Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
судьи-председательствующего Старинновой Л.Д.
судей Козиной Е.Г., Межевовой Н.И.
при секретаре П.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июля 2012 года в г. Саранске Республики Мордовия дело по апелляционной жалобе директора ООО "Универсал-С" П.Л. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 5 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Козиной Е.Г., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Л. обратился в суд с иском к ООО "Универсал-С" и ООО "Торговый мир" о признании ничтожными договоров аренды нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, указав, что он является собственником объекта недвижимого имущества, который именуется часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (доля в праве - 1/2).
В период с апреля 2011 года до настоящего времени часть указанного нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс сдается Обществом ограниченной ответственностью "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. в аренду ООО "Универсал-С" с арендной платой <...> (без НДС - <...>) за месяц. Всего на сумму <...> (без НДС - <...>). Указанное помещение сдается в полном объеме. Факт использования помещения подтверждается актами приема-передачи за период с 4 апреля 2011 года до 1 марта 2012 года, свидетельствующими о том, что ООО "Универсал-С" приняло от ООО "Торговый мир" часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс общей площадью 2225,3 кв. м.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При заключении вышеперечисленных договоров никто не согласовывал с ним, как с одним из собственников помещения, условия договоров и сам факт их заключения. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна. Считает, что указанные договоры являются недействительными (ничтожными) с момента их заключения ввиду их несоответствия закону.
Просил суд признать ничтожными следующие сделки, заключенные между ООО "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. и ООО "Универсал-С" в лице директора П.Л.: договор аренды нежилого помещения от 4 апреля 2011 года; договор аренды нежилого помещения от 4 мая 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 6 июня 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 4 июля 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 августа 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 2 сентября 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 3 октября 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 декабря 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 января 2012 года, договор аренды нежилого помещения от 1 февраля 2012 года; взыскать с ООО "Универсал-С" неосновательное обогащение в пользу Л. в размере <...>.
Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 5 мая 2012 года исковые требования Л. удовлетворены частично.
Признаны недействительными (ничтожными) договоры аренды части нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс, общей площадью 2 225,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый мир" и ООО "Универсал-С" от 4 апреля 2011 года, от 4 мая 2011 года, от 6 июня 2011 года, от 4 июля 2011 года, от 1 августа 2011 года, от 2 сентября 2011 года, от 3 октября 2011 года, от 1 ноября 2011 года, от 1 декабря 2011 года, от 1 января 2012 год, от 1 февраля 2012 года.
Взыскано с ООО "Универсал-С" в пользу Л. денежные средства ввиду неосновательного обогащения в размере <...>.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения
В апелляционной жалобе директор ООО "Универсал-С" П.Л. просит об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в иске, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Указывает, что физическое лицо - Л. в силу статьи 143 Налогового кодекса Российской Федерации не является плательщиком налога на добавленную стоимость, следовательно, не может сдать в аренду помещение, с налогом на добавленную стоимость, как определено оценщиками в расчете арендной платы.
Судом не принято то обстоятельство, что ООО "Торговый мир" в период с апреля 2011 года по февраль 2012 года получило от арендатора - ООО "Универсал-С" 1 <...> с НДС или <...> - без НДС. Сумма <...> является общим имуществом ООО "Торговый мир" и Л. как владельцев по 1/2 доли в общем имуществе. Считает, что арендная плата в указанный период в размере <...> должна быть взыскана в пользу Л. с ООО "Торговый мир" - неосновательно получившего обогащение, а не с ООО "Универсал-С", выплатившего это обогащение.
Считает, что судом необоснованно принят представленный истцом отчет об оценке, где величина сбереженных арендатором ООО "Универсал-С" денежных средств за счет пользования собственностью истца составляет <...>. Судом не учтено, что оценщиком оценивалась аренда 1 кв. м площади, а не доли в праве; а также долгосрочная аренда, а не аренда сроком на 1 месяц.
Ссылаясь на требования статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на отсутствие доказательств того, что ООО "Универсал-С" сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В возражениях на апелляционную жалобу Л. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО "Универсал-С" П.Л. - без удовлетворения.
