Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Медведева В.В.
судей Иском Е.П., Поздняковой О.Ю.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 6 июля 2012 года гражданское дело по иску рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Комсомольска-на-Амуре в интересах несовершеннолетних М. и М.Е. к Ю., М.Э., Н. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, признании права собственности, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, взыскании стоимости 1/2 доли квартиры, исключении из ЕГРИП сведений о Ю. как собственнике 1/2 доли квартиры. по апелляционной жалобе Ю. на решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 февраля 2012 года
Заслушав доклад судьи Поздняковой О.Ю., пояснения прокурора Максименко Е.В., ответчика Н., судебная коллегия
установила:
Прокурор г. Комсомольска-на-Амуре В.Е. Пахомов обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетних М., М.Е. к Ю., М.Э. об отмене постановления отдела по делам опеки и попечительства Правительства Хабаровского края о разрешении на отчуждение 1/2 доли квартиры, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения кв. от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения в пользу Ю. 1/2 доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетним М. и М.Е. (по 1/4 доли каждой), о возложении на Ю. обязанности освободить 1/2 доли квартиры и передать ее в собственность по 1/4 доли несовершеннолетним М., М.Е.
В ходе рассмотрения дела прокурор требования изменил: просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры. от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения в 1/2 доли квартиры, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетним М. и М.Е. (по 1/4 доли каждой), применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать за несовершеннолетними М. и М.Е. право собственности на 1/2 долю квартиры (по 1/4 доли квартиры каждой), признать за Ю. право собственности на 1/2 долю квартиры, признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности на квартиру за Ю., исключить из ЕГРИП сведения о Ю. как собственнике 1/2 доли жилого помещения, взыскать с Н. в пользу Ю. стоимость 1/2 доли квартиры в сумме
Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 февраля 2012 года исковые требования прокурора г. Комсомольска-на-Амуре удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе Ю. просит решение суда в части применения последствий недействительности сделки о признании за несовершеннолетними прав собственности на 1/2 долю квартиры (по 1/4 доли за каждой) отменить. Принять новое решение о взыскании стоимости указанной доли с Н. в пользу несовершеннолетних. Полагает, что суд неправомерно применил указанные последствия, так как она являлась добросовестным приобретателем, поскольку обязанность приобретения другого жилого помещения для несовершеннолетних была возложена не на нее как покупателя, а на продавца отчуждаемого жилого помещения. Тогда как она была введена заверена продавцом, что сделка по приобретению другого жилого помещения для несовершеннолетних будет совершена в тот же день.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчики Ю., М.Э. не явились, о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом, о чем имеются почтовые уведомления, причин невозможности явки в суд не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с чем на основании статей 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по доводам жалобы.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
По правовому смыслу п. 2 ст. 37 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 60 СК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В силу ст. 65 СК РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
Таким образом, из смысла ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ основанием для признания сделки, совершенной опекуном (попечителем) в отношении имущества опекаемого (подопечного), может являться отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества опекаемого (подопечного).
Удовлетворяя требования прокурора, суд исходил из того, что оспариваемая сделка, совершенная матерью несовершеннолетних М.Э., без исполнения условия органа опеки на отчуждение принадлежащей несовершеннолетним 1/2 доли квартиры при одновременной покупке в их собственность другой квартиры, привела к лишению несовершеннолетних прав на жилое помещение. Тогда как покупатель жилого помещения Ю. знала о наличии условий отчуждения приобретаемой ею квартиры, однако не убедившись в его соблюдении при наличии реальной возможности такого контроля, заключила оспариваемую сделку, в связи с чем не была признана судом добросовестным приобретателем жилого помещения, 1/2 для которого находилась в собственности несовершеннолетних.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Как видно из материалов дела, постановлением отдела по делам опеки и попечительства Комитета по делам опеки и попечительства Правительства Хабаровского края N -п от ДД.ММ.ГГГГ, М.Э. было дано предварительное разрешение на отчуждение 1/2 доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетним М. и М.Е. при условии одновременной покупки несовершеннолетним двухкомнатной квартиры
В договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было внесено условие о том, что продавец обязуется одновременно приобрести в долевую собственность М. и М.Е. двухкомнатную квартиру по указанному выше адресу. Следовательно, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего малолетним детям, имелось. Имелось и условие о приобретении взамен продаваемого имущества другого недвижимого имущества.
