Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шукшина Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,
судей Фоминой Е.А., Ячменевой А.Б.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по апелляционному представлению прокурора Советского района г. Томска, апелляционной жалобе представителя Г.А., К. на решение Советского районного суда г. Томска от 11 мая 2012 года
по иску Ч. к Г.А. о выселении
по встречному иску Г.А. к Ч. о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными, признании права собственности на квартиру, исключению из ЕГРП сведений как о собственнике квартиры и регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Фоминой Е.А., объяснения представителя Г.А. К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, прокурора Томской области Дашевской О.С., поддержавшей апелляционное представление, представителя Ч., В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с иском к Г.А. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: /__/. В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения по указанному адресу. В квартире без законных оснований проживает ответчик. В ноябре 2011 года Г.А. были поданы документы на оформление в /__/, но впоследствии он от путевки отказался. 23.01.2012 ответчику вручено требование об освобождении квартиры, однако до настоящего времени он квартиру не освободил.
Ответчик Г.А. исковые требования не признал, обратился в суд со встречным иском к Ч., П. о признании доверенности от 11.04.2008, выданной на имя П., и договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительными, признании права собственности на квартиру, исключению записи из ЕГРП о праве собственности Ч. на спорную квартиру. В обоснование указал, что, обладая правом собственности на спорную квартиру, решил обезопасить ее от посягательств бывшей супруги, составив на имя своей близкой знакомой П. доверенность на право продажи. При этом действительного намерения продажи квартиры не имел. На протяжении последних трех лет ответчик П. поддерживала с ним доверительные отношения, приходила к нему со своей дочерью Ч., ухаживала за ним, поскольку он является /__/ и самостоятельно себя обслуживать не может. В ноябре 2011 года П. обратилась к нему с требованием о выселении, тогда же он узнал, что квартира продана Ч. по выданной им доверенности. Данной сделкой нарушены его права, поскольку он согласие на ее совершение не давал, сделку не одобрял, квартиру по акту приема-передачи не передавал, денег не получал. Спорная квартира является его единственным местом жительства с августа 2007 года, он несет бремя ее содержания, оплачивая коммунальные услуги. Полагает, что сделки по выдаче доверенности и договор купли-продажи являются мнимыми.
Определением Советского районного суда г. Томска от 11.05.2012 от представителя Г.А. К. (доверенность от 15.02.2012) принят отказ от требований, заявленных к П., производство по делу в отношении нее прекращено (л.д. 158).
Представитель Ч. В. (доверенность от 13.01.2012) исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, исковые требования Г.А. не признала. Пояснила, что Г.А. добровольно выдал доверенность П., желал продать квартиру и готовился к выезду в /__/, снялся с регистрационного учета, однако впоследствии передумал. С 2008 года он проживал в квартире с согласия собственника, однако, в настоящее время Ч. не желает, чтобы он проживал и намерена сама пользоваться квартирой. По требованиям Г.А. просила применить срок исковой давности.
Представитель Г.А. К. (доверенность от 15.02.2012) исковые требования не признала, просила удовлетворить требования ее доверителя. Пояснила, что спорная квартира приобретена Г.А. в августе 2008 года. С целью исключить квартиру из перечня подлежащего разделу имущества в рамках рассматриваемого в это время гражданского дела он выдал доверенность на ее продажу П., желал при этом переоформить квартиру только на время рассмотрения дела о разделе имущества, однако освобождать квартиру, также как и получать за нее деньги от покупателя, не собирался. Информация о реальной продаже квартиры стала известна доверителю лишь в октябре 2011 года от Ч. и П. С регистрационного учета по указанному адресу снялся принудительно.
Рассмотрев дело в отсутствие Ч., Г.А., суд на основании п. 1 ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, п. 1 ст. 1, ст. 12, 167, ч. 1 ст. 170, 223, 304, 305 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 1 ст. 56, ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N м 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исковые требования Ч. удовлетворил; выселил Г.А. из квартиры /__/, расположенной по адресу: /__/; в удовлетворении требований Г.А. к Ч. отказал.
