Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лелекин С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Пряничниковой Е.В.,
судей Никитиной И.О., Журавлевой Н.М.,
при секретаре судебного заседания М.,
с участием ответчика С.И., представителя ответчика ОАО "Гражданстрой" Р. - по доверенности,
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе И.А.
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2012 года
гражданское дело по иску И.А. к ОАО "Гражданстрой", С.И. о признании права собственности на нежилое здание, признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и записей о регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи областного суда Журавлевой Н.М., выслушав объяснения ответчика С.И., представителя ответчика ОАО "Гражданстрой" Р., выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия
установила:
И.А. обратился в суд с указанным иском к ОАО "Гражданстрой", С.И., мотивируя тем, что 13 сентября 2005 года между ним и ОАО "Гражданстрой" в лице конкурсного управляющего Д. был заключен договор купли-продажи трансформаторной подстанции ТП-104, общей площадью 33,7 кв. м, инв. N ***, лит. Б, расположенной по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20. Согласно акту передачи истец принял в собственность указанный объект, а продавец полностью получил причитающиеся ему деньги. Тем самым обязательства по договору исполнены надлежащим образом в полном объеме. Истец стал использовать указанное нежилое строение по его назначению, кроме того, произвел улучшение за счет собственных средств: поменял фундамент, поставил железные двери, возвел кирпичные подпорки.
На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 223 ГК РФ И.А. просил суд признать за ним право собственности на нежилое строение - трансформаторную подстанцию, общей площадью 33,7 кв. м, инв. N ***, лит. Б, расположенную по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20.
В ходе судебного разбирательства И.А. дополнил исковые требования, указав, что ОАО "Гражданстрой" зарегистрировало за собой право собственности на спорный объект недвижимости, который по техническому паспорту значится как комплексная трансформаторная подстанция - КТП. ОАО "Гражданстрой" продало объект С.И., в связи с чем истец просил признать недействительной запись регистрации права собственности ОАО "Гражданстрой" на КТП, признать недействительными договор купли-продажи нежилого здания от 19 ноября 2011 года и запись государственной регистрации права; признать за ним право собственности на нежилое здание - КТП (комплексную трансформаторную подстанцию), кадастровый номер ***, общей площадью 33,7 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20.
В судебном заседании суда первой инстанции И.А. и его представитель Г. заявленные требования поддержали.
Представитель ОАО "Гражданстрой" и С.И. С.П. иск не признал. Пояснил, что договор купли-продажи от 13 сентября 2005 года между И.А. и ОАО "Гражданстрой" нельзя признать заключенным договором купли-продажи недвижимости, так как в нем отсутствует предмет и описание объекта недвижимости. По договору истец купил движимое имущество, обозначенное как источник питания. По акту приема-передачи истцу передано не здание, а источник питания. Право собственности истца на источник питания (трансформаторы) ответчики не оспаривают. Регистрация права собственности ОАО "Гражданстрой" перед заключением договора купли-продажи с И.А. не производилась. Каких-либо попыток регистрации за собой права собственности по договору от 13 сентября 2005 года истец не предпринимал, поскольку понимал, что приобрел именно трансформаторы и регистрировать за ним право собственности нет необходимости.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2012 года И.А. в иске к ОАО "Гражданстрой", С.И. о признании права собственности на нежилое здание, признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и записей о регистрации права собственности отказано.
В апелляционной жалобе И.А. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного постановления.
Суд первой инстанции в полной мере исследовал юридически значимые обстоятельства по делу, установил характер спорного правоотношения между сторонами, применил закон, регулирующий данный вид правоотношений, и в соответствии с представленными сторонами доказательствами вынес законное и обоснованное решение.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с позицией суда первой инстанции подлежат отклонению по следующим мотивам.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 19 мая 2011 года за ОАО "Гражданстрой" зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание КТП (комплексная трансформаторная подстанция), общей площадью 33,7 кв. м, инв. N 423, лит. Б, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19 ноября 2011 года между ОАО "Гражданстрой" и С.И. заключен договор купли-продажи нежилого здания КТП (комплексная трансформаторная подстанция), общей площадью 33,7 кв. м, инв. N 423, лит. Б, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20, по условиям которого продавец (ОАО "Гражданстрой") продает указанное нежилое здание, а покупатель (С.И.) приобретает на открытых торгах, проводимых в электронной форме, за 156550 рублей, которые покупатель перечислил на счет продавца полностью.
