Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ягубкина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Тарасовой И.В.
судей Лебедева В.И., Корсаковой Ю.М.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании 07 июня 2012 года дело N 2-128/12 по апелляционной жалобе М.А., М.Г. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года по делу по иску ООО к М.А., М.Г. об обязании освободить незаконно занимаемое помещение, и по иску М.А., М.Г. к ФГУП "Фабрика" о признании права пользования жилым помещением.
Заслушав доклад судьи Тарасовой И.В., выслушав объяснения М.Г., представителя М.Г. по ордеру адвоката Болячевец А.Г., представителя М.А. по доверенности М.Г., представителя ООО по ордеру и доверенности адвоката Букреевой А.С., представителя С. по ордеру и доверенности адвоката Букреевой А.С., представителя ФГУП "Фабрика" по доверенности И., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец ООО обратился в суд с иском к М.А., М.Г., просил обязать ответчиков освободить незаконно занимаемое ими помещение квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), общей площадью ... кв. м, подъезд N <...>, этаж N <...>, с передачей освобожденного от личных вещей помещения ООО в течение 10 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.
В обоснование заявленных требований истец ООО указал на то, что на основании инвестиционного договора N <...> от <дата>, заключенного между "Фабрикой" (в настоящее время - ФГУП "Фабрика") и ЗАО (в настоящее время - ООО), ООО является инвестором при строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>. В рамках указанного договора ООО (правопреемник ЗАО) приобрело право переуступать свое право требования к застройщику ФГУП "Фабрика" (правопреемнику "Фабрики") в отношении квартир, включая привлечение третьих лиц к долевому участию в строительстве. В отношении квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по указанному адресу ЗАО <дата> заключило с Ш.И., являющейся дочерью ответчиков, договор N <...> на участие в долевом строительстве, по условиям которого Ш.И. принята ЗАО по согласованию с застройщиком в долевое строительство на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью ... кв. м в доме по указанному адресу. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> договор N <...> от <дата> на участие в долевом строительстве указанной квартиры в доме по указанному адресу, заключенный между ЗАО и Ш.И. был признан расторгнутым. Суд обязал Ш.И. освободить спорную квартиру N <...> в указанном доме с передачей освобожденного помещения ЗАО в течение 20 календарных дней со дня вступления решения в законную силу. В процессе исполнительных действий по указанному решению суда Ш.И. отказалась передать спорную квартиру по акту, поскольку в ней находятся личные вещи ее родителей - М.А. и М.Г., которые с <дата> по настоящее время с разрешения директора ФГУП "Фабрика" К.Г. произвели ремонт на сумму ... руб. и проживают в спорной квартире. Истец полагает, что ответчики должны освободить спорную квартиру, поскольку инвестиционный договор с Ш.И. расторгнут, она обязана на основании решения суда освободить спорную квартиру, права ответчиков на проживание в спорной квартире были производны от прав их дочери Ш.И., со стороны застройщика ФГУП "Фабрика" письменных распоряжений о предоставлении спорного жилого помещения ответчикам не принималось, договорные отношения между ответчиками и истцом как инвестором строительства жилого дома отсутствуют, самовольное занятие ответчиками спорной квартиры нарушает права истца как инвестора по владению, пользованию и распоряжению объектом инвестиционной деятельности - спорной квартирой.
М.А., М.Г. обратились в суд с иском к ФГУП "Фабрика", просили признать за ними право пользования помещением квартиры N <...> в доме по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что с <дата> проживают в спорной квартире, произвели ее ремонт на сумму ... руб. Помещение спорной квартиры было предоставлено им ответчиком как работникам ФГУП "Фабрика", городским очередникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, истцы вселились в спорную квартиру на основании распоряжения директора ФГУП "Фабрика" К.Г., которая предложила М.А. вселиться в спорную квартиру при условии, что он за свой счет произведет отделочные работы в квартире, а по завершении регистрации права собственности ФГУП "Фабрика" на жилой дом, с ним будет заключен договор найма, после чего по распоряжению К.Г. работником ФГУП "Фабрика" Н.Л. истцам были выданы ключи от спорной квартиры.
Определением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года исковые требования ООО удовлетворены. Суд обязал М.А., М.Г. освободить занимаемое помещение квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), общей площадью ... кв. м, подъезд N <...>, этаж N <...>, с передачей освобожденного от личных вещей помещения ООО в течение 10 календарных дней со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении исковых требований М.А., М.Г. отказано.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение судом норм материального закона, на нарушение судом процессуального закона.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований к отмене решения суда.
