Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Моисеева И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Богородской Н.А.
судей областного суда Петраковой Н.П., Мариной Ж.В.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании 18 ноября 2010 года по докладу судьи Мариной Ж.В. дело по кассационной жалобе директора ООО А. на заочное решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 августа 2010 года по делу по иску К. к ООО Управляющая компания, ООО о расторжении договора, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО УК о расторжении договора о перемене лиц в обязательстве, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование иска указал, что 3 марта 2008 года между ООО и ООО УК был заключен договор о строительстве жилья в порядке долевого участия. Согласно данному договору ООО (заказчик) брало на себя обязательства по строительству в порядке долевого участия в жилищном строительстве однокомнатной на 12 этаже в жилом доме переменной этажности по. В свою очередь, дольщик (ООО УК) обязан был оплатить заказчику денежные средства в сумме 1 611 104 руб. 26 марта 2008 года ООО УК " и К. с согласия ООО заключили договор о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО УК уступило К. право на получение доли в размере указанной однокомнатной квартиры. К. (новый дольщик) оплатил стоимость квартиры ООО УК 26 марта 2008 года. В марте 2010 года ООО предоставило истцу договор о прекращении взаимных обязательства зачетом, из содержания которого следует, что ООО УК свои обязательство перед ООО не исполнило в полном объеме.
Истец считал договор по уступке прав требований недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана, просил расторгнуть договор о перемене лиц в обязательстве от 26 марта 2008 г., заключенный между ним и ООО УК, взыскать с ответчика 1 611 104 руб., неустойку и моральный вред.
В ходе рассмотрения дела К. были изменены исковые требования, в обоснование которых он указал, что в июле 2009 г. он обратился к директору ООО о расторжении договора о перемене лиц в обязательстве и возврате денежных средств. Ему было дано согласие на расторжение договора и возврат денежных средств в конце 2009 г. Однако, в дальнейшем договор не был расторгнут, а денежные средства не возвращены. Кроме того, по договору им приобреталась квартира на 12 этаже 12-этажного дома с целью в будущем приобрести часть технического этажа, которую он намерен был использовать под мастерскую, однако, в связи с внесением изменений в проектную документацию дома, объект был построен 14-ти этажный, в связи с чем, он не может рассчитывать на те обстоятельства, на которые рассчитывал при подписании договора.
С учетом уточненных исковых требований истец просил признать расторгнутым договор от 26 марта 2008 г. о перемене лиц в обязательстве, возвратить оплаченные по договору денежные средства в размере 1 611 104 руб.
25 августа 2010 года судом в качестве ответчика по делу привлечено ООО.
Заочным решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 августа 2010 года иск удовлетворен частично. Суд признал договор от 26 марта 2008 года о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о строительстве жилья в порядке долевого участия), заключенный между К. и ООО УК, расторгнутым с 30 июля 2009 года. Суд взыскал с ООО в пользу К. 1 611 104 руб., неустойку за пользование чужими денежными средствами за период с 1 декабря 2009 года по 25 августа 2010 года в размере 95 950 руб., в остальной части иска - отказал. Суд взыскал с 000 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 735 руб. 27 коп.
В кассационной жалобе директор ООО просит отменить заочное решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Заслушав доклад по делу судьи Мариной Ж.В., объяснения представителя ООО Ж., исследовав материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 03 марта 2008 года между ООО (заказчик) и ООО УК (дольщик) был заключен договор N 226 о строительстве жилья в порядке долевого участия, согласно которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве 40,48 кв. м, в том числе, 1 однокомнатной на 12 этаже в жилом доме переменной этажности по. Дольщик должен был оплатить стоимость квартиры в размере 1 611 104 руб.
Из п. 3.3. договора следует, что уступка права требования долга по настоящему договору подлежит согласованию с заказчиком, оформление документов новому дольщику производится за дополнительную плату - 0,25% от стоимости договора.