Указанное нежилое здание было передано С.И. по акту приема-передачи от 19 ноября 2011 года.
16 декабря 2011 года за С.И. зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13 сентября 2005 года между ОАО "Гражданстрой" и И.А. был заключен договор купли-продажи источника питания ТП-104, находящегося по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20 по цене 40000 рублей.
Указанный источник питания ТП-104 был передан И.А. по акту приема-передачи на основании договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года.
Разрешая заявленные исковые требования о признании права собственности на нежилое строение - ТП-104, приобретенное истцом по договору купли-продажи от 13 сентября 2005 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.
В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из анализа договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года следует, что указанная сделка не содержит обязательных условий, наличие которых закон связывает с продажей объекта недвижимости. В договоре отсутствует предмет и описание объекта недвижимости; ни в договоре, ни в акте приема-передачи не указано, что приобретается именно нежилое здание.
Кроме того, предметом договора купли-продажи является источник питания.
Стороной истца не оспаривалось, что указанный договор в установленном порядке государственную регистрацию не проходил.
Выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о том, что истцом при заключении договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года не приобретался объект недвижимости, согласуются с иными доказательствами, представленными сторонами: экспертным отчетом от 26 февраля 2004 года, выполненным ЗАО "Актив-Плюс", по определению рыночной стоимости ТП-104, из которого не усматривается каких-либо признаков, позволяющих соотнести объект оценки с недвижимым имуществом (зданием); п. 2.1 договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года, которым установлена стоимость источника питания, определенного экспертным отчетом от 26 февраля 2004 года; показаниями свидетеля В.А.В. (****) о том, что предметом оценки рыночной стоимости ТП-104 в 2004 году было оборудование - трансформаторы, источник питания; здание им не оценивалось.
Показания свидетеля Д.М.С. (продавца от имени ОАО "Гражданстрой") о том, что И.А. было продано именно нежилое здание, а также представление второго варианта договора купли-продажи от 15 июля 2005 года, в котором отмечено, что существенные характеристики объекта недвижимости указаны в техническом паспорте, не свидетельствуют о том, что истцу 13 сентября 2005 года был продан спорный объект недвижимости. Второй вариант договора, в отличие от договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года, не удостоверен нотариусом, не содержит акта о передаче недвижимого имущества, не зарегистрирован в установленном порядке. Кроме того, предметом данного договора также является источник питания - ТП-104, предмет и описание объекта недвижимости (ТП-104) отсутствуют.
Свидетельские показания не являются основанием для признания договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года сделкой по приобретению истцом объекта недвижимого имущества, поскольку не отвечают принципу допустимости доказательств.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции, основываясь на правильном применении и толковании положений п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", верно указал, что правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на спорный объект недвижимости не имеется.
Ссылки истца на то, что он владел спорным зданием - ТП-104, производил его ремонт и улучшение, использовал его по назначению, не являются законным основанием для признания за ним права собственности на здание. В соответствии с ч. 1 ст. 234 ГК РФ обоснованно отклонены судом первой инстанции и доводы истца о его праве на спорное нежилое здание в силу приобретательной давности, поскольку условия, предусмотренные данной статьей по настоящему делу отсутствуют.
Судом первой инстанции правомерно отказано и в удовлетворении исковых требований о признании недействительными записи о регистрации права собственности ОАО "Гражданстрой" на недвижимое имущество - нежилое здание КТП от 19 мая 2011 года, а также договора купли-продажи нежилого здания от 19 ноября 2011 года, заключенного между ОАО "Гражданстрой" и С.И., записи о государственной регистрации права ответчика.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Регистрация права собственности на нежилое здание - КТП за ОАО "Гражданстрой" была осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности общества на объект недвижимости.
