Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сайфулина А.Ш.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Горохова С.Ю.,
судей Кутузова М.Ю., Ваниной Е.Н.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кутузова М.Ю.
19 сентября 2011 года
дело по кассационным жалобам А. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 мая 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований А. и З.Г. отказать.
Исковые требования ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка общей площадью <...>., расположенных по адресу <...>, заключенный 12 января 2010 года между ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" и А.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" в пользу А."
и дополнительное решение Ярославского районного суда Ярославской области от 02 июня 2011 года, которым постановлено:
"Взыскать с А. государственную пошлину в размере <...> в бюджет Ярославского муниципального района Ярославской области."
Судебная коллегия
установила:
12.01.2010 г. А.С.(покупатель) подписал с ООО ИК "Золотой капитал"(продавец) договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <...>, за <...>, в соответствии с текстом договора, денежные средства уплачены перед подписанием договора. Договор и переход права не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
А. обратился в суд с иском к ООО ИК "Золотой капитал", З.Ю. и М. о применении последствий ничтожной сделки к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу, заключенному 14.05.2010 г. между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю., прекращении права собственности З.Ю. и ООО ИК "Золотой капитал" на спорное имущество; признании право собственности на спорное имущество; возложении обязанности на Федеральную службу по регистрации прав и сделок с недвижимостью зарегистрировать переход права собственности на жилой дом и земельный участок на имя А. по договору от 12.01.2010 г., взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указано, что ответчик под предлогом узаконения пристройки к дому уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости после подписания договора от 12.01.2010 г. После обращения в суд истцу стало известно, что директор ООО ИК "Золотой капитал" М. продал спорный жилой дом и земельный участок З.Ю. Данная сделка совершена с нарушением требований закона и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" обратилось в суд с иском к А. о признании недействительным договора купли-продажи указанных выше жилого дома и земельного участка, заключенного 12.01.2010 г. между ООО "Золотой капитал" и А., ссылаясь на формальный характер договора, в связи с задолженностью перед А.С, без намерения совершить отчуждение недвижимого имущества. При подписании договора денежные средства А. не передавал.
З.Г. обратилась с встречным иском к ООО Инвестиционная компания"Золотой капитал" и З.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в, заключенного 14.05.2010 г. между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю., прекращении права собственности З.Ю. на указанное имущество; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка заключенного 15.11.2008 года между З.Г. и ООО ИК "Золотой капитал", восстановлении права собственности З.Г. на эти объекты недвижимости, ссылаясь на то, что ни одна из сторон не исполнила и не имела намерения исполнить условия договора от 15.11.2008 года. Денежные средства в счет оплаты договора не передавались, З.Г. не передавала спорное имущество, продолжала им пользоваться и нести расходы по его содержанию. Заключенные между З.Г. и ООО ИК "Золотой капитал", между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю. договоры купли-продажи недвижимого имущества являются мнимыми и в силу этого ничтожны.
Судом постановлено указанное выше решение.
Дополнительным решением распределены судебные расходы по государственной пошлине.
В кассационных жалобах А. на решение суда и дополнительное решение ставится вопрос об их отмене и передаче дела на новое рассмотрение. Доводы жалоб сводятся к незаконности и необоснованности решения суда.
Проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме, проверив доводы кассационных жалоб, обсудив их, исследовав материалы дела, выслушав объяснения А., поддержавшего доводы жалоб, судебная коллегия считает, что кассационные жалобы на решение и дополнительное решение удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В целом с выводом суда об отказе в удовлетворении исков А. и З.Г. судебная коллегия соглашается.
Вместе с тем вывод суда о недействительности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.01.2010 г. между А. и ООО ИК "Золотой капитал" постановлен с нарушением норм материального права.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что подписанный 12.01.2010 года А. как покупателем и ООО ИК "Золотой капитал" как продавцом договор купли-продажи дома и земельного участка по указанному адресу и переход права на указанное имущество на имя А. не были зарегистрированы в ЕГРП. Ни одна из сторон с требованием о понуждении другой стороны к регистрации сделки до настоящего иска А. не обращалась.
Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи спорного дома с земельным участком произведена не была, то такой договор купли-продажи от 12.01.2010 года между А. и ООО ИК "Золотой капитал" является незаключенным.
