Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бутырин М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.
судей Игнатьева А.В., Бугаевой Е.М.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительная фирма (далее - ООО ПСФ) "Секор-Д" о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальных платежей, по кассационной жалобе С. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 22 июля 2011 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО ПСФ "Секор-Д" в пользу С. задолженность по арендной плате с учетом неустойки в размере 75060 рублей, задолженность по неоплаченным коммунальным платежам в размере 11809,37 рублей, задолженность по восстановительному ремонту в размере 11222 рубля, компенсацию за блок охранной сигнализации в размере 6000 рублей, расходы на представителя в размере 10000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 730 рублей и госпошлину в размере 3281,82 рублей, а всего 118103,20 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Игнатьева А.В., объяснения С., поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО ПСФ "Секор-Д", в котором просил взыскать в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате и пени в размере 112504,18 рублей, задолженность по неуплате коммунальных платежей в размере 11809,37 рублей, задолженность по восстановительному ремонту в размере 11222 рубля, компенсацию за блок охранной сигнализации в размере 6000 рублей, неполученные доходы в виде упущенной выгоды в размере 47419,35 рублей, убытки в размере 15000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 730 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5346,85 рублей.
В обоснование заявленных требований ссылался на то, что 30 июля 2010 года между ним и ООО ПСФ "Секор-Д" был заключен договор аренды, по условиям которого истец передал ответчику во временное пользование принадлежащее ему нежилое помещение общей площадью 69,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А. Срок аренды был установлен с 01 августа 2010 года по 30 июня 2011 года. Дополнительным соглашением к договору от 04 августа 2010 года стороны предусмотрели, что они вправе в любое время расторгнуть договор, уведомив за 30 дней. 16 февраля 2011 года истец получил от ответчика письменное предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон в день его получения. Пункт 3 этого соглашения предусматривал, что стороны должны подтвердить то, что не будут предъявлять друг к другу никаких претензий в отношении неисполненных обязательств, возникших из договора. Однако на 16 февраля 2011 года задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляла 103360,08 рублей, в связи с чем соглашение о расторжении договора истцом подписано не было. 18 февраля 2011 года ответчик направил в адрес истца телеграмму, в которой содержалась просьба прибыть 21 февраля 2011 года для приема помещения и ключей. Данная телеграмма была получена не истцом и о ней ему стало известно позднее. 16 марта 2010 года при осмотре помещения истцом были обнаружены недостатки, которые при сдаче его в аренду отсутствовали. 16 марта 2011 года истец прибыл к ответчику для подписания акта приема-передачи помещения, однако представленные истцом документы не были приняты. Ответчик согласился подписать акт приема-передачи только от 15 февраля 2011 года. 23 марта 2011 года истец повторно направил ответчику уведомление о необходимости оформить акт приема-передачи, передать ключи, установить стоимость восстановительного ремонта, решить вопрос о задолженности по арендной плате, коммунальным платежам. На данное уведомление ответчик не ответил. 25 марта 2011 года истец оформил акт осмотра нежилого помещения, подтверждающий, что в коридоре на входе в помещение испорчены две пластиковые панели, три жалюзи, раковина в санузле имеет трещины, ободраны дверь в коридоре, стены. Согласно локальному сметному расчету стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 11222 рублей. Истцом были понесены расходы на приобретение блока охранной сигнализации в размере 6000 рублей. Истец в досудебном порядке направлял ответчику претензии о погашении задолженности, но они не были исполнены в добровольном порядке. В связи с недобросовестным исполнением обязательств задолженность по оплате арендной платы у ответчика перед истцом с учетом пени составляет 112504,18 рублей, по коммунальным платежам - 11809,37 рублей. 18 февраля 2011 года истец заключил с ООО "П" договор аренды нежилого помещения сроком действия с 21 марта 2011 года по 31 декабря 2011 года, по условиям которого обязался предоставить арендатору данное помещение в отремонтированном после использования состоянии, не требующем косметического ремонта при заселении, а тот обязался уплачивать арендную плату в размере 35000 рублей в месяц. Указанным договором также было предусмотрено, что если арендодатель-истец не предоставит арендатору сданное внаем имущество в установленный срок с задержкой более 14 календарных дней, то уплачивает ему штраф в размере 15000 рублей и настоящий договор расторгается с даты начала срока аренды. В результате освобождения ответчиком помещения без оформления акта приема-передачи в ухудшенном состоянии истец не смог в установленный срок предоставить его новому арендатору, понес убытки в виде штрафных санкций в размере 15000 рублей, не получил доход в виде арендной платы за март - 12419,35 рублей, за апрель - 35000 рублей, всего - 47419,35 рублей.