Так, согласно техническому паспорту от 20 апреля 2011 года следует, что правообладателем КТП в соответствии с актом оценки стоимости имущества предприятия по состоянию на 01 июля 1992 года, планом приватизации от 03 июня 1994 года является ОАО "Гражданстрой".
Отвечающим требованиям закона (ст. ст. 554, 555 ГК РФ) является и заключенный между ОАО "Гражданстрой" и С.И. договор купли-продажи нежилого здания - КТП от 19 ноября 2011 года и, как следствие, регистрация в установленном порядке права собственности на нежилое здание - КТП.
Кроме того, из позиции стороны истца не усматривается правовых оснований для признания договора купли-продажи от 19 ноября 2011 года недействительным, а также оснований для оспаривания права собственности С.И. на принадлежащий объект недвижимости.
Истцом не представлено доказательств того, что имущество - источник питания ТП-104, переданное ОАО "Гражданстрой" И.И. по договору купли-продажи от 13 сентября 2005 года, и имущество - нежилое здание КТП, приобретенное С.И. по договору купли-продажи от 19 ноября 2011 года у ОАО "Гражданстрой", является одним и тем же объектом. Более того, это обстоятельство не отрицается стороной истца и в апелляционной жалобе.
Доказательств, подтверждающих право собственности И.И. на КТП, приобретенное 19 ноября 2011 года С.И., стороной истца не представлено.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности и равноправия сторон гражданского судопроизводства, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принимая во внимание изложенное, заявленные исковые требования истца разрешены судом правильно и в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи источника питания от 13 сентября 2005 года, заключенный между ОАО "Гражданстрой" и И.И., является договором купли-продажи недвижимого имущества, являлись предметом оценки суда первой инстанции, с которой судебная коллегия соглашается. Указанные доводы не могут служить основанием для пересмотра обжалуемого судебного акта, поскольку иная оценка имеющихся в деле доказательств не является предусмотренным ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что истцом был приобретен единый объект электроснабжения - объект недвижимости с находившимся в нем электрооборудованием, являются безосновательными в силу представленного договора купли-продажи, согласно которому И.И. был приобретен и оплачен только источник питания. Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, оплата истцом в рамках договора была произведена в соответствии с отчетом, которым определена стоимость только оборудования без учета стоимости нежилого здания.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Доводы апелляционной жалобы о незаконном внесении ОАО "Гражданстрой" изменений в наименование спорного объекта - с трансформаторной подстанции (ТП) на комплектную трансформаторную подстанцию (КТП) опровергаются сведениями из технического паспорта от 20 апреля 2011 года, в котором указано, что наименование объекта "трансформаторная подстанция" (ТП) в ЕГРОКС внесено ошибочно, поскольку наименование объекта согласно правоустанавливающим документам "комплектная трансформаторная подстанция".
В силу изложенного безосновательными являются доводы жалобы о том, что КТП является движимым имуществом, а ТП - недвижимым имуществом, так как наименование объекта как трансформаторная подстанция (ТП) внесено в правоустанавливающие документы ошибочно.
Ссылки стороны истца на то, что ответчики не доказали суду правомерность своих прав на спорный объект недвижимости, несостоятельны. Ответчики не должны представлять суду такие доказательства, так как их права собственности засвидетельствованы государственной регистрацией. Напротив лицо, оспаривающее их права, обязано доказать суду основания своих требований.
Совокупность собранных и представленных доказательств по делу приводит судебную коллегию к выводу о недоказанности истцом оснований заявленного иска.
При таком положении отсутствуют условия полагать, что рассматривая гражданское дело, суд неправильно применил нормы материального права. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену либо изменение решения, судом не допущено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4778/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2012 г. по делу N 33-4778/2012
Судья Лелекин С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Пряничниковой Е.В.,
судей Никитиной И.О., Журавлевой Н.М.,
при секретаре судебного заседания М.,
с участием ответчика С.И., представителя ответчика ОАО "Гражданстрой" Р. - по доверенности,
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе И.А.