19 марта 2008 года между указанными сторонами сделки был заключен договор о прекращении взаимных обязательств зачетом, согласно которому стороны прекратили взаимные обязательства путем проведения зачета взаимных требований. Стоимость договора определена в размере 1 611 104 руб. Согласно п. 2.1. указанного договора ООО УК уменьшает задолженность ООО на сумму 1 611 104 руб. согласно счетов фактур за отпущенный товарный бетон, товарный раствор. ООО уменьшает задолженность ООО УК на сумму 1 611 104 руб. согласно договору N 226 о строительстве жилья в порядке долевого участия от 03 марта 2008 года (за однокомнатную).
Суд признал установленным факт оплаты ООО УК стоимости квартиры по договору на долевое участие.
26 марта 2008 года между ООО УК (дольщик) и К. (новый дольщик) был заключен договор N о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о строительстве жилья в порядке долевого участия), согласно которому дольщик уступает новому дольщику право на получение доли в размере однокомнатной на 12 этаже в жилом доме переменной этажности по (первая очередь строительства) общей площадью 40, 48 кв. м. Новый дольщик брал на себя обязательства оплатить дольщику стоимость квартиры в размере 1 611 104 руб. Оплата подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26 марта 2008 года.
Письмом ООО УК от 26 марта 2008 г. уведомляло ООО о перемене лиц в обязательстве по договору на долевое участие в строительстве от 3 марта 2008 г. (л.д. 11).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N от 30 декабря 2009 г. Брянская городская администрация разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 84-квартирного жилого дома со встроенными помещениями - 1 очередь строительства жилого дома переменной этажности. Объекту присвоен адрес:.
Судебная коллегия считает, что суд при рассмотрении заявленного иска не установил обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения заявленного спора.
Согласно п. 1 и 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из вышеуказанных норм ФЗ и ГК РФ следует, что для договора участия в долевом строительстве, и уступки прав требования по данной сделке требуется государственная регистрация, в противном случае данные договоры являются незаключенными.
Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Из материалов дела следует, что ни договор о строительстве жилья в порядке долевого участия от 3 марта 2008 г., ни договор о перемене лиц в обязательстве от 26 марта 2008 г. не прошли государственную регистрацию. Для выяснения вопроса о том, подлежали ли данные договоры государственной регистрации, суду следовало установить, когда застройщику (ООО) было дано разрешение на строительство дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
При заключении договора о перемене лиц в обязательстве от 26 марта 2008 г. между ООО УК и К., к последнему перешли все права, принадлежащие ООО УК по договору о строительстве жилья в порядке долевого участия от 3 марта 2008 г. К. стал стороной по данному договору, заключенному с ООО. Суд фактически описывает основания, по которым он признает расторгнутым договор на долевое участие в строительстве от 3 марта 2008 г., а признает расторгнутым договор о перемене лиц в обязательстве от 28 марта 2008 г. При этом, признавая договор о перемене лиц в обязательстве расторгнутым, суд применяет последствия расторжения договора и взыскивает с ООО стоимость квартиры в размере 1 611 104 руб. Однако, судом не было учтено, что ООО не являлся стороной по договору о перемене лиц в обязательстве.
При рассмотрении данного дела судом были нарушены и нормы процессуального права.
В соответствии с ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе. После привлечения соответчика или соответчиков подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.
Из протокола судебного заседания от 25 августа 2010 года следует, что суд своим определением привлек в качестве ответчика по делу ООО (л.д. 70), и в этом же судебном заседании вынес решение, не известив ООО о его измененном процессуальном положении, о заявленных к нему исковых требованиях, и не начав рассмотрение дела с самого начала. Данное процессуальное нарушение лишило ООО права представлять доказательства, защищать свои интересы.
На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить доводы сторон и постановить решение суда в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 августа 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Н.А.БОГОРОДСКАЯ
Судьи
... областного суда
Н.П.ПЕТРАКОВА
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.11.2010 ПО ДЕЛУ N 33-3249/10
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 ноября 2010 г. по делу N 33-3249/10
Судья: Моисеева И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Богородской Н.А.