Принимая решение по делу, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования ООО подлежат удовлетворению, правовых оснований для удовлетворения исковых требований М.А., М.Г. не имеется. При этом суд исходил из того, что отсутствие регистрации права собственности ООО на спорное помещение, переход которого в его собственность после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию предусмотрен условиями инвестиционного договора, не влечет ограничение права ООО как инвестора по контролю использования объекта инвестиций и права требования об освобождении объекта в целях его сохранения лицами, не имеющими права его занимать. Истцы М.А., М.Г. не представили суду доказательств, свидетельствующих о том, что они на законных основаниях занимают и пользуются спорным помещением.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> исполкомом Ленинградского городского совета народных депутатов принято решение осуществить строительство дома за счет нецентрализованных источников финансирования на участке снесенного дворового флигеля N <...> дома N <...> <адрес> в целях улучшения социальных и жилищных условий работающих на "Фабрике". Срок окончания строительства был установлен <дата>.
"Фабрике" распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от <дата> разрешено завершить строительство жилого дома на участке снесенного дворового флигеля N <...> дома N <...> <адрес> за счет собственных средств.
С целью реализации указанного распоряжения между "Фабрикой", правопреемником которой в настоящее время является ФГУП "Фабрика", и ЗАО, правопреемником которого является ООО, <дата> был заключен инвестиционный договор, в соответствии с которым застройщик ("Фабрика" осуществляет строительство дома по адресу: <адрес>, а инвестор (ЗАО) осуществляет финансирование строительства части объекта. После завершения строительства дома по указанному адресу, ... квартиры в объеме финансирования, предусмотренного договором, переходят в собственность инвестора. В соответствии с указанным договором ЗАО предоставлено право привлекать к долевому строительству третьих лиц с согласия застройщика. Приложением N <...> к названному договору установлен перечень квартир (номера с ... по ...), подлежащих передаче ЗАО по окончании строительства дома.
<дата> был составлен акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта по строительному адресу: <адрес> (милицейский адрес: <адрес>), который был утвержден <дата>.
<дата> ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" сообщило ФГУП "Фабрика" о приостановлении государственной регистрации права собственности на здание по указанному адресу в связи с отсутствием всех необходимых документов, в том числе, документа, подтверждающего полномочия государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию жилого дома.
<дата> между ЗАО и Ш.И., являющейся дочерью истцов М.А. и М.Г., с согласия ФГУП "Фабрика" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве дома по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого Ш.И. приняла на себя обязательство осуществить финансирование строительства в объеме одной однокомнатной квартиры общей площадью ... кв. м. Стоимость квартиры в соответствии с договором составила ... руб. 00 коп., которые Ш.И. обязалась внести на расчетный счет ЗАО либо наличными денежными средствами в кассу ЗАО в течение месяца со дня подписания договора, т.е. до <дата>. <дата> между ЗАО и С. заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве квартиры N <...> общей площадью ... кв. м (строительный N <...>) на ... этаже в доме N <...>, <адрес> (строительный адрес: <адрес>).
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> установлено, что <дата> ЗАО было получено от Ш.И. ... руб. В связи с тем, что дальнейшее финансирование строительства Ш.И. осуществлено не было, ЗАО <дата> направило в ее адрес уведомление о расторжении договора о долевом участии в строительстве с предложением получить до <дата> частично внесенные по договору денежные средства
Вышеуказанным решением суд признал договор на участие в долевом строительстве, заключенный <дата> между ЗАО и Ш.И., расторгнутым; обязал Ш.И. освободить занимаемое помещение квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по адресу <адрес> в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу. Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> указанное решение суда оставлено без изменения, оно вступило в законную силу <дата>.
Судом установлено, что надлежащий акт ввода в эксплуатацию объекта жилого дома до настоящего времени отсутствует, объект недвижимости не сформирован, здание в эксплуатацию не введено, права на него не зарегистрированы, субъекты инвестиционной деятельности могут определить только их доли в общей долевой собственности, исходя из установленного инвестиционным договором порядка распределения результатов инвестиций, здание находится на балансе ФГУП "Фабрика" и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, которое также не зарегистрировано, здание фабрике не передавалось, на баланс принято предприятием самостоятельно.
В силу ч. 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действующего в части норм, не противоречащих ФЗ РФ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
На основании ч. 3 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" Инвестор, не являющийся пользователем объектов инвестиционной деятельности, имеет право контролировать их целевое использование и осуществлять в отношениях с пользователями таких объектов другие права, предусмотренные договором (контрактом) и законодательством, действующим на территории РСФСР.