По состоянию на 14.05.2010 года ООО ИК "Золотой капитал"(далее Общество) являлся собственником спорного дома и земельного участка. 14.05.2010 г. Общество заключило договор купли-продажи указанного дома и земельного участка с З.Ю. Договор купли-продажи и переход права на указанное имущество на имя З.Ю. прошли государственную регистрацию.
Довод жалобы А. о недействительности этого договора не основаны на законе и материалах дела.
То обстоятельство, что стороны договорились о продаже дома и земельного участка в период нахождения указанного имущества под арестом, наложенным Кировским районным судом по другому гражданскому делу и оформили договор купли-продажи, не влечет его недействительность, поскольку регистрация данного договора и переход права были произведена сторонами после снятия судом ареста с дома и земельного участка. Таким образом, стороны реализовали намерение о заключении данной сделки и зарегистрировали ее в установленном законом порядке после снятия ареста на недвижимое имущество. Притязания иных лиц на момент заключения договора от 14.05.2010 г. отсутствовали.
При изложенных обстоятельствах договор купли-продажи спорного дома и земельного участка, заключенный между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю. является заключенным и зарегистрированным в установленном законом порядке. Правовых оснований для признания его недействительным не имеется.
Ссылка в жалобе на продажу имущества по заниженной стоимости, не свидетельствует о недействительности договора, поскольку стороны, используя свое право на свободу договора определили свои права и обязанности в отношении отчуждения недвижимого имущества.
Ссылка на причинение ущерба Обществу действиями директора М., на права А. не влияет. Сделка сторонами по договору не оспаривается, представители Общества на причинение им ущерба деятельностью директора Общества не ссылались. Положения п. 3 ст. 3 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в данном случае неприменима, поскольку данных о признании Общества несостоятельным в материалах дела не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
В связи с тем, что договор купли-продажи от 14.05.2010 г. Общества с З.Ю. был заключен и зарегистрирован, учитывая положения ч. 1 ст. 398 ГК РФ, А. не вправе требовать передачи спорного имущества и прав на него в настоящее время и о регистрации сделки от 12.01.2010 г.
Поскольку договор купли-продажи дома и земельного участка от 12.01.2010 года является незаключенным, то у ООО ИК "Золотой капитал" отсутствовали основания для получения и сбережения денежной суммы в размере <...>, переданной А.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ денежная сумма в размере <...> является неосновательным обогащением и подлежит взысканию с ООО ИК "Золотой капитал" в пользу А.
Доводы жалобы на дополнительное решение суда о неизвещении А. о дате и времени судебного заседания, являются необоснованными.
Из материалов дела видно, что извещение о рассмотрении дела 02.06.2011 года, по результатам которого постановлено судом дополнительное решение, А. было направлено согласно штемпелю на почтовом конверте 20.05.2011 года (л.д. 224). Данный срок является достаточным для извещения лиц участвующих в деле. Обязанность, предусмотренную ст. 113 ГПК РФ суд выполнил. 02.06.2011 года извещение было возвращено в суд за истечением срока хранения. В связи с изложенным, адресат считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.
Довод жалобы о неправомерности взыскания госпошлины с А. не основан на законе.
Исходя из определения судьи Ярославского районного суда Ярославской области А. предоставлялась отсрочка до вынесения решения в уплате государственной пошлины при подаче своего иска. В связи с этим, учитывая положения ст. 333.41 Налогового кодекса РФ, взыскание дополнительным решением с А. госпошлины, уплата которой в размере <...>. была отсрочена до вынесения решения, является обоснованным и соответствует нормам материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
По изложенным мотивам судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению и признанию договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <...> от 12.01.2010 года незаключенным и взыскании с ООО ИК "Золотой капитал" в пользу А. неосновательного обогащения в сумме.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 мая 2011 года изменить, изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:
"Признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка общей площадью <...>., расположенных по адресу <...> января 2010 года между ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" и А."
Абзац четвертый резолютивной части решения исключить.
Кассационные жалобы А. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 мая 2011 года и дополнительное решение Ярославского районного суда Ярославской области от 02 июня 2011 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5716
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2011 г. по делу N 33-5716
Судья Сайфулина А.Ш.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Горохова С.Ю.,
судей Кутузова М.Ю., Ваниной Е.Н.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кутузова М.Ю.