В апелляционном представлении прокурор Советского района г. Томска просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований Г.А. в полном объеме и об отказе в удовлетворении иска Ч. Указывает, что стороны не осуществляли действий по фактическому исполнению договора купли-продажи спорной квартиры, до настоящего времени квартира Ч. фактически не передана, в течение трех лет Ч. не принимала мер, направленных на вселение в квартиру, не осуществляла действий по ее владению и пользованию, не сообщала о переходе права собственности на квартиру Г.А., денежные средства за проданную квартиру Г.А. не переданы. После оформления доверенности Г.А. продолжал проживать в спорной квартире, нести бремя содержания данного имущества, оплачивал коммунальные услуги, делал ремонт. Ссылается на то, что действия по оформлению доверенности фактически были направлены на формальную смену собственника спорной квартиры, данная сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей Б. и А. О намерении Г.А. оформить сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, присущие сделке купли-продажи, свидетельствует и поведение Ч.; об отсутствии намерений продать спорную квартиру свидетельствует и то, что доверенность и договор купли-продажи были оформлены на лиц, которых Г.А. хорошо знал и доверял. Полагает, что государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры и перехода права собственности на нее о начале исполнения данного договора свидетельствовать не может. Считает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку в судебном заседании установлено, что о переходе права собственности Г.А. узнал лишь в октябре 2011 года.
В апелляционной жалобе представитель Г.А. К. (доверенность от 15.02.2012) просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований Г.А. в полном объеме и об отказе в удовлетворении иска Ч. Указывает на то, что о переходе права собственности Г.А. узнал лишь в октябре 2011 года. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Г.А. Отмечает, что стороны не осуществляли никаких действий по фактическому исполнению договора купли-продажи спорной квартиры: до настоящего времени квартира Ч. фактически не передана, в течение трех лет Ч. не принимала мер, направленных на вселение в квартиру, не осуществляла действий по ее владению и пользованию, не сообщала о переходе права собственности на квартиру Г.А., денежные средства за проданную квартиру Г.А. не передавали. В свою очередь после оформления доверенности Г.А. продолжал проживать в спорной квартире, нести бремя содержания данного имущества, оплачивал коммунальные услуги, делал ремонт. Ссылается на то, что действия по оформлению доверенности фактически были направлены на формальную смену собственника спорной квартиры, данная сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей Б. и А.; о намерении Г.А. оформить сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, присущие сделке купли-продажи, свидетельствует поведение Ч.; об отсутствии намерений продать спорную квартиру свидетельствует и то, что доверенность и договор купли-продажи были оформлены на лиц, которых Г.А. хорошо знал и доверял. Считает, что государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры и перехода права собственности на нее о начале исполнения данного договора свидетельствовать не может. Доводы представителя истца Ч. о несении бремени содержания имущества в части уплаты коммунальных услуг Ч. не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Несмотря на то, что в квитанциях на оплату коммунальных услуг указана Ч., фактически коммунальные услуги оплачивал Г.А. Обстоятельства, связанные с неисполнением обязательств по заключенной сделке, подтверждают доводы Г.А. об отсутствии намерений фактически передать спорную квартиру в собственность Ч.
В возражениях на апелляционную жалобу, апелляционное представление представитель истца Ч. В. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Г.А., Ч., нотариус И., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным в силу ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая первоначальный иск Ч. и встречный иск Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что Г.А. по заявленным требованиями пропущен срок исковой давности.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Соответствующее заявление о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям Г.А. поступило от Ч. в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции (л.д. 78).
Судебная коллегия соглашается с доводами представителя истца Ч. о том, что срок исковой давности Г.А. о признании сделки купли-продажи, доверенности недействительными в силу их мнимости пропущен.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано 07.05.2008, и именно с этого момента возникло право для обращения в суд с исковыми требованиями о недействительности доверенности и сделки купли-продажи спорного жилого помещения.
В соответствии с положениями статьи 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.
Судебная коллегия считает, что с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд первой инстанции должен был предложить как ответчику, заявившему о применении срока исковой давности, так и истцу, отрицающему факт пропуска этого срока, представить по данному вопросу соответствующие доказательства. Между тем суд такие доказательства, в частности от Г.А., не истребовал, последствия тому не разъяснил. Неисследованный вопрос об исковой давности между тем имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего дела, поскольку истечение данного срока является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В суд апелляционной инстанции представлено заявление Г.А. о восстановлении срока исковой давности. Судебная коллегия сочла возможным принять данное заявление к рассмотрению с целью устранения нарушений, допущенных судом первой инстанции при рассмотрении дела по существу.