Аналогичные нормы содержатся в ст. 6 ФЗ РФ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Суд, руководствуясь указанными нормами, пришел к правильному выводу о том, что инвестор ООО имеет право контролировать использование объекта инвестиций и право требовать освобождения объекта в целях его сохранения лицами, не имеющими права его занимать. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что заявленные исковые требования ООО направлены на освобождение квартиры N <...>, которая по условиям инвестиционного договора от <дата> и приложению N <...> к данному договору после завершения строительства дома по указанному адресу перейдет в собственность инвестора ООО.
Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу положения ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как видно из материалов дела, здание дома, в котором располагается спорное помещение, является объектом инвестиций истца ООО. Его право на жилые помещения в объеме финансирования, предусмотренного инвестиционным договором от <дата>, никем не оспорено, договор от <дата> в установленном законом порядке недействительным не признан.
При таком положении, довод жалобы о том, что ООО является ненадлежащим истцом, является несостоятельным, опровергается материалами дела.
Судебная коллегия считает несостоятельными доводы жалобы о том, что М-вы занимают помещение квартиры на законном основании.
Представленная истцами М.А. и М.Г. ксерокопия записки от <дата> от имени К.Г. о разрешении выдать ключи от спорной квартиры М.А. для производства отделочных работ и проживания, не может являться допустимым доказательством, подтверждающим правомерность проживания М.А. и М.Г. в спорной квартире, поскольку подпись директора ФГУП "Фабрика" К.Г. в данном документе отсутствует, копия заверена ненадлежащими лицами - подписью М.А. и печатью адвоката Болячевец А.Г., являющегося представителем М.Г., оригинал данной записки суду не был представлен. Свидетель К.Г., являющаяся до <дата> директором ФГУП "Фабрика", предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, о чем дала подписку, пояснила суду, что М-вы не обращались к ней с просьбой дать разрешение на вселение в спорную квартиру, каких-либо распоряжений о выдаче ключей от спорной квартиры она не выдавала, представленную в материалы дела записку от <дата> она не составляла, кроме того, на дату ее составления она уже не являлась директором фабрики.
Наличие письма, заверенного подписью руководителя фабрики, не может являться достаточным основанием для занятия жилого помещения.
Допустимых доказательств правомерности проживания в спорной квартире М.А. и М.Г. суду, а также судебной коллегии не представили.
Судом правомерно не приняты во внимание доводы М.А. и М.Г. о том, что у ФГУП "Фабрика", находящегося в подчинении Министерства здравоохранения и социального развития РФ, отсутствовало разрешение на заключение с ЗАО инвестиционного договора N <...> от <дата>, поскольку они сторонами указанного договора не являются, условия договора не влияют на их права и обязанности, договор в установленном законом порядке недействительным не признан, а в случае признания его недействительным, данное обстоятельство не свидетельствовало бы о наличии прав истцов на спорную квартиру.
Ссылки истцов М.А. и М.Г. на то, что они вселились в спорную квартиру после заключения их дочерью Ш.И. с ЗАО в <дата> договора на участие в долевом строительстве не могут быть признаны законным основанием их проживания в спорном помещении, поскольку право их проживания в спорной квартире, производное от права их дочери Ш.И. на квартиру, прекратилось в связи с расторжением решением суда, вступившим в законную силу, договора N <...> о долевом участии в строительстве дома. М-вы договоров долевого участия в строительстве дома с инвестором ООО не заключали, расходов на строительство квартиры не понесли.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о неправомерности заявленных исковых требований М-вых.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцы приобрели право на спорную квартиру в силу приобретательной давности, не основан на законе.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
На основании п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Как разъяснено в п. 15 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Материалами дела подтверждается, что М.А., М.Г. не владеют как своим собственным недвижимым имуществом - спорной квартирой в течение пятнадцати лет, а их исковые требования к ФГУП "Фабрика" не являются защитой владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания, поскольку ответчик является застройщиком жилого дома, в котором находится спорная квартира.
Истцы владеют спорной квартирой не как собственной, поскольку знали об основаниях возникновения права пользования квартирой, производного от права на нее их дочери по договору долевого участия в строительстве дома, которое прекратилось расторжением договора. Правовые основания для признания права истцов на квартиру в силу приобретательной давности отсутствуют.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу заявленных встречных исковых требований, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и выводов суда, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.06.2012 N 33-6705/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июня 2012 г. N 33-6705/2012
Судья: Ягубкина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Тарасовой И.В.