19 сентября 2011 года
дело по кассационным жалобам А. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 мая 2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований А. и З.Г. отказать.
Исковые требования ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка общей площадью <...>., расположенных по адресу <...>, заключенный 12 января 2010 года между ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" и А.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" в пользу А."
и дополнительное решение Ярославского районного суда Ярославской области от 02 июня 2011 года, которым постановлено:
"Взыскать с А. государственную пошлину в размере <...> в бюджет Ярославского муниципального района Ярославской области."
Судебная коллегия
установила:
12.01.2010 г. А.С.(покупатель) подписал с ООО ИК "Золотой капитал"(продавец) договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <...>, за <...>, в соответствии с текстом договора, денежные средства уплачены перед подписанием договора. Договор и переход права не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
А. обратился в суд с иском к ООО ИК "Золотой капитал", З.Ю. и М. о применении последствий ничтожной сделки к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу, заключенному 14.05.2010 г. между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю., прекращении права собственности З.Ю. и ООО ИК "Золотой капитал" на спорное имущество; признании право собственности на спорное имущество; возложении обязанности на Федеральную службу по регистрации прав и сделок с недвижимостью зарегистрировать переход права собственности на жилой дом и земельный участок на имя А. по договору от 12.01.2010 г., взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указано, что ответчик под предлогом узаконения пристройки к дому уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости после подписания договора от 12.01.2010 г. После обращения в суд истцу стало известно, что директор ООО ИК "Золотой капитал" М. продал спорный жилой дом и земельный участок З.Ю. Данная сделка совершена с нарушением требований закона и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожной.
ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" обратилось в суд с иском к А. о признании недействительным договора купли-продажи указанных выше жилого дома и земельного участка, заключенного 12.01.2010 г. между ООО "Золотой капитал" и А., ссылаясь на формальный характер договора, в связи с задолженностью перед А.С, без намерения совершить отчуждение недвижимого имущества. При подписании договора денежные средства А. не передавал.
З.Г. обратилась с встречным иском к ООО Инвестиционная компания"Золотой капитал" и З.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в, заключенного 14.05.2010 г. между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю., прекращении права собственности З.Ю. на указанное имущество; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка заключенного 15.11.2008 года между З.Г. и ООО ИК "Золотой капитал", восстановлении права собственности З.Г. на эти объекты недвижимости, ссылаясь на то, что ни одна из сторон не исполнила и не имела намерения исполнить условия договора от 15.11.2008 года. Денежные средства в счет оплаты договора не передавались, З.Г. не передавала спорное имущество, продолжала им пользоваться и нести расходы по его содержанию. Заключенные между З.Г. и ООО ИК "Золотой капитал", между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю. договоры купли-продажи недвижимого имущества являются мнимыми и в силу этого ничтожны.
Судом постановлено указанное выше решение.
Дополнительным решением распределены судебные расходы по государственной пошлине.
В кассационных жалобах А. на решение суда и дополнительное решение ставится вопрос об их отмене и передаче дела на новое рассмотрение. Доводы жалоб сводятся к незаконности и необоснованности решения суда.
Проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме, проверив доводы кассационных жалоб, обсудив их, исследовав материалы дела, выслушав объяснения А., поддержавшего доводы жалоб, судебная коллегия считает, что кассационные жалобы на решение и дополнительное решение удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В целом с выводом суда об отказе в удовлетворении исков А. и З.Г. судебная коллегия соглашается.
Вместе с тем вывод суда о недействительности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.01.2010 г. между А. и ООО ИК "Золотой капитал" постановлен с нарушением норм материального права.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что подписанный 12.01.2010 года А. как покупателем и ООО ИК "Золотой капитал" как продавцом договор купли-продажи дома и земельного участка по указанному адресу и переход права на указанное имущество на имя А. не были зарегистрированы в ЕГРП. Ни одна из сторон с требованием о понуждении другой стороны к регистрации сделки до настоящего иска А. не обращалась.
Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи спорного дома с земельным участком произведена не была, то такой договор купли-продажи от 12.01.2010 года между А. и ООО ИК "Золотой капитал" является незаключенным.
