Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пучковой Л.В.,
судей Насиковской А.А., Свирской О.Д.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.М., К.Н. на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года, которым постановлено отказать в удовлетворении исковых требований К.М., К.Н. к К.Д. об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пучковой Л.В., объяснения представителя К.М., К.Н. - Ш., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения против апелляционной жалобы К.Д., его представителя Г., объяснения К.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.М., К.Н. обратились в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к К.Д., в котором просили суд вынести решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на имя истцов по <...> доли за каждой на основании договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного <...> с ответчиком (л.д. 2 - 4).
Ссылаясь в обоснование заявленных требований на положения п. 2 ст. 558, п. 2 и п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, истцы указали, что <...> между ними и К.Е., действующей от имени ответчика К.Д., в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по указанному выше адресу.
<...> стороны совместно подали документы в Кировский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, однако <...> К.Е. обратилась в регистрирующий орган с заявлением, в котором просила не производить регистрацию сделки.
Реализовав свое право на внесение изменений в иск в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в окончательной форме истцы просили суд вынести решение об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 68 - 69).
Ответчик К.Д. требования истцов не признал. В обоснование возражений относительно предмета спора указал, что не уклонялся от государственной регистрации договора и перехода права собственности, представил необходимые документы в Кировский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, после чего стороны договора приняли обоюдное решение о прекращении регистрации сделки, подав соответствующие заявления. В настоящее время воля продавца на отчуждение жилого помещения изменилась, кроме того, отсутствует согласованность в отношении цены сделки, в связи с чем, основания для ее регистрации отсутствуют.
08 июня 2012 года Кировским городским судом Ленинградской области постановлено изложенное выше решение (л.д. 91 - 94).
В представленной апелляционной жалобе К.М., К.Н. просят решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Податели жалобы указали на тот факт, что договор купли-продажи от <...>, заключенный между К.Д. и К.Н., К.М. действует до настоящего времени и является одновременно передаточным актом. Сделка сторонами исполнена: заложены денежные средства в банковскую ячейку. По мнению истцов подача сторонами отдельных заявлений о прекращении государственной регистрации не свидетельствует о совместном желании расторгнуть договор купли-продажи (л.д. 96 - 98).
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что <...> К.Е., действующая от имени К.Д., и К.Н., К.М. заключили договор купли-продажи квартиры, согласно которому К.Д. продал и передал К.Н., К.М. принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, а К.Н., К.М. приняли и купили у К.Д. указанную квартиру за <...> рублей в общую долевую собственность в равных долях по <...> доли каждой (л.д. 6 - 7).
й Н.В., К.М.оторому ли договор купли от имени К.Д., и КапитоСогласно пункту 5 указанного договора расчет между сторонами производится следующим образом:
- - <...> рублей будут выплачены К.Д. за счет собственных средств К.Н., К.М. через банковский сейф N, находящийся в специально оборудованном сейфовом хранилище по адресу: <адрес>, в течение 30 банковских дней с момента регистрации договора и перехода права собственности на имя истцов;
- - <...> рублей оплачиваются за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в виде безвозмездной субсидии, путем перечисления с именного блокированного счета, открытого на имя К.Н., находящегося в Дополнительном офисе <...> ОАО <...> в течение 60 банковских дней с момента регистрации договора и перехода права собственности на имя истцов.
Во исполнение условий договора <...> между индивидуальным предпринимателем М., К.Н., К.Е. заключен договор N проката индивидуального сейфа N на срок с <...> по <...> (л.д. 35).
Кроме того, <...> ОАО <...> выдано гарантийное письмо о предоставлении денежных средств в виде социальных выплат (безвозмездных субсидий), находящихся на именном блокированном счете К.Н. (л.д. 17).
<...> К.Н., К.М., К.Е. обратились в Кировский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области с заявлением о регистрации сделки купли-продажи (л.д. 8).
Между тем, <...> К.Е. обратилась в регистрирующий орган с целью прекращения государственной регистрации (л.д. 46).
С аналогичными заявлениями <...> обратились К.Н., К.М. (л.д. 47, 48).
