Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Николаенко Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Марисова А.М.,
судей Уваровой В.В., Залевской Е.А.,
при секретаре С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску С.Е. к К.О. о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, перехода права собственности, государственной регистрации права собственности на квартиру, по иску Н.А. к К.О. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011, встречному иску К.О. к Т.И., С.Е., Н.А. о признании недействительными доверенности, выданной на имя Т.И., договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 как сделки
по апелляционной жалобе представителя К.О. Н.Ф. на решение Советского районного суда г. Томска от 16 марта 2012 года.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя К.О. Н.Ф., настаивавшего на удовлетворении апелляционной жалобы, представителя Н.А. Л., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С.Е. обратился в суд с иском к К.О., в котором с учетом увеличения исковых требований просил принять решение о государственной регистрации договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: /__/, заключенного 12.09.2011 между ним и К.О., государственной регистрации перехода права собственности по договору, регистрации права собственности и признании права собственности на указанную квартиру. В обоснование исковых требований указал, что приобрел у К.О. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: /__/, за /__/ рублей. Сделка была оформлена 12.09.2011 договором купли-продажи квартиры, которая того же дня была передана по акту приема-передачи С.Е. Оплату за квартиру К.О. получила лично, что подтверждается распиской. 20.09.2011 все необходимые документы для регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру были сданы в Управление Росреестра по Томской области, однако договор зарегистрирован не был в связи с поступлением от К.О. заявления о прекращении государственной регистрации.
Н.А., признанный определением Советского районного суда г. Томска от 08.11.2011 третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования, обратился с иском к К.О. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи этой же квартиры от 24.09.2011. В обоснование исковых требований указал, что заключение договора от 12.09.2011 между С.Е. и К.О. было невозможно, так как на тот момент действовал подписанный между ним и ответчицей 04.09.2011 предварительный договор купли-продажи квартиры /__/ в /__/. В соответствии с ним 24.09.2011 он и К.О. подписали основной договор купли-продажи данной квартиры, за которую ответчица получила денежные средства в размере /__/ рублей, написав об этом расписку. Документы по договору были сданы для регистрации в Управление Росреестра, однако сделка не была зарегистрирована в связи с наложением на квартиру ареста.
К.О. предъявила встречный иск к С.Е., Н.А. и Т.И., в котором с учетом последующего изменения предмета иска просила признать доверенность от 06.09.2011, выданную ей на имя Т.И., недействительной, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, признать договор купли-продажи квартиры от 12.09.2011, подписанный от ее имени Т.И. со С.Е., недействительным, как заключенный лицом, не имеющим правомочий, а также признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 24.09.2011, подписанный ею и Н.А., как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
В обоснование встречного иска указала, что намерений продавать квартиру она не имела, 06.09.2011 подписала удостоверенную нотариусом Т.Г. доверенность на имя Т.И. в состоянии алкогольного опьянения, будучи убежденной Б. и Т.И. в том, что доверенность нужна для получения нового свидетельства о собственности на квартиру во избежание ее утраты по притязаниям неизвестных лиц, от которых, по словам Б. и Т.И., она получила задаток за квартиру. В силу состояния опьянения не понимала суть вопросов, задаваемых нотариусом. В этом же состоянии и в этих же целях она написала расписку о получении от С.Е. денежных средств за продажу квартиры в размере /__/ рублей, хотя денег не получала и С.Е. не знает. Узнав, что Т.И. по выданной доверенности продала ее квартиру, она (К.О.) отозвала доверенность, о чем сообщила в регистрирующий орган. Предварительный договор купли-продажи от 04.09.2011, договор купли-продажи и акт приема-передачи от 24.09.2011 были подписаны ею в состоянии опьянения, под влиянием убеждений со стороны Б. о необходимости составить фиктивные документы о продаже квартиры Н.А., во избежание регистрации сделки продажи ее квартиры С.Е. и утраты квартиры. В этих же целях в состоянии опьянения 24.09.2011 в машине она написала расписку о получении денег за квартиру от Н.А., хотя денег не получала и намерений продавать квартиру не имела.
Определением суда от 15.03.2012 принят отказ С.Е. от иска в части признания за ним права собственности на квартиру, производство по делу в этой части прекращено.
