата>, то есть по истечении пяти дней с момента получения ответчиком заявления истца о возврате внесенных денежных средств, поскольку до обращения истца при наличии договорных отношений сторон и отсутствии каких-либо действий, направленных на иное урегулирование правоотношений, отсутствуют основания полагать, что пользование денежными средствами носило неправомерный характер.
Одновременно следует учесть, что если денежные средства, переданные ответчику по договору долевого участия в строительстве не были истребованы истцом, истец вправе требовать проведения государственной регистрации и передачи ему жилого помещения после окончания строительства, а ответчик не вправе до указанного момента заключать иные договоры в отношении объекта, указанного в договоре с истцом.
Кроме того, следует учесть, что возможность возложения на ответчика обязанности выплатить истцу проценты за незаконное пользование денежными средствами, исходя из смысла ст. 1107 ГК РФ, непосредственно зависит от добросовестности действий ответчика, а именно, от того в какой момент он узнал или должен был узнать о незаконности пользования денежными средствами. Указанный момент определяется исходя из субъективной оценки ответчиком правоотношений, имеющихся между сторонами, то есть в данном случае ответчик должен был осознавать, что у него возникла обязанность возвратить денежные средства истцу вследствие отсутствия у истца намерения зарегистрировать договор в установленном законом порядке после получения от истца заявления о возврате денежных средств.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца должны быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> исчисленные из суммы не возвращенных истцу денежных средств в размере 4 <...> рублей.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 года N 12/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. При выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.
С <дата> по <дата> количество дней просрочки составляет 224 дня
Наиболее длительное время за указанный период времени действовала ставка рефинансирования Центрального банка РФ - 8%.
Общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период составляет: <...> рублей * 8% / 360 * 224 дня = <...> рублей.
С учетом изложенного, в силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в пользу Д.Е. также должны быть взысканы расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 30 087,87 рубля (<...>).
При таких обстоятельствах оспариваемое решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Д.Е. о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, как постановленное при неправильном применении норм материального права, подлежит отмене.
Исходя из положений ст. 328 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия полагает возможным принять новое решение по исковому заявлению Д.Е. об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ООО <...> суммы неосновательного обогащения в размере <...> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
Вместе с тем, принимая во внимание, что между сторонами возникли имущественные правоотношения, истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что действиями ответчика, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие ему другие нематериальные блага, причинены физические и нравственные страдания, суд первой инстанции с соответствии с положениями ст. 151 ГК РФ и установленными по делу обстоятельствами, правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, в указанной части решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Д.Е. к ООО <...> о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами - отменить.
В указанной части принять новое решение.
Взыскать с ООО <...> в пользу Д.Е. денежную сумму в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В остальной части решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.05.2012 N 33-6025/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2012 г. N 33-6025/2012
Судья: Кузнецова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Володкиной А.И., Цыганковой В.А.
при секретаре Х.
рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Д.Е. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску Д.Е. к ООО <...> о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Д.Е. В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Д.Е. обратилась в суд с иском к ООО <...> о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов. В обоснование заявления указывала, что <дата> между сторонами был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> о приобретении для использования в личных целях жилого помещения N <...> в блоке Б 1/9, во исполнение условий которого истец уплатила денежные средства в размере <...> рублей в согласно графику финансирования, а ответчик принял на себя обязательства передать ей объект недвижимости по акту приема-передачи в срок до <дата>. Ссылаясь на то, что указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным, и со стороны ответчика имеет место неосновательное обогащение в размере уплаченной ею денежной суммы, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) просила взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в сумме <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года Д.Е. в удовлетворении исковых требований отказано.
Д.Е. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 09 февраля 2012 года, как незаконное и необоснованное.
С учетом того, что судом апелляционной инстанции предприняты достаточные меры для обеспечения ООО <...> реальной возможности воспользоваться предоставленными процессуальными правами, поскольку о рассмотрении дела в апелляционной инстанции ООО <...> было надлежащим образом уведомлено (л.д. 122), в суд представитель ответчика не явился, судебное заседание было отложено, ответчику вновь заблаговременно была направлена повестка по адресу, имеющемуся в материалах дела, вместе с тем, явку своего представителя в заседание апелляционной инстанции ответчик не обеспечил, сведений о причинах неявки не представил, как и не представил возражений относительно доводов апелляционной жалобы. Таким образом, исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ООО <...>.
Выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между Администрацией МО "<адрес>" и ЗАО <...> заключен инвестиционный договор, предметом которого является сотрудничество в реализации инвестиционного проекта строительства малоэтажных жилых домов в <адрес>, на земельном участке площадью 1,27 га (л.д. 48 - 49).
<дата> Администрацией МО "<адрес>" издано Постановление N <...> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО <...> для малоэтажного жилищного строительства по адресу: Ленинградская область, <адрес>".
Во исполнение условий указанного Постановления <дата> между Администрацией МО "<адрес>" (арендодатель) и ЗАО <...> (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N <...>, в соответствии с которым Администрация МО "<адрес>" передает, а ЗАО <...> принимает в аренду земельный участок из земель поселений по адресу: Ленинградская область, <адрес>, для использования в целях малоэтажного жилищного строительства (л.д. 73 - 79).
Земельный участок по указанному адресу на основании акта приема-передачи земельного участка в аренду от <дата> был передан Арендодателем и принят Арендатором (л.д. 80).
В рамках реализации инвестиционного проекта для выполнения Инвестиционного договора от <дата> N <...> <дата> между ЗАО <...> (Инвестор) и ООО <...> (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования N <...>, предметом которого является совместная деятельность сторон по реализации инвестиционного проекта (л.д. 39 - 47).
Согласно п. 5.2 Договора соинвестирования от <дата> срок реализации проекта составляет два года с момента подписания договора; началом реализации инвестиционного проекта является дата подписания сторонами данного договора.
Пунктами 7.2.3, 7.2.4 Договора от <дата> установлено, что к началу выполнения строительных работ соинвестор должен иметь разрешение на строительство и обеспечить осуществление строительства в соответствии с правилами застройки с соблюдением строительных норм и правил.
<дата> между ООО <...> и Д.Е. был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно условиям которого объектом долевого строительства является жилое помещение N <...> в блоке Б 1/9 жилого малоэтажного комплекса, подлежащее передаче Д.Е. по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного комплекса на условиях договора, строящихся (создаваемых) также с привлечением средств Д.Е. по адресу: Ленинградская область, <адрес> (л.д. 18 - 23).
В соответствии с п. 2.1.4 Договора ООО <...>, заключая договор, действовало в частности на основании Постановления Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО "Санкт-Петербург девелэпмэнт" для малоэтажного жилищного строительства по адресу: Ленинградская область, <адрес>.
Согласно п. 5.1 указанного Договора Д.Е. обязана полностью внести денежные средства в размере, порядке и сроки, предусмотренные разделом 4 договора.
Пунктами 4.1, 4.2 Договора установлено, что по взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате Д.Е. определяется исходя из способа оплаты, общая цена договора составляет <...> рублей, при этом Д.Е. вносит на расчетный счет ООО <...> денежные средства в срок до <дата> согласно графику, который является Приложением N 2 к договору.
Судом установлено, сторонами не оспаривается, что Д.Е. в счет исполнения обязательств по оплате цены договора на расчетный счет ответчика <дата> перечислены денежные средства в размере <...> рублей, <дата> - <...> рублей, <дата> - <...> рублей, <дата> - <...> рублей, а всего сумма в размере <...> рублей (л.д. 26, 27, 28, 29).
<дата> Д.Е. в адрес ООО <...> была направлена претензия, которая получена ответчиком <дата>, о возврате внесенных в счет исполнения денежных средств в размере <...> рублей в течение 5 дней с момента получения претензии (л.д. 30 - 31, 32).
Возражая против заявленных требований, ООО <...> в ходе рассмотрения дела по существу указывало, что при заключении договора долевого участия в строительстве жилого комплекса от <дата> действовало на основании Постановления Главы Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата>, которое является разрешением на строительство, издано до вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве", а потому обязанность по государственной регистрации договора от <дата> у ответчика не возникла.