Отказывая в удовлетворении иска К.Н., К.М. об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 165, 218, 433, 550, 556 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что действия К.Д. не могут расцениваться как уклонение от регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к истцам, поскольку прекращение государственной регистрации произошло по обоюдным заявлениям сторон договора.
Установив, что в настоящее время у К.Д. не имеется волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи вследствие отсутствия намерения произвести отчуждение своего единственного жилья, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.
В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).
Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судебная коллегия находит, что при заключении договора купли-продажи <...> года между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена, поэтому данный договор является обязательным для сторон.
Цена квартиры и порядок расчетов между сторонами определены договором купли-продажи.
Денежные средства могут быть получены продавцом после регистрации договора и перехода права собственности.
Выбытие К.Е. из числа клиентов договора N проката индивидуального сейфа от <...> не свидетельствует об отказе покупателей от исполнения условий договора и невозможности получения продавцом денежных средств.
Прекращение государственной регистрации по инициативе обеих сторон, также не свидетельствует о том, что между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи от <...> в требуемом порядке (ст. 452 ГК РФ).
В ходе рассмотрения спора установлено, что <...> истицы повторно подали в регистрирующий орган заявления об осуществлении регистрации сделки и перехода права собственности (л.д. 56, 57).
Между тем, из дела следует, что ответчик иск не признает, от государственной регистрации отказывается, обязанность передать квартиру покупателю не исполняет.
При таких данных, принимая во внимание, что договор купли-продажи от <...> заключен в требуемой форме, не оспорен, не расторгнут, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, то покупатель вправе в силу ст. 165 и 551 Гражданского кодекса РФ требовать вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности.
С учетом изложенного решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года не может быть признано законным, как постановленное при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены обжалуемого решения с принятием нового решения об удовлетворении требований К.Н., К.М.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года отменить.
Зарегистрировать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <...> между К.Д. и К.Н., К.М.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> на К.Н., К.М. в равных долях по <...> доли каждой.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.08.2012 N 33-3712/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 августа 2012 г. N 33-3712/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пучковой Л.В.,
судей Насиковской А.А., Свирской О.Д.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.М., К.Н. на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года, которым постановлено отказать в удовлетворении исковых требований К.М., К.Н. к К.Д. об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пучковой Л.В., объяснения представителя К.М., К.Н. - Ш., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения против апелляционной жалобы К.Д., его представителя Г., объяснения К.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
К.М., К.Н. обратились в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к К.Д., в котором просили суд вынести решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на имя истцов по <...> доли за каждой на основании договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного <...> с ответчиком (л.д. 2 - 4).
Ссылаясь в обоснование заявленных требований на положения п. 2 ст. 558, п. 2 и п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, истцы указали, что <...> между ними и К.Е., действующей от имени ответчика К.Д., в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по указанному выше адресу.
<...> стороны совместно подали документы в Кировский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, однако <...> К.Е. обратилась в регистрирующий орган с заявлением, в котором просила не производить регистрацию сделки.
Реализовав свое право на внесение изменений в иск в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, в окончательной форме истцы просили суд вынести решение об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 68 - 69).
Ответчик К.Д. требования истцов не признал. В обоснование возражений относительно предмета спора указал, что не уклонялся от государственной регистрации договора и перехода права собственности, представил необходимые документы в Кировский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, после чего стороны договора приняли обоюдное решение о прекращении регистрации сделки, подав соответствующие заявления. В настоящее время воля продавца на отчуждение жилого помещения изменилась, кроме того, отсутствует согласованность в отношении цены сделки, в связи с чем, основания для ее регистрации отсутствуют.
08 июня 2012 года Кировским городским судом Ленинградской области постановлено изложенное выше решение (л.д. 91 - 94).
В представленной апелляционной жалобе К.М., К.Н. просят решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Податели жалобы указали на тот факт, что договор купли-продажи от <...>, заключенный между К.Д. и К.Н., К.М. действует до настоящего времени и является одновременно передаточным актом. Сделка сторонами исполнена: заложены денежные средства в банковскую ячейку. По мнению истцов подача сторонами отдельных заявлений о прекращении государственной регистрации не свидетельствует о совместном желании расторгнуть договор купли-продажи (л.д. 96 - 98).