Впоследствии в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, истец уточнил свои требования в части арендной платы, пени, расходов по уплате госпошлины, просил взыскать в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате и пени в размере 128275,18 рублей, довзыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 157,71 рублей.
Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе С. считает решение суда в части уменьшения размера неустойки, отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков, упущенной выгоды, взыскании государственной пошлины в большем размере незаконным и необоснованным, просит его в указанной части изменить и принять новое решение об удовлетворении этих требований.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов дела усматривается, что 30 июля 2010 года между ООО ПСФ "Секор-Д" (арендатор) и С. (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А, принадлежащего истцу. Срок договора был установлен с 01 августа 2010 года по 30 июня 2011 года, договор содержал условия об обязанности арендатора: своевременно вносить арендную плату в размере 28000 рублей; эксплуатировать помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации; своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, нести все расходы, связанные с его содержанием; если помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то он восстанавливает его своими силами и за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке; оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду; уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,5% в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы; уплатить арендодателю расходы по ремонту при возврате неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине арендатора (л.д. 12 - 13).
По акту приема-передачи от 01 августа 2010 года С. передал ООО ПСФ "Секор-Д" указанное нежилое помещение, оснащенное охранной сигнализацией, жалюзи, сантехникой, арендатор претензий к арендодателю относительно принятого помещения не имел (л.д. 14).
ООО ПСФ "Секор-Д" также приняло на себя обязательства по ответственному хранению блока охранной сигнализации стоимостью 6000 рублей, находящегося в нежилом помещении по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А (л.д. 33 - 36).
04 августа 2010 года между ООО ПСФ "Секор-Д" и С. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 30 июля 2010 года, в соответствии с которым арендатор и арендодатель имеют право в любое время расторгнуть договор аренды нежилого помещения, уведомим друг друга за 30 дней (л.д. 16).
16 февраля 2011 года ООО ПСФ "Секор-Д" направило С. соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30 июля 2010 года, в котором указало, что стороны пришли к соглашению досрочно расторгнуть договор; договор считать расторгнутым с 16 февраля 2011 года; стороны подтверждают, что не будут предъявлять друг к другу никаких претензий в отношении неисполненных обязательств, возникающих из договора; настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его сторонами договора; в случае несогласия арендодателя договор будет расторгнут арендатором в одностороннем порядке. Названное соглашение С. не подписал (л.д. 22 - 23).
18 февраля 2011 года между ООО "П" (арендатор) и С. (арендодателем) заключен договор аренды указанного выше нежилого помещения. Срок аренды помещения был установлен с 21 марта 2011 года по 31 декабря 2011 года (л.д. 24 - 25).
23 марта 2011 года С. направил директору ООО ПСФ "Секор-Д" письменное уведомление о том, что документом, подтверждающим передачу помещения, является акт приема-передачи, который до настоящего времени не подписан. Он повторно предложил известить его о прибытии в нежилое помещение, чтобы оформить акт приема-передачи, по которому переданное нежилое помещение после его использования арендатором имеет ряд недостатков, подлежащих в соответствии с договором аренды от 30 июля 2010 года устранению арендатором: установка дверного глазка во входную дверь и новых жалюзи; замена раковины; подкраска стен в месте курения, а также принять ключи, установить стоимость восстановительного ремонта, решить вопрос о задолженности по арендной плате и коммунальным платежам (л.д. 20 - 21).