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2012 года
гражданское дело по иску И.А. к ОАО "Гражданстрой", С.И. о признании права собственности на нежилое здание, признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и записей о регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи областного суда Журавлевой Н.М., выслушав объяснения ответчика С.И., представителя ответчика ОАО "Гражданстрой" Р., выразивших согласие с решением суда, судебная коллегия
установила:
И.А. обратился в суд с указанным иском к ОАО "Гражданстрой", С.И., мотивируя тем, что 13 сентября 2005 года между ним и ОАО "Гражданстрой" в лице конкурсного управляющего Д. был заключен договор купли-продажи трансформаторной подстанции ТП-104, общей площадью 33,7 кв. м, инв. N ***, лит. Б, расположенной по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20. Согласно акту передачи истец принял в собственность указанный объект, а продавец полностью получил причитающиеся ему деньги. Тем самым обязательства по договору исполнены надлежащим образом в полном объеме. Истец стал использовать указанное нежилое строение по его назначению, кроме того, произвел улучшение за счет собственных средств: поменял фундамент, поставил железные двери, возвел кирпичные подпорки.
На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 223 ГК РФ И.А. просил суд признать за ним право собственности на нежилое строение - трансформаторную подстанцию, общей площадью 33,7 кв. м, инв. N ***, лит. Б, расположенную по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20.
В ходе судебного разбирательства И.А. дополнил исковые требования, указав, что ОАО "Гражданстрой" зарегистрировало за собой право собственности на спорный объект недвижимости, который по техническому паспорту значится как комплексная трансформаторная подстанция - КТП. ОАО "Гражданстрой" продало объект С.И., в связи с чем истец просил признать недействительной запись регистрации права собственности ОАО "Гражданстрой" на КТП, признать недействительными договор купли-продажи нежилого здания от 19 ноября 2011 года и запись государственной регистрации права; признать за ним право собственности на нежилое здание - КТП (комплексную трансформаторную подстанцию), кадастровый номер ***, общей площадью 33,7 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20.
В судебном заседании суда первой инстанции И.А. и его представитель Г. заявленные требования поддержали.
Представитель ОАО "Гражданстрой" и С.И. С.П. иск не признал. Пояснил, что договор купли-продажи от 13 сентября 2005 года между И.А. и ОАО "Гражданстрой" нельзя признать заключенным договором купли-продажи недвижимости, так как в нем отсутствует предмет и описание объекта недвижимости. По договору истец купил движимое имущество, обозначенное как источник питания. По акту приема-передачи истцу передано не здание, а источник питания. Право собственности истца на источник питания (трансформаторы) ответчики не оспаривают. Регистрация права собственности ОАО "Гражданстрой" перед заключением договора купли-продажи с И.А. не производилась. Каких-либо попыток регистрации за собой права собственности по договору от 13 сентября 2005 года истец не предпринимал, поскольку понимал, что приобрел именно трансформаторы и регистрировать за ним право собственности нет необходимости.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2012 года И.А. в иске к ОАО "Гражданстрой", С.И. о признании права собственности на нежилое здание, признании недействительными договора купли-продажи нежилого здания и записей о регистрации права собственности отказано.
В апелляционной жалобе И.А. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного постановления.
Суд первой инстанции в полной мере исследовал юридически значимые обстоятельства по делу, установил характер спорного правоотношения между сторонами, применил закон, регулирующий данный вид правоотношений, и в соответствии с представленными сторонами доказательствами вынес законное и обоснованное решение.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с позицией суда первой инстанции подлежат отклонению по следующим мотивам.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 19 мая 2011 года за ОАО "Гражданстрой" зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание КТП (комплексная трансформаторная подстанция), общей площадью 33,7 кв. м, инв. N 423, лит. Б, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
19 ноября 2011 года между ОАО "Гражданстрой" и С.И. заключен договор купли-продажи нежилого здания КТП (комплексная трансформаторная подстанция), общей площадью 33,7 кв. м, инв. N 423, лит. Б, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20, по условиям которого продавец (ОАО "Гражданстрой") продает указанное нежилое здание, а покупатель (С.И.) приобретает на открытых торгах, проводимых в электронной форме, за 156550 рублей, которые покупатель перечислил на счет продавца полностью.