В судебное заседание представитель ответчика ООО "Торговый мир", не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом путем заблаговременного направления адресатам по почте судебных извещений с уведомлением о вручении (л.д. 196, 204 - 206, 207 - 209, 210 - 212, 213), о причинах неявки в суд не известил, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представил, отложить разбирательство дела суд не просил.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
В судебное заседание истец Л. не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело по апелляционной жалобе директора ООО "Универсал-С" в его отсутствие, с участием его представителя - адвоката Волковой Н.Г.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "Универсал-С" - адвокат Клеянкина Т.Н., действующая на основании ордера N 102 от 24 июля 2012 г., апелляционную жалобу поддержала по доводам, изложенным в ней.
В судебном заседании представитель истца Л. - адвокат Волкова Н.Г., действующая на основании ордера N 24 от 24 июля 2012 г., относительно доводов апелляционной жалобы возразила.
Заслушав объяснения представителя ответчика ООО "Универсал-С" К., представителя истца Л. - В., проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда в части взыскания с ООО "Универсал-С" в пользу истца сумму неосновательного обогащения, подлежащим отмене.
Из материалов дела усматривается, что согласно копии справки Саранского отделения БТИ <...> от 16 февраля 2011 года на основании договора купли-продажи от 14 декабря 2006 года и свидетельства о государственной регистрации права серии <...> ООО "Торговый мир" являлось собственником части пристроя (1/2 доля от 1100,5 кв. м), расположенного по адресу: <...>; на основании договора купли-продажи от 14 декабря 2006 года и свидетельства о государственной регистрации права серии <...> Л. являлся собственником части пристроя (1/2 доля от 324,3 кв. м), расположенного по тому же адресу (л.д. 109).
28 декабря 2006 года между ООО "Торговый мир" и Л. было заключено соглашение об определении порядка распоряжения общим имуществом, последние определили порядок распоряжения Объектом - частью пристроя, площадью 324,3 кв. м и частью пристроя, площадью 1100,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Соглашением определено, что в случае возникновения имущества Сторон в результате изменений и преобразований Объекта настоящего соглашения, оно заменяет собой Объект настоящего соглашения и считается Объектом по настоящему соглашению с момента государственной регистрации прав Сторон на такое имущество. При этом Стороны в равной мере вправе передавать имеющееся у них право долевой собственности на Объект в порядке наследования или правопреемства, отчуждать принадлежащее им право долевой собственности на Объект, каждая из сторон вправе совершать сделки, предметом которых является принадлежащее ей право на Объект. Стороны вправе производить изменение и преобразование объекта и прав на объект, в том числе путем реконструкции Объекта, выделения и (или) совмещения частей Объекта. Общество (ООО "Торговый мир") обязано уведомить Гражданина (Л.) обо всех действиях гражданско-правового характера, которое оно намерено осуществить по отношению к Объекту (л.д. 129 - 131).
На основании разрешения <...> от 8 июня 2006 года, выданного Администрацией городского округа Саранск, проведена реконструкция части нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс по адресу: <...> (л.д. 127).
Разрешением Администрации городского округа Саранск на ввод объекта в эксплуатацию от 5 ноября 2008 года подтверждается, что часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс по адресу: <...>, площадью 2225,3 кв. м введен в эксплуатацию (л.д. 128). Судом установлено, что ООО "Торговый мир" и Л. являются собственниками объекта недвижимого имущества нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс, площадью 2225,3 кв. м расположенного по адресу: <...> (по 1/2 доли в праве), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 марта 2012 года <...> (л.д. 80).
Таким образом, в силу достигнутого соглашения, а также вновь выданных свидетельств о государственной регистрации права ООО "Торговый мир" и Л., после произведенной реконструкции спорного объекта недвижимости и увеличения его площади, имеют право в равных долях распоряжаться этим имуществом.
