Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Найденова И.В.
судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Журавлева А.В.,
судей Муминовой Л.И. и Шуваевой Е.И.,
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Курске дело по иску Л. к Р. о взыскании уплаченного задатка, поступившее по кассационной жалобе Р. на решение Курского районного суда от 9 февраля 2011 года (с внесенными в него определением Курского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исправлениями описки и арифметической ошибки), которым постановлено:
"Иск Л. к Р. о взыскании уплаченного задатка удовлетворить.
Взыскать с Р. в пользу Л. 200 000 (двести тысяч) руб., полученных в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу, от 26.07.2010 г.
Взыскать с Р. в пользу Л. судебные расходы: расходы по госпошлине в сумме 5200 (пять тысяч двести) руб., расходы по оплате услуг представителя 2000 (две тысячи) руб., а всего 7200 (семь тысяч двести) руб.
Во взыскании с Р. в пользу Л. расходов за проведение экспертизы в сумме 9000 руб. отказать".
Заслушав доклад судьи Курского областного суда Муминовой Л.И., выслушав объяснения представителя ответчицы Р. по доверенности У., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения истицы Л. и ее представителя по доверенности Б., судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 26 июля 2010 г. между нею и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения в. По условиям данного договора ответчица обязалась передать ей в собственность жилой дом по; стоимость этого дома они определили в 400.000 руб., из которых 200.000 руб. она передала Р. в день подписания договора, а оставшуюся часть денежной суммы она должна была в день подачи основного договора купли-продажи на государственную регистрацию. Однако, как оказалось впоследствии, ответчица продала ей дом, который не отвечает требованиям качества и фактически является аварийным. Просила взыскать с ответчицы в ее пользу уплаченный за дом задаток в размере 200.000 руб., расходы на проведение обследования дома специалистами в размере 9.000 руб., и судебные расходы.
Ответчица Р. в суде первой инстанции иск не признала.
Суд постановил решение об удовлетворении иска.
В кассационной жалобе Р. просит отменить решение суда, полагая его необоснованным и незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при вынесении решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, и какие не установлены, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Судом эти указания закона не выполнены.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Л. о взыскании переданной ею по предварительному договору от 26 июля 2010 года суммы в размере 200.000 руб., суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи дома соответствует требованиям статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации, так как в нем оговорены все существенные условия, определены размер и стоимость жилого дома, порядок и срок оплаты, срок и условия заключения основного договора, обязанности и ответственность сторон.
Поскольку основной договор купли-продажи жилого дома между сторонами заключен не был, то есть основное обязательство отсутствует, суд пришел к выводу о том, что отсутствует и обеспечительное обязательство, а потому полученная ответчицей сумма в размере 200.000 руб. в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации не является задатком и подлежит возврату истице.
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда полагает невозможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 июля 2010 года истица Л. заключила с ответчицей Р. предварительный договор купли-продажи жилого дома по. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи дома, стоимость которого определена сторонами в размере 400.000 руб., будет заключен в срок до 15 октября 2010 года.
Из текста предварительного договора об условиях и порядке расчетов покупатель уплачивает продавцу указанную сумму в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором, а именно: сумму задатка в размере 200.000 руб. покупатель вносит в момент подписания настоящего договора. Оставшуюся часть суммы в размере 200.000 руб. покупатель оплачивает продавцу в день сдачи документов и основного договора купли-продажи на государственную регистрацию.
Получение ответчицей суммы в размере 200.000 руб. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 26 июля 2010 года в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке сторонами не оспаривалось.
Пунктом 4.2 договора и соглашения о задатке предусмотрено, что в случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи дома задаток остается у продавца.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Следовательно, выводы суда о том, что до заключения основного договора купли-продажи обеспечение обязательств сторон невозможно, основаны на неправильном применении вышеуказанных норм материального права.
Рассматривая дело, суд не учел, что задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи жилого дома по на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи дома, в зачет которого и поступила внесенная Л. сумма задатка. Доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК Российской Федерации), в материалах дела отсутствуют, а иные обстоятельства, свидетельствующие об ответственности той или стороны за неисполнение договора, судом первой инстанции надлежащим образом не выяснялись.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Л. в части возврата ей переданных денежных средств как аванса.
В связи с изложенным решение суда подлежит отмене вследствие нарушения норм процессуального права и неправильного применения норм материального права с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку для правильного разрешения дела необходимо исследование новых доказательств, а допущенные нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить юридически значимые для дела обстоятельства, нормы материального права, подлежащие применению, предложить сторонам при необходимости представить дополнительные доказательства и, дав надлежащую оценку всем доказательствам, доводам и обстоятельствам, разрешить дело в строгом соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 361, п. 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курского районного суда от 9 февраля 2011 года (с внесенными в него определением Курского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исправлениями описки и арифметической ошибки) отменить, и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-731-2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 марта 2011 г. по делу N 33-731-2011
Судья: Найденова И.В.
судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Журавлева А.В.,
судей Муминовой Л.И. и Шуваевой Е.И.,
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Курске дело по иску Л. к Р. о взыскании уплаченного задатка, поступившее по кассационной жалобе Р. на решение Курского районного суда от 9 февраля 2011 года (с внесенными в него определением Курского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исправлениями описки и арифметической ошибки), которым постановлено:
"Иск Л. к Р. о взыскании уплаченного задатка удовлетворить.
Взыскать с Р. в пользу Л. 200 000 (двести тысяч) руб., полученных в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу, от 26.07.2010 г.
Взыскать с Р. в пользу Л. судебные расходы: расходы по госпошлине в сумме 5200 (пять тысяч двести) руб., расходы по оплате услуг представителя 2000 (две тысячи) руб., а всего 7200 (семь тысяч двести) руб.
Во взыскании с Р. в пользу Л. расходов за проведение экспертизы в сумме 9000 руб. отказать".
Заслушав доклад судьи Курского областного суда Муминовой Л.И., выслушав объяснения представителя ответчицы Р. по доверенности У., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения истицы Л. и ее представителя по доверенности Б., судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 26 июля 2010 г. между нею и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения в. По условиям данного договора ответчица обязалась передать ей в собственность жилой дом по; стоимость этого дома они определили в 400.000 руб., из которых 200.000 руб. она передала Р. в день подписания договора, а оставшуюся часть денежной суммы она должна была в день подачи основного договора купли-продажи на государственную регистрацию. Однако, как оказалось впоследствии, ответчица продала ей дом, который не отвечает требованиям качества и фактически является аварийным. Просила взыскать с ответчицы в ее пользу уплаченный за дом задаток в размере 200.000 руб., расходы на проведение обследования дома специалистами в размере 9.000 руб., и судебные расходы.
Ответчица Р. в суде первой инстанции иск не признала.
Суд постановил решение об удовлетворении иска.
В кассационной жалобе Р. просит отменить решение суда, полагая его необоснованным и незаконным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при вынесении решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, и какие не установлены, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Судом эти указания закона не выполнены.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Л. о взыскании переданной ею по предварительному договору от 26 июля 2010 года суммы в размере 200.000 руб., суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи дома соответствует требованиям статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации, так как в нем оговорены все существенные условия, определены размер и стоимость жилого дома, порядок и срок оплаты, срок и условия заключения основного договора, обязанности и ответственность сторон.
Поскольку основной договор купли-продажи жилого дома между сторонами заключен не был, то есть основное обязательство отсутствует, суд пришел к выводу о том, что отсутствует и обеспечительное обязательство, а потому полученная ответчицей сумма в размере 200.000 руб. в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации не является задатком и подлежит возврату истице.
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда полагает невозможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 июля 2010 года истица Л. заключила с ответчицей Р. предварительный договор купли-продажи жилого дома по. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи дома, стоимость которого определена сторонами в размере 400.000 руб., будет заключен в срок до 15 октября 2010 года.
Из текста предварительного договора об условиях и порядке расчетов покупатель уплачивает продавцу указанную сумму в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором, а именно: сумму задатка в размере 200.000 руб. покупатель вносит в момент подписания настоящего договора. Оставшуюся часть суммы в размере 200.000 руб. покупатель оплачивает продавцу в день сдачи документов и основного договора купли-продажи на государственную регистрацию.
Получение ответчицей суммы в размере 200.000 руб. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 26 июля 2010 года в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке сторонами не оспаривалось.
Пунктом 4.2 договора и соглашения о задатке предусмотрено, что в случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи дома задаток остается у продавца.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Следовательно, выводы суда о том, что до заключения основного договора купли-продажи обеспечение обязательств сторон невозможно, основаны на неправильном применении вышеуказанных норм материального права.
Рассматривая дело, суд не учел, что задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи жилого дома по на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи дома, в зачет которого и поступила внесенная Л. сумма задатка. Доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК Российской Федерации), в материалах дела отсутствуют, а иные обстоятельства, свидетельствующие об ответственности той или стороны за неисполнение договора, судом первой инстанции надлежащим образом не выяснялись.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Л. в части возврата ей переданных денежных средств как аванса.
В связи с изложенным решение суда подлежит отмене вследствие нарушения норм процессуального права и неправильного применения норм материального права с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку для правильного разрешения дела необходимо исследование новых доказательств, а допущенные нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно определить юридически значимые для дела обстоятельства, нормы материального права, подлежащие применению, предложить сторонам при необходимости представить дополнительные доказательства и, дав надлежащую оценку всем доказательствам, доводам и обстоятельствам, разрешить дело в строгом соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 361, п. 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курского районного суда от 9 февраля 2011 года (с внесенными в него определением Курского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исправлениями описки и арифметической ошибки) отменить, и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)