Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рогова И.В.
Докладчик Шалагина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Крюковского А.Л.,
судей Шалагиной О.В., Васильевых И.Д.,
при секретаре К.Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шалагиной О.В. гражданское дело по кассационной жалобе Ш. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 12 июля 2011 года по делу по иску ФИО3 /К.И./ к Ш. о взыскании убытков и выселении,
И. обратилась в суд с иском к Ш. о взыскании убытков и выселении.
Требования мотивированы тем, что 31.01.2008 года между ней и З., в лице представителя Ш., заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по 1. Согласно условиям договора ей - ФИО3 (ранее К.И.) перешла указанная квартира в собственность с ограничением - ипотека в силу закона. Однако до настоящего времени ответчик не освободил проданную квартиру, продолжает в ней проживать, не оплачивает коммунальные услуги, ТВ связи с чем образовался большой долг.
Кроме того, на протяжении длительного времени с февраля 2008 года она вынуждена арендовать квартиру по, за которую ежемесячно вносила арендную плату в размере руб. Также она не оплачивала взносы по кредитному договору, который заключила с ОАО "Кит Финанс Инвестиционный банк" 31.08.2008 года для покупки квартиры по 1, так как ежемесячно оплачивала денежные средства за квартиру, которую снимала, денег на оплату кредита ей не хватало.
Просит выселить Ш. из квартиры по 1; взыскать с него руб. в счет возмещения убытков, понесенных ею за оплату арендных платежей; руб. коп. в счет возмещения убытков, которые она понесла в связи с неуплатой взносов по кредитному договору и которые взысканы с нее решением суда; взыскать упущенную выгоду руб. коп. в виде полученного ответчиком дохода от проданной квартиры, согласно расчету: руб. x 8,25% x 1246 дней, где 8,25% - ставка рефинансирования Банка России, 1246 - количество дней пользования денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать госпошлину руб.
Ш. исковые требования не признал.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка от 12 июля 2011 года постановлено:
Выселить Ш. из квартиры, расположенной по, без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с Ш. в пользу ФИО3 убытки в сумме руб.
Отказать ФИО3 в иске к Ш. о взыскании убытков в сумме руб. и руб.
Взыскать с Ш. в доход государства государственную пошлину в сумме руб.
В кассационной жалобе Ш. просит решение суда в части выселения и взыскания с него руб. отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что представленные истцом договоры аренды жилого помещения не прошли государственную регистрацию и должны считаться незаконными, не соответствуют действительности. Истица не предоставила достоверные доказательства того, что действительно арендовала и арендует квартиру ФИО4 и платила ей за это по руб. в месяц.
Кроме того, истица должна ему за квартиру руб. В соответствии с п. 4.2.2 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он вправе удерживать продаваемую квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты. На этом основании во исполнение данного пункта договора он вправе был проживать в данной квартире до уплаты истцом ее стоимости в полном объеме. Он не препятствовал вселению истицы в квартиру, а она никаких претензий и требований о выселении не предъявляла. Никакой причинной связи между его проживанием в квартире и понесенными ею расходами на аренду квартиры нет.
Кроме того, суд не привлек к участию и третье лицо, приобретшее долги истицы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 /И./ и ФИО6, в лице представителя Ш., заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по. На основании договора указанная квартира переходит в собственность ФИО5 с ограничением - ипотекой в силу закона, поскольку квартира приобреталась за счет собственных средств покупателя - руб. и кредитных средств, предоставленных КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере руб. (л.д. 8 - 9).
Договор купли-продажи и право собственности истицы на указанную квартиру зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о праве собственности (л.д. 7).
Судом также установлено, что с момента заключения договора купли-продажи по настоящее время в квартире по проживает ответчик Ш.
Разрешая спор, суд правильно посчитал требования истицы о выселении ответчика из принадлежащего ей жилого помещения обоснованными, так как Ш. не является собственником квартиры, не является членом семьи собственника квартиры, не значится на регистрационном учете в этом жилом помещении, не имеет права пользования квартирой на каком-либо законном основании.
