Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Толстик О.В.
20 октября 2011 года. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Хомич С.В.
судей Корниловой Т.Г., Монмаря Д.В.
при секретаре О.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Хомич С.С. дело по кассационной жалобе ООО "Риэлтерский центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 июля 2011 года,
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "Риэлтерский Центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой", 3-е лицо: ОАО "Областной центр жилищного финансирования" о расторжении договора, взыскании суммы, неустойки.
В обоснование иска истец указал, что согласно условиям договора уступки прав требования заключенного с ответчиком 19.02.2008 г., на основании договора участия в долевом строительстве от 08 октября 2007 г. истцу было установлено право требование к застройщику ОАО "Областной центр жилищного финансирования" в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН четвертая очередь строительства, на 7 этаже с условным номером 22, общей площадью 75,75 кв. м, не позднее 31.03.2010 г. Во исполнение договора истец перечислил денежные средства 21 февраля 2008 года, в сумме 1300000 руб., однако квартира до настоящего времени ему не передана.
Истец с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил суд признать недействительным договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР-4-12 уступки права требования на основании договора участия в долевом строительстве от 08 октября 2007 г., взыскать с ответчика в его пользу сумму уплаченную им по договору в размере 1 300 000 рублей, неустойку в размере 349 686 рублей 75 копеек, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 11 392 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.
С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель С. - М.И. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ООО "Риэлтерский Центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" - М.Е. исковые требования не признала.
Представитель 3-го лица ОАО "Областной центр жилищного финансирования" - Ш. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 июля 2011 года исковые требования С. удовлетворены частично. Данным решением суда договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР-4-12 уступки права требования от 19.02.2008 г. заключенный между истцом и ответчиком был признан недействительным, кроме того с ООО "Риэлтерский Центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" в пользу С. взыскана сумма уплаченная по договору в размере 1 300 000 руб., неустойка в размере 250 000 руб., а также судебные расходы: из которых государственная пошлина в сумме 11 392 руб. и расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. В остальной части отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Риэлторский центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение.
Кассатор ссылается на то, что судом неправомерно был признан заключенный между истцом и кассатором договор уступки прав требования, поскольку возникшие правоотношения не подпадают под действия ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, а регулируются законом об инвестиционной деятельности и ГК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО "Риэлторский центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" - М.Е., представителя С. - М.М., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 166, 167, 333 ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты РФ" и исходил из того, заключенный между сторонами договор переуступки права требования противоречит действующему законодательству, в связи с чем является недействительным. И с учетом признания недействительным договора уступки права требования суд взыскал с ответчика в пользу истца, уплаченную им сумму в размере 1 300 000 руб. Суд согласился с расчетом неустойки, представленным истцом, и снизил размер неустойки, применив положения ст. 333 ГК РФ, до 250 000 руб. и судебные расходы понесенные истцом при рассмотрении настоящего спора в сумме 21 392 руб.
Однако с выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что застройщиком жилого дома по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является ОАО "ОЦЖФ".
Первоначальный участник долевого строительства ООО "РЦ" СК "Ростовгорстрой", уплативший застройщику ОАО "ОЦЖФ" денежные средства по договору долевого участия в строительства от 08.10.2007 г., уступил возникшее у него право требование передачи соответствующего объекта долевого строительства - С. В результате заключенных между С. и ООО РЦ СК "Ростовгорстрой" соглашений право ООО РЦ СК "Ростовгорстрой" на получение от ОАО "Областной центр жилищного финансирования" объекта долевого строительства перешло к истцу, который принял в полном объеме права и обязанности в отношении 2х комнатной, квартиры, расположенной на 7 этаже, с условным номером 22, общей площадью 75,75 кв. м.
Во исполнение условий договора ООО "РЦ" СК "Ростовгорстрой" за кв. N 22 оплатило застройщику 2 310 375 рублей.
Однако на момент подачи искового заявления истцом на расчетный счет ООО "РЦ" СК "Ростовгорстрой" перечислено лишь 1 300 000 рублей, то есть обязательства истца перед ответчиком по договору уступки права требования не были выполнены в полном объеме.