Согласно акту осмотра нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А, от 25 марта 2011 года, при осмотре данного помещения установлено, что в коридоре на входе в помещение испорчены две пластиковые панели, три жалюзи; раковина в санузле имеет трещины; ободраны дверь в коридоре, стены в местах установки столов и шкафов по всему помещению (л.д. 29).
Локальным сметным расчетом от 28 марта 2011 года, счетами от 20 - 21 апреля 2011 года подтверждается, что стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, являвшегося предметом договора аренды, заключенного между сторонами, составляет 11222 рубля (л.д. 26 - 28).
07 апреля 2011 года директор ООО "П" направил С. претензию, которой уведомил его о расторжении договора аренды от 18 февраля 2011 года в связи с непредоставлением нежилого помещения в установленные договором сроки в надлежащем состоянии, а также об уплате штрафа в размере 15000 рублей (л.д. 77).
29 апреля 2011 года ООО "СПГЭС" выставило С. счет по оплате электроэнергии на сумму 11809,37 рублей (л.д. 30).
07 июня 2011 года С. уплатил ООО "П" 15000 рублей как штраф, предусмотренный условиями договора аренды нежилого помещения от 18 февраля 2011 года (л.д. 106).
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность по арендной плате и неустойка, задолженность по неоплаченным коммунальным платежам, по восстановительному ремонту, компенсация за блок охранной сигнализации, расходы на представителя, по оформлению доверенности и оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда является законным и обоснованным исходя из следующего.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309); односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310); если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333); по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ст. 614); арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616); при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622).
Согласно Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 89); к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94); стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы; в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (ст. 98); стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100).
Сторонами были согласованы размер арендных платежей, обязанности ответчика оплачивать коммунальные платежи, расходы по ремонту неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине арендатора, эксплуатировать помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации, своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, нести все расходы, связанные с его содержанием и ответственность за сохранность блока охранной сигнализации.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Ответчик не представил суду первой инстанции доказательств, подтверждающих, что надлежащим образом исполнял принятые на себя перед истцом обязательства, что не по его вине было повреждено арендованное нежилое помещение и утрачено имущество, находившееся в данном помещении.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате с учетом неустойки в размере 75060 рублей, задолженности по неоплаченным коммунальным платежам в размере 11809,37 рублей, задолженности по восстановительному ремонту в размере 11222 рублей, компенсации за блок охранной сигнализации в размере 6000 рублей, расходов на представителя в размере 10000 рублей, расходов по оформлению доверенности в размере 730 рублей и оплате государственной пошлины в размере 3281,82 рублей.
Удовлетворяя частично требования истца, суд также правомерно взыскал с ответчика в пользу истца уплаченную при подаче искового заявления в суд государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, что соответствует положениям ст. 98 ГПК РФ.
Взыскивая с ответчика в пользу истца неустойку, суд, исходя из того, что она несоразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства, с учетом требований ст. 333 ГК РФ обоснованно определил ко взысканию сумму 30000 рублей.
С доводами кассационной жалобы о неправомерном уменьшении судом размера неустойки, согласиться нельзя.
Суд первой инстанции, с учетом всех обстоятельств дела, представленных доказательств, принял правильное решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований. В данном случае, учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер, суд обоснованно признал предъявленную С. ко взысканию неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства и его вывод о необходимости ее уменьшения соответствует требованиям ст. 333 ГК РФ.
Довод кассационной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика убытков в размере 15000 рублей и упущенной выгоды в размере 47419,35 рублей, на правильность решения суда не влияет и не может повлечь его отмены.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Заявив требование о взыскании убытков в сумме 15000 рублей и упущенной выгоды, С. указал на намерение сдать в аренду нежилое помещение ООО "П" на основании договора от 18 февраля 2011 года исходя из арендной платы 35000 рублей в месяц.