Указанное нежилое здание было передано С.И. по акту приема-передачи от 19 ноября 2011 года.
16 декабря 2011 года за С.И. зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13 сентября 2005 года между ОАО "Гражданстрой" и И.А. был заключен договор купли-продажи источника питания ТП-104, находящегося по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. ***, д. 20 по цене 40000 рублей.
Указанный источник питания ТП-104 был передан И.А. по акту приема-передачи на основании договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года.
Разрешая заявленные исковые требования о признании права собственности на нежилое строение - ТП-104, приобретенное истцом по договору купли-продажи от 13 сентября 2005 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.
В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из анализа договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года следует, что указанная сделка не содержит обязательных условий, наличие которых закон связывает с продажей объекта недвижимости. В договоре отсутствует предмет и описание объекта недвижимости; ни в договоре, ни в акте приема-передачи не указано, что приобретается именно нежилое здание.
Кроме того, предметом договора купли-продажи является источник питания.
Стороной истца не оспаривалось, что указанный договор в установленном порядке государственную регистрацию не проходил.
Выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о том, что истцом при заключении договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года не приобретался объект недвижимости, согласуются с иными доказательствами, представленными сторонами: экспертным отчетом от 26 февраля 2004 года, выполненным ЗАО "Актив-Плюс", по определению рыночной стоимости ТП-104, из которого не усматривается каких-либо признаков, позволяющих соотнести объект оценки с недвижимым имуществом (зданием); п. 2.1 договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года, которым установлена стоимость источника питания, определенного экспертным отчетом от 26 февраля 2004 года; показаниями свидетеля В.А.В. (****) о том, что предметом оценки рыночной стоимости ТП-104 в 2004 году было оборудование - трансформаторы, источник питания; здание им не оценивалось.
Показания свидетеля Д.М.С. (продавца от имени ОАО "Гражданстрой") о том, что И.А. было продано именно нежилое здание, а также представление второго варианта договора купли-продажи от 15 июля 2005 года, в котором отмечено, что существенные характеристики объекта недвижимости указаны в техническом паспорте, не свидетельствуют о том, что истцу 13 сентября 2005 года был продан спорный объект недвижимости. Второй вариант договора, в отличие от договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года, не удостоверен нотариусом, не содержит акта о передаче недвижимого имущества, не зарегистрирован в установленном порядке. Кроме того, предметом данного договора также является источник питания - ТП-104, предмет и описание объекта недвижимости (ТП-104) отсутствуют.
Свидетельские показания не являются основанием для признания договора купли-продажи от 13 сентября 2005 года сделкой по приобретению истцом объекта недвижимого имущества, поскольку не отвечают принципу допустимости доказательств.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции, основываясь на правильном применении и толковании положений п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", верно указал, что правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на спорный объект недвижимости не имеется.
Ссылки истца на то, что он владел спорным зданием - ТП-104, производил его ремонт и улучшение, использовал его по назначению, не являются законным основанием для признания за ним права собственности на здание. В соответствии с ч. 1 ст. 234 ГК РФ обоснованно отклонены судом первой инстанции и доводы истца о его праве на спорное нежилое здание в силу приобретательной давности, поскольку условия, предусмотренные данной статьей по настоящему делу отсутствуют.