По состоянию на 14.05.2010 года ООО ИК "Золотой капитал"(далее Общество) являлся собственником спорного дома и земельного участка. 14.05.2010 г. Общество заключило договор купли-продажи указанного дома и земельного участка с З.Ю. Договор купли-продажи и переход права на указанное имущество на имя З.Ю. прошли государственную регистрацию.
Довод жалобы А. о недействительности этого договора не основаны на законе и материалах дела.
То обстоятельство, что стороны договорились о продаже дома и земельного участка в период нахождения указанного имущества под арестом, наложенным Кировским районным судом по другому гражданскому делу и оформили договор купли-продажи, не влечет его недействительность, поскольку регистрация данного договора и переход права были произведена сторонами после снятия судом ареста с дома и земельного участка. Таким образом, стороны реализовали намерение о заключении данной сделки и зарегистрировали ее в установленном законом порядке после снятия ареста на недвижимое имущество. Притязания иных лиц на момент заключения договора от 14.05.2010 г. отсутствовали.
При изложенных обстоятельствах договор купли-продажи спорного дома и земельного участка, заключенный между ООО ИК "Золотой капитал" и З.Ю. является заключенным и зарегистрированным в установленном законом порядке. Правовых оснований для признания его недействительным не имеется.
Ссылка в жалобе на продажу имущества по заниженной стоимости, не свидетельствует о недействительности договора, поскольку стороны, используя свое право на свободу договора определили свои права и обязанности в отношении отчуждения недвижимого имущества.
Ссылка на причинение ущерба Обществу действиями директора М., на права А. не влияет. Сделка сторонами по договору не оспаривается, представители Общества на причинение им ущерба деятельностью директора Общества не ссылались. Положения п. 3 ст. 3 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в данном случае неприменима, поскольку данных о признании Общества несостоятельным в материалах дела не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
В связи с тем, что договор купли-продажи от 14.05.2010 г. Общества с З.Ю. был заключен и зарегистрирован, учитывая положения ч. 1 ст. 398 ГК РФ, А. не вправе требовать передачи спорного имущества и прав на него в настоящее время и о регистрации сделки от 12.01.2010 г.
Поскольку договор купли-продажи дома и земельного участка от 12.01.2010 года является незаключенным, то у ООО ИК "Золотой капитал" отсутствовали основания для получения и сбережения денежной суммы в размере <...>, переданной А.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ денежная сумма в размере <...> является неосновательным обогащением и подлежит взысканию с ООО ИК "Золотой капитал" в пользу А.
Доводы жалобы на дополнительное решение суда о неизвещении А. о дате и времени судебного заседания, являются необоснованными.
Из материалов дела видно, что извещение о рассмотрении дела 02.06.2011 года, по результатам которого постановлено судом дополнительное решение, А. было направлено согласно штемпелю на почтовом конверте 20.05.2011 года (л.д. 224). Данный срок является достаточным для извещения лиц участвующих в деле. Обязанность, предусмотренную ст. 113 ГПК РФ суд выполнил. 02.06.2011 года извещение было возвращено в суд за истечением срока хранения. В связи с изложенным, адресат считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.
Довод жалобы о неправомерности взыскания госпошлины с А. не основан на законе.
Исходя из определения судьи Ярославского районного суда Ярославской области А. предоставлялась отсрочка до вынесения решения в уплате государственной пошлины при подаче своего иска. В связи с этим, учитывая положения ст. 333.41 Налогового кодекса РФ, взыскание дополнительным решением с А. госпошлины, уплата которой в размере <...>. была отсрочена до вынесения решения, является обоснованным и соответствует нормам материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
По изложенным мотивам судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению и признанию договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <...> от 12.01.2010 года незаключенным и взыскании с ООО ИК "Золотой капитал" в пользу А. неосновательного обогащения в сумме.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 мая 2011 года изменить, изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:
"Признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка общей площадью <...>., расположенных по адресу <...> января 2010 года между ООО Инвестиционная компания "Золотой капитал" и А."
Абзац четвертый резолютивной части решения исключить.
Кассационные жалобы А. на решение Ярославского районного суда Ярославской области от 12 мая 2011 года и дополнительное решение Ярославского районного суда Ярославской области от 02 июня 2011 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)