Предметом исследования суда первой инстанции были договоры аренды нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс, общей площадью 2225,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенные между ООО "Торговый мир" и ООО "Универсал-С" от 4 апреля 2011 года, от 4 мая 2011 года, от 6 июня 2011 года, от 4 июля 2011 года, от 1 августа 2011 года, от 2 сентября 2011 года, от 3 октября 2011 года, от 1 ноября 2011 года, от 1 декабря 2011 года, от 1 января 2012 год, от 1 февраля 2012 года (л.д. 24 - 56), в каждом случае их предметом передачи в аренду являлась часть нежилого помещения под культурно-развлекательный комплекс, площадью 2225,3 кв. м по адресу: <...>, при этом арендодателем выступало лишь ООО "Торговый мир", которое, в силу ранее достигнутого соглашения, вправе распоряжаться указанным имуществом лишь по соглашению с другим его сособственником - Л.
Согласно части первой статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Удовлетворяя исковые требования и признавая недействительными вышеперечисленные договоры аренды, суд, правомерно исходил из того, согласно представленным по делу доказательствам, весь объект недвижимого имущества - нежилого помещения под культурно-развлекательный комплекс, которое передано ООО "Универсал-С" по договорам аренды находится в общей долевой собственности ООО "Торговый мир" и Л. Однако в нарушение требований статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспариваемые договоры аренды были заключены на весь объект недвижимого имущества - нежилого помещения под культурно-развлекательный комплекс площадью 2225,3 кв. м, без согласования с Л., как с сособственником этого имущества, имеющего равные права с ООО "Торговый мир" на распоряжение им.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договоры аренды заключены с нарушением требований действующего законодательства, указанные сделки правомерно признаны недействительными в силу их ничтожности.
Не применима к данным правоотношения статья 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором, либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В соответствии с условиями спорных договоров аренды, в каждом случае их предметом является не 1/2 доля поименованного имущества с указанием соответствующей площади, а часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс площадью 2225,3 кв. м, вместе с тем, согласно правоустанавливающих документов ООО "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. является собственником доли в праве в размере 1/2.
При таких обстоятельствах суд правильно указал, что для признания заключенных договоров недействительными не требуется обязательное условие заведомой осведомленности арендатора об ограничениях на заключение одним из сособственников договоров аренды в отношении всего имущества, находящегося на праве общей долевой собственности.
Судом первой инстанции удовлетворены также требования истца о взыскании с ООО "Универсал-С" суммы неосновательного обогащения как неосновательно сбереженного имущества.
Судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска в указанной части.
Оспаривая вывод суда в указанной части, директор ООО "Универсал-С" П.Л. в обоснование доводов жалобы указывает, что ООО "Торговый мир" в период с апреля 2011 года по февраль 2012 года получило от арендатора - ООО "Универсал-С" <...> с НДС или <...> - без НДС, сумма <...> является общим имуществом ООО "Торговый мир" и Л. как владельцев по 1/2 доли в общем имуществе, следовательно, арендная плата за указанный период в размере <...> должна быть взыскана в пользу Л. с ООО "Торговый мир" - неосновательно получившего обогащение, а не с ООО "Универсал-С", выплатившего это обогащение.
Судебная коллегия признает данные доводы обоснованными.
В силу положений частей 1 статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а владение и пользование таким имуществом при недостижении соглашения могут осуществляться в порядке, установленном судом.
Согласно статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Судом первой инстанции объективно установлено, что в период с апреля 2011 года по февраль 2012 года ООО "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. предоставил в аренду ООО "Универсал-С" нежилое здания под культурно-развлекательный комплекс площадью 2225,3 кв. м. ООО "Торговый мир" за указанный период получило от арендатора - ООО "Универсал-С" - <...> с НДС или <...> (без НДС). Сумма <...> рубля является общим имуществом ООО "Торговый мир" и Л.
