Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к А. о взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе истца на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 05.03.2012, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,
Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа обратилось в суд с требованиями о взыскании с А. задолженности по арендной плате по договору N 5204/07 от 24.08.2007 за период с 27.07.2007 по 07.10.2009 в сумме 87828 рублей 31 копейки. В обоснование указало, что 24.08.2007 между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и А. был заключен договор аренды N 5204/07, права и обязанности по которому впоследствии переданы Б. в соответствии с соглашением от 01.10.2009. Согласно условиям указанного договора истец предоставил А. в аренду земельный участок общей площадью 0,1500 га из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <...>, находящийся примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес: <...>, для строительства индивидуального жилого дома в г. Уссурийске по улице <...>, а ответчик обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, определенную договором. За период с 27.07.2007 по 07.10.2009 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 28721 рублей 43 копейки, начислена пеня в сумме 59106 рублей 88 копеек.
А. в судебное заседание не явилась, в возражениях на иск указала, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку договором аренды было установлено, что арендная плата вносится арендодателем ежемесячно до 10 числа каждого месяца, начиная с 27.07.2007. Трехлетний срок на обращение в суд истек 10.01.2012, истец обратился в суд лишь 25.01.2012. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что сторонами был согласован размер арендной платы за 2008 - 2009 годы.
Представитель ответчика против исковых требований возражал, настаивал на доводах А.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласно Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, его представителем подана апелляционная жалоба.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
По делу установлено, что 24.08.2007 между Комитетом по управлению имуществом Уссурийского городского округа (арендодатель) и А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5204/07, сроком действия с 27.07.2007 до 27.07.2017.
Согласно п. 1.1 арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 0,1500 га из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <...>, находящийся примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> для строительства индивидуального жилого дома в г. Уссурийске по улице <...>.
Пунктом 3.1, 3.2 указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок устанавливается с коэффициентом 1 к базовой ставке арендной платы по 12 экономическому району, согласно постановлений главы МО г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2022 N 355 "Об утверждении Положения о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной или муниципальной собственности", от 30.04.2003 N 613 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 N 355" и составляет в 2007 году 5700 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца с 27.07.2007.
В связи с неисполнением обязательств у А. за период с 27.07.2007 по 07.10.2009 образовалась задолженность по арендной плате перед Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.
01.10.2009 А. был заключен договор передачи прав и обязанностей (переуступка) с Б. по условиям которого последний принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 5204/07.
Разрешая требования по существу и отказывая Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в удовлетворении исковых требований, суд по ходатайству ответчика применил к спорным правоотношениям срок исковой давности в три года, пришел к выводу о пропуске истцом этого срока, а также согласился с доводами представителя ответчика о том, что переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и отсутствие в договоре условий о размере арендной платы лишают истца права заявлять требования о взыскании задолженности и пени.
В соответствии с п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения допущены судом первой инстанции при постановлении решения по делу.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),... если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Буквальное толкование данной нормы означает, что в результате заключения договора перенайма с согласия арендодателя к новому арендатору переходят все права и обязанности, предусмотренные договором аренды с прежним арендатором, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма. То есть перенаем влечет за собой замену стороны в договоре и к новому арендатору должны перейти все права и обязанности прежнего арендатора в том виде, в каком они существовали на момент их передачи, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.
Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).
Согласно ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Доказательств того, что Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа дало свое согласие на перевод долга А. на Б., в материалах дела не имеется. Суду представлено лишь уведомление, согласно которому ответчик поставила истца в известность о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды Б., что не свидетельствует о выполнении А. требований согласования с кредитором вопроса о переводе долга по договору аренды на Б.
Кроме того, в соответствии с разделом 6 договора аренды, все изменения и дополнение к договору оформляются дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон. Односторонние изменения условий настоящего договора, кроме оговоренных в п.п. 4.1.1 (размер и порядок расчета арендной платы), не допускается.
Также суд первой инстанции не учел, что по условиям договора от 01.10.2009 (п. 4), А. обязалась передать Б. как оригинал договора аренды N 5204/07, так и документы, подтверждающие перечисление платы за аренду участка. Согласно положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Исходя из буквального значения содержания договора, ответчик должна была передать Б. документы, подтверждающие оплату ею арендной платы за предшествующий период.