судей Лебедева В.И., Корсаковой Ю.М.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании 07 июня 2012 года дело N 2-128/12 по апелляционной жалобе М.А., М.Г. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года по делу по иску ООО к М.А., М.Г. об обязании освободить незаконно занимаемое помещение, и по иску М.А., М.Г. к ФГУП "Фабрика" о признании права пользования жилым помещением.
Заслушав доклад судьи Тарасовой И.В., выслушав объяснения М.Г., представителя М.Г. по ордеру адвоката Болячевец А.Г., представителя М.А. по доверенности М.Г., представителя ООО по ордеру и доверенности адвоката Букреевой А.С., представителя С. по ордеру и доверенности адвоката Букреевой А.С., представителя ФГУП "Фабрика" по доверенности И., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец ООО обратился в суд с иском к М.А., М.Г., просил обязать ответчиков освободить незаконно занимаемое ими помещение квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), общей площадью ... кв. м, подъезд N <...>, этаж N <...>, с передачей освобожденного от личных вещей помещения ООО в течение 10 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.
В обоснование заявленных требований истец ООО указал на то, что на основании инвестиционного договора N <...> от <дата>, заключенного между "Фабрикой" (в настоящее время - ФГУП "Фабрика") и ЗАО (в настоящее время - ООО), ООО является инвестором при строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>. В рамках указанного договора ООО (правопреемник ЗАО) приобрело право переуступать свое право требования к застройщику ФГУП "Фабрика" (правопреемнику "Фабрики") в отношении квартир, включая привлечение третьих лиц к долевому участию в строительстве. В отношении квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по указанному адресу ЗАО <дата> заключило с Ш.И., являющейся дочерью ответчиков, договор N <...> на участие в долевом строительстве, по условиям которого Ш.И. принята ЗАО по согласованию с застройщиком в долевое строительство на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью ... кв. м в доме по указанному адресу. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> договор N <...> от <дата> на участие в долевом строительстве указанной квартиры в доме по указанному адресу, заключенный между ЗАО и Ш.И. был признан расторгнутым. Суд обязал Ш.И. освободить спорную квартиру N <...> в указанном доме с передачей освобожденного помещения ЗАО в течение 20 календарных дней со дня вступления решения в законную силу. В процессе исполнительных действий по указанному решению суда Ш.И. отказалась передать спорную квартиру по акту, поскольку в ней находятся личные вещи ее родителей - М.А. и М.Г., которые с <дата> по настоящее время с разрешения директора ФГУП "Фабрика" К.Г. произвели ремонт на сумму ... руб. и проживают в спорной квартире. Истец полагает, что ответчики должны освободить спорную квартиру, поскольку инвестиционный договор с Ш.И. расторгнут, она обязана на основании решения суда освободить спорную квартиру, права ответчиков на проживание в спорной квартире были производны от прав их дочери Ш.И., со стороны застройщика ФГУП "Фабрика" письменных распоряжений о предоставлении спорного жилого помещения ответчикам не принималось, договорные отношения между ответчиками и истцом как инвестором строительства жилого дома отсутствуют, самовольное занятие ответчиками спорной квартиры нарушает права истца как инвестора по владению, пользованию и распоряжению объектом инвестиционной деятельности - спорной квартирой.
М.А., М.Г. обратились в суд с иском к ФГУП "Фабрика", просили признать за ними право пользования помещением квартиры N <...> в доме по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что с <дата> проживают в спорной квартире, произвели ее ремонт на сумму ... руб. Помещение спорной квартиры было предоставлено им ответчиком как работникам ФГУП "Фабрика", городским очередникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, истцы вселились в спорную квартиру на основании распоряжения директора ФГУП "Фабрика" К.Г., которая предложила М.А. вселиться в спорную квартиру при условии, что он за свой счет произведет отделочные работы в квартире, а по завершении регистрации права собственности ФГУП "Фабрика" на жилой дом, с ним будет заключен договор найма, после чего по распоряжению К.Г. работником ФГУП "Фабрика" Н.Л. истцам были выданы ключи от спорной квартиры.
Определением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство.
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года исковые требования ООО удовлетворены. Суд обязал М.А., М.Г. освободить занимаемое помещение квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), общей площадью ... кв. м, подъезд N <...>, этаж N <...>, с передачей освобожденного от личных вещей помещения ООО в течение 10 календарных дней со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении исковых требований М.А., М.Г. отказано.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение судом норм материального закона, на нарушение судом процессуального закона.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований к отмене решения суда.