По условиям принятого между ООО "Торговый мир" и Л. соглашения об определении порядка распоряжения общим имуществом, последние имеют право в равных долях распоряжаться этим имуществом. Однако Л. согласия на распоряжение спорным имуществом не давал.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из приведенных положений закона при доказанности того, что ООО "Торговый мир" заключал с нарушением требований действующего законодательства договора аренды с ООО "Универсал-С", которые, признаны недействительными в силу их ничтожности, истец вправе был бы требовать взыскания с ООО "Торговый мир" сбереженных таким образом за счет последнего денежных средств или сумм полученного дохода по правилам о неосновательном обогащении.
По данным основаниям судебная коллегия считает, что требования Л. к ООО "Универсал-С" о взыскании неосновательного обогащения не подлежат удовлетворению, поскольку предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Не является основанием для отмены решения суда и указание в жалобе на то, что суд обязывает Общество взять в аренду помещение у физического лица (Л.) по цене сдачи в аренду помещение, с налогом на добавленную стоимость, как определено оценщиками в расчете арендной платы.
Как усматривается из отчета об оценке рыночной стоимости аренды нежилых помещений <...> от <...>, стоимость оценки размера арендной платы дана без налога на добавленную стоимость.
При расчете неосновательного обогащения, предъявленного к взысканию, суд первой инстанции принял представленный отчет об оценке, который по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признал допустимым доказательством. Оснований сомневаться в объективности и законности выводов указанного отчета об оценке у судебной коллегии не имеется. В связи с этим, при отсутствии доказательств, опровергающих выводы данного отчета, коллегия признает его объективным и обоснованным.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Вместе с тем стороной ответчика доказательств об ином размере арендной платы не представлено, каких-либо ходатайств в целях определения иного размера арендной платы не заявлено.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 5 мая 2012 года в части удовлетворения иска Л. о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-С" суммы неосновательного обогащения в размере <...> отменить. Принять в этой части новое решение.
Л. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью "Универсал-С" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <...>, отказать.
Председательствующий
Л.Д.СТАРИННОВА
Судьи
Е.Г.КОЗИНА
Н.И.МЕЖЕВОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ ОТ 24.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1191/39
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2012 г. по делу N 33-1191/39
судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
судьи-председательствующего Старинновой Л.Д.
судей Козиной Е.Г., Межевовой Н.И.
при секретаре П.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 июля 2012 года в г. Саранске Республики Мордовия дело по апелляционной жалобе директора ООО "Универсал-С" П.Л. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 5 мая 2012 года.
Заслушав доклад судьи Козиной Е.Г., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Л. обратился в суд с иском к ООО "Универсал-С" и ООО "Торговый мир" о признании ничтожными договоров аренды нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, указав, что он является собственником объекта недвижимого имущества, который именуется часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (доля в праве - 1/2).
В период с апреля 2011 года до настоящего времени часть указанного нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс сдается Обществом ограниченной ответственностью "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. в аренду ООО "Универсал-С" с арендной платой <...> (без НДС - <...>) за месяц. Всего на сумму <...> (без НДС - <...>). Указанное помещение сдается в полном объеме. Факт использования помещения подтверждается актами приема-передачи за период с 4 апреля 2011 года до 1 марта 2012 года, свидетельствующими о том, что ООО "Универсал-С" приняло от ООО "Торговый мир" часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс общей площадью 2225,3 кв. м.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При заключении вышеперечисленных договоров никто не согласовывал с ним, как с одним из собственников помещения, условия договоров и сам факт их заключения. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна. Считает, что указанные договоры являются недействительными (ничтожными) с момента их заключения ввиду их несоответствия закону.
Просил суд признать ничтожными следующие сделки, заключенные между ООО "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. и ООО "Универсал-С" в лице директора П.Л.: договор аренды нежилого помещения от 4 апреля 2011 года; договор аренды нежилого помещения от 4 мая 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 6 июня 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 4 июля 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 августа 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 2 сентября 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 3 октября 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 ноября 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 декабря 2011 года, договор аренды нежилого помещения от 1 января 2012 года, договор аренды нежилого помещения от 1 февраля 2012 года; взыскать с ООО "Универсал-С" неосновательное обогащение в пользу Л. в размере <...>.
Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 5 мая 2012 года исковые требования Л. удовлетворены частично.
