Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Заведеева И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Сопраньковой Т.Г. и Ильичевой Е.В.
при секретаре Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2012 года гражданское дело N 2-9/12 по апелляционной жалобе представителя Г.В., Г.Ю. на решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года по иску О. к Г.В., Г.Ю. о взыскании задолженности по оплате стоимости по договору купли-продажи недвижимого имущества, солидарном взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н.,
объяснения представителя истца О., представителя ответчика Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
О. обратилась в суд с иском к Г.В., Г.Ю. об обязании заключить договор и о взыскании задолженности. В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что <дата> между О. и Г.В. был заключен договор предварительной купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя объект, а покупатель обязался оплатить стоимость объекта в два этапа: <...> евро - в день заключения договора купли-продажи части жилого дома и <...> евро - после получения свидетельства о собственности на земельный участок. При этом продавец свои обязательства по договору перед покупателем выполнил. В частности, <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствие с которым ответчику перешло право собственности на квартиру N <...> в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Вместе с тем, оформление прав покупателя на земельный участок, расположенный под объектом, завершилось только в мае 2011 года. В связи с указанным обстоятельством, О. в мае 2011 года в адрес ответчиков было направлено уведомление с предложением о выполнении своих обязательств в полном объеме по предварительному договору от <дата>, а именно истица просила оплатить оставшуюся стоимость объекта в размере <...> евро. Вместе с тем, на указанное уведомление ответа получено не было. Тем самым, истица полагает, что со стороны покупателя имеется ненадлежащее исполнение обязательства по уплате <...> евро, срок исполнения которого определен в предварительном договоре от <дата>. Исходя из изложенного, О. указывает на то, что с момента оформления прав на земельный участок, расположенный под приобретаемым объектом, у Г.В. возникло обязательство по передаче ей <...> евро, что на дату подачи искового заявления составляет <...> рублей, исходя из курса ЦБ РФ: 1 евро = 40,34 рубля.
Таким образом, О. просила обязать Г.В., Г.Ю. заключить с ней, Т., К. дополнительное соглашение к договору купли-продажи от <дата> об изменении стоимости предмета купли-продажи, а именно об увеличении его стоимости до <...> рублей, взыскать с Г.В., Г.Ю. в ее пользу, а также в пользу Т., К. задолженность по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <...> рублей, а также взыскать с ответчиков судебные расходы в размере <...> рублей за уплату государственной пошлины и <...> рублей за оплату услуг представителя.
В дальнейшем при рассмотрении дела О. неоднократно уточняла заявленные исковые требования и в окончательном виде в соответствии с уточненным исковым заявлением от 06 февраля 2012 года истица просила взыскать солидарно с Г.В., Г.Ю. в ее пользу задолженность по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <...> рублей, и - судебные расходы, исходя из расчета: <...> рублей - государственная пошлина, <...> рублей - расходы на оплату услуг представителя. При этом О. в обоснование заявленного иска ссылалась на то, что <дата> между ней и Г.В. был заключен договор предварительной купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним, расположенных по адресу: <адрес>. <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым к ответчику перешло право собственности на квартиру N <...> в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Другой целью сторон при заключении договора от <дата> было также намерение покупателя приобрести в собственность земельный участок, расположенный под приобретаемой частью недвижимости. Согласно условиям договора от <дата> земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, находился в стадии оформления. В связи с этим, на момент заключения договора купли-продажи квартиры от <дата> положения о земельном участке не были включены в условия указанного договора. При этом сделка была надлежащим образом зарегистрирована в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Вместе с тем, на момент подписания предварительного договора стороны исходили из того обстоятельства, что покупатель в результате сделки приобретает права на квартиру и на земельный участок. Именно из указанного обстоятельства была определена и цена договора в размере <...> евро. При этом земельный участок на момент заключения предварительного договора находился в стадии оформления, что было обусловлено тем, что истица являлась долевым собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В указанном доме было создано <ЮрЛ1>. <дата> <ЮрЛ2> выдало заключение о согласовании предоставления земельного участка и установлению хозяйственной деятельности. Согласно указанному заключению <ЮрЛ1> были сформированы границы земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного как под домом, так и вокруг него. При этом оформление прав покупателя на земельный участок, расположенный под объектом, завершилось только в мае 2011 года. Исходя из изложенного, поскольку покупателем не было исполнено обязательство по оплате денежной суммы в размере <...> евро, предусмотренной в предварительном договоре от <дата>, О. просила взыскать с ответчиков указанную сумму, которая на дату подачи искового заявления эквивалентна <...> рублей.