Дело рассмотрено по существу в отсутствие истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску С.Е., ответчиков по встречному иску Т.И., третьего лица, заявившего самостоятельные требования, ответчика по встречному иску Н.А., представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, надлежаще извещенных о судебном слушании и не сообщивших причин неявки, ответчика по первоначальному иску, иску третьего лица, истца по встречному иску К.О., просившей о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 96 т. 2).
Представитель С.Е. М., действующий на основании доверенности от 29.09.2011, в судебном заседании исковые требования с учетом изменений поддержал, требования Н.А. и К.О. не признал. Пояснил, что К.О. не оспаривала проставление ею подписи на доверенности у нотариуса и тот факт, что писала расписку на имя С.Е. о получении денежных средств.
Представитель Н.А. Л., действующий на основании доверенности от 20.10.2011, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, встречные требования К.О. не признал.
Представитель К.О. Н.Ф., действующий на основании доверенности от 19.10.2011, в судебном заседании исковые требования С.Е., Н.А. не признал, встречный иск с учетом изменения предмета иска поддержал по изложенным в нем основаниям.
Решением Советского районного суда г. Томска от 16.03.2012 на основании ст. ст. 165, 167, 168, 178, 182, 185, 188 - 189, 454, 549, 550, 551, 554 - 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении иска С.Е., встречного иска К.О. отказано. Иск Н.А. удовлетворен в части государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 и перехода права собственности на нее. В оставшейся части исковых требований Н.А. отказано.
В апелляционной жалобе представитель К.О. Н.Ф. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исков С.Е. и Н.А., удовлетворить встречный иск К.О. Указывает, что суд пришел к неверному выводу о наличии у К.О. заблуждения относительно мотивов совершенных ею сделок, которые не имеют значение для признания сделок недействительными. Заключая договор купли-продажи 24.09.2011, ответчица полагала, что совершает мнимую сделку, т.е. для вида, без намерения породить предусмотренные для нее правовые последствия. То обстоятельство, что К.О. не намерена была продавать квартиру и оставаться без единственного жилья, подтверждается свидетельскими показаниями В. и З., а также обращениями заявителя в правоохранительные органы, отзывом им доверенности, подачей заявлений о прекращении регистрационных действий. Заблуждение ответчика относительно природы совершаемых им сделок (выдачи доверенности и подписание договора купли-продажи) следует из заключения психолога, где прямо указано, что индивидуально-психологические особенности К.О. привели в юридически значимый период времени к формированию неправильного мнения относительно существа сделок и введению ее в заблуждение. Однако суд мнение эксперта в этой части не поддержал, дал иную оценку состоянию К.О., с которой он не согласен. Ссылается на недобросовестность действий Н.А. при заключении договора купли-продажи, оставленной судом без внимания. При подписании договора Н.А. не предпринимались меры по установлению возможности совершения такой сделки, не запрашивалась из ЕГРП выписка, тогда как на тот момент в производстве Управления Росреестра по Томской области уже находился на регистрации договор купли-продажи от 12.09.2011, оформленный со С.Е. Кроме того, суд вышел за пределы исковых требований, удовлетворив не только требование Н.А. о государственной регистрации сделки - договора купли-продажи от 24.09.2011, но и требование о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, которое им не заявлялось.
В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие участвующих в деле лиц С.Е., Н.А., Т.И., К.О., представителя Управления Росреестра по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Из материалов данного дела следует, что предметом спорных отношений выступает квартира в /__/.
Собственником данной квартиры на основании договора передачи от 03.02.2003 N 15596 является К.О., выдавшая 06.09.2011 доверенность на отчуждение квартиры Т.И., которой 12.09.2011 был заключен договор купли-продажи со С.Е.
24.09.2011 К.О. заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Н.А., отменив своим нотариально удостоверенным распоряжением от 16.09.2011 доверенность на распоряжение квартирой от 06.09.2011 и обратившись 27.09.2011 с заявлением в УФСГРКиК по Томской области о прекращении государственной регистрации сделки купли-продажи от 12.09.2011 и перехода права собственности.
05.10.2011 К.О. обратилась с заявлением в УФСГРКиК по Томской области о прекращении государственной регистрации сделки купли-продажи от 24.09.2011 и перехода права собственности.
В связи с приостановлением государственной регистрации сделок купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и от 24.09.2011 и перехода права собственности покупатели спорной квартиры С.Е. и Н.А. обратились в суд с указанными исками к К.О.