Судом первой инстанции правомерно отказано и в удовлетворении исковых требований о признании недействительными записи о регистрации права собственности ОАО "Гражданстрой" на недвижимое имущество - нежилое здание КТП от 19 мая 2011 года, а также договора купли-продажи нежилого здания от 19 ноября 2011 года, заключенного между ОАО "Гражданстрой" и С.И., записи о государственной регистрации права ответчика.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Регистрация права собственности на нежилое здание - КТП за ОАО "Гражданстрой" была осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности общества на объект недвижимости.
Так, согласно техническому паспорту от 20 апреля 2011 года следует, что правообладателем КТП в соответствии с актом оценки стоимости имущества предприятия по состоянию на 01 июля 1992 года, планом приватизации от 03 июня 1994 года является ОАО "Гражданстрой".
Отвечающим требованиям закона (ст. ст. 554, 555 ГК РФ) является и заключенный между ОАО "Гражданстрой" и С.И. договор купли-продажи нежилого здания - КТП от 19 ноября 2011 года и, как следствие, регистрация в установленном порядке права собственности на нежилое здание - КТП.
Кроме того, из позиции стороны истца не усматривается правовых оснований для признания договора купли-продажи от 19 ноября 2011 года недействительным, а также оснований для оспаривания права собственности С.И. на принадлежащий объект недвижимости.
Истцом не представлено доказательств того, что имущество - источник питания ТП-104, переданное ОАО "Гражданстрой" И.И. по договору купли-продажи от 13 сентября 2005 года, и имущество - нежилое здание КТП, приобретенное С.И. по договору купли-продажи от 19 ноября 2011 года у ОАО "Гражданстрой", является одним и тем же объектом. Более того, это обстоятельство не отрицается стороной истца и в апелляционной жалобе.
Доказательств, подтверждающих право собственности И.И. на КТП, приобретенное 19 ноября 2011 года С.И., стороной истца не представлено.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности и равноправия сторон гражданского судопроизводства, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принимая во внимание изложенное, заявленные исковые требования истца разрешены судом правильно и в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи источника питания от 13 сентября 2005 года, заключенный между ОАО "Гражданстрой" и И.И., является договором купли-продажи недвижимого имущества, являлись предметом оценки суда первой инстанции, с которой судебная коллегия соглашается. Указанные доводы не могут служить основанием для пересмотра обжалуемого судебного акта, поскольку иная оценка имеющихся в деле доказательств не является предусмотренным ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что истцом был приобретен единый объект электроснабжения - объект недвижимости с находившимся в нем электрооборудованием, являются безосновательными в силу представленного договора купли-продажи, согласно которому И.И. был приобретен и оплачен только источник питания. Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, оплата истцом в рамках договора была произведена в соответствии с отчетом, которым определена стоимость только оборудования без учета стоимости нежилого здания.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Доводы апелляционной жалобы о незаконном внесении ОАО "Гражданстрой" изменений в наименование спорного объекта - с трансформаторной подстанции (ТП) на комплектную трансформаторную подстанцию (КТП) опровергаются сведениями из технического паспорта от 20 апреля 2011 года, в котором указано, что наименование объекта "трансформаторная подстанция" (ТП) в ЕГРОКС внесено ошибочно, поскольку наименование объекта согласно правоустанавливающим документам "комплектная трансформаторная подстанция".
В силу изложенного безосновательными являются доводы жалобы о том, что КТП является движимым имуществом, а ТП - недвижимым имуществом, так как наименование объекта как трансформаторная подстанция (ТП) внесено в правоустанавливающие документы ошибочно.
Ссылки стороны истца на то, что ответчики не доказали суду правомерность своих прав на спорный объект недвижимости, несостоятельны. Ответчики не должны представлять суду такие доказательства, так как их права собственности засвидетельствованы государственной регистрацией. Напротив лицо, оспаривающее их права, обязано доказать суду основания своих требований.
Совокупность собранных и представленных доказательств по делу приводит судебную коллегию к выводу о недоказанности истцом оснований заявленного иска.
При таком положении отсутствуют условия полагать, что рассматривая гражданское дело, суд неправильно применил нормы материального права. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену либо изменение решения, судом не допущено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 29 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)