Решением Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года исковые требования О. к Г.В., Г.Ю. были удовлетворены в полном объеме, суд взыскал солидарно с Г.В., Г.Ю. в пользу О. задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере <...> рублей, а также - судебные расходы в размере <...> рублей.
На указанное решение суда представителем Г.В., Г.Ю. была подана апелляционная жалоба, в соответствии с которой ответчики просят отменить решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года, отказав в удовлетворении иска, заявленного О.
Истица в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю, имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия, в связи с чем, на основании статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие О.
Ответчики Г.В., Г.Ю. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени настоящего судебного заседания, при этом ответчик Г.В. доверил представление своих интересов представителю, явившемуся в суд апелляционной инстанции и имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия. Ввиду указанных обстоятельств, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.
Третьи лица Н.Т., Т. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных третьих лиц.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение районного суда должно быть изменено.
В ходе рассмотрения настоящего дела суд пришел к обоснованному выводу в части того, что на момент подписания предварительного договора от <дата> ответчик имел намерение купить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и земельный участок, примыкающий к дому и находящийся под частью дома, в котором располагается приобретаемая квартира.
Как усматривается из предварительного договора купли-продажи дома (части) и земельного участка от <дата>, предметом договора является дом (часть), расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, примыкающий к дому. Исходя из указанного предмета договора была определена его стоимость. При этом стороны согласовали, что дом (часть) и земельный участок продаются за <...> евро. Тем самым, из условий предварительного договора от <дата> следует, что Г.В. выразил свою волю на приобретение как дома (его части), расположенного по адресу: <адрес>, так и земельного участка, примыкающего к дому и находящегося под частью дома, в котором располагается приобретаемая квартира, по цене составляющей <...> евро. Вместе с тем, на момент подписания предварительного договора расчеты между сторонами были произведены частично, а именно продавцу была передана денежная сумма в размере <...> евро. В отношении оставшейся суммы в размере <...> евро стороны согласовали, что покупатель обязуется уплатить продавцу денежные средства в указанном размере в два этапа: <...> евро - в день заключения договора купли-продажи на дом (часть) и <...> евро - после получения продавцом свидетельства о праве собственности на землю с учетом того, что на момент подписания предварительного договора земельный участок, являющийся предметом договора, находился в стадии оформления.
Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы в части того, что продавец при заключении предварительного договора купли-продажи заведомо обманывал покупателя, поскольку знал, что отчуждаемый земельный участок в случае продажи квартиры продавцу принадлежать никогда не будет.
Из пункта 2 предварительного договора следует, что земельный участок, являющийся предметом договора, на момент его заключения находился в стадии оформления. При этом покупатель, зная о том, что после приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, необходимо будет осуществить процедуру оформления земельного участка в собственность, не высказывал никаких возражений относительно того, каким образом в данном случае надлежит производить указанное оформление, согласившись при этом на то, что общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества составит <...> евро. Тем самым, судебная коллегия полагает, что в данном случае при заключении предварительного договора купли-продажи обмана покупателя со стороны продавца не имелось.
Не может быть принят во внимание судебной коллегией и довод апелляционной жалобы относительно того, что предварительный договор от <дата> не имеет никакого отношения к основному договору от <дата>, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является часть дома - первичный объект недвижимости и земельный участок, а предметом основного договора купли-продажи является квартира в многоквартирном доме - вторичный объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора от <дата> предметом договора купли-продажи является часть дома, расположенная по адресу: <адрес>, и земельный участок, примыкающий к дому. Тем самым, часть дома, являющаяся предметом купли-продажи в предварительном договоре от <дата>, идентифицирована как квартира N <...>, расположенная по адресу: <адрес>, что соответствует условию о предмете, установленном в договоре купли-продажи от <дата>.