Вместе с тем, указанный договор содержал также условия об обязанности арендодателя: предоставить помещение в отремонтированном после использования состоянии, не требующем косметического ремонта; уплатить арендатору штраф в размере 15000 рублей, если арендодатель не предоставит арендатору сданное внаем имущество в установленный срок с задержкой более 14 календарных дней (л.д. 24 - 25). Кроме того, в соответствии с дополнительным соглашением от 04 августа 2010 года, заключенным между ООО ПСФ "Секор-Д" и С., соглашением о расторжении договора аренды от 16 февраля 2011 года, направленным ООО ПСФ "Секор-Д" С., до 16 марта 2011 года продолжал действовать договор аренды нежилого помещения от 30 июля 2010 года, заключенный между ООО ПСФ "Секор-Д" и С.
В связи с тем, что истец не доказал, что, заключив в период действия указанного выше договора аренды нежилого помещения, находящегося в состоянии, требующим ремонта, новый договор аренды этого же помещения с другим арендатором, безусловно не понес бы убытки и получил бы соответствующие доходы, предпринял меры для избежания убытков и получения упущенной выгоды, сделал с этой целью приготовления: до заключения договора аренды с ООО "П" убедился в том, что сдаваемое им в аренду нежилое помещение отремонтировано, не требует ремонта, привел помещение в состояние, отвечающее условиям нового договора аренды, его требования о взыскании убытков в размере 15000 рублей и упущенной выгоды в размере 47419,35 рублей, по мнению судебной коллегии, являются несостоятельным.
Данный вывод соответствует разъяснениям п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определяющих, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.
Пункт 4 ст. 393 ГК РФ также предусматривает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Иными словами, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду; все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.
Из материалов дела не видно, какие меры были приняты истцом для уменьшения или предотвращения убытков, имел ли истец реальную возможность получить доход в заявленной сумме.
Выводы суда основаны на полном и объективном исследовании представленных доказательств, правовая оценка которым дана судом правильно и соответствует нормам материального права.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, они не опровергают указанных выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
При этом, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова от 22 июля 2011 года по гражданскому делу по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительная фирма "Секор-Д" о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальных платежей оставить без изменения, кассационную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4895
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 сентября 2011 г. по делу N 33-4895
Судья Бутырин М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.Н.
судей Игнатьева А.В., Бугаевой Е.М.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительная фирма (далее - ООО ПСФ) "Секор-Д" о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальных платежей, по кассационной жалобе С. на решение Ленинского районного суда г. Саратова от 22 июля 2011 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО ПСФ "Секор-Д" в пользу С. задолженность по арендной плате с учетом неустойки в размере 75060 рублей, задолженность по неоплаченным коммунальным платежам в размере 11809,37 рублей, задолженность по восстановительному ремонту в размере 11222 рубля, компенсацию за блок охранной сигнализации в размере 6000 рублей, расходы на представителя в размере 10000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 730 рублей и госпошлину в размере 3281,82 рублей, а всего 118103,20 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Игнатьева А.В., объяснения С., поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО ПСФ "Секор-Д", в котором просил взыскать в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате и пени в размере 112504,18 рублей, задолженность по неуплате коммунальных платежей в размере 11809,37 рублей, задолженность по восстановительному ремонту в размере 11222 рубля, компенсацию за блок охранной сигнализации в размере 6000 рублей, неполученные доходы в виде упущенной выгоды в размере 47419,35 рублей, убытки в размере 15000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 730 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5346,85 рублей.
