Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Синайко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Пряничниковой Е.В.
судей: Журавлевой Н.М., Никитиной И.О.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе ООО "Пересвет-Регион-НН"
на решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 03 апреля 2012 года
гражданское дело по иску С.А. к ООО "Пересвет-Регион-НН" о взыскании неустойки, излишне уплаченной суммы по договору долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов, обязании произвести действия.
Заслушав доклад судьи областного суда Пряничниковой Е.В., выслушав объяснения представителя ООО "Пересвет-Регион-НН" - В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя С.А. - адвоката Новожиловой С.В., просившей обжалуемое решение оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
С.А. обратился в суд с иском к ООО "Пересвет-Регион-НН" о взыскании неустойки, излишне уплаченной суммы по договору долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов, обязании произвести действия. В обоснование заявленных требований С.А. указал, что он является участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве N *** в соответствии с соглашением об уступке прав по договору участия в долевом строительстве N *** от 17 июня 2008 года. Объектом долевого строительства является квартира в жилом доме, имеющая следующие характеристики: строительный номер квартиры 91, количество комнат в квартире одна, этаж пятый, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией 42,13 кв. м, общая площадь лоджии в соответствии с проектной документацией 5,23 кв. м. Цена объекта долевого строительства (квартиры) оплачена истцом полностью в соответствии с договором уступки в размере 2008916 рублей 48 копейки. Согласно п. 3.1.1 договора участия в долевом строительстве застройщик принял на себя обязательства сдать объект в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2009 года и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи. В соответствии с п. 6.3 договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение четырех календарных месяцев со дня разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ответчику 31 декабря 2010 года. Распоряжением Администрации Советского района г. Нижнего Новгорода от 11 мая 2011 года построенному дому был присвоен почтовый адрес: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. 39. Письмо о подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства было получено С.А. 22 августа 2011 года. Таким образом, просрочка нарушения сроков строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию составляет с 30 июня 2009 года по 31 декабря 2010 года, просрочка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства составляет с 31 октября 2009 года по 22 августа 2011 года. Просрочка нарушения сроков строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию составляет с 30 июня 2009 года по 31 декабря 2010 года - 5420 дня, просрочка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства составляет с 31 октября 2009 года по 22 августа 2011 года - 562 дня. Застройщиком в адрес С.А. было направлено письмо, в соответствии с которым истец должен доплатить денежные средства в размере 53870 рублей 86 копеек, поскольку по данным БТИ произошло увеличение площади объекта долевого строительства на 1,27 кв. м и цена объекта подлежит корректировке. В соответствии с копией страницы технического паспорта с данными по квартире N 91, метраж квартиры по замерам БТИ составил: площадь квартиры с учетом лоджий 46,1 кв. м, по договору площадь квартиры должна составлять 47,36 кв. м, что меньше оплаченной на 1,26 кв. м. Истец считает, что площадь лоджий должна быть рассчитана с учетом предусмотренных законом коэффициентов 0,5. Площадь размеров по замерам БТИ = 1,3 + 1,4 = 2,7 кв. м с учетом коэффициента 0,5. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, выразившийся в результате длительного неисполнения обязательств по передаче в строй объекта долевого строительства. Кроме того, ответчиком в нарушение договора не остеклены лоджии в жилом помещении и не установлены теплосчетчики. На этом основании С.А. просил суд взыскать с ООО "Пересвет-Регион-НН" неустойку за нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию в размере 400000 рублей, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 400000 рублей, излишне уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительстве в размере 53446 рублей 68 копеек, излишне уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве за лоджии в размере 107317 рублей 54 копейки, компенсацию морального вреда в сумме 20000 рублей, убытки в связи с переплатой процентов банку в размере 10384 рубля 91 копейку; судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 11000 рублей, обязать ООО "Пересвет-Регион НН" произвести остекление лоджий двухкамерными стеклопакетами в кв. 91 д. 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в месячный срок со дня вступления решения в законную силу; обязать ООО "Пересвет-Регион НН" установить теплосчетчики в кв. N 91 д. 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в месячный срок со дня вступления решения в законную силу; штраф в размере 50% от цены иска в федеральный бюджет за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
ООО "Пересвет-Регион-НН" исковые требования признало частично.
Третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации, С.С. в судебное заседание суда первой инстанции не явились и не обеспечили явку своих представителей.
Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 03 апреля 2012 года постановлено: исковые требования С.А. удовлетворить в части. Взыскать с ООО "Пересвет-Регион-НН" неустойку за период с 31 декабря 2009 года по 04 октября 2011 года в размере 60000 рублей, излишне уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки, убытки в сумме 8022 рубля 17 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, расходы на услуги представителя в размере 8000 рублей, всего 193339 рублей 71 копейку. Обязать ООО "Пересвет-Регион-НН" произвести остекление лоджий двухкамерными стеклопакетами в осях 7 - 9 АБ в квартире 91 дома 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в срок один месяц со дня вступления решения суда в законную силу. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-НН" установить теплосчетчики в квартире 91 дома 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в срок один месяц со дня вступления решения в законную силу. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
В апелляционной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов гражданского дела, 29 января 2008 года между ООО "Пересвет-Регион-НН" (застройщик) и ООО "Пересвет-Регион" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому на основании соглашений об уступке от 31 марта 2008 года и от 17 июня 2008 года перешли первоначально к ЗАО Управляющая компания "Сбережения и инвестиции" Д.У., а впоследствии от ЗАО Управляющая компания "Сбережения и инвестиции" Д.У. к С.А.
По условиям договора участия долевом строительстве ООО "Пересвет-Регион-НН" приняло на себя обязательство по строительству жилого помещения под номером 91, общей площадью 47,36 кв. м, площадью без учета площади лоджий 42,13 кв. м, площадью лоджий 5,23 кв. м (лоджия 1 - 2,54 кв. м, лоджия 2 - 2,69 кв. м), расположенном в жилом доме N 1 по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Генкиной 5 и 9, стоимостью 2008916 рублей 48 копеек (п. 4.1 договора).
В силу п. 5.2 договора если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение или уменьшение площади объекта долевого строительства, то цена объекта долевого строительства подлежит корректировке: если на основании данных технической инвентаризации будет установлено уменьшение площади объекта долевого строительства, участнику долевого строительства возвращаются денежные средства, соответствующие разнице между размером цены объекта долевого строительства, указанном в п. 4.1 настоящего договора, и размером цены установленной на основании данных технической инвентаризации о фактической площади объекта долевого строительства; если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение площади объекта долевого строительства, то участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства, соответствующие разнице между размером цены объекта долевого строительства, указанном в п. 4.1 настоящего договора, и размером цены фактической площади объекта долевого строительства.
Из приведенных условий договора следует, что увеличение или уменьшение площади жилого помещения определяется по данным технической инвентаризации именно о фактической площади объекта долевого строительства.
В соответствии с данными технической инвентаризации, общая площадь построенной квартиры N 91 составляет 46,1 кв. м, из которых площадь квартиры 43,4 кв. м, площадь лоджии 1 - 1,4 кв. м, площадь лоджии 2 - 1,3 кв. м.
Считая, что построенное жилое помещение по площади меньше площади объекта долевого строительства, указанной в договоре, С.А. в предъявленном в суд первой инстанции исковом заявлении был поставлен вопрос о возвращении части денежных средств в размере 107317 рублей 54 копейки, соответствующих, по его мнению, разнице между размером цены объекта долевого строительства, указанном в п. 4.1 настоящего договора, и размером цены установленной на основании данных технической инвентаризации о фактической площади объекта долевого строительства.
Судом первой инстанции указанные требования были удовлетворены.
Между тем, принимая решение об удовлетворении заявленных требований в указанной части, суд первой инстанции не учел, что действующее в настоящее время законодательство Российской Федерации о технической документации объекта капитального строительства, в частности, ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, Строительные нормы и правила "Жилые здания. СНиП 02.08.01-89", Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 декабря 2000 N 921, Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301, различают: жилую площадь квартир (сумма площадей жилых комнат); площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров); общую площадь квартиры (как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.
При этом, исходя из приведенных выше нормативно-правовых актов, площадь объекта недвижимого имущества по инвентаризационному плану рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0,5 на площадь лоджии в данном жилом помещении, используемого для последующего расчета оплаты за жилое помещение, поэтому не может отражать действительные размеры построенного жилья, а в заключенном между сторонами спора договоре не имеется условия о применении в целях расчета компенсации при наличии разницы площадей между предполагаемой и фактической площадью объекта, понижающего площадь лоджии на 50% коэффициента.