Судебная коллегия полагает также необоснованным довод апелляционной жалобы относительно того, что из материалов дела не усматривается, на каком праве О. предъявила рассматриваемый иск, исходя из того, что в тексте предварительного договора от <дата> и договора купли-продажи от <дата> указанное лицо не значится. В материалах дела имеется копия свидетельства о расторжении брака между Т.А. и Т.Л. от <дата>. Согласно указанному свидетельству Т.Л. после расторжения брака была присвоена фамилия О. Тем самым, судебная коллегия полагает, что при предъявлении иска О. подтвердила свое право на обращение в суд с заявленными требованиями.
При этом довод представителя ответчиков о том, что истребуемые денежные средства не могут быть в полном объеме взысканы в пользу О., исходя из того, что сособственниками отчуждаемой квартиры и земельного участка являются три человека, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. При этом согласно части 1 статьи 326 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Тем самым, довод представителя ответчиков о том, что на стороне продавца выступало три сособственника, а, следовательно, суд неправомерно удовлетворил требования в полном объеме только в пользу одного из них, противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о солидарных требованиях.
Судебная коллегия также полагает, что О. в данном случае не пропущен срок исковой давности на обращение в суд с заявленным иском, поскольку как правильно установил суд при рассмотрении дела срок исполнения обязательства покупателя по оплате <...> евро определен сторонами в предварительном договоре от <дата> как момент оформления прав на земельный участок, являющийся предметом договора, что не противоречит положению статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой срок исполнения обязательств может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В материалы дела представлена копия свидетельства от <дата> о государственной регистрации прав собственности Г.В. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов), общая площадь <...> кв. м, адрес объекта: <адрес>, а также - копия свидетельства от <дата> о государственной регистрации прав собственности Г.Ю. на указанный земельный участок. В мае 2011 года об оформлении земельного участка, являющегося предметом предварительного договора от <дата>, стало известно О., после чего истицей в адрес ответчиков <дата> было направлено уведомление с требованием уплатить оставшуюся часть суммы за приобретение недвижимого имущества, установленную предварительным договором купли-продажи от <дата> в размере <...> евро. На указанное уведомление истицей со стороны ответчиков ответа получено не было, в связи с чем 14 июня 2011 года О. обратилась в суд с заявленным иском. Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что довод представителя ответчиков о пропуске О. срока на обращение в суд с заявленным иском является несостоятельным.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает обоснованным довод апелляционной жалобы в части того, что предварительный договор от <дата> заключался между Т.Л., Т., К., <дата> года рождения, и Г.В. При этом сторонами по договору купли-продажи квартиры от <дата> являлись Т.Л., Т., К.Л., действующая как законный представитель несовершеннолетнего К., и Г.В., Г.Ю. В соответствии с условиями договора купли-продажи квартира, являющаяся предметом указанного договора, отчуждалась со стороны продавца за <...> рубля. Между тем, в данном договоре отсутствует указание на то, что по условиям ранее заключенного предварительного договора квартира отчуждается вместе с земельным участком, что обуславливает необходимость оплаты покупателем продавцу в дальнейшем <...> евро после завершения процедуры оформления земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В этой связи, поскольку Г.Ю. не являлась стороной предварительного договора от <дата> и не участвовала при согласовании между сторонами указанного договора общей цены отчуждаемого недвижимого имущества, а также порядка осуществления расчетов, то в данном случае обязанность по уплате денежных средств в размере <...> евро, вытекающая из условий предварительного договора от <дата>, должна быть возложена только на Г.В.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что в иске О. о взыскании денежных средств с Г.Ю. должно быть отказано. При этом суд, рассмотрев дело, пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с Г.В. денежной суммы в размере <...> евро, обусловленной предварительным договором от <дата>, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Вместе с тем, договор купли-продажи квартиры, являющейся предметом предварительного договора, был заключен <дата>. На основании указанного договора <дата> Г.В., Г.