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что <...> К.Е., действующая от имени К.Д., и К.Н., К.М. заключили договор купли-продажи квартиры, согласно которому К.Д. продал и передал К.Н., К.М. принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, а К.Н., К.М. приняли и купили у К.Д. указанную квартиру за <...> рублей в общую долевую собственность в равных долях по <...> доли каждой (л.д. 6 - 7).
й Н.В., К.М.оторому ли договор купли от имени К.Д., и КапитоСогласно пункту 5 указанного договора расчет между сторонами производится следующим образом:
- - <...> рублей будут выплачены К.Д. за счет собственных средств К.Н., К.М. через банковский сейф N, находящийся в специально оборудованном сейфовом хранилище по адресу: <адрес>, в течение 30 банковских дней с момента регистрации договора и перехода права собственности на имя истцов;
- - <...> рублей оплачиваются за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в виде безвозмездной субсидии, путем перечисления с именного блокированного счета, открытого на имя К.Н., находящегося в Дополнительном офисе <...> ОАО <...> в течение 60 банковских дней с момента регистрации договора и перехода права собственности на имя истцов.
Во исполнение условий договора <...> между индивидуальным предпринимателем М., К.Н., К.Е. заключен договор N проката индивидуального сейфа N на срок с <...> по <...> (л.д. 35).
Кроме того, <...> ОАО <...> выдано гарантийное письмо о предоставлении денежных средств в виде социальных выплат (безвозмездных субсидий), находящихся на именном блокированном счете К.Н. (л.д. 17).
<...> К.Н., К.М., К.Е. обратились в Кировский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области с заявлением о регистрации сделки купли-продажи (л.д. 8).
Между тем, <...> К.Е. обратилась в регистрирующий орган с целью прекращения государственной регистрации (л.д. 46).
С аналогичными заявлениями <...> обратились К.Н., К.М. (л.д. 47, 48).
Отказывая в удовлетворении иска К.Н., К.М. об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 165, 218, 433, 550, 556 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что действия К.Д. не могут расцениваться как уклонение от регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к истцам, поскольку прекращение государственной регистрации произошло по обоюдным заявлениям сторон договора.
Установив, что в настоящее время у К.Д. не имеется волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи вследствие отсутствия намерения произвести отчуждение своего единственного жилья, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.
В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).
Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судебная коллегия находит, что при заключении договора купли-продажи <...> года между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена, поэтому данный договор является обязательным для сторон.
Цена квартиры и порядок расчетов между сторонами определены договором купли-продажи.
Денежные средства могут быть получены продавцом после регистрации договора и перехода права собственности.
Выбытие К.Е. из числа клиентов договора N проката индивидуального сейфа от <...> не свидетельствует об отказе покупателей от исполнения условий договора и невозможности получения продавцом денежных средств.
Прекращение государственной регистрации по инициативе обеих сторон, также не свидетельствует о том, что между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи от <...> в требуемом порядке (ст. 452 ГК РФ).
В ходе рассмотрения спора установлено, что <...> истицы повторно подали в регистрирующий орган заявления об осуществлении регистрации сделки и перехода права собственности (л.д. 56, 57).
Между тем, из дела следует, что ответчик иск не признает, от государственной регистрации отказывается, обязанность передать квартиру покупателю не исполняет.
При таких данных, принимая во внимание, что договор купли-продажи от <...> заключен в требуемой форме, не оспорен, не расторгнут, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, то покупатель вправе в силу ст. 165 и 551 Гражданского кодекса РФ требовать вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности.
С учетом изложенного решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года не может быть признано законным, как постановленное при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены обжалуемого решения с принятием нового решения об удовлетворении требований К.Н., К.М.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Кировского городского суда Ленинградской области от 08 июня 2012 года отменить.
Зарегистрировать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <...> между К.Д. и К.Н., К.М.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> на К.Н., К.М. в равных долях по <...> доли каждой.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)