Признавая обоснованными исковые требования Н.А. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011, принимая решение о государственной регистрации данной сделки и перехода права собственности на квартиру и отклоняя исковые требования К.О., суд исходил из того, что К.О. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры необоснованно, так как доказательств незаконности оспариваемых ею сделок не имеется.
С данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны без надлежащей правовой оценки доказательств по делу.
Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Приведенная в решении оценка собранных по делу доказательств, в том числе заключения судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от 15.02.2012 ОГБУЗ "Томская областная клиническая больница", пояснений К.О., показаний свидетелей с ее стороны З. и В., не соответствует требованиям процессуального закона.
Свои исковые требования о признании недействительными доверенности от 06.09.2011 на распоряжение квартирой, выданной Т.И., договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 К.О. основывала тем, что данная доверенность была выдана под влиянием заблуждения, поэтому Т.И. не имела полномочий на совершение договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 со С.Е., договор купли-продажи квартиры от 24.09.2011 с Н.А. был заключен ею лишь для вида, чтобы нейтрализовать первый договор купли-продажи.
Обстоятельства, на которых основаны исковые требования К.О., подтверждены совокупностью собранных по делу доказательств.
Из материалов дела следует, что выдача Т.И. доверенности на распоряжение спорной квартирой совершена К.О. под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, поскольку она полагала, что данная доверенность необходима для получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, которое необходимо для того, чтобы исключить обращение взыскания на принадлежащую ей квартиру по мнимому долгу в размере /__/ рублей.
Указанное обстоятельство подтверждается заключением судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от 15.02.2012 ОГБУЗ "Томская областная клиническая больница", согласно которому в период времени, относящийся к данным сделкам, К.О. обнаруживала признаки синдрома зависимости от алкоголя (хронического алкоголизма). В период времени, относящийся к данным сделкам, у нее отсутствовали признаки выраженного алкогольного опьянения, похмельного синдрома, запойного состояния, способных привести к выраженным нарушениям критических и прогностических функций, повлиять на ее способность воспринимать и оценивать окружающую обстановку, исходя из собственных представлений о реализации интересов, и она могла понимать значение своих действий и руководить ими. Вместе с тем ее индивидуально-психологические особенности оказали существенное влияние на ее сознание и деятельность в период данных сделок. Однако, решение данного вопроса входит в компетенцию психолога, которым дано заключение, что индивидуально-психологические особенности К.О. нашли отражение в поведении ее в данных юридически значимых ситуациях и оказали существенное влияние на ее сознание и деятельность, привели к неполноте осознания фактической стороны дела, к ситуативному принятию решений, к совершению сделок при выдаче доверенности от 06.09.2011, при заключении договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, при заключении договора купли-продажи от 24.09.2011, при написании расписок о получении денежных средств от С.Е. и Н.А. Таким образом, индивидуально-психологические особенности К.О. привели в юридически значимый период времени к ограничению свободного волеизъявления, адекватной оценки ситуации, снижению критических и прогностических возможностей в отношении социально-юридических последствий совершаемых сделок и способствовали формированию неправильного мнения относительно существа сделок и введения ее в заблуждение.
Суд первой инстанции без законных на то оснований не принял во внимание заключение эксперта-психолога Д., данное в рамках комплексной психолого-психиатрической экспертизы, ошибочно рассмотрев его как частное мнение одного из специалистов.
Обстоятельства выдачи К.О. доверенности на распоряжение спорной квартирой и заключения договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 под влиянием имеющего существенное значение заблуждения подтверждается пояснениями истца К.О. о том, что доверенность была необходима для переоформления документов на спорную квартиру (свидетельства о праве собственности), как в этом убедили ее Б. и Т.И., которая сказала, что она (К.О.) в состоянии алкогольного опьянения получила за свою квартиру /__/ руб., о чем написала расписку. Для аннулирования долга и чтобы не забрали ее квартиру необходимо выдать доверенность Т.И. и она переоформит документы на квартиру. 06.09.2011 такая доверенность была удостоверена нотариусом Т.Г., нотариус А. отказался удостоверять доверенность. 12.09.2011 Т.И. показала ей новое свидетельство о праве собственности, сказав, что она никому, ничего не должна, потребовав расписку о получении денежных средств в размере /__/ руб. за квартиру для того, чтобы предъявить ее тем людям, которым она (К.О.) якобы должна /__/ руб. как доказательства того, что квартира ей не принадлежит. Узнав о продаже квартиры Т.И., 16.09.2011 она отменила доверенность. После чего по предложению Б. и неизвестного, предложившего также подписать предварительный договор купли-продажи квартиры задним числом, совершила для вида сделку купли-продажи квартиры Н.А.