Таким образом, фактическая площадь лоджий в построенном жилом помещении составляет 5,4 кв. м (1,4 + 1,3 х 2), а общая фактическая площадь жилого помещения, с учетом фактической площади лоджий - 48,8 кв. м, что, вопреки утверждениям истца, превышает ориентировочную площадь объекта долевого строительства 47,36 кв. м, в том числе площадь лоджий, установленную договором от 29 января 2008 года.
Поэтому при избранном сторонами в добровольном порядке способе определения общей площади жилого помещения с учетом фактической площади лоджии в целях осуществления взаиморасчета за построенное жилое помещение, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований к применению к спорным правоотношениям положений ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и определения фактической площади построенного жилья с учетом понижающего площадь лоджий коэффициента, а, следовательно, для удовлетворения требований С.А. в указанной части.
В силу приведенных выше мотивов, решение суда первой инстанции о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН" в пользу С.А. излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки как постановленное с нарушением норм материального права и при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела подлежит отмене.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены, судебная коллегия находит возможным, в отменяемой части принять новое решение об оставлении требований С.А. о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН" излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки без удовлетворения.
Между тем судебная коллегия не усматривает нарушений в выводах суда о возложении на ООО "Пересвет-Регион-НН" обязанности произвести остекление лоджий и установить теплосчетчики в приобретенном помещении, взыскании неустойки за период с 31 декабря 2009 года по 04 октября 2011 года, убытков и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого участия в строительстве в надлежащем состоянии, которые соответствуют требованиям ст. 15, 150, 151, 309, 314, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 15 Закона Российской Федерации от 02 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", условия договора от 29 января 2008 года, установленным обстоятельствам и не оспариваются доводами апелляционной жалобы заявителя.
Не находит судебная коллегия оснований и для изменения возмещаемых С.А. расходов на оплату услуг представителя, которые, даже с учетом частичной отмены состоявшегося решения, соответствуют характеру и сложности рассмотренного дела, ценности подлежащего защите права и объему оказанной представителем помощи, а также требованиям разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 03 апреля 2011 года о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН"в пользу С.А. излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска С.А. о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН" в пользу излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4857/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2012 г. по делу N 33-4857/2012
Судья: Синайко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Пряничниковой Е.В.
судей: Журавлевой Н.М., Никитиной И.О.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе ООО "Пересвет-Регион-НН"
на решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 03 апреля 2012 года
гражданское дело по иску С.А. к ООО "Пересвет-Регион-НН" о взыскании неустойки, излишне уплаченной суммы по договору долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов, обязании произвести действия.
Заслушав доклад судьи областного суда Пряничниковой Е.В., выслушав объяснения представителя ООО "Пересвет-Регион-НН" - В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя С.А. - адвоката Новожиловой С.В., просившей обжалуемое решение оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
С.А. обратился в суд с иском к ООО "Пересвет-Регион-НН" о взыскании неустойки, излишне уплаченной суммы по договору долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов, обязании произвести действия. В обоснование заявленных требований С.А. указал, что он является участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве N *** в соответствии с соглашением об уступке прав по договору участия в долевом строительстве N *** от 17 июня 2008 года. Объектом долевого строительства является квартира в жилом доме, имеющая следующие характеристики: строительный номер квартиры 91, количество комнат в квартире одна, этаж пятый, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией 42,13 кв. м, общая площадь лоджии в соответствии с проектной документацией 5,23 кв. м. Цена объекта долевого строительства (квартиры) оплачена истцом полностью в соответствии с договором уступки в размере 2008916 рублей 48 копейки. Согласно п. 3.1.1 договора участия в долевом строительстве застройщик принял на себя обязательства сдать объект в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2009 года и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи. В соответствии с п. 6.3 договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение четырех календарных месяцев со дня разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ответчику 31 декабря 2010 года. Распоряжением Администрации Советского района г. Нижнего Новгорода от 11 мая 2011 года построенному дому был присвоен почтовый адрес: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. 39. Письмо о подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства было получено С.