Таким образом, при заключении договора от 01.10.2009, имела место замена стороны в договоре аренды, а не перевод должником своего долга по договору аренды.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что существенные условия договора - размер арендной платы на 2008 - 2009 года - между сторонами достигнуты не были, что является основанием к отказу в заявленных требованиях, так как при заключении договора размер арендной платы земельного участка был определен на 2007 год, это условие сторонами не изменялось, оно остается неизменным.
Применяя к спорным правоотношениям трехгодичный срок исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ, суд исходил из того, что на момент подачи искового заявления 23.01.2012 срок на обращение в суд с требованиями о взыскании с А. арендной платы истек в полном объеме, в связи с чем, отказал в удовлетворении требований в полном объеме.
Данный вывод суда являются ошибочным.
Учитывая, что ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности, суд правильно отказал во взыскании арендной платы с 27.07.2007 по 23.01.2009, однако за период с 24.01.2009 по 07.10.2009 (дата регистрации договора передачи прав и обязанностей от 01.10.2009) суду следовало взыскать задолженность, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене.
Проверив расчет истца, судебная коллегия признает его правильным, согласно расчету задолженность ответчика по договору аренды в пределах срока исковой давности составляет 9850 рублей. Кроме того, на основании ст. 330 ГК РФ подлежит удовлетворению требование о взыскании пени в связи с неисполнением обязательства в размере 7213 рублей 02 копейки, т.е. 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа в соответствии с условиями договора аренды (п. 5.2. договора).
На основании ст. 103 ГПК РФ с А. в местный бюджет подлежит взысканию госпошлина в сумме 682 рубля 52 копейки.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Уссурийского районного суда Приморского края от 05.03.2012 отменить.
Исковое заявление Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к А. - удовлетворить в части.
Взыскать с А. в пользу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа задолженность по договору аренды - 9850 рублей, пени в размере 7213 рублей 02 копейки, а всего 17063 (семнадцать тысяч шестьдесят три) рубля 02 копейки.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с А. госпошлину в местный бюджет в сумме 682 рубля 52 копейки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 15.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4229
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2012 г. по делу N 33-4229
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к А. о взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе истца на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 05.03.2012, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,
установила:
Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа обратилось в суд с требованиями о взыскании с А. задолженности по арендной плате по договору N 5204/07 от 24.08.2007 за период с 27.07.2007 по 07.10.2009 в сумме 87828 рублей 31 копейки. В обоснование указало, что 24.08.2007 между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и А. был заключен договор аренды N 5204/07, права и обязанности по которому впоследствии переданы Б. в соответствии с соглашением от 01.10.2009. Согласно условиям указанного договора истец предоставил А. в аренду земельный участок общей площадью 0,1500 га из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <...>, находящийся примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес: <...>, для строительства индивидуального жилого дома в г. Уссурийске по улице <...>, а ответчик обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, определенную договором. За период с 27.07.2007 по 07.10.2009 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 28721 рублей 43 копейки, начислена пеня в сумме 59106 рублей 88 копеек.
А. в судебное заседание не явилась, в возражениях на иск указала, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку договором аренды было установлено, что арендная плата вносится арендодателем ежемесячно до 10 числа каждого месяца, начиная с 27.07.2007. Трехлетний срок на обращение в суд истек 10.01.2012, истец обратился в суд лишь 25.01.2012. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что сторонами был согласован размер арендной платы за 2008 - 2009 годы.
Представитель ответчика против исковых требований возражал, настаивал на доводах А.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласно Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, его представителем подана апелляционная жалоба.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.
По делу установлено, что 24.08.2007 между Комитетом по управлению имуществом Уссурийского городского округа (арендодатель) и А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5204/07, сроком действия с 27.07.2007 до 27.07.2017.
Согласно п. 1.1 арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 0,1500 га из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <...>, находящийся примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> для строительства индивидуального жилого дома в г. Уссурийске по улице <...>.
Пунктом 3.1, 3.2 указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок устанавливается с коэффициентом 1 к базовой ставке арендной платы по 12 экономическому району, согласно постановлений главы МО г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2022 N 355 "Об утверждении Положения о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в государственной или муниципальной собственности", от 30.04.2003 N 613 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28.03.2002 N 355" и составляет в 2007 году 5700 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца с 27.07.2007.