Принимая решение по делу, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования ООО подлежат удовлетворению, правовых оснований для удовлетворения исковых требований М.А., М.Г. не имеется. При этом суд исходил из того, что отсутствие регистрации права собственности ООО на спорное помещение, переход которого в его собственность после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию предусмотрен условиями инвестиционного договора, не влечет ограничение права ООО как инвестора по контролю использования объекта инвестиций и права требования об освобождении объекта в целях его сохранения лицами, не имеющими права его занимать. Истцы М.А., М.Г. не представили суду доказательств, свидетельствующих о том, что они на законных основаниях занимают и пользуются спорным помещением.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> исполкомом Ленинградского городского совета народных депутатов принято решение осуществить строительство дома за счет нецентрализованных источников финансирования на участке снесенного дворового флигеля N <...> дома N <...> <адрес> в целях улучшения социальных и жилищных условий работающих на "Фабрике". Срок окончания строительства был установлен <дата>.
"Фабрике" распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от <дата> разрешено завершить строительство жилого дома на участке снесенного дворового флигеля N <...> дома N <...> <адрес> за счет собственных средств.
С целью реализации указанного распоряжения между "Фабрикой", правопреемником которой в настоящее время является ФГУП "Фабрика", и ЗАО, правопреемником которого является ООО, <дата> был заключен инвестиционный договор, в соответствии с которым застройщик ("Фабрика" осуществляет строительство дома по адресу: <адрес>, а инвестор (ЗАО) осуществляет финансирование строительства части объекта. После завершения строительства дома по указанному адресу, ... квартиры в объеме финансирования, предусмотренного договором, переходят в собственность инвестора. В соответствии с указанным договором ЗАО предоставлено право привлекать к долевому строительству третьих лиц с согласия застройщика. Приложением N <...> к названному договору установлен перечень квартир (номера с ... по ...), подлежащих передаче ЗАО по окончании строительства дома.
<дата> был составлен акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта по строительному адресу: <адрес> (милицейский адрес: <адрес>), который был утвержден <дата>.
<дата> ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" сообщило ФГУП "Фабрика" о приостановлении государственной регистрации права собственности на здание по указанному адресу в связи с отсутствием всех необходимых документов, в том числе, документа, подтверждающего полномочия государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию жилого дома.
<дата> между ЗАО и Ш.И., являющейся дочерью истцов М.А. и М.Г., с согласия ФГУП "Фабрика" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве дома по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого Ш.И. приняла на себя обязательство осуществить финансирование строительства в объеме одной однокомнатной квартиры общей площадью ... кв. м. Стоимость квартиры в соответствии с договором составила ... руб. 00 коп., которые Ш.И. обязалась внести на расчетный счет ЗАО либо наличными денежными средствами в кассу ЗАО в течение месяца со дня подписания договора, т.е. до <дата>. <дата> между ЗАО и С. заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве квартиры N <...> общей площадью ... кв. м (строительный N <...>) на ... этаже в доме N <...>, <адрес> (строительный адрес: <адрес>).
Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> установлено, что <дата> ЗАО было получено от Ш.И. ... руб. В связи с тем, что дальнейшее финансирование строительства Ш.И. осуществлено не было, ЗАО <дата> направило в ее адрес уведомление о расторжении договора о долевом участии в строительстве с предложением получить до <дата> частично внесенные по договору денежные средства
Вышеуказанным решением суд признал договор на участие в долевом строительстве, заключенный <дата> между ЗАО и Ш.И., расторгнутым; обязал Ш.И. освободить занимаемое помещение квартиры N <...> (строительный N <...>) в доме по адресу <адрес> в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу. Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> указанное решение суда оставлено без изменения, оно вступило в законную силу <дата>.
Судом установлено, что надлежащий акт ввода в эксплуатацию объекта жилого дома до настоящего времени отсутствует, объект недвижимости не сформирован, здание в эксплуатацию не введено, права на него не зарегистрированы, субъекты инвестиционной деятельности могут определить только их доли в общей долевой собственности, исходя из установленного инвестиционным договором порядка распределения результатов инвестиций, здание находится на балансе ФГУП "Фабрика" и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, которое также не зарегистрировано, здание фабрике не передавалось, на баланс принято предприятием самостоятельно.
В силу ч. 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", действующего в части норм, не противоречащих ФЗ РФ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.
