Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Котельникова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Славгородской Е.Н.,
судей Романова П.Г., Фетинга Н.Н.,
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.,
при секретаре А.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Фетинга Н.Н. дело по кассационной жалобе К. на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.06.2011 г.,
установил:
К. обратился в суд с иском к Н., (ФИО)3, (ФИО)4, о выселении из домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, взыскании арендной платы, суммы ущерба в солидарном порядке. При этом (ФИО)1 ссылался на следующие обстоятельства.
(ФИО)1 является собственником 1/2 доли в домовладении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Ответчики занимают в этом домовладении часть помещений, а именно жилой флигель, и отказываются освободить его. Ответчики без законных на то оснований препятствуют истцу пользоваться жилым помещением по назначению.
В свою очередь, (ФИО)2 обратилась в суд со встречным иском к (ФИО)1 о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, по указанному адресу, взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Между (ФИО)2 и ответчиком ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор найма жилого помещения на срок 12 месяцев с последующей пролонгацией, если ни одна из сторон не возражает против продления действия договора (п. 1.5 Договора). Поскольку в связи с истечением срока найма никто из его сторон не заявил о расторжении договора, то он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По мнению (ФИО)2, п. 6.3 Договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, которым наймодателю предоставлено право по своей инициативе расторгнуть договор, противоречит главе 35 ГК РФ, так как перечень обстоятельств, предусматривающий возможность расторжения договора найма наймодателем, изложен в ст. 687 ГК и не подлежит расширительному толкованию. Поэтому (ФИО)2 считает, что действие Договора найма пролонгировано до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Кроме того, (ФИО)2, указывала на то, что (ФИО)1 не известил ее о расторжении договора за 14 дней, как это предусмотрено договором найма.
(ФИО)1 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА самовольно отключил от нанимаемого помещения газ и воду, чем причинил вред здоровью сына (ФИО)2 - И., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения. Эти действия (ФИО)1 причинили моральный вред (ФИО)2, который она оценивает в размере 5000 руб.
Согласно п. 3.4 Договора найма плата за электроэнергию, квартплату и другие коммунальные платежи производятся Наймодателем. Однако, оплату этих услуг, по просьбе (ФИО)1 производила сама (ФИО)2, что подтверждается соответствующими платежными документами. Общая сумма таких платежей за период найма составила 8705,24 руб. В случае не оплаты счетов, электроэнергия была бы отключена, и интересы (ФИО)2 и ее несовершеннолетнего сына были бы нарушены.
(ФИО)2 ссылалась на то, что между (ФИО)1 и (ФИО)2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен Предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на домовладение, которое (ФИО)2 нанимает. Срок заключения основного договора был предусмотрен до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
В течение 2008 года по 2010 год (ФИО)2 передавала (ФИО)1 в качестве задатка денежные суммы всего на сумму 849800 руб.
В этой связи (ФИО)2 просила:
- - обязать (ФИО)1 не чинить препятствий в пользовании жилым помещением; подключить до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА газ и воду;
- - взыскать 1145825 руб. в счет основного долга, проценты за пользование чужими средствами - 159289 руб., компенсацию морального вреда в пользу несовершеннолетнего сына истицы И. - 5000 руб.
Впоследствии (ФИО)1 дополнил основной иск требованиями о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате. (ФИО)1 просил зачесть задолженность по аренде 70006 руб. за период проживания с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в счет переданных ему сумм по распискам от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, взыскав с (ФИО)1 только 265994 руб. Также, (ФИО)1 просил взыскать с солидарно с ответчиков материальный ущерб в связи с несвоевременным освобождением арендуемого помещения за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме 85000 руб.
(ФИО)2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА обратилась с самостоятельным иском к (ФИО)1 о понуждении к заключению договора купли-продажи, ссылаясь на указанный выше предварительный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)2 неоднократно вносила денежные средства в счет оплаты по договору, что подтверждается расписками. В расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 указал, что оставшаяся сумма составляет 224000 руб. При этом 44000 руб. подлежит выплате при подписании основного договора, а оставшаяся в размере 180000 руб. в рассрочку в течение трех лет.