В обоснование заявленных требований ссылался на то, что 30 июля 2010 года между ним и ООО ПСФ "Секор-Д" был заключен договор аренды, по условиям которого истец передал ответчику во временное пользование принадлежащее ему нежилое помещение общей площадью 69,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А. Срок аренды был установлен с 01 августа 2010 года по 30 июня 2011 года. Дополнительным соглашением к договору от 04 августа 2010 года стороны предусмотрели, что они вправе в любое время расторгнуть договор, уведомив за 30 дней. 16 февраля 2011 года истец получил от ответчика письменное предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон в день его получения. Пункт 3 этого соглашения предусматривал, что стороны должны подтвердить то, что не будут предъявлять друг к другу никаких претензий в отношении неисполненных обязательств, возникших из договора. Однако на 16 февраля 2011 года задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляла 103360,08 рублей, в связи с чем соглашение о расторжении договора истцом подписано не было. 18 февраля 2011 года ответчик направил в адрес истца телеграмму, в которой содержалась просьба прибыть 21 февраля 2011 года для приема помещения и ключей. Данная телеграмма была получена не истцом и о ней ему стало известно позднее. 16 марта 2010 года при осмотре помещения истцом были обнаружены недостатки, которые при сдаче его в аренду отсутствовали. 16 марта 2011 года истец прибыл к ответчику для подписания акта приема-передачи помещения, однако представленные истцом документы не были приняты. Ответчик согласился подписать акт приема-передачи только от 15 февраля 2011 года. 23 марта 2011 года истец повторно направил ответчику уведомление о необходимости оформить акт приема-передачи, передать ключи, установить стоимость восстановительного ремонта, решить вопрос о задолженности по арендной плате, коммунальным платежам. На данное уведомление ответчик не ответил. 25 марта 2011 года истец оформил акт осмотра нежилого помещения, подтверждающий, что в коридоре на входе в помещение испорчены две пластиковые панели, три жалюзи, раковина в санузле имеет трещины, ободраны дверь в коридоре, стены. Согласно локальному сметному расчету стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 11222 рублей. Истцом были понесены расходы на приобретение блока охранной сигнализации в размере 6000 рублей. Истец в досудебном порядке направлял ответчику претензии о погашении задолженности, но они не были исполнены в добровольном порядке. В связи с недобросовестным исполнением обязательств задолженность по оплате арендной платы у ответчика перед истцом с учетом пени составляет 112504,18 рублей, по коммунальным платежам - 11809,37 рублей. 18 февраля 2011 года истец заключил с ООО "П" договор аренды нежилого помещения сроком действия с 21 марта 2011 года по 31 декабря 2011 года, по условиям которого обязался предоставить арендатору данное помещение в отремонтированном после использования состоянии, не требующем косметического ремонта при заселении, а тот обязался уплачивать арендную плату в размере 35000 рублей в месяц. Указанным договором также было предусмотрено, что если арендодатель-истец не предоставит арендатору сданное внаем имущество в установленный срок с задержкой более 14 календарных дней, то уплачивает ему штраф в размере 15000 рублей и настоящий договор расторгается с даты начала срока аренды. В результате освобождения ответчиком помещения без оформления акта приема-передачи в ухудшенном состоянии истец не смог в установленный срок предоставить его новому арендатору, понес убытки в виде штрафных санкций в размере 15000 рублей, не получил доход в виде арендной платы за март - 12419,35 рублей, за апрель - 35000 рублей, всего - 47419,35 рублей.
Впоследствии в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, истец уточнил свои требования в части арендной платы, пени, расходов по уплате госпошлины, просил взыскать в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате и пени в размере 128275,18 рублей, довзыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 157,71 рублей.
Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе С. считает решение суда в части уменьшения размера неустойки, отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков, упущенной выгоды, взыскании государственной пошлины в большем размере незаконным и необоснованным, просит его в указанной части изменить и принять новое решение об удовлетворении этих требований.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов дела усматривается, что 30 июля 2010 года между ООО ПСФ "Секор-Д" (арендатор) и С. (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А, принадлежащего истцу. Срок договора был установлен с 01 августа 2010 года по 30 июня 2011 года, договор содержал условия об обязанности арендатора: своевременно вносить арендную плату в размере 28000 рублей; эксплуатировать помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации; своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, нести все расходы, связанные с его содержанием; если помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то он восстанавливает его своими силами и за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке; оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду; уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,5% в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы; уплатить арендодателю расходы по ремонту при возврате неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине арендатора (л.д. 12 - 13).
По акту приема-передачи от 01 августа 2010 года С. передал ООО ПСФ "Секор-Д" указанное нежилое помещение, оснащенное охранной сигнализацией, жалюзи, сантехникой, арендатор претензий к арендодателю относительно принятого помещения не имел (л.д. 14).