Суд правильно указал, что ответчик, не имея законных оснований, на протяжении длительного времени проживает в квартире, чем создает препятствия истцу ФИО3 в осуществлении своих прав как собственника жилого помещения во владении и пользовании жилым помещением.
Довод ответчика в жалобе о том, что он на основании п. 4.2.2 договора купли-продажи вправе удерживать продаваемую квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты, был исследован судом и обоснованно им отвергнут по мотивам, изложенным в решении. Проанализировав представленные доказательства (расписку ФИО5 от 31.01.2008 года о том, что она взяла в долг у Ш. руб. до 14.02.2008 года (л.д. 43), на которую ссылался ответчик, расписку Ш., действующего в интересах ФИО6, от 31.01.2008 года о том, что он получил от ФИО5 денежные средства в размере руб. в качестве частичной оплаты по договору купли-продажи квартиры по от 31.01.2008 года (л.д. 56), договор купли-продажи квартиры), суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость квартиры была выплачена продавцу в полном объеме, поэтому п. 4.2.2. договора о том, что продавец имеет право удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты, применен быть не может.
При таких данных судебная коллегия не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда в части выселения Ш. из спорной квартиры, постановленного при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и в соответствии с законом и обстоятельствами дела.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования ФИО3 в части взыскания с Ш. понесенных истицей убытков в сумме руб. в виде арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд исходил из того, что эти убытки возникли в связи с тем, что Ш. в добровольном порядке не освобождает квартиру истицы, поэтому она со своим несовершеннолетним ребенком проживает в квартире по по договору аренды, за пользование которой оплачивает арендную плату в сумме руб. ежемесячно.
Судебная коллегия считает данный вывод суда постановленным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ч. 1).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 2).
Суд пришел к выводу, что истица доказала суммы своих убытков по аренде жилого помещения, поскольку представила договоры аренды и расписки об уплате ею денежных средств по этим договорам аренды.
Однако суд не учел, что в силу общих правил гражданско-правовой ответственности ответственность по возмещению убытков может быть возложено на лицо, виновное в их причинении, когда между действиями ответчика и причиненными убытками имеется причинно-следственная связь.
Из обстоятельств дела следует, что ответчик проживает в квартире истицы более трех лет без законных оснований, но до настоящего времени она не предъявляла в судебном порядке требования о его выселении. При таких данных суду необходимо было выяснить, пыталась ли и когда истица вселиться в свою квартиру, предлагала ли выселиться из нее ответчику, действительно ли он создавал ей препятствия в пользовании спорной квартирой, вследствие чего она была вынуждена проживать в другой квартире по договору аренды, почему она в течение столь длительного времени не обращалась за защитой своих прав в установленном, т.е. в судебном порядке, либо она фактически была согласна с тем, что в ее квартире проживает ответчик, и тогда возможно ли говорить о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и причиненными убытками. При этом суд должен был предложить истице представить соответствующие доказательства.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Ш. в пользу ФИО3 убытков в сумме руб. (и как взаимосвязанного с ним в части взыскания госпошлины в доход государства в сумме руб.) нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку нарушения, допущенные судом, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела в отмененной части суду необходимо правильно определить и установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, предложив сторонам представить дополнительные доказательства, проверить и дать оценку всем доводам и возражениям сторон и в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с законом.
Решение суда в части отказа ФИО3 в иске к Ш. о взыскании убытков в сумме руб. и руб. не обжаловано, поэтому судебная коллегия законность и обоснованность решения суда в указанной части не проверяет.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка от 12 июля 2011 года в части выселения Ш. из квартиры, расположенной по, без предоставления другого жилого помещения оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Данное решение суда в части взыскания с Ш. в пользу ФИО3 убытков в сумме руб. и госпошлины в доход государства в сумме руб. отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10660
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 сентября 2011 г. по делу N 33-10660
Судья Рогова И.В.