Определением Железнодорожного районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА указанные дела объединены в одно производство.
В судебном заседании (ФИО)1 настаивал на том, что договор найма продлен на неопределенный срок, в связи с чем он правомерно обратился с извещением о расторжении договора. (ФИО)1 не оспаривал то, что должен (ФИО)2 сумму 336000 руб., полученную в счет достигнутой договоренности о продаже принадлежащей ему части указанного домовладения.
Решением Железнодорожного районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с (ФИО)2 в пользу (ФИО)1 взыскана задолженность по арендной плате по договору найма жилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 55 110 рублей 80 копеек.
С (ФИО)1 в пользу (ФИО)2 взысканы денежные средства в размере 943 495 рублей 24 копейки, сумма государственной пошлины в размере 10950 рублей, в всего 954 445 рублей 24 копейки.
В остальной части основной иск и встречный иск оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе (ФИО)1 просит отменить решение суда в полном объеме и направить дело на новое рассмотрение. Вместе с тем, кассатор указывает на то, что с решением не согласен лишь в части взыскания с него денежной суммы 954445 руб., а также в части отказа ему в иске о взыскании материального ущерба, причиненного несвоевременным освобождением квартиры. По мнению кассатора, решение в этой части не основано на доказательствах, суд не определил обстоятельства, имеющие значение для дела. В кассационной жалобе (ФИО)1 приводит свой расчет полученных им от (ФИО)2 сумм, дает свою оценку имеющимся в деле доказательствам. (ФИО)1 указывает на то, что между собственниками данного домовладения достигнуто соглашение о порядке пользования. Ответчики занимали постройку, которая определена указанным соглашением в пользование (ФИО)1 Таким образом, суд необоснованно не установил оснований причинения убытков истцу в виде расходов на плату за наем другого жилья.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав (ФИО)2 и ее представителя (ФИО)8, действующего на основании ордера, (ФИО)1, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Вынесенное по делу решение мотивировано тем, что договор найма указанного помещения прекращен. Свои вещи (ФИО)2 вывезла ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 сменил замки в спорном помещении. Утверждение (ФИО)1 о том, что в доме остаются вещи ответчицы ничем не подтверждено, в связи с чем суд отказал, в требованиях о выселении.
Суд указал на то, что (ФИО)1 не доказал факт несения расходов на наем другого помещения в связи с неправомерными действиями ответчицы. Кроме того, (ФИО)1 сдавал ? долю, в то время как является собственником ? доли в праве собственности. Таким образом, судом не установлено препятствий со стороны ответчицы пользоваться другой ? частью домовладения.
Суд установил, что с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)2 не вносила арендную плату, а с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недоплатила 31000 руб. Задолженность по арендной плате суд определил в размере 55110 руб.
В рамках действия предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 взял у (ФИО)2 220000 руб. После прекращения этого договора (ФИО)1 получил от (ФИО)2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 10000 руб., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 30000 руб., как указано в расписках, в счет задатка.
По предварительному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 взял у (ФИО)2 217500 руб. Всего до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец по основному иску получил в период действия договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 244500 руб.
После прекращения срока действия предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 продолжал получать денежные средства от ответчицы.
Таким образом, всего (ФИО)1 получил от (ФИО)2 894800 руб. Кроме того, (ФИО)1 взял на себя обязательство выплатить ответчице в случае не заключения договора купли-продажи 40000 руб., затраченных ею на открытие самостоятельного лицевого счета, модернизацию системы электропитания. Также, судом установлено, что в период действия договора аренды (ФИО)2 оплатила за (ФИО)1 коммунальные услуги на сумму 8695,24 руб.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Выводы суда о размере сумм, переданных от (ФИО)2 истцу по основному иску, основаны на имеющихся в деле расписках, текстах предварительных договоров, объяснениях сторон. Суд оценил эти доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно исходил из буквального толкования письменных доказательств согласно ст. 431 ГК РФ. Судебная коллегия не находит оснований для иной оценки исследованных судом первой инстанции доказательств.