А. 22 августа 2011 года. Таким образом, просрочка нарушения сроков строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию составляет с 30 июня 2009 года по 31 декабря 2010 года, просрочка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства составляет с 31 октября 2009 года по 22 августа 2011 года. Просрочка нарушения сроков строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию составляет с 30 июня 2009 года по 31 декабря 2010 года - 5420 дня, просрочка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства составляет с 31 октября 2009 года по 22 августа 2011 года - 562 дня. Застройщиком в адрес С.А. было направлено письмо, в соответствии с которым истец должен доплатить денежные средства в размере 53870 рублей 86 копеек, поскольку по данным БТИ произошло увеличение площади объекта долевого строительства на 1,27 кв. м и цена объекта подлежит корректировке. В соответствии с копией страницы технического паспорта с данными по квартире N 91, метраж квартиры по замерам БТИ составил: площадь квартиры с учетом лоджий 46,1 кв. м, по договору площадь квартиры должна составлять 47,36 кв. м, что меньше оплаченной на 1,26 кв. м. Истец считает, что площадь лоджий должна быть рассчитана с учетом предусмотренных законом коэффициентов 0,5. Площадь размеров по замерам БТИ = 1,3 + 1,4 = 2,7 кв. м с учетом коэффициента 0,5. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, выразившийся в результате длительного неисполнения обязательств по передаче в строй объекта долевого строительства. Кроме того, ответчиком в нарушение договора не остеклены лоджии в жилом помещении и не установлены теплосчетчики. На этом основании С.А. просил суд взыскать с ООО "Пересвет-Регион-НН" неустойку за нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию в размере 400000 рублей, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 400000 рублей, излишне уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительстве в размере 53446 рублей 68 копеек, излишне уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве за лоджии в размере 107317 рублей 54 копейки, компенсацию морального вреда в сумме 20000 рублей, убытки в связи с переплатой процентов банку в размере 10384 рубля 91 копейку; судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 11000 рублей, обязать ООО "Пересвет-Регион НН" произвести остекление лоджий двухкамерными стеклопакетами в кв. 91 д. 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в месячный срок со дня вступления решения в законную силу; обязать ООО "Пересвет-Регион НН" установить теплосчетчики в кв. N 91 д. 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в месячный срок со дня вступления решения в законную силу; штраф в размере 50% от цены иска в федеральный бюджет за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
ООО "Пересвет-Регион-НН" исковые требования признало частично.
Третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации, С.С. в судебное заседание суда первой инстанции не явились и не обеспечили явку своих представителей.
Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 03 апреля 2012 года постановлено: исковые требования С.А. удовлетворить в части. Взыскать с ООО "Пересвет-Регион-НН" неустойку за период с 31 декабря 2009 года по 04 октября 2011 года в размере 60000 рублей, излишне уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки, убытки в сумме 8022 рубля 17 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, расходы на услуги представителя в размере 8000 рублей, всего 193339 рублей 71 копейку. Обязать ООО "Пересвет-Регион-НН" произвести остекление лоджий двухкамерными стеклопакетами в осях 7 - 9 АБ в квартире 91 дома 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в срок один месяц со дня вступления решения суда в законную силу. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Пересвет-Регион-НН" установить теплосчетчики в квартире 91 дома 39 по ул. *** г. Нижнего Новгорода в срок один месяц со дня вступления решения в законную силу. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
В апелляционной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов гражданского дела, 29 января 2008 года между ООО "Пересвет-Регион-НН" (застройщик) и ООО "Пересвет-Регион" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому на основании соглашений об уступке от 31 марта 2008 года и от 17 июня 2008 года перешли первоначально к ЗАО Управляющая компания "Сбережения и инвестиции" Д.У., а впоследствии от ЗАО Управляющая компания "Сбережения и инвестиции" Д.У. к С.А.
По условиям договора участия долевом строительстве ООО "Пересвет-Регион-НН" приняло на себя обязательство по строительству жилого помещения под номером 91, общей площадью 47,36 кв. м, площадью без учета площади лоджий 42,13 кв. м, площадью лоджий 5,23 кв. м (лоджия 1 - 2,54 кв. м, лоджия 2 - 2,69 кв. м), расположенном в жилом доме N 1 по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Генкиной 5 и 9, стоимостью 2008916 рублей 48 копеек (п. 4.1 договора).
В силу п. 5.2 договора если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение или уменьшение площади объекта долевого строительства, то цена объекта долевого строительства подлежит корректировке: если на основании данных технической инвентаризации будет установлено уменьшение площади объекта долевого строительства, участнику долевого строительства возвращаются денежные средства, соответствующие разнице между размером цены объекта долевого строительства, указанном в п. 4.1 настоящего договора, и размером цены установленной на основании данных технической инвентаризации о фактической площади объекта долевого строительства; если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение площади объекта долевого строительства, то участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства, соответствующие разнице между размером цены объекта долевого строительства, указанном в п. 4.1 настоящего договора, и размером цены фактической площади объекта долевого строительства.