Докладчик Шалагина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Крюковского А.Л.,
судей Шалагиной О.В., Васильевых И.Д.,
при секретаре К.Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шалагиной О.В. гражданское дело по кассационной жалобе Ш. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 12 июля 2011 года по делу по иску ФИО3 /К.И./ к Ш. о взыскании убытков и выселении,
установила:
И. обратилась в суд с иском к Ш. о взыскании убытков и выселении.
Требования мотивированы тем, что 31.01.2008 года между ней и З., в лице представителя Ш., заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по 1. Согласно условиям договора ей - ФИО3 (ранее К.И.) перешла указанная квартира в собственность с ограничением - ипотека в силу закона. Однако до настоящего времени ответчик не освободил проданную квартиру, продолжает в ней проживать, не оплачивает коммунальные услуги, ТВ связи с чем образовался большой долг.
Кроме того, на протяжении длительного времени с февраля 2008 года она вынуждена арендовать квартиру по, за которую ежемесячно вносила арендную плату в размере руб. Также она не оплачивала взносы по кредитному договору, который заключила с ОАО "Кит Финанс Инвестиционный банк" 31.08.2008 года для покупки квартиры по 1, так как ежемесячно оплачивала денежные средства за квартиру, которую снимала, денег на оплату кредита ей не хватало.
Просит выселить Ш. из квартиры по 1; взыскать с него руб. в счет возмещения убытков, понесенных ею за оплату арендных платежей; руб. коп. в счет возмещения убытков, которые она понесла в связи с неуплатой взносов по кредитному договору и которые взысканы с нее решением суда; взыскать упущенную выгоду руб. коп. в виде полученного ответчиком дохода от проданной квартиры, согласно расчету: руб. x 8,25% x 1246 дней, где 8,25% - ставка рефинансирования Банка России, 1246 - количество дней пользования денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать госпошлину руб.
Ш. исковые требования не признал.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка от 12 июля 2011 года постановлено:
Выселить Ш. из квартиры, расположенной по, без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с Ш. в пользу ФИО3 убытки в сумме руб.
Отказать ФИО3 в иске к Ш. о взыскании убытков в сумме руб. и руб.
Взыскать с Ш. в доход государства государственную пошлину в сумме руб.
В кассационной жалобе Ш. просит решение суда в части выселения и взыскания с него руб. отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что представленные истцом договоры аренды жилого помещения не прошли государственную регистрацию и должны считаться незаконными, не соответствуют действительности. Истица не предоставила достоверные доказательства того, что действительно арендовала и арендует квартиру ФИО4 и платила ей за это по руб. в месяц.
Кроме того, истица должна ему за квартиру руб. В соответствии с п. 4.2.2 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он вправе удерживать продаваемую квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты. На этом основании во исполнение данного пункта договора он вправе был проживать в данной квартире до уплаты истцом ее стоимости в полном объеме. Он не препятствовал вселению истицы в квартиру, а она никаких претензий и требований о выселении не предъявляла. Никакой причинной связи между его проживанием в квартире и понесенными ею расходами на аренду квартиры нет.
Кроме того, суд не привлек к участию и третье лицо, приобретшее долги истицы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 /И./ и ФИО6, в лице представителя Ш., заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по. На основании договора указанная квартира переходит в собственность ФИО5 с ограничением - ипотекой в силу закона, поскольку квартира приобреталась за счет собственных средств покупателя - руб. и кредитных средств, предоставленных КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере руб. (л.д. 8 - 9).
Договор купли-продажи и право собственности истицы на указанную квартиру зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство о праве собственности (л.д. 7).
Судом также установлено, что с момента заключения договора купли-продажи по настоящее время в квартире по проживает ответчик Ш.
Разрешая спор, суд правильно посчитал требования истицы о выселении ответчика из принадлежащего ей жилого помещения обоснованными, так как Ш. не является собственником квартиры, не является членом семьи собственника квартиры, не значится на регистрационном учете в этом жилом помещении, не имеет права пользования квартирой на каком-либо законном основании.