Оценивая причины пропуска исковой давности судебная коллегия принимает во внимание, что Г.А., /__/ года рождения, является /__/ с 2004 года, с 27.06.2008 присвоена /__/ (л.д. 101), один проживает в спорной квартире, с близкими родственниками до ноября 2011 года не общался, по состоянию своего здоровья нуждается в постороннем уходе, что подтверждается показаниями свидетелей А. (л.д. 132), Б. (л.д. 130).
Из пояснений Г.А. следует, что он узнал о заключенном договоре купли-продажи спорной квартиры от 21.04.2008 в ноябре 2011 года, доказательств обратного вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ Ч. не представлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит причины пропуска срока исковой давности для обращения за судебной защитой уважительными, в силу его состояния здоровья, исключающего своевременное обращение в суд за защитой своих прав, в связи с чем считает возможным его восстановить.
Удовлетворяя исковые требования Ч., и отказывая во встречных исковых требованиях Г.А. суд первой инстанции, кроме того, исходил из отсутствия правовых оснований для признания доверенности от 11.04.2008 и договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительными сделками.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 21.04.2008 ничтожным, так как он основан на неверном толковании и применении норм материального права.
Согласно ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
По смыслу данной нормы мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как видно из дела, 11.04.2008 Г.А. выдал П., доверенность сроком на один год на право продажи спорной квартиры.
21.04.2008 П., действуя на основании указанной доверенности, заключила договор купли-продажи спорной квартиры со своей дочерью Ч. Согласно передаточному акту от 21.04.2008 спорная квартира передана Ч. (л.д. 7).
07.05.2008 право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Ч., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия /__/.
Из объяснений самого Г.А. следует, что при выдаче доверенности они договорились с П. о формальном заключении в будущем договора купли-продажи спорной квартиры с целью ее сокрытия от раздела с бывшей супругой как приобретенную им на денежные средства, полученные от продажи жилого дома, строительство которого осуществлялось в период брака. При этом реального намерения распорядиться квартирой Г.А. не имел, в свою очередь Ч. не имела намерения приобрести спорное жилое помещение.
Данные обстоятельства согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами: распиской от 15.07.2007 о передаче денежных средств Г.А. за земельный участок и дом, расположенный в /__/, самим договором купли-продажи от 21.04.2008 с указанием периода приобретения Г.А. в собственность спорной квартиры (договор купли-продажи от 20.08.2007, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.09.2007, регистрационный номер /__/ серия /__/), решением мирового судьи судебного участка N 1 Кировского судебного района г. Томска от 05.02.2009 по иску Г.Т. к Г.А. о разделе совместной собственности супругов (л.д. 144 - 146).
Как видно из дела, спорная квартира фактически не передавалась и не выбывала из владения Г.А. После заключения договора Г.А. продолжал пользоваться квартирой как собственник и нести бремя ее содержания, оплачивая коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями об оплате жилищно-коммунальных услуг (л.д. 102-117), представленными Г.А., производя в квартире ремонт. До предъявления требования Ч. о его выселении в ноябре 2011 года состоял на регистрационном учете в спорной квартире. В то же время Ч. в спорную квартиру не вселялась, обратилась с требованием о выселении к Г.А. спустя более трех лет после заключения договора купли-продажи от 21.04.2008, при этом не имея в собственности иного жилого помещения, доказательств передачи денежных средств за спорную квартиру Г.А. не представлено.
Судебная коллегия не может принять в качестве бесспорного доказательства исполнения Ч. обязательств, предусмотренных договором купли-продажи от 21.04.2008, расписку от 21.04.2008 о передаче Ч. денежных средств П. за спорную квартиру в размере /__/ рублей, поскольку Ч. и П. являются близкими родственниками, заинтересованными в исходе дела, а доказательств передачи денег Г.А. у Ч. не имеется.
Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Содержание оценки доказательств включает в себя определение допустимости, относимости, достоверности, достаточности и взаимосвязи всей совокупности доказательств.
