Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гонтарь О.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Струковой А.А., Шевченко С.В.
при секретаре: З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе К. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 1 февраля 2011 года, которым иск администрации городского округа "Город Калининград" к К. о расторжении договора на передачу в аренду городских земель и прекращении права аренды земельного участка удовлетворен частично: применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания не возникшим права К. на 57/100 доли в праве аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N площадью 800 кв. м по ул. Л.,N в г. К.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения К. и ее представителя - С.Н., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя администрации городского округа "Город Калининград" - О. и представителя 3-го лица Г. - С.В., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Администрация городского округа "Город Калининград" обратилась с иском к К. о расторжении договора N аренды земельного участка от 14 января 2002 года и прекращении права аренды, ссылаясь на то, что по указанному договору в аренду Р. были предоставлены на срок до 2 ноября 2050 года 57/100 доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 800 кв. м по ул. Л., N в Л. районе г. К. под принадлежащие ей на праве собственности 57/100 доли существующего жилого дома. В связи с состоявшимся переходом права собственности на 57/100 доли дома 19 августа 2005 года соглашением N об уступке прав и обязанностей по договору права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ответчице. Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке 6 июня 2005 года и 18 октября 2005 года соответственно. Поскольку в настоящее время жилой дом по ул. Л., N в К. находится в долевой собственности К. (57/100 доли) и Г. (43/100), земельный участок, сформированный для обслуживания такого дома, в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ подлежит передаче в общую долевую собственность указанных лиц или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом доля в праве аренды на земельный участок не может являться самостоятельным предметом договора аренды. Принимая во внимание, что соглашения о выкупе земельного участка в собственность между сособственниками жилого дома не достигнуто, истцом подготовлен и подписан Г. договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, однако К., уклоняясь от подписания нового договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и от подписания и регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N от 14 января 2002 года для исключения из ЕГРП существующей записи об обременении земельного участка, препятствует таким образом в регистрации нового договора аренды в установленном порядке, поступлении арендной платы за землю в бюджет городского округа, в том числе подлежащей уплате Г. С учетом изложенного администрация городского округа "Город Калининград" просила расторгнуть договор N аренды земельного участка от 14 января 2002 года и прекратить право К. на аренду упомянутого земельного участка.
Судом постановлено решение, изложенное выше.
В кассационной жалобе К. просит решение отменить, ссылаясь на отсутствие оснований к расторжению договора аренды, а также на ошибочность выводов суда о ничтожности действующего договора аренды земельного участка.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части указания о частичном удовлетворении иска и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в остальной части - подлежащим оставлению без изменения.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ничтожный договор аренды земельного участка, не соответствующий положениям п. 3 ст. 36 ЗК РФ, не подлежит расторжению при том, что по инициативе суда могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания не возникшим права аренды указанного земельного участка.
С такими суждениями коллегия не может согласиться.
Основания для расторжения договора предусмотрены ст. ст. 450 - 451 ГК РФ, а основания прекращения аренды земельного участка - также ст. 46 ЗК РФ.
Изложенные истцом обстоятельства не являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка, в связи с чем коллегия находит решение суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка и о прекращении в связи с этим права аренды не подлежащим отмене.
В то же время, содержащиеся в решении выводы о ничтожности договора аренды и о наличии оснований к применению последствий недействительности ничтожной сделки являются ошибочными.
Действительно, в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
По смыслу приведенной нормы закона предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок, а не доля неделимого участка.
Вместе с тем, само по себе некорректное описание предмета договора аренды в пункте 1.1. договора от 14 января 2002 года не влечет за собой безусловное признание такого договора ничтожной сделкой и применение последствий недействительности ничтожной сделки при том, что согласно пункту 1.3 этого договора схема установления и закрепления границ земельного участка на местности, которая определенно и однозначно описывает предмет договора, является неотъемлемой частью договора, а из этой схемы следует, что предметом договора является земельный участок в целом.
