Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Масленникова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Петраковой Н.П.
судей областного суда Янишевской Л.В., Мариной Ж.В.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мариной Ж.В. 23 декабря 2010 года дело по кассационным жалобам Т.А.А., Т.Т.Н., представителя ООО К. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года по делу по иску Т.А.А., Т.Т.Н. к ООО о взыскании неустойки,
установила:
Т.А.А., Т.Т.Н. обратились в суд с указанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, 23 января 2007 года между сторонами, ответчиком (застройщиком) и истцами (участниками долевого строительства), был заключен договор N на долевое участие в строительстве жилья - квартиры в осях 7с-9с общей площадью 57,99 кв. м, жилой 19,98 кв. м 14-тиэтажной секции жилого дома переменной этажности по адресу: и (поз.1), 3-я очередь. По условиям договора застройщик взял на себя обязательство завершить строительство объекта и осуществить его приемку государственной комиссией, планируемый срок окончания строительно-монтажных работ - 4 квартал 2009 г. Договором предусмотрено, что срок ввода дома в эксплуатацию по экономическим и инженерно-техническим причинам может быть продлен путем уведомления дольщика в письменной форме. Предложение об изменении предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства истцам от ответчика не поступало, однако, в нарушение условий договора ответчик просрочил срок окончания строительства на 181 день.
Т.А.А., Т.Т.Н. просили суд взыскать с ООО неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору на долевое участие в строительстве жилья в сумме 130 148 руб.
Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года исковые требования частично удовлетворены. С ООО в пользу истцов взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору на долевое участие в строительстве жилья в сумме 30 000 руб., в доход местного бюджета взыскана госпошлина - 1 100 руб.
В кассационной жалобе Т.А.А., Т.Т.Н. просят отменить решение суда в связи с нарушением норм материального права. Считают, что суд необоснованно снизил размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.
В кассационной жалобе представитель ООО К. просит отменить решение суда в связи с нарушением норм материального права. Полагает, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора о долевом участии, он является незаключенным, следовательно, не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе, по оплате неустойки.
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Мариной Ж.В., объяснения Т.А.А., Т.Т.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
23 января 2007 года между ООО (застройщик) и Т.А.А., Т.Т.Н. (участники долевого строительства) был заключен договор N на долевое участие в строительстве жилья.
Согласно п. 1.1. указанного договора участники долевого строительства принимают долевое участие в инвестировании совместного строительства 14-ти этажной секции жилого дома переменной этажности по адресу: и (поз.1), 3-я очередь, в части финансирования однокомнатной квартиры, общей площадью 57,49 кв. м в осях 7с-9с.
Цена договора составила 1 264 780 рублей (п. 2.1.)
Дополнительным соглашением N 1 от 9 апреля 2007 года стороны установили окончательную стоимость квартиры - 1 296 730 рублей (л.д. 6).
В силу п. п. а) п. 3.1. договора застройщик обязался завершить строительство объекта и осуществить его приемку государственной комиссией, планируемый срок окончания строительно-монтажных работ - 4 квартал 2009 г. Срок ввода дома в эксплуатацию по экономическим и инженерно-техническим причинам может быть продлен путем уведомления дольщика в письменной форме.
Вышеуказанный договор государственную регистрацию не прошел.
Из материалов дела следует, что 1 июля 2010 года ООО направило в адрес истцов письмо (исх. N 835, л.д. 26) о вводе дома, расположенного по адресу:, в эксплуатацию, необходимости подписания актов приема-передачи квартиры, получения правоустанавливающих документов для оформления права собственности.
Таким образом, строительство и ввод дома в эксплуатацию ООО были осуществлены с нарушением установленных договором сроков.
Удовлетворяя исковые требования Т.А.А., Т.Т.Н., суд пришел к выводу о том, что срок государственной регистрации договора N на долевое участие в строительстве жилья законом не ограничен, истцы своего права на регистрацию не утратили, следовательно, не имеется правовых оснований считать договор незаключенным.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда в связи со следующим.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 и 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из вышеуказанных норм ФЗ и ГК РФ следует, что для договора участия в долевом строительстве требуется государственная регистрация, в противном случае данные договоры являются незаключенными, т.е. не порождающими прав и обязанностей у сторон договора.
Судебная коллегия полагает, что для вынесения по делу законного и обоснованного решения, суду следовало установить время получения ООО разрешения на строительство дома, так как согласно п. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Установление указанных фактов необходимо для определения существенных по делу обстоятельств: подлежал ли договор на долевое участие в строительстве государственной регистрации (если земельный участок под застройку был выделен после 1 апреля 2005 г.) или не подлежал (если земельный участок под застройку был выделен до указанной даты).
В связи с неустановлением по делу обстоятельств, имеющих существенное значение, решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года подлежит отмене, дело - направлению в суд на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Н.П.ПЕТРАКОВА
Судьи
областного суда
Л.В.ЯНИШЕВСКАЯ
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-3677/10
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 декабря 2010 г. по делу N 33-3677/10
Судья: Масленникова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Петраковой Н.П.