Свидетели В. и З. пояснили в судебном заседании, что К.О., проживавшая с июля 2011 года в квартире З. вместе с В., злоупотребляла алкоголем, намерений продавать спорную квартиру не имела, сдавала ее внаем через Б., ранее судимую за мошенничество с квартирами, у которой оказался паспорт К.О., неоднократно предлагавшей продать квартиру, на что К.О. не соглашалась. 2 сентября 2011 года К.О. с Б. в сопровождении двух парней, представившихся сотрудниками полиции, уехала из квартиры под предлогом получения паспорта. З. обращался 05.09.2011 в РОВД по поводу похищения К.О. с целью последующей продажи ее квартиры. Возвратившись, К.О. рассказала, что ее поили алкоголем и таблетками, она подписала доверенность на квартиру чтобы решить вопрос с долгом в размере /__/ руб., расписки на /__/ руб., затем на /__/ руб. для того, чтобы ей вернули документы.. После того, как К.О. увозили, она стала терять волосы на голове, у нее появилось детское поведение. Б. без ведома К.О. водила в спорную квартиру покупателей, просила квартирантку не говорить ей об этом. Никаких денежных средств К.О. не получала.
Показания истца К.О. и свидетелей с ее стороны непротиворечивы и последовательны, согласуются со сведениями, содержащимися в отказном материале N 2011/5811 по заявлению З. по факту похищения К.О., ее действиями по отмене доверенности и подачей заявлений о приостановлении государственной регистрации сделок купли-продажи.
Пояснения представителей С.Е. и Н.А., ответчика Т.И., показания свидетеля Е. судебная коллегия отклоняет как недостоверные, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не согласуются между собой.
В силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу данной нормы сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
Поскольку при выдаче доверенности от 06.09.2011 заблуждение К.О. касалось основания (цели) совершаемой сделки, а не мотивов как ошибочно посчитал суд первой инстанции, то оно имеет существенное значение и влечет признание судом данной доверенности недействительной.
Отсутствие полномочий у Т.И. на распоряжение спорной квартирой в силу ст. 168 Гражданского кодекса влечет недействительность договора купли-продажи квартиры со С.Е., поскольку, исходя из положений ст. 209 и 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким правом обладает только собственник имущества, который в данном случае намерений на предоставление полномочий по распоряжению квартирой не имел.
Так как при совершении договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 с Н.А. К.О. была введена в заблуждение относительно существа данной сделки, как это установлено заключением судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от 15.02.2012 ОГБУЗ "Томская областная клиническая больница", то данная сделка в силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ признается судом недействительной.
Таким образом, исковые требования К.О. о признании недействительными доверенности от 06.09.2011, договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 подлежат удовлетворению.
При рассмотрении дела С.Е. и Н.А. не представили суду доказательств передачи покупной цены за квартиру К.О., помимо ее расписок о получении расчета за квартиру, которые ею выданы под влиянием заблуждения.
В связи с чем оснований для применения реституционных последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в виде возложения обязанности на К.О. по возврату денежных средств, не имеется.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Судебная коллегия принимает новое решение, которым отклоняет иски С.Е. и Н.А. и удовлетворяет иск К.О.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 16 марта 2012 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исков С.Е., Н.А. отказать.
Встречный иск К.О. к Т.И., С.Е., Н.А. удовлетворить.
Признать недействительной доверенность от 06 сентября 2011 года, выданную К.О. на имя Т.И., удостоверенную нотариусом г. Томска Т.Г. за N 4489.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/, заключенный 12 сентября 2011 года между С.Е. и Т.И., действовавшей от имени К.О.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/, заключенный 24 сентября 2011 года между К.О. и Н.А.