Ю. были выданы свидетельства о праве собственности на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <адрес>. Тем самым, с момента оформления права собственности на указанную квартиру к Г.В. перешло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, предусмотренными в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство не противоречит воле сторон, согласованной при заключении предварительного договора от <дата>, по условиям которого к покупателю, в итоге, должны перейти на праве собственности отчуждаемые объекты в виде: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка, примыкающего к дому и находящегося под частью дома. При этом стороны в соответствии с предварительным договором от <дата> согласовали, что общая стоимость отчуждаемых объектов составляет <...> евро, из которых <...> евро были переданы Г.В. продавцу на момент подписания предварительного договора, а оставшаяся сумма в размере <...> евро подлежала уплате в два этапа: <...> евро - в день заключения договора купли-продажи и <...> евро - после получения свидетельства о праве собственности на отчуждаемый земельный участок. Указанные расчеты между сторонами были произведены полностью, за исключением уплаты Г.В. продавцу денежной суммы в размере <...> евро.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, поскольку Г.В. не было надлежащим образом исполнено обязательство по уплате продавцу денежной суммы в размере <...> евро, вытекающее из условий предварительного договора от <дата>, то с него в пользу О. подлежит взысканию указанная сумма, исходя из расчета курса ЦБ РФ 1 евро = 40,34 рубля на день подачи иска, что составляет <...> рублей.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что с Г.В. в пользу О. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, принимая во внимание сложность рассмотренного дела и количество судебных заседаний, проведенных по нему. Тем самым, в общей сложности в пользу О. с Г.В. подлежат взысканию судебные расходы в размере <...> рублей.
Таким образом, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года изменить.
Взыскать с Г.В. в пользу О. задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере <...> рублей.
Взыскать с Г.В. в пользу О. судебные расходы в размере <...> рублей.
В удовлетворении иска О. к Г.Ю. отказать.
В остальной части решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.06.2012 N 33-8485/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2012 г. N 33-8485/2012
Судья: Заведеева И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Селезневой Е.Н.
судей Сопраньковой Т.Г. и Ильичевой Е.В.
при секретаре Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2012 года гражданское дело N 2-9/12 по апелляционной жалобе представителя Г.В., Г.Ю. на решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года по иску О. к Г.В., Г.Ю. о взыскании задолженности по оплате стоимости по договору купли-продажи недвижимого имущества, солидарном взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н.,
объяснения представителя истца О., представителя ответчика Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
О. обратилась в суд с иском к Г.В., Г.Ю. об обязании заключить договор и о взыскании задолженности. В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что <дата> между О. и Г.В. был заключен договор предварительной купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателя объект, а покупатель обязался оплатить стоимость объекта в два этапа: <...> евро - в день заключения договора купли-продажи части жилого дома и <...> евро - после получения свидетельства о собственности на земельный участок. При этом продавец свои обязательства по договору перед покупателем выполнил. В частности, <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствие с которым ответчику перешло право собственности на квартиру N <...> в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Вместе с тем, оформление прав покупателя на земельный участок, расположенный под объектом, завершилось только в мае 2011 года. В связи с указанным обстоятельством, О. в мае 2011 года в адрес ответчиков было направлено уведомление с предложением о выполнении своих обязательств в полном объеме по предварительному договору от <дата>, а именно истица просила оплатить оставшуюся стоимость объекта в размере <...> евро. Вместе с тем, на указанное уведомление ответа получено не было. Тем самым, истица полагает, что со стороны покупателя имеется ненадлежащее исполнение обязательства по уплате <...> евро, срок исполнения которого определен в предварительном договоре от <дата>. Исходя из изложенного, О. указывает на то, что с момента оформления прав на земельный участок, расположенный под приобретаемым объектом, у Г.В. возникло обязательство по передаче ей <...> евро, что на дату подачи искового заявления составляет <...> рублей, исходя из курса ЦБ РФ: 1 евро = 40,34 рубля.