Признаны недействительными (ничтожными) договоры аренды части нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс, общей площадью 2 225,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый мир" и ООО "Универсал-С" от 4 апреля 2011 года, от 4 мая 2011 года, от 6 июня 2011 года, от 4 июля 2011 года, от 1 августа 2011 года, от 2 сентября 2011 года, от 3 октября 2011 года, от 1 ноября 2011 года, от 1 декабря 2011 года, от 1 января 2012 год, от 1 февраля 2012 года.
Взыскано с ООО "Универсал-С" в пользу Л. денежные средства ввиду неосновательного обогащения в размере <...>.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения
В апелляционной жалобе директор ООО "Универсал-С" П.Л. просит об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в иске, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Указывает, что физическое лицо - Л. в силу статьи 143 Налогового кодекса Российской Федерации не является плательщиком налога на добавленную стоимость, следовательно, не может сдать в аренду помещение, с налогом на добавленную стоимость, как определено оценщиками в расчете арендной платы.
Судом не принято то обстоятельство, что ООО "Торговый мир" в период с апреля 2011 года по февраль 2012 года получило от арендатора - ООО "Универсал-С" 1 <...> с НДС или <...> - без НДС. Сумма <...> является общим имуществом ООО "Торговый мир" и Л. как владельцев по 1/2 доли в общем имуществе. Считает, что арендная плата в указанный период в размере <...> должна быть взыскана в пользу Л. с ООО "Торговый мир" - неосновательно получившего обогащение, а не с ООО "Универсал-С", выплатившего это обогащение.
Считает, что судом необоснованно принят представленный истцом отчет об оценке, где величина сбереженных арендатором ООО "Универсал-С" денежных средств за счет пользования собственностью истца составляет <...>. Судом не учтено, что оценщиком оценивалась аренда 1 кв. м площади, а не доли в праве; а также долгосрочная аренда, а не аренда сроком на 1 месяц.
Ссылаясь на требования статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на отсутствие доказательств того, что ООО "Универсал-С" сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В возражениях на апелляционную жалобу Л. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО "Универсал-С" П.Л. - без удовлетворения.
В судебное заседание представитель ответчика ООО "Торговый мир", не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом путем заблаговременного направления адресатам по почте судебных извещений с уведомлением о вручении (л.д. 196, 204 - 206, 207 - 209, 210 - 212, 213), о причинах неявки в суд не известил, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представил, отложить разбирательство дела суд не просил.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
В судебное заседание истец Л. не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело по апелляционной жалобе директора ООО "Универсал-С" в его отсутствие, с участием его представителя - адвоката Волковой Н.Г.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "Универсал-С" - адвокат Клеянкина Т.Н., действующая на основании ордера N 102 от 24 июля 2012 г., апелляционную жалобу поддержала по доводам, изложенным в ней.
В судебном заседании представитель истца Л. - адвокат Волкова Н.Г., действующая на основании ордера N 24 от 24 июля 2012 г., относительно доводов апелляционной жалобы возразила.
Заслушав объяснения представителя ответчика ООО "Универсал-С" К., представителя истца Л. - В., проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда в части взыскания с ООО "Универсал-С" в пользу истца сумму неосновательного обогащения, подлежащим отмене.
Из материалов дела усматривается, что согласно копии справки Саранского отделения БТИ <...> от 16 февраля 2011 года на основании договора купли-продажи от 14 декабря 2006 года и свидетельства о государственной регистрации права серии <...> ООО "Торговый мир" являлось собственником части пристроя (1/2 доля от 1100,5 кв. м), расположенного по адресу: <...>; на основании договора купли-продажи от 14 декабря 2006 года и свидетельства о государственной регистрации права серии <...> Л. являлся собственником части пристроя (1/2 доля от 324,3 кв. м), расположенного по тому же адресу (л.д. 109).