В связи с неисполнением обязательств у А. за период с 27.07.2007 по 07.10.2009 образовалась задолженность по арендной плате перед Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.
01.10.2009 А. был заключен договор передачи прав и обязанностей (переуступка) с Б. по условиям которого последний принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 5204/07.
Разрешая требования по существу и отказывая Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в удовлетворении исковых требований, суд по ходатайству ответчика применил к спорным правоотношениям срок исковой давности в три года, пришел к выводу о пропуске истцом этого срока, а также согласился с доводами представителя ответчика о том, что переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и отсутствие в договоре условий о размере арендной платы лишают истца права заявлять требования о взыскании задолженности и пени.
В соответствии с п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения допущены судом первой инстанции при постановлении решения по делу.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),... если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Буквальное толкование данной нормы означает, что в результате заключения договора перенайма с согласия арендодателя к новому арендатору переходят все права и обязанности, предусмотренные договором аренды с прежним арендатором, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма. То есть перенаем влечет за собой замену стороны в договоре и к новому арендатору должны перейти все права и обязанности прежнего арендатора в том виде, в каком они существовали на момент их передачи, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.
Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).
Согласно ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Доказательств того, что Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа дало свое согласие на перевод долга А. на Б., в материалах дела не имеется. Суду представлено лишь уведомление, согласно которому ответчик поставила истца в известность о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды Б., что не свидетельствует о выполнении А. требований согласования с кредитором вопроса о переводе долга по договору аренды на Б.
Кроме того, в соответствии с разделом 6 договора аренды, все изменения и дополнение к договору оформляются дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями сторон. Односторонние изменения условий настоящего договора, кроме оговоренных в п.п. 4.1.1 (размер и порядок расчета арендной платы), не допускается.
Также суд первой инстанции не учел, что по условиям договора от 01.10.2009 (п. 4), А. обязалась передать Б. как оригинал договора аренды N 5204/07, так и документы, подтверждающие перечисление платы за аренду участка. Согласно положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Исходя из буквального значения содержания договора, ответчик должна была передать Б. документы, подтверждающие оплату ею арендной платы за предшествующий период.
Таким образом, при заключении договора от 01.10.2009, имела место замена стороны в договоре аренды, а не перевод должником своего долга по договору аренды.
Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что существенные условия договора - размер арендной платы на 2008 - 2009 года - между сторонами достигнуты не были, что является основанием к отказу в заявленных требованиях, так как при заключении договора размер арендной платы земельного участка был определен на 2007 год, это условие сторонами не изменялось, оно остается неизменным.
Применяя к спорным правоотношениям трехгодичный срок исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ, суд исходил из того, что на момент подачи искового заявления 23.01.2012 срок на обращение в суд с требованиями о взыскании с А. арендной платы истек в полном объеме, в связи с чем, отказал в удовлетворении требований в полном объеме.
Данный вывод суда являются ошибочным.
Учитывая, что ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности, суд правильно отказал во взыскании арендной платы с 27.07.2007 по 23.01.2009, однако за период с 24.01.2009 по 07.10.2009 (дата регистрации договора передачи прав и обязанностей от 01.10.2009) суду следовало взыскать задолженность, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене.
Проверив расчет истца, судебная коллегия признает его правильным, согласно расчету задолженность ответчика по договору аренды в пределах срока исковой давности составляет 9850 рублей. Кроме того, на основании ст. 330 ГК РФ подлежит удовлетворению требование о взыскании пени в связи с неисполнением обязательства в размере 7213 рублей 02 копейки, т.е. 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа в соответствии с условиями договора аренды (п. 5.2. договора).
На основании ст. 103 ГПК РФ с А. в местный бюджет подлежит взысканию госпошлина в сумме 682 рубля 52 копейки.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Уссурийского районного суда Приморского края от 05.03.2012 отменить.
Исковое заявление Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к А. - удовлетворить в части.
Взыскать с А. в пользу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа задолженность по договору аренды - 9850 рублей, пени в размере 7213 рублей 02 копейки, а всего 17063 (семнадцать тысяч шестьдесят три) рубля 02 копейки.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с А. госпошлину в местный бюджет в сумме 682 рубля 52 копейки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)