судей областного суда Петраковой Н.П., Мариной Ж.В.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании 18 ноября 2010 года по докладу судьи Мариной Ж.В. дело по кассационной жалобе директора ООО А. на заочное решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 августа 2010 года по делу по иску К. к ООО Управляющая компания, ООО о расторжении договора, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
установила:
К. обратился в суд с иском к ООО УК о расторжении договора о перемене лиц в обязательстве, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование иска указал, что 3 марта 2008 года между ООО и ООО УК был заключен договор о строительстве жилья в порядке долевого участия. Согласно данному договору ООО (заказчик) брало на себя обязательства по строительству в порядке долевого участия в жилищном строительстве однокомнатной на 12 этаже в жилом доме переменной этажности по. В свою очередь, дольщик (ООО УК) обязан был оплатить заказчику денежные средства в сумме 1 611 104 руб. 26 марта 2008 года ООО УК " и К. с согласия ООО заключили договор о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО УК уступило К. право на получение доли в размере указанной однокомнатной квартиры. К. (новый дольщик) оплатил стоимость квартиры ООО УК 26 марта 2008 года. В марте 2010 года ООО предоставило истцу договор о прекращении взаимных обязательства зачетом, из содержания которого следует, что ООО УК свои обязательство перед ООО не исполнило в полном объеме.
Истец считал договор по уступке прав требований недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана, просил расторгнуть договор о перемене лиц в обязательстве от 26 марта 2008 г., заключенный между ним и ООО УК, взыскать с ответчика 1 611 104 руб., неустойку и моральный вред.
В ходе рассмотрения дела К. были изменены исковые требования, в обоснование которых он указал, что в июле 2009 г. он обратился к директору ООО о расторжении договора о перемене лиц в обязательстве и возврате денежных средств. Ему было дано согласие на расторжение договора и возврат денежных средств в конце 2009 г. Однако, в дальнейшем договор не был расторгнут, а денежные средства не возвращены. Кроме того, по договору им приобреталась квартира на 12 этаже 12-этажного дома с целью в будущем приобрести часть технического этажа, которую он намерен был использовать под мастерскую, однако, в связи с внесением изменений в проектную документацию дома, объект был построен 14-ти этажный, в связи с чем, он не может рассчитывать на те обстоятельства, на которые рассчитывал при подписании договора.
С учетом уточненных исковых требований истец просил признать расторгнутым договор от 26 марта 2008 г. о перемене лиц в обязательстве, возвратить оплаченные по договору денежные средства в размере 1 611 104 руб.
25 августа 2010 года судом в качестве ответчика по делу привлечено ООО.
Заочным решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 августа 2010 года иск удовлетворен частично. Суд признал договор от 26 марта 2008 года о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о строительстве жилья в порядке долевого участия), заключенный между К. и ООО УК, расторгнутым с 30 июля 2009 года. Суд взыскал с ООО в пользу К. 1 611 104 руб., неустойку за пользование чужими денежными средствами за период с 1 декабря 2009 года по 25 августа 2010 года в размере 95 950 руб., в остальной части иска - отказал. Суд взыскал с 000 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 735 руб. 27 коп.
В кассационной жалобе директор ООО просит отменить заочное решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Заслушав доклад по делу судьи Мариной Ж.В., объяснения представителя ООО Ж., исследовав материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 03 марта 2008 года между ООО (заказчик) и ООО УК (дольщик) был заключен договор N 226 о строительстве жилья в порядке долевого участия, согласно которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия в жилищном строительстве 40,48 кв. м, в том числе, 1 однокомнатной на 12 этаже в жилом доме переменной этажности по. Дольщик должен был оплатить стоимость квартиры в размере 1 611 104 руб.
Из п. 3.3. договора следует, что уступка права требования долга по настоящему договору подлежит согласованию с заказчиком, оформление документов новому дольщику производится за дополнительную плату - 0,25% от стоимости договора.