При этом ошибочное указание в пункте 1.1 договора на передачу в аренду 57/100 доли упомянутого земельного участка (456 кв. м) было произведено по сути в целях исчисления арендной платы, что также подтверждено содержанием пункта 4.4 договора, согласно которому арендная плата исчисляется за участок площадью 456 кв. м (в пределах нормы отвода).
Как видно из кадастрового паспорта земельного участка в государственном кадастре объектов недвижимости учтен неделимый земельный участок площадью 800 кв. м (а не его доли) и весь участок обременен правами аренды К. и Г.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, коллегия считает, что фактически предмет договора аренды сторонами определен как земельный участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером N площадью 800 кв. м по ул. Л.,N в г. К., а возникшая, по мнению органа местного самоуправления, необходимость в приведении редакции пункта 1.1 договора в строгое соответствие с положениями пункта 3 ст. 36 ЗК РФ может быть реализована в ином порядке, в частности, путем внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды.
Кроме того, коллегия учитывает, что суд первой инстанции, применив по собственной инициативе последствия недействительности ничтожной сделки, фактически лишил ответчицу права на заявление о применении исковой давности и таким образом существенно ограничил ее процессуальные права, а также ошибочно указал в резолютивной части решения о частичном удовлетворении иска при том, что требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцом не заявлены.
Более того, в принципе в случае ничтожности договора аренды земельного участка законом предусмотрены иные последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: приведение сторон в первоначальное состояние (ст. 167 ГК РФ), а не признание не возникшим права аренды, которое возникло у ответчицы с момента государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).
С учетом изложенного коллегия считает необходимым решение суда в части указания на частичное удовлетворение иска (не подлежащего удовлетворению в полном объеме) и в части применения последствий недействительности ничтожной сделки отменить. При этом вынесения нового решения в этой части не требуется с учетом характера и объема заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 1 февраля 2011 года отменить в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора N аренды земельного участка от 14 января 2002 года, а также в части указания на частичное удовлетворение иска.
В остальной части это же решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2908/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июня 2011 г. по делу N 33-2908/2011
Судья: Гонтарь О.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Струковой А.А., Шевченко С.В.
при секретаре: З.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе К. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 1 февраля 2011 года, которым иск администрации городского округа "Город Калининград" к К. о расторжении договора на передачу в аренду городских земель и прекращении права аренды земельного участка удовлетворен частично: применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания не возникшим права К. на 57/100 доли в праве аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N площадью 800 кв. м по ул. Л.,N в г. К.
Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения К. и ее представителя - С.Н., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя администрации городского округа "Город Калининград" - О. и представителя 3-го лица Г. - С.В., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Администрация городского округа "Город Калининград" обратилась с иском к К. о расторжении договора N аренды земельного участка от 14 января 2002 года и прекращении права аренды, ссылаясь на то, что по указанному договору в аренду Р. были предоставлены на срок до 2 ноября 2050 года 57/100 доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 800 кв. м по ул. Л., N в Л. районе г. К. под принадлежащие ей на праве собственности 57/100 доли существующего жилого дома. В связи с состоявшимся переходом права собственности на 57/100 доли дома 19 августа 2005 года соглашением N об уступке прав и обязанностей по договору права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к ответчице. Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке 6 июня 2005 года и 18 октября 2005 года соответственно. Поскольку в настоящее время жилой дом по ул. Л., N в К. находится в долевой собственности К. (57/100 доли) и Г. (43/100), земельный участок, сформированный для обслуживания такого дома, в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ подлежит передаче в общую долевую собственность указанных лиц или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом доля в праве аренды на земельный участок не может являться самостоятельным предметом договора аренды. Принимая во внимание, что соглашения о выкупе земельного участка в собственность между сособственниками жилого дома не достигнуто, истцом подготовлен и подписан Г. договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, однако К., уклоняясь от подписания нового договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и от подписания и регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N от 14 января 2002 года для исключения из ЕГРП существующей записи об обременении земельного участка, препятствует таким образом в регистрации нового договора аренды в установленном порядке, поступлении арендной платы за землю в бюджет городского округа, в том числе подлежащей уплате Г. С учетом изложенного администрация городского округа "Город Калининград" просила расторгнуть договор N аренды земельного участка от 14 января 2002 года и прекратить право К. на аренду упомянутого земельного участка.