Разрешая заявленные Д.Е. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что осуществление строительства жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>, было начато на основании Постановления администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО <...> для малоэтажного жилищного строительства", изданного до вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве", и которое носит действительный характер, положения ранее действовавшего Закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" требования об обязательной государственной регистрации договора не содержали, а потому у ответчика обязанность по государственной регистрации договора, заключенного с истцом, не возникла, в связи с чем произведенные Д.Е. выплаты в счет исполнения условий договора от <дата> не могут быть отнесены к категории неосновательного обогащения ответчика, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, находит их постановленными в отрыве от требований ст. 67 ГПК РФ о полном и всестороннем исследовании доказательств и их оценке в совокупности, с нарушением требований ч. 2 ст. 56, ст. 57 ГПК РФ, и при этом учитывает следующее.
В силу положений ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом в силу положений ч. 2 ст. 27 Закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона.
Указанный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" 31 декабря 2004 года и вступил в силу 01 апреля 2005 года.
Таким образом, Законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01 апреля 2005 года.
Оценивая возможность применения к правоотношениям, возникшим между Д.Е. и ООО <...> при заключении договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N <...> от <дата>, положений Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является установление даты выдачи ответчику разрешения на строительство жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент издания Постановления администрации МО "<адрес>" N <...>) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (ч. 1), органы уполномоченные выдавать разрешение на строительство, определены в ч. 4 - 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
При этом до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством Российской Федерации формы разрешения на строительство.
Принимая во внимание, что в 2004 году был введен в действие Градостроительный кодекс РФ, а разрешением на строительство является административный акт, выданный уполномоченным на это органом, подтверждающим наличие у застройщика утвержденной проектной документации, то для подтверждения доводов ответчика о том, что Постановление Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> "О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО <...> для малоэтажного жилищного строительства" являлось разрешением на строительство, в материалы дела последним должны были быть представлены доказательства, с достоверностью свидетельствующие о наличии у застройщика на момент издания указанного Постановления проектной документации, которая постановлением от <дата> была бы признана соответствующей требованиям градостроительного плана земельного участка.
Однако, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, какие-либо доказательства, свидетельствующие об указанных обстоятельствах, ООО <...> в материалы дела представлены не были, судом не добыты, а материалами дела в совокупности факт наличия у застройщика на дату издания Постановления от <дата> проектной документации на строительство жилищного комплекса по адресу: Ленинградская область, <...>, признания указанным Постановлением проектной документации соответствующей требованиям градостроительного плана земельного участка не подтверждаются, а потому основания полагать, что застройщиком было получено разрешение на строительство до введения в действие Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не имеется.
Указанное согласуется и не противоречит тому обстоятельству, что на запрос суда о предоставлении всех выданных разрешений на строительство жилого малоэтажного комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская область, <адрес> Администрацией МО <...> <адрес> были предоставлены разрешение на строительство N <...> от <дата> сроком до <дата>, разрешение на строительство N <...> от <дата> сроком до <дата>.
При этом из ответа на запрос суда N <...> от <дата> следует, что Администрацией МО "<адрес>" разрешения на строительство жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>, не выдавались (л.д. 58).
Кроме того, следует учесть, что пунктами 7.2.1., 7.2.3 Договора соинвестирования N <...> от <дата> предусматривается, что ООО <...> до начала строительных работ обязано оформить и согласовать в установленном порядке документацию, указанную в письме Управления по архитектуре и землеустройству Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата>, проект организации и проведения строительных работ по реализации инвестиционного проекта, а также должно иметь разрешение на строительство.
При таких обстоятельствах, учитывая, что обязанность по оформлению и согласованию проектной документации организации и проведения строительных работ, получению разрешения на строительство возложена на ООО <...> только договором соинвестирования от <дата>, Постановление Администрации МО "<адрес>" N <...> от <дата> издано после введения в действие Градостроительного кодекса РФ (<дата>), доказательства того, что оно отвечает требованиям к разрешению на строительство, установленным Градостроительным кодексом РФ, в материалах дела отсутствуют, ответчиком не представлены, а судом не добыты, то, при том положении, что по представленному в материалы дела сообщению Администрацией МО "<адрес>" разрешения на строительство жилого комплекса не выдавались, судебная коллегия приходит к выводу, что указанное Постановление не может быть приравнено к разрешению на строительство, которое предоставляло бы право застройщику начать строительство малоэтажного жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>.