Из приведенных условий договора следует, что увеличение или уменьшение площади жилого помещения определяется по данным технической инвентаризации именно о фактической площади объекта долевого строительства.
В соответствии с данными технической инвентаризации, общая площадь построенной квартиры N 91 составляет 46,1 кв. м, из которых площадь квартиры 43,4 кв. м, площадь лоджии 1 - 1,4 кв. м, площадь лоджии 2 - 1,3 кв. м.
Считая, что построенное жилое помещение по площади меньше площади объекта долевого строительства, указанной в договоре, С.А. в предъявленном в суд первой инстанции исковом заявлении был поставлен вопрос о возвращении части денежных средств в размере 107317 рублей 54 копейки, соответствующих, по его мнению, разнице между размером цены объекта долевого строительства, указанном в п. 4.1 настоящего договора, и размером цены установленной на основании данных технической инвентаризации о фактической площади объекта долевого строительства.
Судом первой инстанции указанные требования были удовлетворены.
Между тем, принимая решение об удовлетворении заявленных требований в указанной части, суд первой инстанции не учел, что действующее в настоящее время законодательство Российской Федерации о технической документации объекта капитального строительства, в частности, ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, Строительные нормы и правила "Жилые здания. СНиП 02.08.01-89", Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 декабря 2000 N 921, Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301, различают: жилую площадь квартир (сумма площадей жилых комнат); площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров); общую площадь квартиры (как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.
При этом, исходя из приведенных выше нормативно-правовых актов, площадь объекта недвижимого имущества по инвентаризационному плану рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0,5 на площадь лоджии в данном жилом помещении, используемого для последующего расчета оплаты за жилое помещение, поэтому не может отражать действительные размеры построенного жилья, а в заключенном между сторонами спора договоре не имеется условия о применении в целях расчета компенсации при наличии разницы площадей между предполагаемой и фактической площадью объекта, понижающего площадь лоджии на 50% коэффициента.
Таким образом, фактическая площадь лоджий в построенном жилом помещении составляет 5,4 кв. м (1,4 + 1,3 х 2), а общая фактическая площадь жилого помещения, с учетом фактической площади лоджий - 48,8 кв. м, что, вопреки утверждениям истца, превышает ориентировочную площадь объекта долевого строительства 47,36 кв. м, в том числе площадь лоджий, установленную договором от 29 января 2008 года.
Поэтому при избранном сторонами в добровольном порядке способе определения общей площади жилого помещения с учетом фактической площади лоджии в целях осуществления взаиморасчета за построенное жилое помещение, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований к применению к спорным правоотношениям положений ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и определения фактической площади построенного жилья с учетом понижающего площадь лоджий коэффициента, а, следовательно, для удовлетворения требований С.А. в указанной части.
В силу приведенных выше мотивов, решение суда первой инстанции о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН" в пользу С.А. излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки как постановленное с нарушением норм материального права и при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела подлежит отмене.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены, судебная коллегия находит возможным, в отменяемой части принять новое решение об оставлении требований С.А. о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН" излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки без удовлетворения.
Между тем судебная коллегия не усматривает нарушений в выводах суда о возложении на ООО "Пересвет-Регион-НН" обязанности произвести остекление лоджий и установить теплосчетчики в приобретенном помещении, взыскании неустойки за период с 31 декабря 2009 года по 04 октября 2011 года, убытков и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого участия в строительстве в надлежащем состоянии, которые соответствуют требованиям ст. 15, 150, 151, 309, 314, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. 15 Закона Российской Федерации от 02 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", условия договора от 29 января 2008 года, установленным обстоятельствам и не оспариваются доводами апелляционной жалобы заявителя.
Не находит судебная коллегия оснований и для изменения возмещаемых С.А. расходов на оплату услуг представителя, которые, даже с учетом частичной отмены состоявшегося решения, соответствуют характеру и сложности рассмотренного дела, ценности подлежащего защите права и объему оказанной представителем помощи, а также требованиям разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 03 апреля 2011 года о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН"в пользу С.А. излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска С.А. о взыскании с ООО "Пересвет-Регион-НН" в пользу излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве за уменьшение площади объекта долевого строительства в размере 107317 рублей 54 копейки отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)