Доводы (ФИО)1 о том, что расписки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА выдавались с нарастающим итогам, противоречат самим текстам этих расписок.
Так, из расписки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА следует, что (ФИО)1 получил от (ФИО)2 деньги в сумме 10000 руб. По расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 получил 8000 руб.
Таким образом, тексты данных расписок не содержат указания на их составление с нарастающим итогом.
В расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА оговорено, что сумма денег при подписании основного договора составляет 52000 руб., а "сумма остатка осталась 190000 руб.".
В расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА указано, что сумма денег при подписании основного договора составляет 52000 руб., то есть, действительно по отношению к расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА данная сумма уменьшена на 8000 руб. Вместе с тем, "оставшаяся сумма" уменьшена уже на 10000 руб. и составила 180000 руб.
Судебная коллегия принимает во внимание, что к моменту выдачи указанных расписок истек срок, до которого стороны должны были заключить договор купли-продажи по предварительному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные этим предварительным договором, считаются прекращенным. Последующие устные договоренности сторон о стоимости, за которую (ФИО)1 имел намерение продать, а (ФИО)2 намеривалась приобрести спорное имущество, правового значения не имеют, поскольку сторонами не соблюдена письменная форма предварительного договора продажи недвижимого имущества.
В этой связи суд первой инстанции правомерно произвел расчет денежных средств, полученных (ФИО)1 от (ФИО)2, путем сложения тех сумм, которые были указаны в расписках и предварительных договорах. Доводы кассатора о том, что фактически им получена сумма в меньшем размере, чем исчислено судом, объективно ничем не подтверждены.
Суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для взыскания с (ФИО)2 убытков в пользу (ФИО)1 в виде расходов на наем другого жилья. В данном случае (ФИО)2 пользовалась помещением на законных основаниях на основании договора найма от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА К данному договору применяются положения главы 35 ГК РФ.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Предусмотренных законом условий (ФИО)1 не выполнял, не предупреждал ни в 2009 году, ни в 2010 году об отказе от продления договора.
Условия договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя не соответствуют положениям ст. 687 ГК, устанавливающей ограниченный перечень таких оснований. Кроме того, врученное (ФИО)2 требование о расторжении договора не было подписано наймодателем.
Таким образом, суд правильно отказал (ФИО)1 в удовлетворении требований о взыскании убытков.
Доводы кассационной жалобы о том, что взысканные с ответчика 40000 руб. на модернизацию системы электропитания, могли быть взысканы только при наличии его вины в незаключении основного договора купли-продажи, судебная коллегия признает несостоятельными. (ФИО)1 не представил в материалы дела каких-либо правовых оснований для улучшения принадлежащего ему имущества за счет нанимателя. Договором найма от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА такое условие не предусмотрено. Дополнение к предварительному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по существу подтверждает тот факт, что наниматель понесла указанные расходы.
Кроме того, (ФИО)1 не представил доказательств того, что им выполнены условия п. 3.1 предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и то, что он предлагал (ФИО)2 заключить основной договор. В то же время, действия (ФИО)2 указывают на то, что она добросовестно исполнила свои обязательства по предварительному договору путем внесения задатка, а также продолжала вносить суммы в счет оплаты за спорное имущество и после прекращения действия предварительного договора. Предварительный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с дополнениями не предусматривает возможность отказа (ФИО)2 в компенсации понесенных расходов на открытие самостоятельного лицевого счета и модернизацию системы электропитания, в том случае, если по ее вине не будет заключен основной договор.