судей областного суда Янишевской Л.В., Мариной Ж.В.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мариной Ж.В. 23 декабря 2010 года дело по кассационным жалобам Т.А.А., Т.Т.Н., представителя ООО К. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года по делу по иску Т.А.А., Т.Т.Н. к ООО о взыскании неустойки,
установила:
Т.А.А., Т.Т.Н. обратились в суд с указанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, 23 января 2007 года между сторонами, ответчиком (застройщиком) и истцами (участниками долевого строительства), был заключен договор N на долевое участие в строительстве жилья - квартиры в осях 7с-9с общей площадью 57,99 кв. м, жилой 19,98 кв. м 14-тиэтажной секции жилого дома переменной этажности по адресу: и (поз.1), 3-я очередь. По условиям договора застройщик взял на себя обязательство завершить строительство объекта и осуществить его приемку государственной комиссией, планируемый срок окончания строительно-монтажных работ - 4 квартал 2009 г. Договором предусмотрено, что срок ввода дома в эксплуатацию по экономическим и инженерно-техническим причинам может быть продлен путем уведомления дольщика в письменной форме. Предложение об изменении предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства истцам от ответчика не поступало, однако, в нарушение условий договора ответчик просрочил срок окончания строительства на 181 день.
Т.А.А., Т.Т.Н. просили суд взыскать с ООО неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору на долевое участие в строительстве жилья в сумме 130 148 руб.
Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года исковые требования частично удовлетворены. С ООО в пользу истцов взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору на долевое участие в строительстве жилья в сумме 30 000 руб., в доход местного бюджета взыскана госпошлина - 1 100 руб.
В кассационной жалобе Т.А.А., Т.Т.Н. просят отменить решение суда в связи с нарушением норм материального права. Считают, что суд необоснованно снизил размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.
В кассационной жалобе представитель ООО К. просит отменить решение суда в связи с нарушением норм материального права. Полагает, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора о долевом участии, он является незаключенным, следовательно, не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе, по оплате неустойки.
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Мариной Ж.В., объяснения Т.А.А., Т.Т.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
23 января 2007 года между ООО (застройщик) и Т.А.А., Т.Т.Н. (участники долевого строительства) был заключен договор N на долевое участие в строительстве жилья.
Согласно п. 1.1. указанного договора участники долевого строительства принимают долевое участие в инвестировании совместного строительства 14-ти этажной секции жилого дома переменной этажности по адресу: и (поз.1), 3-я очередь, в части финансирования однокомнатной квартиры, общей площадью 57,49 кв. м в осях 7с-9с.
Цена договора составила 1 264 780 рублей (п. 2.1.)
Дополнительным соглашением N 1 от 9 апреля 2007 года стороны установили окончательную стоимость квартиры - 1 296 730 рублей (л.д. 6).
В силу п. п. а) п. 3.1. договора застройщик обязался завершить строительство объекта и осуществить его приемку государственной комиссией, планируемый срок окончания строительно-монтажных работ - 4 квартал 2009 г. Срок ввода дома в эксплуатацию по экономическим и инженерно-техническим причинам может быть продлен путем уведомления дольщика в письменной форме.
Вышеуказанный договор государственную регистрацию не прошел.
Из материалов дела следует, что 1 июля 2010 года ООО направило в адрес истцов письмо (исх. N 835, л.д. 26) о вводе дома, расположенного по адресу:, в эксплуатацию, необходимости подписания актов приема-передачи квартиры, получения правоустанавливающих документов для оформления права собственности.
Таким образом, строительство и ввод дома в эксплуатацию ООО были осуществлены с нарушением установленных договором сроков.
Удовлетворяя исковые требования Т.А.А., Т.Т.Н., суд пришел к выводу о том, что срок государственной регистрации договора N на долевое участие в строительстве жилья законом не ограничен, истцы своего права на регистрацию не утратили, следовательно, не имеется правовых оснований считать договор незаключенным.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда в связи со следующим.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 и 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из вышеуказанных норм ФЗ и ГК РФ следует, что для договора участия в долевом строительстве требуется государственная регистрация, в противном случае данные договоры являются незаключенными, т.е. не порождающими прав и обязанностей у сторон договора.
Судебная коллегия полагает, что для вынесения по делу законного и обоснованного решения, суду следовало установить время получения ООО разрешения на строительство дома, так как согласно п. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Установление указанных фактов необходимо для определения существенных по делу обстоятельств: подлежал ли договор на долевое участие в строительстве государственной регистрации (если земельный участок под застройку был выделен после 1 апреля 2005 г.) или не подлежал (если земельный участок под застройку был выделен до указанной даты).
В связи с неустановлением по делу обстоятельств, имеющих существенное значение, решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года подлежит отмене, дело - направлению в суд на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 7 октября 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Н.П.ПЕТРАКОВА
Судьи
областного суда
Л.В.ЯНИШЕВСКАЯ
Ж.В.МАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)