Таким образом, О. просила обязать Г.В., Г.Ю. заключить с ней, Т., К. дополнительное соглашение к договору купли-продажи от <дата> об изменении стоимости предмета купли-продажи, а именно об увеличении его стоимости до <...> рублей, взыскать с Г.В., Г.Ю. в ее пользу, а также в пользу Т., К. задолженность по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <...> рублей, а также взыскать с ответчиков судебные расходы в размере <...> рублей за уплату государственной пошлины и <...> рублей за оплату услуг представителя.
В дальнейшем при рассмотрении дела О. неоднократно уточняла заявленные исковые требования и в окончательном виде в соответствии с уточненным исковым заявлением от 06 февраля 2012 года истица просила взыскать солидарно с Г.В., Г.Ю. в ее пользу задолженность по оплате стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <...> рублей, и - судебные расходы, исходя из расчета: <...> рублей - государственная пошлина, <...> рублей - расходы на оплату услуг представителя. При этом О. в обоснование заявленного иска ссылалась на то, что <дата> между ней и Г.В. был заключен договор предварительной купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним, расположенных по адресу: <адрес>. <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым к ответчику перешло право собственности на квартиру N <...> в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Другой целью сторон при заключении договора от <дата> было также намерение покупателя приобрести в собственность земельный участок, расположенный под приобретаемой частью недвижимости. Согласно условиям договора от <дата> земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, находился в стадии оформления. В связи с этим, на момент заключения договора купли-продажи квартиры от <дата> положения о земельном участке не были включены в условия указанного договора. При этом сделка была надлежащим образом зарегистрирована в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Вместе с тем, на момент подписания предварительного договора стороны исходили из того обстоятельства, что покупатель в результате сделки приобретает права на квартиру и на земельный участок. Именно из указанного обстоятельства была определена и цена договора в размере <...> евро. При этом земельный участок на момент заключения предварительного договора находился в стадии оформления, что было обусловлено тем, что истица являлась долевым собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В указанном доме было создано <ЮрЛ1>. <дата> <ЮрЛ2> выдало заключение о согласовании предоставления земельного участка и установлению хозяйственной деятельности. Согласно указанному заключению <ЮрЛ1> были сформированы границы земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного как под домом, так и вокруг него. При этом оформление прав покупателя на земельный участок, расположенный под объектом, завершилось только в мае 2011 года. Исходя из изложенного, поскольку покупателем не было исполнено обязательство по оплате денежной суммы в размере <...> евро, предусмотренной в предварительном договоре от <дата>, О. просила взыскать с ответчиков указанную сумму, которая на дату подачи искового заявления эквивалентна <...> рублей.
Решением Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года исковые требования О. к Г.В., Г.Ю. были удовлетворены в полном объеме, суд взыскал солидарно с Г.В., Г.Ю. в пользу О. задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере <...> рублей, а также - судебные расходы в размере <...> рублей.
На указанное решение суда представителем Г.В., Г.Ю. была подана апелляционная жалоба, в соответствии с которой ответчики просят отменить решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года, отказав в удовлетворении иска, заявленного О.
Истица в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов представителю, имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия, в связи с чем, на основании статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие О.
Ответчики Г.В., Г.Ю. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени настоящего судебного заседания, при этом ответчик Г.В. доверил представление своих интересов представителю, явившемуся в суд апелляционной инстанции и имеющему надлежащим образом удостоверенные полномочия. Ввиду указанных обстоятельств, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.
Третьи лица Н.Т., Т. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных третьих лиц.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение районного суда должно быть изменено.
В ходе рассмотрения настоящего дела суд пришел к обоснованному выводу в части того, что на момент подписания предварительного договора от <дата> ответчик имел намерение купить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и земельный участок, примыкающий к дому и находящийся под частью дома, в котором располагается приобретаемая квартира.