Данные о личности Г.А., его состояние здоровья, доверительные отношения с П., период времени, в который выдавалась доверенность и заключался договор купли-продажи, заключение П. договора купли продажи от 21.04.2008 именно со своей дочерью Ч., поведение Ч., в течение трех лет не проявлявшей интереса к спорной квартире, отсутствие доказательств передачи Г.А. денежных средств за квартиру, свидетельствуют, по мнению судебной коллегии, о факте выдачи доверенности Г.А. с целью совершения сделки купли-продажи квартиры П. лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Таким образом, сделка купли-продажи, заключенная П., по доверенности, выданной Г.А., и Ч. по распоряжению спорной квартирой, была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 21.04.2008 является ничтожным в силу его мнимости.
Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания доверенности от 11.04.2008, выданной Г.А. П., недействительной.
Из установленных судебной коллегией обстоятельств дела следует, что Г.А. посредством выдачи доверенности имел намерения оформить мнимый договор купли-продажи спорного имущества, что не может свидетельствовать о мнимости доверенности.
Поскольку договор купли-продажи от 21.04.2008 является ничтожной сделкой, право собственности у Ч. на спорное имущество не возникло, следовательно, не имеется правовых оснований для удовлетворения ее требования о выселении Г.А.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Данные требования судом выполнены не были, вывод суда не обоснован, с учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым решение Советского районного суда г. Томска от 11.05.2012 отменить частично, исковые требования Г.А. о признании договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительным, исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Ч., о признании права собственности Г.А., удовлетворить, в удовлетворении иска Ч. отказать.
На основании ст. 167 ГК РФ, с учетом положений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности сделки путем внесения записи в ЕГРП о праве собственности Г.А. на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Томска от 11 мая 2012 года отменить в части удовлетворения иска Ч. и отказа в удовлетворении исковых требований Г.А. о признании договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительным, исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Ч., о признании права собственности Г.А.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры /__/ от 21 апреля 2008 года между Г.А., в лице его представителя П., и Ч.
Признать за Г.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Ч. в отношении квартиры по адресу: /__/.
Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Г.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/.
В удовлетворении иска Ч. отказать.
В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 11 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г.А., К., апелляционное представление прокурора Советского района г. Томска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1914/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 июля 2012 г. по делу N 33-1914/2012
Судья: Шукшина Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,
судей Фоминой Е.А., Ячменевой А.Б.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по апелляционному представлению прокурора Советского района г. Томска, апелляционной жалобе представителя Г.А., К. на решение Советского районного суда г. Томска от 11 мая 2012 года
по иску Ч. к Г.А. о выселении
по встречному иску Г.А. к Ч. о признании доверенности и договора купли-продажи недействительными, признании права собственности на квартиру, исключению из ЕГРП сведений как о собственнике квартиры и регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Фоминой Е.А., объяснения представителя Г.А. К., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, прокурора Томской области Дашевской О.С., поддержавшей апелляционное представление, представителя Ч., В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с иском к Г.А. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: /__/. В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения по указанному адресу. В квартире без законных оснований проживает ответчик. В ноябре 2011 года Г.А. были поданы документы на оформление в /__/, но впоследствии он от путевки отказался. 23.01.2012 ответчику вручено требование об освобождении квартиры, однако до настоящего времени он квартиру не освободил.
Ответчик Г.А. исковые требования не признал, обратился в суд со встречным иском к Ч., П. о признании доверенности от 11.04.2008, выданной на имя П., и договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительными, признании права собственности на квартиру, исключению записи из ЕГРП о праве собственности Ч. на спорную квартиру. В обоснование указал, что, обладая правом собственности на спорную квартиру, решил обезопасить ее от посягательств бывшей супруги, составив на имя своей близкой знакомой П. доверенность на право продажи. При этом действительного намерения продажи квартиры не имел. На протяжении последних трех лет ответчик П. поддерживала с ним доверительные отношения, приходила к нему со своей дочерью Ч., ухаживала за ним, поскольку он является /__/ и самостоятельно себя обслуживать не может. В ноябре 2011 года П. обратилась к нему с требованием о выселении, тогда же он узнал, что квартира продана Ч. по выданной им доверенности. Данной сделкой нарушены его права, поскольку он согласие на ее совершение не давал, сделку не одобрял, квартиру по акту приема-передачи не передавал, денег не получал. Спорная квартира является его единственным местом жительства с августа 2007 года, он несет бремя ее содержания, оплачивая коммунальные услуги. Полагает, что сделки по выдаче доверенности и договор купли-продажи являются мнимыми.