Суд правильно указал, что ответчик, не имея законных оснований, на протяжении длительного времени проживает в квартире, чем создает препятствия истцу ФИО3 в осуществлении своих прав как собственника жилого помещения во владении и пользовании жилым помещением.
Довод ответчика в жалобе о том, что он на основании п. 4.2.2 договора купли-продажи вправе удерживать продаваемую квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты, был исследован судом и обоснованно им отвергнут по мотивам, изложенным в решении. Проанализировав представленные доказательства (расписку ФИО5 от 31.01.2008 года о том, что она взяла в долг у Ш. руб. до 14.02.2008 года (л.д. 43), на которую ссылался ответчик, расписку Ш., действующего в интересах ФИО6, от 31.01.2008 года о том, что он получил от ФИО5 денежные средства в размере руб. в качестве частичной оплаты по договору купли-продажи квартиры по от 31.01.2008 года (л.д. 56), договор купли-продажи квартиры), суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость квартиры была выплачена продавцу в полном объеме, поэтому п. 4.2.2. договора о том, что продавец имеет право удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты, применен быть не может.
При таких данных судебная коллегия не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда в части выселения Ш. из спорной квартиры, постановленного при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и в соответствии с законом и обстоятельствами дела.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования ФИО3 в части взыскания с Ш. понесенных истицей убытков в сумме руб. в виде арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд исходил из того, что эти убытки возникли в связи с тем, что Ш. в добровольном порядке не освобождает квартиру истицы, поэтому она со своим несовершеннолетним ребенком проживает в квартире по по договору аренды, за пользование которой оплачивает арендную плату в сумме руб. ежемесячно.
Судебная коллегия считает данный вывод суда постановленным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ч. 1).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 2).
Суд пришел к выводу, что истица доказала суммы своих убытков по аренде жилого помещения, поскольку представила договоры аренды и расписки об уплате ею денежных средств по этим договорам аренды.
Однако суд не учел, что в силу общих правил гражданско-правовой ответственности ответственность по возмещению убытков может быть возложено на лицо, виновное в их причинении, когда между действиями ответчика и причиненными убытками имеется причинно-следственная связь.
Из обстоятельств дела следует, что ответчик проживает в квартире истицы более трех лет без законных оснований, но до настоящего времени она не предъявляла в судебном порядке требования о его выселении. При таких данных суду необходимо было выяснить, пыталась ли и когда истица вселиться в свою квартиру, предлагала ли выселиться из нее ответчику, действительно ли он создавал ей препятствия в пользовании спорной квартирой, вследствие чего она была вынуждена проживать в другой квартире по договору аренды, почему она в течение столь длительного времени не обращалась за защитой своих прав в установленном, т.е. в судебном порядке, либо она фактически была согласна с тем, что в ее квартире проживает ответчик, и тогда возможно ли говорить о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и причиненными убытками. При этом суд должен был предложить истице представить соответствующие доказательства.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Ш. в пользу ФИО3 убытков в сумме руб. (и как взаимосвязанного с ним в части взыскания госпошлины в доход государства в сумме руб.) нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку нарушения, допущенные судом, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела в отмененной части суду необходимо правильно определить и установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, предложив сторонам представить дополнительные доказательства, проверить и дать оценку всем доводам и возражениям сторон и в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с законом.
Решение суда в части отказа ФИО3 в иске к Ш. о взыскании убытков в сумме руб. и руб. не обжаловано, поэтому судебная коллегия законность и обоснованность решения суда в указанной части не проверяет.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка от 12 июля 2011 года в части выселения Ш. из квартиры, расположенной по, без предоставления другого жилого помещения оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Данное решение суда в части взыскания с Ш. в пользу ФИО3 убытков в сумме руб. и госпошлины в доход государства в сумме руб. отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий
А.Л.КРЮКОВСКИЙ
А.Л.КРЮКОВСКИЙ
Судьи
О.В.ШАЛАГИНА
И.Д.ВАСИЛЬЕВЫХ
О.В.ШАЛАГИНА
И.Д.ВАСИЛЬЕВЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)