При таких обстоятельствах вынесенное по делу судебное решение подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.06.2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу (ФИО)1 - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-12617
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 сентября 2011 г. по делу N 33-12617
Судья Котельникова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Славгородской Е.Н.,
судей Романова П.Г., Фетинга Н.Н.,
с участием прокурора Корниенко Г.Ф.,
при секретаре А.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Фетинга Н.Н. дело по кассационной жалобе К. на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.06.2011 г.,
установил:
К. обратился в суд с иском к Н., (ФИО)3, (ФИО)4, о выселении из домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, взыскании арендной платы, суммы ущерба в солидарном порядке. При этом (ФИО)1 ссылался на следующие обстоятельства.
(ФИО)1 является собственником 1/2 доли в домовладении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Ответчики занимают в этом домовладении часть помещений, а именно жилой флигель, и отказываются освободить его. Ответчики без законных на то оснований препятствуют истцу пользоваться жилым помещением по назначению.
В свою очередь, (ФИО)2 обратилась в суд со встречным иском к (ФИО)1 о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, по указанному адресу, взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Между (ФИО)2 и ответчиком ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор найма жилого помещения на срок 12 месяцев с последующей пролонгацией, если ни одна из сторон не возражает против продления действия договора (п. 1.5 Договора). Поскольку в связи с истечением срока найма никто из его сторон не заявил о расторжении договора, то он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По мнению (ФИО)2, п. 6.3 Договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, которым наймодателю предоставлено право по своей инициативе расторгнуть договор, противоречит главе 35 ГК РФ, так как перечень обстоятельств, предусматривающий возможность расторжения договора найма наймодателем, изложен в ст. 687 ГК и не подлежит расширительному толкованию. Поэтому (ФИО)2 считает, что действие Договора найма пролонгировано до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Кроме того, (ФИО)2, указывала на то, что (ФИО)1 не известил ее о расторжении договора за 14 дней, как это предусмотрено договором найма.
(ФИО)1 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА самовольно отключил от нанимаемого помещения газ и воду, чем причинил вред здоровью сына (ФИО)2 - И., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения. Эти действия (ФИО)1 причинили моральный вред (ФИО)2, который она оценивает в размере 5000 руб.
Согласно п. 3.4 Договора найма плата за электроэнергию, квартплату и другие коммунальные платежи производятся Наймодателем. Однако, оплату этих услуг, по просьбе (ФИО)1 производила сама (ФИО)2, что подтверждается соответствующими платежными документами. Общая сумма таких платежей за период найма составила 8705,24 руб. В случае не оплаты счетов, электроэнергия была бы отключена, и интересы (ФИО)2 и ее несовершеннолетнего сына были бы нарушены.
(ФИО)2 ссылалась на то, что между (ФИО)1 и (ФИО)2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен Предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на домовладение, которое (ФИО)2 нанимает. Срок заключения основного договора был предусмотрен до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
В течение 2008 года по 2010 год (ФИО)2 передавала (ФИО)1 в качестве задатка денежные суммы всего на сумму 849800 руб.
В этой связи (ФИО)2 просила:
- - обязать (ФИО)1 не чинить препятствий в пользовании жилым помещением; подключить до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА газ и воду;
- - взыскать 1145825 руб. в счет основного долга, проценты за пользование чужими средствами - 159289 руб., компенсацию морального вреда в пользу несовершеннолетнего сына истицы И. - 5000 руб.
Впоследствии (ФИО)1 дополнил основной иск требованиями о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате. (ФИО)1 просил зачесть задолженность по аренде 70006 руб. за период проживания с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в счет переданных ему сумм по распискам от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, взыскав с (ФИО)1 только 265994 руб. Также, (ФИО)1 просил взыскать с солидарно с ответчиков материальный ущерб в связи с несвоевременным освобождением арендуемого помещения за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в сумме 85000 руб.
(ФИО)2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА обратилась с самостоятельным иском к (ФИО)1 о понуждении к заключению договора купли-продажи, ссылаясь на указанный выше предварительный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)2 неоднократно вносила денежные средства в счет оплаты по договору, что подтверждается расписками. В расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 указал, что оставшаяся сумма составляет 224000 руб. При этом 44000 руб. подлежит выплате при подписании основного договора, а оставшаяся в размере 180000 руб. в рассрочку в течение трех лет.