ООО ПСФ "Секор-Д" также приняло на себя обязательства по ответственному хранению блока охранной сигнализации стоимостью 6000 рублей, находящегося в нежилом помещении по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А (л.д. 33 - 36).
04 августа 2010 года между ООО ПСФ "Секор-Д" и С. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 30 июля 2010 года, в соответствии с которым арендатор и арендодатель имеют право в любое время расторгнуть договор аренды нежилого помещения, уведомим друг друга за 30 дней (л.д. 16).
16 февраля 2011 года ООО ПСФ "Секор-Д" направило С. соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30 июля 2010 года, в котором указало, что стороны пришли к соглашению досрочно расторгнуть договор; договор считать расторгнутым с 16 февраля 2011 года; стороны подтверждают, что не будут предъявлять друг к другу никаких претензий в отношении неисполненных обязательств, возникающих из договора; настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его сторонами договора; в случае несогласия арендодателя договор будет расторгнут арендатором в одностороннем порядке. Названное соглашение С. не подписал (л.д. 22 - 23).
18 февраля 2011 года между ООО "П" (арендатор) и С. (арендодателем) заключен договор аренды указанного выше нежилого помещения. Срок аренды помещения был установлен с 21 марта 2011 года по 31 декабря 2011 года (л.д. 24 - 25).
23 марта 2011 года С. направил директору ООО ПСФ "Секор-Д" письменное уведомление о том, что документом, подтверждающим передачу помещения, является акт приема-передачи, который до настоящего времени не подписан. Он повторно предложил известить его о прибытии в нежилое помещение, чтобы оформить акт приема-передачи, по которому переданное нежилое помещение после его использования арендатором имеет ряд недостатков, подлежащих в соответствии с договором аренды от 30 июля 2010 года устранению арендатором: установка дверного глазка во входную дверь и новых жалюзи; замена раковины; подкраска стен в месте курения, а также принять ключи, установить стоимость восстановительного ремонта, решить вопрос о задолженности по арендной плате и коммунальным платежам (л.д. 20 - 21).
Согласно акту осмотра нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, П. переулок, д., литер А, от 25 марта 2011 года, при осмотре данного помещения установлено, что в коридоре на входе в помещение испорчены две пластиковые панели, три жалюзи; раковина в санузле имеет трещины; ободраны дверь в коридоре, стены в местах установки столов и шкафов по всему помещению (л.д. 29).
Локальным сметным расчетом от 28 марта 2011 года, счетами от 20 - 21 апреля 2011 года подтверждается, что стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, являвшегося предметом договора аренды, заключенного между сторонами, составляет 11222 рубля (л.д. 26 - 28).
07 апреля 2011 года директор ООО "П" направил С. претензию, которой уведомил его о расторжении договора аренды от 18 февраля 2011 года в связи с непредоставлением нежилого помещения в установленные договором сроки в надлежащем состоянии, а также об уплате штрафа в размере 15000 рублей (л.д. 77).
29 апреля 2011 года ООО "СПГЭС" выставило С. счет по оплате электроэнергии на сумму 11809,37 рублей (л.д. 30).
07 июня 2011 года С. уплатил ООО "П" 15000 рублей как штраф, предусмотренный условиями договора аренды нежилого помещения от 18 февраля 2011 года (л.д. 106).
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность по арендной плате и неустойка, задолженность по неоплаченным коммунальным платежам, по восстановительному ремонту, компенсация за блок охранной сигнализации, расходы на представителя, по оформлению доверенности и оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда является законным и обоснованным исходя из следующего.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309); односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310); если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333); по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ст. 614); арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616); при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622).
Согласно Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 89); к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94); стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы; в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (ст. 98); стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100).