Определением Советского районного суда г. Томска от 11.05.2012 от представителя Г.А. К. (доверенность от 15.02.2012) принят отказ от требований, заявленных к П., производство по делу в отношении нее прекращено (л.д. 158).
Представитель Ч. В. (доверенность от 13.01.2012) исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, исковые требования Г.А. не признала. Пояснила, что Г.А. добровольно выдал доверенность П., желал продать квартиру и готовился к выезду в /__/, снялся с регистрационного учета, однако впоследствии передумал. С 2008 года он проживал в квартире с согласия собственника, однако, в настоящее время Ч. не желает, чтобы он проживал и намерена сама пользоваться квартирой. По требованиям Г.А. просила применить срок исковой давности.
Представитель Г.А. К. (доверенность от 15.02.2012) исковые требования не признала, просила удовлетворить требования ее доверителя. Пояснила, что спорная квартира приобретена Г.А. в августе 2008 года. С целью исключить квартиру из перечня подлежащего разделу имущества в рамках рассматриваемого в это время гражданского дела он выдал доверенность на ее продажу П., желал при этом переоформить квартиру только на время рассмотрения дела о разделе имущества, однако освобождать квартиру, также как и получать за нее деньги от покупателя, не собирался. Информация о реальной продаже квартиры стала известна доверителю лишь в октябре 2011 года от Ч. и П. С регистрационного учета по указанному адресу снялся принудительно.
Рассмотрев дело в отсутствие Ч., Г.А., суд на основании п. 1 ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, п. 1 ст. 1, ст. 12, 167, ч. 1 ст. 170, 223, 304, 305 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 1 ст. 56, ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N м 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исковые требования Ч. удовлетворил; выселил Г.А. из квартиры /__/, расположенной по адресу: /__/; в удовлетворении требований Г.А. к Ч. отказал.
В апелляционном представлении прокурор Советского района г. Томска просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований Г.А. в полном объеме и об отказе в удовлетворении иска Ч. Указывает, что стороны не осуществляли действий по фактическому исполнению договора купли-продажи спорной квартиры, до настоящего времени квартира Ч. фактически не передана, в течение трех лет Ч. не принимала мер, направленных на вселение в квартиру, не осуществляла действий по ее владению и пользованию, не сообщала о переходе права собственности на квартиру Г.А., денежные средства за проданную квартиру Г.А. не переданы. После оформления доверенности Г.А. продолжал проживать в спорной квартире, нести бремя содержания данного имущества, оплачивал коммунальные услуги, делал ремонт. Ссылается на то, что действия по оформлению доверенности фактически были направлены на формальную смену собственника спорной квартиры, данная сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей Б. и А. О намерении Г.А. оформить сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, присущие сделке купли-продажи, свидетельствует и поведение Ч.; об отсутствии намерений продать спорную квартиру свидетельствует и то, что доверенность и договор купли-продажи были оформлены на лиц, которых Г.А. хорошо знал и доверял. Полагает, что государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры и перехода права собственности на нее о начале исполнения данного договора свидетельствовать не может. Считает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку в судебном заседании установлено, что о переходе права собственности Г.А. узнал лишь в октябре 2011 года.
В апелляционной жалобе представитель Г.А. К. (доверенность от 15.02.2012) просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований Г.А. в полном объеме и об отказе в удовлетворении иска Ч. Указывает на то, что о переходе права собственности Г.А. узнал лишь в октябре 2011 года. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Г.А. Отмечает, что стороны не осуществляли никаких действий по фактическому исполнению договора купли-продажи спорной квартиры: до настоящего времени квартира Ч. фактически не передана, в течение трех лет Ч. не принимала мер, направленных на вселение в квартиру, не осуществляла действий по ее владению и пользованию, не сообщала о переходе права собственности на квартиру Г.А., денежные средства за проданную квартиру Г.А. не передавали. В свою очередь после оформления доверенности Г.А. продолжал проживать в спорной квартире, нести бремя содержания данного имущества, оплачивал коммунальные услуги, делал ремонт. Ссылается на то, что действия по оформлению доверенности фактически были направлены на формальную смену собственника спорной квартиры, данная сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей Б. и А.; о намерении Г.А. оформить сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, присущие сделке купли-продажи, свидетельствует поведение Ч.; об отсутствии намерений продать спорную квартиру свидетельствует и то, что доверенность и договор купли-продажи были оформлены на лиц, которых Г.А. хорошо знал и доверял. Считает, что государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры и перехода права собственности на нее о начале исполнения данного договора свидетельствовать не может. Доводы представителя истца Ч. о несении бремени содержания имущества в части уплаты коммунальных услуг Ч. не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Несмотря на то, что в квитанциях на оплату коммунальных услуг указана Ч., фактически коммунальные услуги оплачивал Г.А. Обстоятельства, связанные с неисполнением обязательств по заключенной сделке, подтверждают доводы Г.А. об отсутствии намерений фактически передать спорную квартиру в собственность Ч.