Поскольку разрешение на строительство жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес>, было выдано Администрацией МО "<...> на основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ <дата>, то есть в период действия Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то в силу положений ст. 27 указанного Закона к правоотношениям, возникшим между Д.Е. и ООО <...> по факту заключения договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N <...> от <дата>, должны применяться положения Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, договор долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, <адрес> N <...> от <дата> подлежал государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах, учитывая, что регистрация договора долевого участия от <дата> в установленном порядке произведена не была, доказательства, того, что отсутствие государственной регистрации не зависело от воли сторон, в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия на основании приведенных положений закона приходит к выводу о наличии оснований для признания договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N <...> от <дата> незаключенным.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Принимая во внимание, что ООО <...> в качестве исполнения условий договора долевого участия в строительстве от <дата> получило от Д.Е. сумму в размере <...> рублей, указанный договор является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, а потому не порождающим правовых последствий, какие-либо иные законные основания владения и распоряжения ответчиком указанной денежной суммой отсутствуют, судебная коллегия полагает, что у ООО <...> возникло неосновательное обогащение за счет истца, которое в силу положений ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату независимо от того, результатом чьих именно действий оно явилось.
При том положении, что ООО <...> добровольно истцу сумму неосновательного обогащения не возвратило, обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, позволяющих признать удерживаемые ООО <...> суммы не подлежащими возврату, материалами дела не подтверждено, судебная коллегия приходит к выводу, что в пользу Д.Е. с ООО <...> должна быть взыскана сумма неосновательного обогащения в размере <...> рублей.
В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами", при рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При разрешении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами судебная коллегия полагает, что период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами должен быть определен с <дата>, то есть по истечении пяти дней с момента получения ответчиком заявления истца о возврате внесенных денежных средств, поскольку до обращения истца при наличии договорных отношений сторон и отсутствии каких-либо действий, направленных на иное урегулирование правоотношений, отсутствуют основания полагать, что пользование денежными средствами носило неправомерный характер.
Одновременно следует учесть, что если денежные средства, переданные ответчику по договору долевого участия в строительстве не были истребованы истцом, истец вправе требовать проведения государственной регистрации и передачи ему жилого помещения после окончания строительства, а ответчик не вправе до указанного момента заключать иные договоры в отношении объекта, указанного в договоре с истцом.
Кроме того, следует учесть, что возможность возложения на ответчика обязанности выплатить истцу проценты за незаконное пользование денежными средствами, исходя из смысла ст. 1107 ГК РФ, непосредственно зависит от добросовестности действий ответчика, а именно, от того в какой момент он узнал или должен был узнать о незаконности пользования денежными средствами. Указанный момент определяется исходя из субъективной оценки ответчиком правоотношений, имеющихся между сторонами, то есть в данном случае ответчик должен был осознавать, что у него возникла обязанность возвратить денежные средства истцу вследствие отсутствия у истца намерения зарегистрировать договор в установленном законом порядке после получения от истца заявления о возврате денежных средств.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца должны быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> исчисленные из суммы не возвращенных истцу денежных средств в размере 4 <...> рублей.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 года N 12/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. При выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной.
С <дата> по <дата> количество дней просрочки составляет 224 дня
Наиболее длительное время за указанный период времени действовала ставка рефинансирования Центрального банка РФ - 8%.
Общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период составляет: <...> рублей * 8% / 360 * 224 дня = <...> рублей.
С учетом изложенного, в силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в пользу Д.Е. также должны быть взысканы расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 30 087,87 рубля (<...>).
При таких обстоятельствах оспариваемое решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Д.Е. о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, как постановленное при неправильном применении норм материального права, подлежит отмене.
Исходя из положений ст. 328 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия полагает возможным принять новое решение по исковому заявлению Д.Е. об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ООО <...> суммы неосновательного обогащения в размере <...> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
Вместе с тем, принимая во внимание, что между сторонами возникли имущественные правоотношения, истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих, что действиями ответчика, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие ему другие нематериальные блага, причинены физические и нравственные страдания, суд первой инстанции с соответствии с положениями ст. 151 ГК РФ и установленными по делу обстоятельствами, правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, в указанной части решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Д.Е. к ООО <...> о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами - отменить.
В указанной части принять новое решение.
Взыскать с ООО <...> в пользу Д.Е. денежную сумму в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
В остальной части решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 09 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)