Определением Железнодорожного районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА указанные дела объединены в одно производство.
В судебном заседании (ФИО)1 настаивал на том, что договор найма продлен на неопределенный срок, в связи с чем он правомерно обратился с извещением о расторжении договора. (ФИО)1 не оспаривал то, что должен (ФИО)2 сумму 336000 руб., полученную в счет достигнутой договоренности о продаже принадлежащей ему части указанного домовладения.
Решением Железнодорожного районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с (ФИО)2 в пользу (ФИО)1 взыскана задолженность по арендной плате по договору найма жилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 55 110 рублей 80 копеек.
С (ФИО)1 в пользу (ФИО)2 взысканы денежные средства в размере 943 495 рублей 24 копейки, сумма государственной пошлины в размере 10950 рублей, в всего 954 445 рублей 24 копейки.
В остальной части основной иск и встречный иск оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе (ФИО)1 просит отменить решение суда в полном объеме и направить дело на новое рассмотрение. Вместе с тем, кассатор указывает на то, что с решением не согласен лишь в части взыскания с него денежной суммы 954445 руб., а также в части отказа ему в иске о взыскании материального ущерба, причиненного несвоевременным освобождением квартиры. По мнению кассатора, решение в этой части не основано на доказательствах, суд не определил обстоятельства, имеющие значение для дела. В кассационной жалобе (ФИО)1 приводит свой расчет полученных им от (ФИО)2 сумм, дает свою оценку имеющимся в деле доказательствам. (ФИО)1 указывает на то, что между собственниками данного домовладения достигнуто соглашение о порядке пользования. Ответчики занимали постройку, которая определена указанным соглашением в пользование (ФИО)1 Таким образом, суд необоснованно не установил оснований причинения убытков истцу в виде расходов на плату за наем другого жилья.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав (ФИО)2 и ее представителя (ФИО)8, действующего на основании ордера, (ФИО)1, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Вынесенное по делу решение мотивировано тем, что договор найма указанного помещения прекращен. Свои вещи (ФИО)2 вывезла ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 сменил замки в спорном помещении. Утверждение (ФИО)1 о том, что в доме остаются вещи ответчицы ничем не подтверждено, в связи с чем суд отказал, в требованиях о выселении.
Суд указал на то, что (ФИО)1 не доказал факт несения расходов на наем другого помещения в связи с неправомерными действиями ответчицы. Кроме того, (ФИО)1 сдавал ? долю, в то время как является собственником ? доли в праве собственности. Таким образом, судом не установлено препятствий со стороны ответчицы пользоваться другой ? частью домовладения.
Суд установил, что с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)2 не вносила арендную плату, а с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недоплатила 31000 руб. Задолженность по арендной плате суд определил в размере 55110 руб.
В рамках действия предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 взял у (ФИО)2 220000 руб. После прекращения этого договора (ФИО)1 получил от (ФИО)2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 10000 руб., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 30000 руб., как указано в расписках, в счет задатка.
По предварительному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 взял у (ФИО)2 217500 руб. Всего до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец по основному иску получил в период действия договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 244500 руб.
После прекращения срока действия предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 продолжал получать денежные средства от ответчицы.
Таким образом, всего (ФИО)1 получил от (ФИО)2 894800 руб. Кроме того, (ФИО)1 взял на себя обязательство выплатить ответчице в случае не заключения договора купли-продажи 40000 руб., затраченных ею на открытие самостоятельного лицевого счета, модернизацию системы электропитания. Также, судом установлено, что в период действия договора аренды (ФИО)2 оплатила за (ФИО)1 коммунальные услуги на сумму 8695,24 руб.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Выводы суда о размере сумм, переданных от (ФИО)2 истцу по основному иску, основаны на имеющихся в деле расписках, текстах предварительных договоров, объяснениях сторон. Суд оценил эти доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно исходил из буквального толкования письменных доказательств согласно ст. 431 ГК РФ. Судебная коллегия не находит оснований для иной оценки исследованных судом первой инстанции доказательств.