Сторонами были согласованы размер арендных платежей, обязанности ответчика оплачивать коммунальные платежи, расходы по ремонту неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине арендатора, эксплуатировать помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации, своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, нести все расходы, связанные с его содержанием и ответственность за сохранность блока охранной сигнализации.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Ответчик не представил суду первой инстанции доказательств, подтверждающих, что надлежащим образом исполнял принятые на себя перед истцом обязательства, что не по его вине было повреждено арендованное нежилое помещение и утрачено имущество, находившееся в данном помещении.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате с учетом неустойки в размере 75060 рублей, задолженности по неоплаченным коммунальным платежам в размере 11809,37 рублей, задолженности по восстановительному ремонту в размере 11222 рублей, компенсации за блок охранной сигнализации в размере 6000 рублей, расходов на представителя в размере 10000 рублей, расходов по оформлению доверенности в размере 730 рублей и оплате государственной пошлины в размере 3281,82 рублей.
Удовлетворяя частично требования истца, суд также правомерно взыскал с ответчика в пользу истца уплаченную при подаче искового заявления в суд государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, что соответствует положениям ст. 98 ГПК РФ.
Взыскивая с ответчика в пользу истца неустойку, суд, исходя из того, что она несоразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства, с учетом требований ст. 333 ГК РФ обоснованно определил ко взысканию сумму 30000 рублей.
С доводами кассационной жалобы о неправомерном уменьшении судом размера неустойки, согласиться нельзя.
Суд первой инстанции, с учетом всех обстоятельств дела, представленных доказательств, принял правильное решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований. В данном случае, учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер, суд обоснованно признал предъявленную С. ко взысканию неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства и его вывод о необходимости ее уменьшения соответствует требованиям ст. 333 ГК РФ.
Довод кассационной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика убытков в размере 15000 рублей и упущенной выгоды в размере 47419,35 рублей, на правильность решения суда не влияет и не может повлечь его отмены.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Заявив требование о взыскании убытков в сумме 15000 рублей и упущенной выгоды, С. указал на намерение сдать в аренду нежилое помещение ООО "П" на основании договора от 18 февраля 2011 года исходя из арендной платы 35000 рублей в месяц.
Вместе с тем, указанный договор содержал также условия об обязанности арендодателя: предоставить помещение в отремонтированном после использования состоянии, не требующем косметического ремонта; уплатить арендатору штраф в размере 15000 рублей, если арендодатель не предоставит арендатору сданное внаем имущество в установленный срок с задержкой более 14 календарных дней (л.д. 24 - 25). Кроме того, в соответствии с дополнительным соглашением от 04 августа 2010 года, заключенным между ООО ПСФ "Секор-Д" и С., соглашением о расторжении договора аренды от 16 февраля 2011 года, направленным ООО ПСФ "Секор-Д" С., до 16 марта 2011 года продолжал действовать договор аренды нежилого помещения от 30 июля 2010 года, заключенный между ООО ПСФ "Секор-Д" и С.
В связи с тем, что истец не доказал, что, заключив в период действия указанного выше договора аренды нежилого помещения, находящегося в состоянии, требующим ремонта, новый договор аренды этого же помещения с другим арендатором, безусловно не понес бы убытки и получил бы соответствующие доходы, предпринял меры для избежания убытков и получения упущенной выгоды, сделал с этой целью приготовления: до заключения договора аренды с ООО "П" убедился в том, что сдаваемое им в аренду нежилое помещение отремонтировано, не требует ремонта, привел помещение в состояние, отвечающее условиям нового договора аренды, его требования о взыскании убытков в размере 15000 рублей и упущенной выгоды в размере 47419,35 рублей, по мнению судебной коллегии, являются несостоятельным.
Данный вывод соответствует разъяснениям п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определяющих, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом необходимо подтверждение будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами.
Пункт 4 ст. 393 ГК РФ также предусматривает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Иными словами, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду; все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.
Из материалов дела не видно, какие меры были приняты истцом для уменьшения или предотвращения убытков, имел ли истец реальную возможность получить доход в заявленной сумме.
Выводы суда основаны на полном и объективном исследовании представленных доказательств, правовая оценка которым дана судом правильно и соответствует нормам материального права.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, они не опровергают указанных выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
При этом, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова от 22 июля 2011 года по гражданскому делу по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительная фирма "Секор-Д" о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальных платежей оставить без изменения, кассационную жалобу С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)