Как усматривается из предварительного договора купли-продажи дома (части) и земельного участка от <дата>, предметом договора является дом (часть), расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, примыкающий к дому. Исходя из указанного предмета договора была определена его стоимость. При этом стороны согласовали, что дом (часть) и земельный участок продаются за <...> евро. Тем самым, из условий предварительного договора от <дата> следует, что Г.В. выразил свою волю на приобретение как дома (его части), расположенного по адресу: <адрес>, так и земельного участка, примыкающего к дому и находящегося под частью дома, в котором располагается приобретаемая квартира, по цене составляющей <...> евро. Вместе с тем, на момент подписания предварительного договора расчеты между сторонами были произведены частично, а именно продавцу была передана денежная сумма в размере <...> евро. В отношении оставшейся суммы в размере <...> евро стороны согласовали, что покупатель обязуется уплатить продавцу денежные средства в указанном размере в два этапа: <...> евро - в день заключения договора купли-продажи на дом (часть) и <...> евро - после получения продавцом свидетельства о праве собственности на землю с учетом того, что на момент подписания предварительного договора земельный участок, являющийся предметом договора, находился в стадии оформления.
Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы в части того, что продавец при заключении предварительного договора купли-продажи заведомо обманывал покупателя, поскольку знал, что отчуждаемый земельный участок в случае продажи квартиры продавцу принадлежать никогда не будет.
Из пункта 2 предварительного договора следует, что земельный участок, являющийся предметом договора, на момент его заключения находился в стадии оформления. При этом покупатель, зная о том, что после приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, необходимо будет осуществить процедуру оформления земельного участка в собственность, не высказывал никаких возражений относительно того, каким образом в данном случае надлежит производить указанное оформление, согласившись при этом на то, что общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества составит <...> евро. Тем самым, судебная коллегия полагает, что в данном случае при заключении предварительного договора купли-продажи обмана покупателя со стороны продавца не имелось.
Не может быть принят во внимание судебной коллегией и довод апелляционной жалобы относительно того, что предварительный договор от <дата> не имеет никакого отношения к основному договору от <дата>, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является часть дома - первичный объект недвижимости и земельный участок, а предметом основного договора купли-продажи является квартира в многоквартирном доме - вторичный объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора от <дата> предметом договора купли-продажи является часть дома, расположенная по адресу: <адрес>, и земельный участок, примыкающий к дому. Тем самым, часть дома, являющаяся предметом купли-продажи в предварительном договоре от <дата>, идентифицирована как квартира N <...>, расположенная по адресу: <адрес>, что соответствует условию о предмете, установленном в договоре купли-продажи от <дата>.
Судебная коллегия полагает также необоснованным довод апелляционной жалобы относительно того, что из материалов дела не усматривается, на каком праве О. предъявила рассматриваемый иск, исходя из того, что в тексте предварительного договора от <дата> и договора купли-продажи от <дата> указанное лицо не значится. В материалах дела имеется копия свидетельства о расторжении брака между Т.А. и Т.Л. от <дата>. Согласно указанному свидетельству Т.Л. после расторжения брака была присвоена фамилия О. Тем самым, судебная коллегия полагает, что при предъявлении иска О. подтвердила свое право на обращение в суд с заявленными требованиями.
При этом довод представителя ответчиков о том, что истребуемые денежные средства не могут быть в полном объеме взысканы в пользу О., исходя из того, что сособственниками отчуждаемой квартиры и земельного участка являются три человека, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. При этом согласно части 1 статьи 326 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Тем самым, довод представителя ответчиков о том, что на стороне продавца выступало три сособственника, а, следовательно, суд неправомерно удовлетворил требования в полном объеме только в пользу одного из них, противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о солидарных требованиях.