На основании ч. 3 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" Инвестор, не являющийся пользователем объектов инвестиционной деятельности, имеет право контролировать их целевое использование и осуществлять в отношениях с пользователями таких объектов другие права, предусмотренные договором (контрактом) и законодательством, действующим на территории РСФСР.
Аналогичные нормы содержатся в ст. 6 ФЗ РФ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Суд, руководствуясь указанными нормами, пришел к правильному выводу о том, что инвестор ООО имеет право контролировать использование объекта инвестиций и право требовать освобождения объекта в целях его сохранения лицами, не имеющими права его занимать. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что заявленные исковые требования ООО направлены на освобождение квартиры N <...>, которая по условиям инвестиционного договора от <дата> и приложению N <...> к данному договору после завершения строительства дома по указанному адресу перейдет в собственность инвестора ООО.
Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу положения ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как видно из материалов дела, здание дома, в котором располагается спорное помещение, является объектом инвестиций истца ООО. Его право на жилые помещения в объеме финансирования, предусмотренного инвестиционным договором от <дата>, никем не оспорено, договор от <дата> в установленном законом порядке недействительным не признан.
При таком положении, довод жалобы о том, что ООО является ненадлежащим истцом, является несостоятельным, опровергается материалами дела.
Судебная коллегия считает несостоятельными доводы жалобы о том, что М-вы занимают помещение квартиры на законном основании.
Представленная истцами М.А. и М.Г. ксерокопия записки от <дата> от имени К.Г. о разрешении выдать ключи от спорной квартиры М.А. для производства отделочных работ и проживания, не может являться допустимым доказательством, подтверждающим правомерность проживания М.А. и М.Г. в спорной квартире, поскольку подпись директора ФГУП "Фабрика" К.Г. в данном документе отсутствует, копия заверена ненадлежащими лицами - подписью М.А. и печатью адвоката Болячевец А.Г., являющегося представителем М.Г., оригинал данной записки суду не был представлен. Свидетель К.Г., являющаяся до <дата> директором ФГУП "Фабрика", предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, о чем дала подписку, пояснила суду, что М-вы не обращались к ней с просьбой дать разрешение на вселение в спорную квартиру, каких-либо распоряжений о выдаче ключей от спорной квартиры она не выдавала, представленную в материалы дела записку от <дата> она не составляла, кроме того, на дату ее составления она уже не являлась директором фабрики.
Наличие письма, заверенного подписью руководителя фабрики, не может являться достаточным основанием для занятия жилого помещения.
Допустимых доказательств правомерности проживания в спорной квартире М.А. и М.Г. суду, а также судебной коллегии не представили.
Судом правомерно не приняты во внимание доводы М.А. и М.Г. о том, что у ФГУП "Фабрика", находящегося в подчинении Министерства здравоохранения и социального развития РФ, отсутствовало разрешение на заключение с ЗАО инвестиционного договора N <...> от <дата>, поскольку они сторонами указанного договора не являются, условия договора не влияют на их права и обязанности, договор в установленном законом порядке недействительным не признан, а в случае признания его недействительным, данное обстоятельство не свидетельствовало бы о наличии прав истцов на спорную квартиру.
Ссылки истцов М.А. и М.Г. на то, что они вселились в спорную квартиру после заключения их дочерью Ш.И. с ЗАО в <дата> договора на участие в долевом строительстве не могут быть признаны законным основанием их проживания в спорном помещении, поскольку право их проживания в спорной квартире, производное от права их дочери Ш.И. на квартиру, прекратилось в связи с расторжением решением суда, вступившим в законную силу, договора N <...> о долевом участии в строительстве дома. М-вы договоров долевого участия в строительстве дома с инвестором ООО не заключали, расходов на строительство квартиры не понесли.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о неправомерности заявленных исковых требований М-вых.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцы приобрели право на спорную квартиру в силу приобретательной давности, не основан на законе.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
На основании п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Как разъяснено в п. 15 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Материалами дела подтверждается, что М.А., М.Г. не владеют как своим собственным недвижимым имуществом - спорной квартирой в течение пятнадцати лет, а их исковые требования к ФГУП "Фабрика" не являются защитой владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания, поскольку ответчик является застройщиком жилого дома, в котором находится спорная квартира.
Истцы владеют спорной квартирой не как собственной, поскольку знали об основаниях возникновения права пользования квартирой, производного от права на нее их дочери по договору долевого участия в строительстве дома, которое прекратилось расторжением договора. Правовые основания для признания права истцов на квартиру в силу приобретательной давности отсутствуют.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу заявленных встречных исковых требований, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и выводов суда, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 01 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)