Взыскать со С.Е., Н.А., Т.И. в пользу К.О. расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1498/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июня 2012 г. по делу N 33-1498/2012
Судья: Николаенко Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Марисова А.М.,
судей Уваровой В.В., Залевской Е.А.,
при секретаре С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску С.Е. к К.О. о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, перехода права собственности, государственной регистрации права собственности на квартиру, по иску Н.А. к К.О. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011, встречному иску К.О. к Т.И., С.Е., Н.А. о признании недействительными доверенности, выданной на имя Т.И., договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 как сделки
по апелляционной жалобе представителя К.О. Н.Ф. на решение Советского районного суда г. Томска от 16 марта 2012 года.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя К.О. Н.Ф., настаивавшего на удовлетворении апелляционной жалобы, представителя Н.А. Л., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С.Е. обратился в суд с иском к К.О., в котором с учетом увеличения исковых требований просил принять решение о государственной регистрации договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: /__/, заключенного 12.09.2011 между ним и К.О., государственной регистрации перехода права собственности по договору, регистрации права собственности и признании права собственности на указанную квартиру. В обоснование исковых требований указал, что приобрел у К.О. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: /__/, за /__/ рублей. Сделка была оформлена 12.09.2011 договором купли-продажи квартиры, которая того же дня была передана по акту приема-передачи С.Е. Оплату за квартиру К.О. получила лично, что подтверждается распиской. 20.09.2011 все необходимые документы для регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру были сданы в Управление Росреестра по Томской области, однако договор зарегистрирован не был в связи с поступлением от К.О. заявления о прекращении государственной регистрации.
Н.А., признанный определением Советского районного суда г. Томска от 08.11.2011 третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования, обратился с иском к К.О. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи этой же квартиры от 24.09.2011. В обоснование исковых требований указал, что заключение договора от 12.09.2011 между С.Е. и К.О. было невозможно, так как на тот момент действовал подписанный между ним и ответчицей 04.09.2011 предварительный договор купли-продажи квартиры /__/ в /__/. В соответствии с ним 24.09.2011 он и К.О. подписали основной договор купли-продажи данной квартиры, за которую ответчица получила денежные средства в размере /__/ рублей, написав об этом расписку. Документы по договору были сданы для регистрации в Управление Росреестра, однако сделка не была зарегистрирована в связи с наложением на квартиру ареста.
К.О. предъявила встречный иск к С.Е., Н.А. и Т.И., в котором с учетом последующего изменения предмета иска просила признать доверенность от 06.09.2011, выданную ей на имя Т.И., недействительной, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, признать договор купли-продажи квартиры от 12.09.2011, подписанный от ее имени Т.И. со С.Е., недействительным, как заключенный лицом, не имеющим правомочий, а также признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 24.09.2011, подписанный ею и Н.А., как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
В обоснование встречного иска указала, что намерений продавать квартиру она не имела, 06.09.2011 подписала удостоверенную нотариусом Т.Г. доверенность на имя Т.И. в состоянии алкогольного опьянения, будучи убежденной Б. и Т.И. в том, что доверенность нужна для получения нового свидетельства о собственности на квартиру во избежание ее утраты по притязаниям неизвестных лиц, от которых, по словам Б. и Т.И., она получила задаток за квартиру. В силу состояния опьянения не понимала суть вопросов, задаваемых нотариусом. В этом же состоянии и в этих же целях она написала расписку о получении от С.Е. денежных средств за продажу квартиры в размере /__/ рублей, хотя денег не получала и С.Е. не знает. Узнав, что Т.И. по выданной доверенности продала ее квартиру, она (К.О.) отозвала доверенность, о чем сообщила в регистрирующий орган. Предварительный договор купли-продажи от 04.09.2011, договор купли-продажи и акт приема-передачи от 24.09.2011 были подписаны ею в состоянии опьянения, под влиянием убеждений со стороны Б. о необходимости составить фиктивные документы о продаже квартиры Н.А., во избежание регистрации сделки продажи ее квартиры С.Е. и утраты квартиры. В этих же целях в состоянии опьянения 24.09.2011 в машине она написала расписку о получении денег за квартиру от Н.А., хотя денег не получала и намерений продавать квартиру не имела.
Определением суда от 15.03.2012 принят отказ С.Е. от иска в части признания за ним права собственности на квартиру, производство по делу в этой части прекращено.