Судом постановлено решение, изложенное выше.
В кассационной жалобе К. просит решение отменить, ссылаясь на отсутствие оснований к расторжению договора аренды, а также на ошибочность выводов суда о ничтожности действующего договора аренды земельного участка.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части указания о частичном удовлетворении иска и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в остальной части - подлежащим оставлению без изменения.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что ничтожный договор аренды земельного участка, не соответствующий положениям п. 3 ст. 36 ЗК РФ, не подлежит расторжению при том, что по инициативе суда могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания не возникшим права аренды указанного земельного участка.
С такими суждениями коллегия не может согласиться.
Основания для расторжения договора предусмотрены ст. ст. 450 - 451 ГК РФ, а основания прекращения аренды земельного участка - также ст. 46 ЗК РФ.
Изложенные истцом обстоятельства не являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка, в связи с чем коллегия находит решение суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка и о прекращении в связи с этим права аренды не подлежащим отмене.
В то же время, содержащиеся в решении выводы о ничтожности договора аренды и о наличии оснований к применению последствий недействительности ничтожной сделки являются ошибочными.
Действительно, в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
По смыслу приведенной нормы закона предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок, а не доля неделимого участка.
Вместе с тем, само по себе некорректное описание предмета договора аренды в пункте 1.1. договора от 14 января 2002 года не влечет за собой безусловное признание такого договора ничтожной сделкой и применение последствий недействительности ничтожной сделки при том, что согласно пункту 1.3 этого договора схема установления и закрепления границ земельного участка на местности, которая определенно и однозначно описывает предмет договора, является неотъемлемой частью договора, а из этой схемы следует, что предметом договора является земельный участок в целом.
При этом ошибочное указание в пункте 1.1 договора на передачу в аренду 57/100 доли упомянутого земельного участка (456 кв. м) было произведено по сути в целях исчисления арендной платы, что также подтверждено содержанием пункта 4.4 договора, согласно которому арендная плата исчисляется за участок площадью 456 кв. м (в пределах нормы отвода).
Как видно из кадастрового паспорта земельного участка в государственном кадастре объектов недвижимости учтен неделимый земельный участок площадью 800 кв. м (а не его доли) и весь участок обременен правами аренды К. и Г.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, коллегия считает, что фактически предмет договора аренды сторонами определен как земельный участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером N площадью 800 кв. м по ул. Л.,N в г. К., а возникшая, по мнению органа местного самоуправления, необходимость в приведении редакции пункта 1.1 договора в строгое соответствие с положениями пункта 3 ст. 36 ЗК РФ может быть реализована в ином порядке, в частности, путем внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды.
Кроме того, коллегия учитывает, что суд первой инстанции, применив по собственной инициативе последствия недействительности ничтожной сделки, фактически лишил ответчицу права на заявление о применении исковой давности и таким образом существенно ограничил ее процессуальные права, а также ошибочно указал в резолютивной части решения о частичном удовлетворении иска при том, что требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцом не заявлены.
Более того, в принципе в случае ничтожности договора аренды земельного участка законом предусмотрены иные последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: приведение сторон в первоначальное состояние (ст. 167 ГК РФ), а не признание не возникшим права аренды, которое возникло у ответчицы с момента государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).
С учетом изложенного коллегия считает необходимым решение суда в части указания на частичное удовлетворение иска (не подлежащего удовлетворению в полном объеме) и в части применения последствий недействительности ничтожной сделки отменить. При этом вынесения нового решения в этой части не требуется с учетом характера и объема заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 1 февраля 2011 года отменить в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора N аренды земельного участка от 14 января 2002 года, а также в части указания на частичное удовлетворение иска.
В остальной части это же решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)