Принимая решение и удовлетворяя исковые требования, суд сослался ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Суд посчитал, что заключение договора уступки права требования между физическим и юридическим лицом недопустимо, в том случае если договор участия в долевом строительстве на основании которого был заключен вышеуказанный договор изначально был заключен между двумя юридическими лицами.
Между тем, суд первой инстанции не учел, что в этой же ч. 3. ст. 1 ФЗ N 214 запрет осуществления уступки указан в отношении инвестиционной деятельности по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанной на договоре участия в долевом строительстве. В данном же случае изначально между юридическими лицами был заключен договор участия в долевом строительстве на несколько квартир в строящемся объекте, на основании которого в дальнейшем был заключен договор уступки права требования с истцом. Данный договор не предусматривает привлечение денежных средств ответчика для строительства всего жилого дома в целом. В этом случае ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте.
Таким образом, договор долевого участия, заключенный между ООО "Риэлтерский Центр" Строительная компания "Ростовгорстрой" и ОАО "Областной центр жилищного финансирования" (Застройщиком) подпадает под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что возникшие правоотношения не регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а регулируются законом об инвестиционной деятельности, а также Гражданским Кодексом РФ.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не находит оснований для признания недействительным договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР-4-12 уступки права требования на основании договора участия в долевом строительстве от "08" октября 2007 года, взыскании денежных средств внесенных по договору, неустойки, в связи с чем решение подлежит отмене.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение, которым в иске С. к ООО "Риэлтерский Центр" Строительная компания "Ростовгорстрой" о признании недействительным договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР 4-12 уступки права требования взыскании суммы по договору, неустойки, расходов по оплате госпошлины и оплате услуг представителя, отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 июля 2011 г. отменить. Вынести новое решение, которым в иске С. к ООО "Риэлтерский Центр" Строительная компания "Ростовгорстрой" о признании недействительным договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР 4-12 уступки права требования, взыскании суммы по договору, неустойки, расходов по оплате госпошлины и оплате услуг представителя, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-14114
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 октября 2011 г. по делу N 33-14114
Судья Толстик О.В.
20 октября 2011 года. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Хомич С.В.
судей Корниловой Т.Г., Монмаря Д.В.
при секретаре О.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Хомич С.С. дело по кассационной жалобе ООО "Риэлтерский центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 июля 2011 года,
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "Риэлтерский Центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой", 3-е лицо: ОАО "Областной центр жилищного финансирования" о расторжении договора, взыскании суммы, неустойки.
В обоснование иска истец указал, что согласно условиям договора уступки прав требования заключенного с ответчиком 19.02.2008 г., на основании договора участия в долевом строительстве от 08 октября 2007 г. истцу было установлено право требование к застройщику ОАО "Областной центр жилищного финансирования" в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН четвертая очередь строительства, на 7 этаже с условным номером 22, общей площадью 75,75 кв. м, не позднее 31.03.2010 г. Во исполнение договора истец перечислил денежные средства 21 февраля 2008 года, в сумме 1300000 руб., однако квартира до настоящего времени ему не передана.
Истец с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил суд признать недействительным договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР-4-12 уступки права требования на основании договора участия в долевом строительстве от 08 октября 2007 г., взыскать с ответчика в его пользу сумму уплаченную им по договору в размере 1 300 000 рублей, неустойку в размере 349 686 рублей 75 копеек, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 11 392 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.
С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель С. - М.И. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ООО "Риэлтерский Центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" - М.Е. исковые требования не признала.
Представитель 3-го лица ОАО "Областной центр жилищного финансирования" - Ш. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 июля 2011 года исковые требования С. удовлетворены частично. Данным решением суда договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР-4-12 уступки права требования от 19.02.2008 г. заключенный между истцом и ответчиком был признан недействительным, кроме того с ООО "Риэлтерский Центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" в пользу С. взыскана сумма уплаченная по договору в размере 1 300 000 руб., неустойка в размере 250 000 руб., а также судебные расходы: из которых государственная пошлина в сумме 11 392 руб. и расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. В остальной части отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Риэлторский центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение.