19 марта 2008 года между указанными сторонами сделки был заключен договор о прекращении взаимных обязательств зачетом, согласно которому стороны прекратили взаимные обязательства путем проведения зачета взаимных требований. Стоимость договора определена в размере 1 611 104 руб. Согласно п. 2.1. указанного договора ООО УК уменьшает задолженность ООО на сумму 1 611 104 руб. согласно счетов фактур за отпущенный товарный бетон, товарный раствор. ООО уменьшает задолженность ООО УК на сумму 1 611 104 руб. согласно договору N 226 о строительстве жилья в порядке долевого участия от 03 марта 2008 года (за однокомнатную).
Суд признал установленным факт оплаты ООО УК стоимости квартиры по договору на долевое участие.
26 марта 2008 года между ООО УК (дольщик) и К. (новый дольщик) был заключен договор N о перемене лиц в обязательстве (об уступке права на получение доли по договору о строительстве жилья в порядке долевого участия), согласно которому дольщик уступает новому дольщику право на получение доли в размере однокомнатной на 12 этаже в жилом доме переменной этажности по (первая очередь строительства) общей площадью 40, 48 кв. м. Новый дольщик брал на себя обязательства оплатить дольщику стоимость квартиры в размере 1 611 104 руб. Оплата подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26 марта 2008 года.
Письмом ООО УК от 26 марта 2008 г. уведомляло ООО о перемене лиц в обязательстве по договору на долевое участие в строительстве от 3 марта 2008 г. (л.д. 11).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N от 30 декабря 2009 г. Брянская городская администрация разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - 84-квартирного жилого дома со встроенными помещениями - 1 очередь строительства жилого дома переменной этажности. Объекту присвоен адрес:.
Судебная коллегия считает, что суд при рассмотрении заявленного иска не установил обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения заявленного спора.
Согласно п. 1 и 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Из вышеуказанных норм ФЗ и ГК РФ следует, что для договора участия в долевом строительстве, и уступки прав требования по данной сделке требуется государственная регистрация, в противном случае данные договоры являются незаключенными.
Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Из материалов дела следует, что ни договор о строительстве жилья в порядке долевого участия от 3 марта 2008 г., ни договор о перемене лиц в обязательстве от 26 марта 2008 г. не прошли государственную регистрацию. Для выяснения вопроса о том, подлежали ли данные договоры государственной регистрации, суду следовало установить, когда застройщику (ООО) было дано разрешение на строительство дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
При заключении договора о перемене лиц в обязательстве от 26 марта 2008 г. между ООО УК и К., к последнему перешли все права, принадлежащие ООО УК по договору о строительстве жилья в порядке долевого участия от 3 марта 2008 г. К. стал стороной по данному договору, заключенному с ООО. Суд фактически описывает основания, по которым он признает расторгнутым договор на долевое участие в строительстве от 3 марта 2008 г., а признает расторгнутым договор о перемене лиц в обязательстве от 28 марта 2008 г. При этом, признавая договор о перемене лиц в обязательстве расторгнутым, суд применяет последствия расторжения договора и взыскивает с ООО стоимость квартиры в размере 1 611 104 руб. Однако, судом не было учтено, что ООО не являлся стороной по договору о перемене лиц в обязательстве.
При рассмотрении данного дела судом были нарушены и нормы процессуального права.
В соответствии с ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе. После привлечения соответчика или соответчиков подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.
Из протокола судебного заседания от 25 августа 2010 года следует, что суд своим определением привлек в качестве ответчика по делу ООО (л.д. 70), и в этом же судебном заседании вынес решение, не известив ООО о его измененном процессуальном положении, о заявленных к нему исковых требованиях, и не начав рассмотрение дела с самого начала. Данное процессуальное нарушение лишило ООО права представлять доказательства, защищать свои интересы.
На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить доводы сторон и постановить решение суда в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 августа 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Н.А.БОГОРОДСКАЯ
Судьи
... областного суда
Н.П.ПЕТРАКОВА
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)