В возражениях на апелляционную жалобу, апелляционное представление представитель истца Ч. В. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Г.А., Ч., нотариус И., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным в силу ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая первоначальный иск Ч. и встречный иск Г.А., суд первой инстанции исходил из того, что Г.А. по заявленным требованиями пропущен срок исковой давности.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Соответствующее заявление о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям Г.А. поступило от Ч. в ходе судебного разбирательства суда первой инстанции (л.д. 78).
Судебная коллегия соглашается с доводами представителя истца Ч. о том, что срок исковой давности Г.А. о признании сделки купли-продажи, доверенности недействительными в силу их мнимости пропущен.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано 07.05.2008, и именно с этого момента возникло право для обращения в суд с исковыми требованиями о недействительности доверенности и сделки купли-продажи спорного жилого помещения.
В соответствии с положениями статьи 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.
Судебная коллегия считает, что с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд первой инстанции должен был предложить как ответчику, заявившему о применении срока исковой давности, так и истцу, отрицающему факт пропуска этого срока, представить по данному вопросу соответствующие доказательства. Между тем суд такие доказательства, в частности от Г.А., не истребовал, последствия тому не разъяснил. Неисследованный вопрос об исковой давности между тем имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего дела, поскольку истечение данного срока является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В суд апелляционной инстанции представлено заявление Г.А. о восстановлении срока исковой давности. Судебная коллегия сочла возможным принять данное заявление к рассмотрению с целью устранения нарушений, допущенных судом первой инстанции при рассмотрении дела по существу.
Оценивая причины пропуска исковой давности судебная коллегия принимает во внимание, что Г.А., /__/ года рождения, является /__/ с 2004 года, с 27.06.2008 присвоена /__/ (л.д. 101), один проживает в спорной квартире, с близкими родственниками до ноября 2011 года не общался, по состоянию своего здоровья нуждается в постороннем уходе, что подтверждается показаниями свидетелей А. (л.д. 132), Б. (л.д. 130).
Из пояснений Г.А. следует, что он узнал о заключенном договоре купли-продажи спорной квартиры от 21.04.2008 в ноябре 2011 года, доказательств обратного вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ Ч. не представлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит причины пропуска срока исковой давности для обращения за судебной защитой уважительными, в силу его состояния здоровья, исключающего своевременное обращение в суд за защитой своих прав, в связи с чем считает возможным его восстановить.
Удовлетворяя исковые требования Ч., и отказывая во встречных исковых требованиях Г.А. суд первой инстанции, кроме того, исходил из отсутствия правовых оснований для признания доверенности от 11.04.2008 и договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительными сделками.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 21.04.2008 ничтожным, так как он основан на неверном толковании и применении норм материального права.
Согласно ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
По смыслу данной нормы мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как видно из дела, 11.04.2008 Г.А. выдал П., доверенность сроком на один год на право продажи спорной квартиры.
21.04.2008 П., действуя на основании указанной доверенности, заключила договор купли-продажи спорной квартиры со своей дочерью Ч. Согласно передаточному акту от 21.04.2008 спорная квартира передана Ч. (л.д. 7).
07.05.2008 право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Ч., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия /__/.
Из объяснений самого Г.А. следует, что при выдаче доверенности они договорились с П. о формальном заключении в будущем договора купли-продажи спорной квартиры с целью ее сокрытия от раздела с бывшей супругой как приобретенную им на денежные средства, полученные от продажи жилого дома, строительство которого осуществлялось в период брака. При этом реального намерения распорядиться квартирой Г.А. не имел, в свою очередь Ч. не имела намерения приобрести спорное жилое помещение.