28 декабря 2006 года между ООО "Торговый мир" и Л. было заключено соглашение об определении порядка распоряжения общим имуществом, последние определили порядок распоряжения Объектом - частью пристроя, площадью 324,3 кв. м и частью пристроя, площадью 1100,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Соглашением определено, что в случае возникновения имущества Сторон в результате изменений и преобразований Объекта настоящего соглашения, оно заменяет собой Объект настоящего соглашения и считается Объектом по настоящему соглашению с момента государственной регистрации прав Сторон на такое имущество. При этом Стороны в равной мере вправе передавать имеющееся у них право долевой собственности на Объект в порядке наследования или правопреемства, отчуждать принадлежащее им право долевой собственности на Объект, каждая из сторон вправе совершать сделки, предметом которых является принадлежащее ей право на Объект. Стороны вправе производить изменение и преобразование объекта и прав на объект, в том числе путем реконструкции Объекта, выделения и (или) совмещения частей Объекта. Общество (ООО "Торговый мир") обязано уведомить Гражданина (Л.) обо всех действиях гражданско-правового характера, которое оно намерено осуществить по отношению к Объекту (л.д. 129 - 131).
На основании разрешения <...> от 8 июня 2006 года, выданного Администрацией городского округа Саранск, проведена реконструкция части нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс по адресу: <...> (л.д. 127).
Разрешением Администрации городского округа Саранск на ввод объекта в эксплуатацию от 5 ноября 2008 года подтверждается, что часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс по адресу: <...>, площадью 2225,3 кв. м введен в эксплуатацию (л.д. 128). Судом установлено, что ООО "Торговый мир" и Л. являются собственниками объекта недвижимого имущества нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс, площадью 2225,3 кв. м расположенного по адресу: <...> (по 1/2 доли в праве), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 марта 2012 года <...> (л.д. 80).
Таким образом, в силу достигнутого соглашения, а также вновь выданных свидетельств о государственной регистрации права ООО "Торговый мир" и Л., после произведенной реконструкции спорного объекта недвижимости и увеличения его площади, имеют право в равных долях распоряжаться этим имуществом.
Предметом исследования суда первой инстанции были договоры аренды нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс, общей площадью 2225,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенные между ООО "Торговый мир" и ООО "Универсал-С" от 4 апреля 2011 года, от 4 мая 2011 года, от 6 июня 2011 года, от 4 июля 2011 года, от 1 августа 2011 года, от 2 сентября 2011 года, от 3 октября 2011 года, от 1 ноября 2011 года, от 1 декабря 2011 года, от 1 января 2012 год, от 1 февраля 2012 года (л.д. 24 - 56), в каждом случае их предметом передачи в аренду являлась часть нежилого помещения под культурно-развлекательный комплекс, площадью 2225,3 кв. м по адресу: <...>, при этом арендодателем выступало лишь ООО "Торговый мир", которое, в силу ранее достигнутого соглашения, вправе распоряжаться указанным имуществом лишь по соглашению с другим его сособственником - Л.
Согласно части первой статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Удовлетворяя исковые требования и признавая недействительными вышеперечисленные договоры аренды, суд, правомерно исходил из того, согласно представленным по делу доказательствам, весь объект недвижимого имущества - нежилого помещения под культурно-развлекательный комплекс, которое передано ООО "Универсал-С" по договорам аренды находится в общей долевой собственности ООО "Торговый мир" и Л. Однако в нарушение требований статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспариваемые договоры аренды были заключены на весь объект недвижимого имущества - нежилого помещения под культурно-развлекательный комплекс площадью 2225,3 кв. м, без согласования с Л., как с сособственником этого имущества, имеющего равные права с ООО "Торговый мир" на распоряжение им.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договоры аренды заключены с нарушением требований действующего законодательства, указанные сделки правомерно признаны недействительными в силу их ничтожности.
Не применима к данным правоотношения статья 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором, либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В соответствии с условиями спорных договоров аренды, в каждом случае их предметом является не 1/2 доля поименованного имущества с указанием соответствующей площади, а часть нежилого здания под культурно-развлекательный комплекс площадью 2225,3 кв. м, вместе с тем, согласно правоустанавливающих документов ООО "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. является собственником доли в праве в размере 1/2.