Однако указанное условие - одновременное приобретение другого недвижимого имущества - не было соблюдено, чем нарушены права малолетних детей, которые были лишены права собственности на жилое помещение без соответствующей равноценной компенсации.
Поскольку само по себе наличие согласия на совершение сделки по отчуждению имущества малолетних не является достаточным подтверждением законности сделки и должно быть получено с целью соблюдения законных имущественных прав малолетних, вывод суда о том, что ухудшение жилищных условий несовершеннолетних, несоблюдение продавцом условия о приобретении в собственность детей другой квартиры, являются основанием для признания договора купли-продажи принадлежащей несовершеннолетним доли в спорной квартире недействительным, судебная коллегия находит правильным.
Согласно п. п. 37 - 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Доводы апелляционной жалобы Ю. о том, что она является добросовестным приобретателем, поскольку не могла знать, что условие о приобретении квартиры для несовершеннолетних не будет исполнено продавцом Н., которым была введена в заблуждение относительно времени совершения сделки, судебная коллегия находит несостоятельными.
Как следует из материалов дела покупателю Ю. было известно, что правом продажи спорной квартиры Н. обладал лишь с условием одновременной покупки квартиры несовершеннолетним М., то есть имела достаточную информацию для обоснованных сомнений в правомерности отчуждения спорного имущества Н., однако все разумные меры для выяснения его правомочий не приняла, в связи с чем, не может быть признана добросовестным приобретателем.
Суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам. Выводы суда мотивированны, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 февраля 2012 года по иску прокурора г. Комсомольска-на-Амуре в интересах несовершеннолетних М. и М.Е. к Ю., М.Э., Н. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, признании права собственности, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, взыскании стоимости 1/2 доли квартиры, исключении из ЕГРИП сведений о Ю. как собственнике 1/2 доли квартиры оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ю. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.МЕДВЕДЕВ
Судьи
Е.П.ИСКОМ
О.Ю.ПОЗДНЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 06.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4106
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июля 2012 г. по делу N 33-4106
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Медведева В.В.
судей Иском Е.П., Поздняковой О.Ю.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 6 июля 2012 года гражданское дело по иску рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Комсомольска-на-Амуре в интересах несовершеннолетних М. и М.Е. к Ю., М.Э., Н. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, признании права собственности, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, взыскании стоимости 1/2 доли квартиры, исключении из ЕГРИП сведений о Ю. как собственнике 1/2 доли квартиры. по апелляционной жалобе Ю. на решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 февраля 2012 года
Заслушав доклад судьи Поздняковой О.Ю., пояснения прокурора Максименко Е.В., ответчика Н., судебная коллегия
установила:
Прокурор г. Комсомольска-на-Амуре В.Е. Пахомов обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетних М., М.Е. к Ю., М.Э. об отмене постановления отдела по делам опеки и попечительства Правительства Хабаровского края о разрешении на отчуждение 1/2 доли квартиры, признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения кв. от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения в пользу Ю. 1/2 доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетним М. и М.Е. (по 1/4 доли каждой), о возложении на Ю. обязанности освободить 1/2 доли квартиры и передать ее в собственность по 1/4 доли несовершеннолетним М., М.Е.