Данные обстоятельства согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами: распиской от 15.07.2007 о передаче денежных средств Г.А. за земельный участок и дом, расположенный в /__/, самим договором купли-продажи от 21.04.2008 с указанием периода приобретения Г.А. в собственность спорной квартиры (договор купли-продажи от 20.08.2007, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 12.09.2007, регистрационный номер /__/ серия /__/), решением мирового судьи судебного участка N 1 Кировского судебного района г. Томска от 05.02.2009 по иску Г.Т. к Г.А. о разделе совместной собственности супругов (л.д. 144 - 146).
Как видно из дела, спорная квартира фактически не передавалась и не выбывала из владения Г.А. После заключения договора Г.А. продолжал пользоваться квартирой как собственник и нести бремя ее содержания, оплачивая коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями об оплате жилищно-коммунальных услуг (л.д. 102-117), представленными Г.А., производя в квартире ремонт. До предъявления требования Ч. о его выселении в ноябре 2011 года состоял на регистрационном учете в спорной квартире. В то же время Ч. в спорную квартиру не вселялась, обратилась с требованием о выселении к Г.А. спустя более трех лет после заключения договора купли-продажи от 21.04.2008, при этом не имея в собственности иного жилого помещения, доказательств передачи денежных средств за спорную квартиру Г.А. не представлено.
Судебная коллегия не может принять в качестве бесспорного доказательства исполнения Ч. обязательств, предусмотренных договором купли-продажи от 21.04.2008, расписку от 21.04.2008 о передаче Ч. денежных средств П. за спорную квартиру в размере /__/ рублей, поскольку Ч. и П. являются близкими родственниками, заинтересованными в исходе дела, а доказательств передачи денег Г.А. у Ч. не имеется.
Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Содержание оценки доказательств включает в себя определение допустимости, относимости, достоверности, достаточности и взаимосвязи всей совокупности доказательств.
Данные о личности Г.А., его состояние здоровья, доверительные отношения с П., период времени, в который выдавалась доверенность и заключался договор купли-продажи, заключение П. договора купли продажи от 21.04.2008 именно со своей дочерью Ч., поведение Ч., в течение трех лет не проявлявшей интереса к спорной квартире, отсутствие доказательств передачи Г.А. денежных средств за квартиру, свидетельствуют, по мнению судебной коллегии, о факте выдачи доверенности Г.А. с целью совершения сделки купли-продажи квартиры П. лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Таким образом, сделка купли-продажи, заключенная П., по доверенности, выданной Г.А., и Ч. по распоряжению спорной квартирой, была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 21.04.2008 является ничтожным в силу его мнимости.
Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания доверенности от 11.04.2008, выданной Г.А. П., недействительной.
Из установленных судебной коллегией обстоятельств дела следует, что Г.А. посредством выдачи доверенности имел намерения оформить мнимый договор купли-продажи спорного имущества, что не может свидетельствовать о мнимости доверенности.
Поскольку договор купли-продажи от 21.04.2008 является ничтожной сделкой, право собственности у Ч. на спорное имущество не возникло, следовательно, не имеется правовых оснований для удовлетворения ее требования о выселении Г.А.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Данные требования судом выполнены не были, вывод суда не обоснован, с учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым решение Советского районного суда г. Томска от 11.05.2012 отменить частично, исковые требования Г.А. о признании договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительным, исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Ч., о признании права собственности Г.А., удовлетворить, в удовлетворении иска Ч. отказать.
На основании ст. 167 ГК РФ, с учетом положений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности сделки путем внесения записи в ЕГРП о праве собственности Г.А. на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Томска от 11 мая 2012 года отменить в части удовлетворения иска Ч. и отказа в удовлетворении исковых требований Г.А. о признании договора купли-продажи от 21.04.2008 недействительным, исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Ч., о признании права собственности Г.А.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры /__/ от 21 апреля 2008 года между Г.А., в лице его представителя П., и Ч.
Признать за Г.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Ч. в отношении квартиры по адресу: /__/.
Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Г.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/.
В удовлетворении иска Ч. отказать.
В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 11 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г.А., К., апелляционное представление прокурора Советского района г. Томска - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)