Дело рассмотрено по существу в отсутствие истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску С.Е., ответчиков по встречному иску Т.И., третьего лица, заявившего самостоятельные требования, ответчика по встречному иску Н.А., представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области, надлежаще извещенных о судебном слушании и не сообщивших причин неявки, ответчика по первоначальному иску, иску третьего лица, истца по встречному иску К.О., просившей о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 96 т. 2).
Представитель С.Е. М., действующий на основании доверенности от 29.09.2011, в судебном заседании исковые требования с учетом изменений поддержал, требования Н.А. и К.О. не признал. Пояснил, что К.О. не оспаривала проставление ею подписи на доверенности у нотариуса и тот факт, что писала расписку на имя С.Е. о получении денежных средств.
Представитель Н.А. Л., действующий на основании доверенности от 20.10.2011, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, встречные требования К.О. не признал.
Представитель К.О. Н.Ф., действующий на основании доверенности от 19.10.2011, в судебном заседании исковые требования С.Е., Н.А. не признал, встречный иск с учетом изменения предмета иска поддержал по изложенным в нем основаниям.
Решением Советского районного суда г. Томска от 16.03.2012 на основании ст. ст. 165, 167, 168, 178, 182, 185, 188 - 189, 454, 549, 550, 551, 554 - 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении иска С.Е., встречного иска К.О. отказано. Иск Н.А. удовлетворен в части государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 и перехода права собственности на нее. В оставшейся части исковых требований Н.А. отказано.
В апелляционной жалобе представитель К.О. Н.Ф. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исков С.Е. и Н.А., удовлетворить встречный иск К.О. Указывает, что суд пришел к неверному выводу о наличии у К.О. заблуждения относительно мотивов совершенных ею сделок, которые не имеют значение для признания сделок недействительными. Заключая договор купли-продажи 24.09.2011, ответчица полагала, что совершает мнимую сделку, т.е. для вида, без намерения породить предусмотренные для нее правовые последствия. То обстоятельство, что К.О. не намерена была продавать квартиру и оставаться без единственного жилья, подтверждается свидетельскими показаниями В. и З., а также обращениями заявителя в правоохранительные органы, отзывом им доверенности, подачей заявлений о прекращении регистрационных действий. Заблуждение ответчика относительно природы совершаемых им сделок (выдачи доверенности и подписание договора купли-продажи) следует из заключения психолога, где прямо указано, что индивидуально-психологические особенности К.О. привели в юридически значимый период времени к формированию неправильного мнения относительно существа сделок и введению ее в заблуждение. Однако суд мнение эксперта в этой части не поддержал, дал иную оценку состоянию К.О., с которой он не согласен. Ссылается на недобросовестность действий Н.А. при заключении договора купли-продажи, оставленной судом без внимания. При подписании договора Н.А. не предпринимались меры по установлению возможности совершения такой сделки, не запрашивалась из ЕГРП выписка, тогда как на тот момент в производстве Управления Росреестра по Томской области уже находился на регистрации договор купли-продажи от 12.09.2011, оформленный со С.Е. Кроме того, суд вышел за пределы исковых требований, удовлетворив не только требование Н.А. о государственной регистрации сделки - договора купли-продажи от 24.09.2011, но и требование о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, которое им не заявлялось.
В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие участвующих в деле лиц С.Е., Н.А., Т.И., К.О., представителя Управления Росреестра по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Из материалов данного дела следует, что предметом спорных отношений выступает квартира в /__/.
Собственником данной квартиры на основании договора передачи от 03.02.2003 N 15596 является К.О., выдавшая 06.09.2011 доверенность на отчуждение квартиры Т.И., которой 12.09.2011 был заключен договор купли-продажи со С.Е.
24.09.2011 К.О. заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Н.А., отменив своим нотариально удостоверенным распоряжением от 16.09.2011 доверенность на распоряжение квартирой от 06.09.2011 и обратившись 27.09.2011 с заявлением в УФСГРКиК по Томской области о прекращении государственной регистрации сделки купли-продажи от 12.09.2011 и перехода права собственности.
05.10.2011 К.О. обратилась с заявлением в УФСГРКиК по Томской области о прекращении государственной регистрации сделки купли-продажи от 24.09.2011 и перехода права собственности.
В связи с приостановлением государственной регистрации сделок купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и от 24.09.2011 и перехода права собственности покупатели спорной квартиры С.Е. и Н.А. обратились в суд с указанными исками к К.О.