Судебная коллегия также полагает, что О. в данном случае не пропущен срок исковой давности на обращение в суд с заявленным иском, поскольку как правильно установил суд при рассмотрении дела срок исполнения обязательства покупателя по оплате <...> евро определен сторонами в предварительном договоре от <дата> как момент оформления прав на земельный участок, являющийся предметом договора, что не противоречит положению статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой срок исполнения обязательств может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В материалы дела представлена копия свидетельства от <дата> о государственной регистрации прав собственности Г.В. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов), общая площадь <...> кв. м, адрес объекта: <адрес>, а также - копия свидетельства от <дата> о государственной регистрации прав собственности Г.Ю. на указанный земельный участок. В мае 2011 года об оформлении земельного участка, являющегося предметом предварительного договора от <дата>, стало известно О., после чего истицей в адрес ответчиков <дата> было направлено уведомление с требованием уплатить оставшуюся часть суммы за приобретение недвижимого имущества, установленную предварительным договором купли-продажи от <дата> в размере <...> евро. На указанное уведомление истицей со стороны ответчиков ответа получено не было, в связи с чем 14 июня 2011 года О. обратилась в суд с заявленным иском. Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что довод представителя ответчиков о пропуске О. срока на обращение в суд с заявленным иском является несостоятельным.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает обоснованным довод апелляционной жалобы в части того, что предварительный договор от <дата> заключался между Т.Л., Т., К., <дата> года рождения, и Г.В. При этом сторонами по договору купли-продажи квартиры от <дата> являлись Т.Л., Т., К.Л., действующая как законный представитель несовершеннолетнего К., и Г.В., Г.Ю. В соответствии с условиями договора купли-продажи квартира, являющаяся предметом указанного договора, отчуждалась со стороны продавца за <...> рубля. Между тем, в данном договоре отсутствует указание на то, что по условиям ранее заключенного предварительного договора квартира отчуждается вместе с земельным участком, что обуславливает необходимость оплаты покупателем продавцу в дальнейшем <...> евро после завершения процедуры оформления земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В этой связи, поскольку Г.Ю. не являлась стороной предварительного договора от <дата> и не участвовала при согласовании между сторонами указанного договора общей цены отчуждаемого недвижимого имущества, а также порядка осуществления расчетов, то в данном случае обязанность по уплате денежных средств в размере <...> евро, вытекающая из условий предварительного договора от <дата>, должна быть возложена только на Г.В.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что в иске О. о взыскании денежных средств с Г.Ю. должно быть отказано. При этом суд, рассмотрев дело, пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с Г.В. денежной суммы в размере <...> евро, обусловленной предварительным договором от <дата>, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Вместе с тем, договор купли-продажи квартиры, являющейся предметом предварительного договора, был заключен <дата>. На основании указанного договора <дата> Г.В., Г.Ю. были выданы свидетельства о праве собственности на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <адрес>. Тем самым, с момента оформления права собственности на указанную квартиру к Г.В. перешло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, предусмотренными в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство не противоречит воле сторон, согласованной при заключении предварительного договора от <дата>, по условиям которого к покупателю, в итоге, должны перейти на праве собственности отчуждаемые объекты в виде: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и земельного участка, примыкающего к дому и находящегося под частью дома. При этом стороны в соответствии с предварительным договором от <дата> согласовали, что общая стоимость отчуждаемых объектов составляет <...> евро, из которых <...> евро были переданы Г.В. продавцу на момент подписания предварительного договора, а оставшаяся сумма в размере <...> евро подлежала уплате в два этапа: <...> евро - в день заключения договора купли-продажи и <...> евро - после получения свидетельства о праве собственности на отчуждаемый земельный участок. Указанные расчеты между сторонами были произведены полностью, за исключением уплаты Г.В. продавцу денежной суммы в размере <...> евро.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, поскольку Г.В. не было надлежащим образом исполнено обязательство по уплате продавцу денежной суммы в размере <...> евро, вытекающее из условий предварительного договора от <дата>, то с него в пользу О. подлежит взысканию указанная сумма, исходя из расчета курса ЦБ РФ 1 евро = 40,34 рубля на день подачи иска, что составляет <...> рублей.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что с Г.В. в пользу О. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей, принимая во внимание сложность рассмотренного дела и количество судебных заседаний, проведенных по нему. Тем самым, в общей сложности в пользу О. с Г.В. подлежат взысканию судебные расходы в размере <...> рублей.
Таким образом, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года изменить.
Взыскать с Г.В. в пользу О. задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере <...> рублей.
Взыскать с Г.В. в пользу О. судебные расходы в размере <...> рублей.
В удовлетворении иска О. к Г.Ю. отказать.
В остальной части решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)