Доводы (ФИО)1 о том, что расписки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА выдавались с нарастающим итогам, противоречат самим текстам этих расписок.
Так, из расписки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА следует, что (ФИО)1 получил от (ФИО)2 деньги в сумме 10000 руб. По расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (ФИО)1 получил 8000 руб.
Таким образом, тексты данных расписок не содержат указания на их составление с нарастающим итогом.
В расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА оговорено, что сумма денег при подписании основного договора составляет 52000 руб., а "сумма остатка осталась 190000 руб.".
В расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА указано, что сумма денег при подписании основного договора составляет 52000 руб., то есть, действительно по отношению к расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА данная сумма уменьшена на 8000 руб. Вместе с тем, "оставшаяся сумма" уменьшена уже на 10000 руб. и составила 180000 руб.
Судебная коллегия принимает во внимание, что к моменту выдачи указанных расписок истек срок, до которого стороны должны были заключить договор купли-продажи по предварительному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные этим предварительным договором, считаются прекращенным. Последующие устные договоренности сторон о стоимости, за которую (ФИО)1 имел намерение продать, а (ФИО)2 намеривалась приобрести спорное имущество, правового значения не имеют, поскольку сторонами не соблюдена письменная форма предварительного договора продажи недвижимого имущества.
В этой связи суд первой инстанции правомерно произвел расчет денежных средств, полученных (ФИО)1 от (ФИО)2, путем сложения тех сумм, которые были указаны в расписках и предварительных договорах. Доводы кассатора о том, что фактически им получена сумма в меньшем размере, чем исчислено судом, объективно ничем не подтверждены.
Суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для взыскания с (ФИО)2 убытков в пользу (ФИО)1 в виде расходов на наем другого жилья. В данном случае (ФИО)2 пользовалась помещением на законных основаниях на основании договора найма от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА К данному договору применяются положения главы 35 ГК РФ.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Предусмотренных законом условий (ФИО)1 не выполнял, не предупреждал ни в 2009 году, ни в 2010 году об отказе от продления договора.
Условия договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя не соответствуют положениям ст. 687 ГК, устанавливающей ограниченный перечень таких оснований. Кроме того, врученное (ФИО)2 требование о расторжении договора не было подписано наймодателем.
Таким образом, суд правильно отказал (ФИО)1 в удовлетворении требований о взыскании убытков.
Доводы кассационной жалобы о том, что взысканные с ответчика 40000 руб. на модернизацию системы электропитания, могли быть взысканы только при наличии его вины в незаключении основного договора купли-продажи, судебная коллегия признает несостоятельными. (ФИО)1 не представил в материалы дела каких-либо правовых оснований для улучшения принадлежащего ему имущества за счет нанимателя. Договором найма от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА такое условие не предусмотрено. Дополнение к предварительному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по существу подтверждает тот факт, что наниматель понесла указанные расходы.
Кроме того, (ФИО)1 не представил доказательств того, что им выполнены условия п. 3.1 предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и то, что он предлагал (ФИО)2 заключить основной договор. В то же время, действия (ФИО)2 указывают на то, что она добросовестно исполнила свои обязательства по предварительному договору путем внесения задатка, а также продолжала вносить суммы в счет оплаты за спорное имущество и после прекращения действия предварительного договора. Предварительный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с дополнениями не предусматривает возможность отказа (ФИО)2 в компенсации понесенных расходов на открытие самостоятельного лицевого счета и модернизацию системы электропитания, в том случае, если по ее вине не будет заключен основной договор.
При таких обстоятельствах вынесенное по делу судебное решение подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.06.2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу (ФИО)1 - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)