Признавая обоснованными исковые требования Н.А. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011, принимая решение о государственной регистрации данной сделки и перехода права собственности на квартиру и отклоняя исковые требования К.О., суд исходил из того, что К.О. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры необоснованно, так как доказательств незаконности оспариваемых ею сделок не имеется.
С данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны без надлежащей правовой оценки доказательств по делу.
Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Приведенная в решении оценка собранных по делу доказательств, в том числе заключения судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от 15.02.2012 ОГБУЗ "Томская областная клиническая больница", пояснений К.О., показаний свидетелей с ее стороны З. и В., не соответствует требованиям процессуального закона.
Свои исковые требования о признании недействительными доверенности от 06.09.2011 на распоряжение квартирой, выданной Т.И., договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 К.О. основывала тем, что данная доверенность была выдана под влиянием заблуждения, поэтому Т.И. не имела полномочий на совершение договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 со С.Е., договор купли-продажи квартиры от 24.09.2011 с Н.А. был заключен ею лишь для вида, чтобы нейтрализовать первый договор купли-продажи.
Обстоятельства, на которых основаны исковые требования К.О., подтверждены совокупностью собранных по делу доказательств.
Из материалов дела следует, что выдача Т.И. доверенности на распоряжение спорной квартирой совершена К.О. под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, поскольку она полагала, что данная доверенность необходима для получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, которое необходимо для того, чтобы исключить обращение взыскания на принадлежащую ей квартиру по мнимому долгу в размере /__/ рублей.
Указанное обстоятельство подтверждается заключением судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от 15.02.2012 ОГБУЗ "Томская областная клиническая больница", согласно которому в период времени, относящийся к данным сделкам, К.О. обнаруживала признаки синдрома зависимости от алкоголя (хронического алкоголизма). В период времени, относящийся к данным сделкам, у нее отсутствовали признаки выраженного алкогольного опьянения, похмельного синдрома, запойного состояния, способных привести к выраженным нарушениям критических и прогностических функций, повлиять на ее способность воспринимать и оценивать окружающую обстановку, исходя из собственных представлений о реализации интересов, и она могла понимать значение своих действий и руководить ими. Вместе с тем ее индивидуально-психологические особенности оказали существенное влияние на ее сознание и деятельность в период данных сделок. Однако, решение данного вопроса входит в компетенцию психолога, которым дано заключение, что индивидуально-психологические особенности К.О. нашли отражение в поведении ее в данных юридически значимых ситуациях и оказали существенное влияние на ее сознание и деятельность, привели к неполноте осознания фактической стороны дела, к ситуативному принятию решений, к совершению сделок при выдаче доверенности от 06.09.2011, при заключении договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011, при заключении договора купли-продажи от 24.09.2011, при написании расписок о получении денежных средств от С.Е. и Н.А. Таким образом, индивидуально-психологические особенности К.О. привели в юридически значимый период времени к ограничению свободного волеизъявления, адекватной оценки ситуации, снижению критических и прогностических возможностей в отношении социально-юридических последствий совершаемых сделок и способствовали формированию неправильного мнения относительно существа сделок и введения ее в заблуждение.
Суд первой инстанции без законных на то оснований не принял во внимание заключение эксперта-психолога Д., данное в рамках комплексной психолого-психиатрической экспертизы, ошибочно рассмотрев его как частное мнение одного из специалистов.
Обстоятельства выдачи К.О. доверенности на распоряжение спорной квартирой и заключения договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 под влиянием имеющего существенное значение заблуждения подтверждается пояснениями истца К.О. о том, что доверенность была необходима для переоформления документов на спорную квартиру (свидетельства о праве собственности), как в этом убедили ее Б. и Т.И., которая сказала, что она (К.О.) в состоянии алкогольного опьянения получила за свою квартиру /__/ руб., о чем написала расписку. Для аннулирования долга и чтобы не забрали ее квартиру необходимо выдать доверенность Т.И. и она переоформит документы на квартиру. 06.09.2011 такая доверенность была удостоверена нотариусом Т.Г., нотариус А. отказался удостоверять доверенность. 12.09.2011 Т.И. показала ей новое свидетельство о праве собственности, сказав, что она никому, ничего не должна, потребовав расписку о получении денежных средств в размере /__/ руб. за квартиру для того, чтобы предъявить ее тем людям, которым она (К.О.) якобы должна /__/ руб. как доказательства того, что квартира ей не принадлежит. Узнав о продаже квартиры Т.И., 16.09.2011 она отменила доверенность. После чего по предложению Б. и неизвестного, предложившего также подписать предварительный договор купли-продажи квартиры задним числом, совершила для вида сделку купли-продажи квартиры Н.А.