При таких обстоятельствах суд правильно указал, что для признания заключенных договоров недействительными не требуется обязательное условие заведомой осведомленности арендатора об ограничениях на заключение одним из сособственников договоров аренды в отношении всего имущества, находящегося на праве общей долевой собственности.
Судом первой инстанции удовлетворены также требования истца о взыскании с ООО "Универсал-С" суммы неосновательного обогащения как неосновательно сбереженного имущества.
Судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска в указанной части.
Оспаривая вывод суда в указанной части, директор ООО "Универсал-С" П.Л. в обоснование доводов жалобы указывает, что ООО "Торговый мир" в период с апреля 2011 года по февраль 2012 года получило от арендатора - ООО "Универсал-С" <...> с НДС или <...> - без НДС, сумма <...> является общим имуществом ООО "Торговый мир" и Л. как владельцев по 1/2 доли в общем имуществе, следовательно, арендная плата за указанный период в размере <...> должна быть взыскана в пользу Л. с ООО "Торговый мир" - неосновательно получившего обогащение, а не с ООО "Универсал-С", выплатившего это обогащение.
Судебная коллегия признает данные доводы обоснованными.
В силу положений частей 1 статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а владение и пользование таким имуществом при недостижении соглашения могут осуществляться в порядке, установленном судом.
Согласно статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Судом первой инстанции объективно установлено, что в период с апреля 2011 года по февраль 2012 года ООО "Торговый мир" в лице конкурсного управляющего М.Е.В. предоставил в аренду ООО "Универсал-С" нежилое здания под культурно-развлекательный комплекс площадью 2225,3 кв. м. ООО "Торговый мир" за указанный период получило от арендатора - ООО "Универсал-С" - <...> с НДС или <...> (без НДС). Сумма <...> рубля является общим имуществом ООО "Торговый мир" и Л.
По условиям принятого между ООО "Торговый мир" и Л. соглашения об определении порядка распоряжения общим имуществом, последние имеют право в равных долях распоряжаться этим имуществом. Однако Л. согласия на распоряжение спорным имуществом не давал.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из приведенных положений закона при доказанности того, что ООО "Торговый мир" заключал с нарушением требований действующего законодательства договора аренды с ООО "Универсал-С", которые, признаны недействительными в силу их ничтожности, истец вправе был бы требовать взыскания с ООО "Торговый мир" сбереженных таким образом за счет последнего денежных средств или сумм полученного дохода по правилам о неосновательном обогащении.
По данным основаниям судебная коллегия считает, что требования Л. к ООО "Универсал-С" о взыскании неосновательного обогащения не подлежат удовлетворению, поскольку предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Не является основанием для отмены решения суда и указание в жалобе на то, что суд обязывает Общество взять в аренду помещение у физического лица (Л.) по цене сдачи в аренду помещение, с налогом на добавленную стоимость, как определено оценщиками в расчете арендной платы.
Как усматривается из отчета об оценке рыночной стоимости аренды нежилых помещений <...> от <...>, стоимость оценки размера арендной платы дана без налога на добавленную стоимость.
При расчете неосновательного обогащения, предъявленного к взысканию, суд первой инстанции принял представленный отчет об оценке, который по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признал допустимым доказательством. Оснований сомневаться в объективности и законности выводов указанного отчета об оценке у судебной коллегии не имеется. В связи с этим, при отсутствии доказательств, опровергающих выводы данного отчета, коллегия признает его объективным и обоснованным.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Вместе с тем стороной ответчика доказательств об ином размере арендной платы не представлено, каких-либо ходатайств в целях определения иного размера арендной платы не заявлено.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 5 мая 2012 года в части удовлетворения иска Л. о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Универсал-С" суммы неосновательного обогащения в размере <...> отменить. Принять в этой части новое решение.
Л. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью "Универсал-С" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <...>, отказать.
Председательствующий
Л.Д.СТАРИННОВА
Судьи
Е.Г.КОЗИНА
Н.И.МЕЖЕВОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)