Кассатор ссылается на то, что судом неправомерно был признан заключенный между истцом и кассатором договор уступки прав требования, поскольку возникшие правоотношения не подпадают под действия ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, а регулируются законом об инвестиционной деятельности и ГК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО "Риэлторский центр" Строительная Компания "Ростовгорстрой" - М.Е., представителя С. - М.М., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 166, 167, 333 ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты РФ" и исходил из того, заключенный между сторонами договор переуступки права требования противоречит действующему законодательству, в связи с чем является недействительным. И с учетом признания недействительным договора уступки права требования суд взыскал с ответчика в пользу истца, уплаченную им сумму в размере 1 300 000 руб. Суд согласился с расчетом неустойки, представленным истцом, и снизил размер неустойки, применив положения ст. 333 ГК РФ, до 250 000 руб. и судебные расходы понесенные истцом при рассмотрении настоящего спора в сумме 21 392 руб.
Однако с выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что застройщиком жилого дома по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является ОАО "ОЦЖФ".
Первоначальный участник долевого строительства ООО "РЦ" СК "Ростовгорстрой", уплативший застройщику ОАО "ОЦЖФ" денежные средства по договору долевого участия в строительства от 08.10.2007 г., уступил возникшее у него право требование передачи соответствующего объекта долевого строительства - С. В результате заключенных между С. и ООО РЦ СК "Ростовгорстрой" соглашений право ООО РЦ СК "Ростовгорстрой" на получение от ОАО "Областной центр жилищного финансирования" объекта долевого строительства перешло к истцу, который принял в полном объеме права и обязанности в отношении 2х комнатной, квартиры, расположенной на 7 этаже, с условным номером 22, общей площадью 75,75 кв. м.
Во исполнение условий договора ООО "РЦ" СК "Ростовгорстрой" за кв. N 22 оплатило застройщику 2 310 375 рублей.
Однако на момент подачи искового заявления истцом на расчетный счет ООО "РЦ" СК "Ростовгорстрой" перечислено лишь 1 300 000 рублей, то есть обязательства истца перед ответчиком по договору уступки права требования не были выполнены в полном объеме.
Принимая решение и удовлетворяя исковые требования, суд сослался ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пришел к выводу, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Суд посчитал, что заключение договора уступки права требования между физическим и юридическим лицом недопустимо, в том случае если договор участия в долевом строительстве на основании которого был заключен вышеуказанный договор изначально был заключен между двумя юридическими лицами.
Между тем, суд первой инстанции не учел, что в этой же ч. 3. ст. 1 ФЗ N 214 запрет осуществления уступки указан в отношении инвестиционной деятельности по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанной на договоре участия в долевом строительстве. В данном же случае изначально между юридическими лицами был заключен договор участия в долевом строительстве на несколько квартир в строящемся объекте, на основании которого в дальнейшем был заключен договор уступки права требования с истцом. Данный договор не предусматривает привлечение денежных средств ответчика для строительства всего жилого дома в целом. В этом случае ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте.
Таким образом, договор долевого участия, заключенный между ООО "Риэлтерский Центр" Строительная компания "Ростовгорстрой" и ОАО "Областной центр жилищного финансирования" (Застройщиком) подпадает под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что возникшие правоотношения не регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а регулируются законом об инвестиционной деятельности, а также Гражданским Кодексом РФ.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не находит оснований для признания недействительным договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР-4-12 уступки права требования на основании договора участия в долевом строительстве от "08" октября 2007 года, взыскании денежных средств внесенных по договору, неустойки, в связи с чем решение подлежит отмене.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение, которым в иске С. к ООО "Риэлтерский Центр" Строительная компания "Ростовгорстрой" о признании недействительным договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР 4-12 уступки права требования взыскании суммы по договору, неустойки, расходов по оплате госпошлины и оплате услуг представителя, отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 июля 2011 г. отменить. Вынести новое решение, которым в иске С. к ООО "Риэлтерский Центр" Строительная компания "Ростовгорстрой" о признании недействительным договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН МКР 4-12 уступки права требования, взыскании суммы по договору, неустойки, расходов по оплате госпошлины и оплате услуг представителя, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)