Свидетели В. и З. пояснили в судебном заседании, что К.О., проживавшая с июля 2011 года в квартире З. вместе с В., злоупотребляла алкоголем, намерений продавать спорную квартиру не имела, сдавала ее внаем через Б., ранее судимую за мошенничество с квартирами, у которой оказался паспорт К.О., неоднократно предлагавшей продать квартиру, на что К.О. не соглашалась. 2 сентября 2011 года К.О. с Б. в сопровождении двух парней, представившихся сотрудниками полиции, уехала из квартиры под предлогом получения паспорта. З. обращался 05.09.2011 в РОВД по поводу похищения К.О. с целью последующей продажи ее квартиры. Возвратившись, К.О. рассказала, что ее поили алкоголем и таблетками, она подписала доверенность на квартиру чтобы решить вопрос с долгом в размере /__/ руб., расписки на /__/ руб., затем на /__/ руб. для того, чтобы ей вернули документы.. После того, как К.О. увозили, она стала терять волосы на голове, у нее появилось детское поведение. Б. без ведома К.О. водила в спорную квартиру покупателей, просила квартирантку не говорить ей об этом. Никаких денежных средств К.О. не получала.
Показания истца К.О. и свидетелей с ее стороны непротиворечивы и последовательны, согласуются со сведениями, содержащимися в отказном материале N 2011/5811 по заявлению З. по факту похищения К.О., ее действиями по отмене доверенности и подачей заявлений о приостановлении государственной регистрации сделок купли-продажи.
Пояснения представителей С.Е. и Н.А., ответчика Т.И., показания свидетеля Е. судебная коллегия отклоняет как недостоверные, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не согласуются между собой.
В силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу данной нормы сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
Поскольку при выдаче доверенности от 06.09.2011 заблуждение К.О. касалось основания (цели) совершаемой сделки, а не мотивов как ошибочно посчитал суд первой инстанции, то оно имеет существенное значение и влечет признание судом данной доверенности недействительной.
Отсутствие полномочий у Т.И. на распоряжение спорной квартирой в силу ст. 168 Гражданского кодекса влечет недействительность договора купли-продажи квартиры со С.Е., поскольку, исходя из положений ст. 209 и 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким правом обладает только собственник имущества, который в данном случае намерений на предоставление полномочий по распоряжению квартирой не имел.
Так как при совершении договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 с Н.А. К.О. была введена в заблуждение относительно существа данной сделки, как это установлено заключением судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от 15.02.2012 ОГБУЗ "Томская областная клиническая больница", то данная сделка в силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ признается судом недействительной.
Таким образом, исковые требования К.О. о признании недействительными доверенности от 06.09.2011, договора купли-продажи квартиры от 12.09.2011 и договора купли-продажи квартиры от 24.09.2011 подлежат удовлетворению.
При рассмотрении дела С.Е. и Н.А. не представили суду доказательств передачи покупной цены за квартиру К.О., помимо ее расписок о получении расчета за квартиру, которые ею выданы под влиянием заблуждения.
В связи с чем оснований для применения реституционных последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в виде возложения обязанности на К.О. по возврату денежных средств, не имеется.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Судебная коллегия принимает новое решение, которым отклоняет иски С.Е. и Н.А. и удовлетворяет иск К.О.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 16 марта 2012 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исков С.Е., Н.А. отказать.
Встречный иск К.О. к Т.И., С.Е., Н.А. удовлетворить.
Признать недействительной доверенность от 06 сентября 2011 года, выданную К.О. на имя Т.И., удостоверенную нотариусом г. Томска Т.Г. за N 4489.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/, заключенный 12 сентября 2011 года между С.Е. и Т.И., действовавшей от имени К.О.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/, заключенный 24 сентября 2011 года между К.О. и Н.А.
Взыскать со С.Е., Н.А., Т.И. в пользу К.О. расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)