В ходе рассмотрения дела прокурор требования изменил: просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры. от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения в 1/2 доли квартиры, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетним М. и М.Е. (по 1/4 доли каждой), применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать за несовершеннолетними М. и М.Е. право собственности на 1/2 долю квартиры (по 1/4 доли квартиры каждой), признать за Ю. право собственности на 1/2 долю квартиры, признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности на квартиру за Ю., исключить из ЕГРИП сведения о Ю. как собственнике 1/2 доли жилого помещения, взыскать с Н. в пользу Ю. стоимость 1/2 доли квартиры в сумме
Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 февраля 2012 года исковые требования прокурора г. Комсомольска-на-Амуре удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе Ю. просит решение суда в части применения последствий недействительности сделки о признании за несовершеннолетними прав собственности на 1/2 долю квартиры (по 1/4 доли за каждой) отменить. Принять новое решение о взыскании стоимости указанной доли с Н. в пользу несовершеннолетних. Полагает, что суд неправомерно применил указанные последствия, так как она являлась добросовестным приобретателем, поскольку обязанность приобретения другого жилого помещения для несовершеннолетних была возложена не на нее как покупателя, а на продавца отчуждаемого жилого помещения. Тогда как она была введена заверена продавцом, что сделка по приобретению другого жилого помещения для несовершеннолетних будет совершена в тот же день.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчики Ю., М.Э. не явились, о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом, о чем имеются почтовые уведомления, причин невозможности явки в суд не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с чем на основании статей 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по доводам жалобы.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
По правовому смыслу п. 2 ст. 37 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 60 СК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В силу ст. 65 СК РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
Таким образом, из смысла ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ основанием для признания сделки, совершенной опекуном (попечителем) в отношении имущества опекаемого (подопечного), может являться отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества опекаемого (подопечного).
Удовлетворяя требования прокурора, суд исходил из того, что оспариваемая сделка, совершенная матерью несовершеннолетних М.Э., без исполнения условия органа опеки на отчуждение принадлежащей несовершеннолетним 1/2 доли квартиры при одновременной покупке в их собственность другой квартиры, привела к лишению несовершеннолетних прав на жилое помещение. Тогда как покупатель жилого помещения Ю. знала о наличии условий отчуждения приобретаемой ею квартиры, однако не убедившись в его соблюдении при наличии реальной возможности такого контроля, заключила оспариваемую сделку, в связи с чем не была признана судом добросовестным приобретателем жилого помещения, 1/2 для которого находилась в собственности несовершеннолетних.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Как видно из материалов дела, постановлением отдела по делам опеки и попечительства Комитета по делам опеки и попечительства Правительства Хабаровского края N -п от ДД.ММ.ГГГГ, М.Э. было дано предварительное разрешение на отчуждение 1/2 доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетним М. и М.Е. при условии одновременной покупки несовершеннолетним двухкомнатной квартиры
В договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было внесено условие о том, что продавец обязуется одновременно приобрести в долевую собственность М. и М.Е. двухкомнатную квартиру по указанному выше адресу. Следовательно, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего малолетним детям, имелось. Имелось и условие о приобретении взамен продаваемого имущества другого недвижимого имущества.
Однако указанное условие - одновременное приобретение другого недвижимого имущества - не было соблюдено, чем нарушены права малолетних детей, которые были лишены права собственности на жилое помещение без соответствующей равноценной компенсации.
Поскольку само по себе наличие согласия на совершение сделки по отчуждению имущества малолетних не является достаточным подтверждением законности сделки и должно быть получено с целью соблюдения законных имущественных прав малолетних, вывод суда о том, что ухудшение жилищных условий несовершеннолетних, несоблюдение продавцом условия о приобретении в собственность детей другой квартиры, являются основанием для признания договора купли-продажи принадлежащей несовершеннолетним доли в спорной квартире недействительным, судебная коллегия находит правильным.
Согласно п. п. 37 - 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Доводы апелляционной жалобы Ю. о том, что она является добросовестным приобретателем, поскольку не могла знать, что условие о приобретении квартиры для несовершеннолетних не будет исполнено продавцом Н., которым была введена в заблуждение относительно времени совершения сделки, судебная коллегия находит несостоятельными.
Как следует из материалов дела покупателю Ю. было известно, что правом продажи спорной квартиры Н. обладал лишь с условием одновременной покупки квартиры несовершеннолетним М., то есть имела достаточную информацию для обоснованных сомнений в правомерности отчуждения спорного имущества Н., однако все разумные меры для выяснения его правомочий не приняла, в связи с чем, не может быть признана добросовестным приобретателем.
Суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам. Выводы суда мотивированны, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 февраля 2012 года по иску прокурора г. Комсомольска-на-Амуре в интересах несовершеннолетних М. и М.Е. к Ю., М.Э., Н. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, признании права собственности, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, взыскании стоимости 1/2 доли квартиры, исключении из ЕГРИП сведений о Ю. как собственнике 1/2 доли квартиры оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ю. - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.МЕДВЕДЕВ
Судьи
Е.П.ИСКОМ
О.Ю.ПОЗДНЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)