Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум в составе:
председательствующего Каневского Б.С.
и членов президиума Лысова М.В., Погорелко О.В., Попова В.Ф., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Вавилычевой Т.Ю.,
при секретаре С.,
с участием представителей П. - адвоката Сухих А.Г., М.А.,
рассмотрев гражданское дело по надзорной жалобе П.
на решение Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г.
и определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г.
по иску Л. к П., обществу с ограниченной ответственностью "Про-НН" об установлении факта, о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, понуждении к исполнению условий договора, по встречному иску П. к Л. о признании договора купли-продажи незаключенным,
Предметом спора являлась квартира, расположенная по адресу: ***.
Собственником квартиры являлась П.
Л. обратилась в суд с вышеуказанным иском к П., мотивировав тем, что 23.10.2009 г. между ней и ответчиком был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, а также акт о передаче квартиры.
Денежные средства в размере *** руб. по договоренности сторон были переданы Л. агенту недвижимости З.
27.10.2009 г. стороны оформили доверенности на З. для представительства их интересов в УФРС по Нижегородской области при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
29.10.2009 г. З. были переданы подлинники документов, необходимые для государственной регистрации сделки, однако до настоящего времени сделка не зарегистрирована, квартира продавцом - П. - не освобождена, ключи от квартиры Л. не переданы, П. не предпринимает никаких действий по осуществлению государственной регистрации сделки и передаче квартиры Л.
Просила вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 23.10.2009 г., подписанного между Л. и П. в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязать П. освободить спорную квартиру от личных вещей и предметов домашнего обихода и передать квартиру Л.
Впоследствии Л. дополнила исковые требования, просила установить факт подписания П. и Л. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи квартиры на условиях, указанных в копии данного договора, мотивировав тем, что передала подлинники договора купли-продажи З., от которой получить их невозможно, поскольку З. находится в СИЗО, местонахождение документов не известно.
Ответчик П. иск не признала, обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным, мотивировав тем, что одним из условий договора являлась передача покупателем продавцу денег за квартиру, однако Л. своих обязательств по оплате стоимости квартиры не исполнила, денежные средства в сумме *** руб. П. не передала.
Определением Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13.04.2009 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Про-НН".
Представитель ООО "Про-НН" З. иск Л. не признала, указывая на то, что договор имел место, был подписан, Л. деньги по договору покупки квартиры уплатила в кассу ООО "Про-НН", поскольку эти деньги должны были пойти на покупку квартиры для П., согласно договору между ООО "Про-НН" и П. Договор не был сдан на регистрацию, поскольку П. настаивала на одновременной регистрации сделок по продаже спорной квартиры и по покупке для нее двухкомнатной квартиры. Впоследствии она - З. - была арестована, подлинник договора оставался в офисе и был утрачен.
Решением Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г. иск Л. удовлетворен.
Установлен факт подписания П. и Л. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи квартиры следующего содержания:
"Мы, нижеподписавшиеся: П., *** года рождения, гражданство ***, место рождения ***, пол женский, паспорт *** выдан ***, код подразделения ***, зарегистрированная по месту жительства по адресу: ***, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и Л., *** года рождения, гражданство ***, место рождения ***, пол женский, паспорт *** выдан ***, код подразделения ***, зарегистрированная по месту жительства по адресу: ***, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. П. передала в собственность (продала), а Л. приняла в собственность (купила) квартиру, находящуюся в ***, и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома.
2. Указанная квартира имеет общую площадь *** кв. м, а с учетом лоджий и балконов *** кв. м, в том числе жилую площадь *** кв. м, состоит из одной комнаты, расположена на шестом этаже шестиэтажного кирпичного дома с типовыми видами благоустройства.
В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства никто не зарегистрирован. Продавец обязуется освободить квартиру от личных вещей и предметом домашнего обихода не позднее 30 ноября 2009 г.
3. Указанная квартира принадлежит по праву собственности П. на основании договора продажи квартиры от 14 декабря 2007 г. (договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 января 2008 г. за N ***).
4. Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продается за *** руб.
В случае расторжения договора по вине продавца, продавец возвращает все полученные от покупателя на момент расторжения договора денежные средства в сумме *** руб.
5. Покупатель покупает указанную квартиру в качественном состоянии, пригодном для проживания и исправном техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию квартиры. Претензий к качеству квартиры на момент подписания настоящего договора у покупателя не имеется.
Продавец обязуется передать, а покупатель принять квартиру по передаточному акту.
Договор считается исполненным с момента передачи продавцом квартиры покупателю, подписания сторонами передаточного акта, передачи покупателем продавцу денег за квартиру и передачи ключей от квартиры.
Продавец обязуется передать квартиру покупателю в том состоянии, как она есть на день подписания договора, с имеющимися на момент подписания договора сантехническим, электро- и газооборудованием.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры и ключей от нее.
7. По заявлению продавца на момент совершения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена (не обещано дарение, не пожертвована), не заложена, в споре, под запрещением и арестом не состоит. Продавец несет ответственность за сокрытие и недостоверность указанных сведений.
Продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира передается свободной от любых задолженностей по коммунальным платежам, за электроэнергию, за газовое обслуживание. Продавец несет материальную ответственность в полном объеме по оплате вышеуказанных платежей.
8. Настоящий договор и переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области и считается заключенным с момента такой регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента государственной регистрации договора продажи и права собственности.
9. Покупатель обязан осуществлять за свой счет обслуживание и ремонт поступающей в его собственность квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе и капитальным ремонтом всего дома.
10. Содержание статьей 170, 238, 290, 292, 423, 452, 460, 475, 476, 477, 551, 554, 555, 556, 557, 558 ГК РФ сторонам известно.
11. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могут быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
12. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один выдается продавцу, один покупателю, один хранится в делах Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области. Продавец: подпись. Покупатель: подпись".
Судом постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 23 октября 2009 г., подписанного Л. и П., в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***.
Судом постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от П. к Л. на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Суд обязал П. освободить квартиру, расположенную по адресу: ***, от личных вещей и предметов домашнего обихода и передать квартиру (в том числе ключи от квартиры) по акту приема-передачи Л.
В удовлетворении исковых требований в ООО "Про-НН" отказано.
В удовлетворении встречного иска П. о признании договора купли-продажи незаключенным отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В надзорной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 14 апреля 2011 г., поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального (ст. ст. 160, 162, 165, 551 ГК РФ) и процессуального права (ст. ст. 55, 60, 67, 71 ГПК РФ).
18 апреля 2011 г. дело истребовано в Нижегородский областной суд.
28 апреля 2011 г. дело поступило в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда от 25 мая 2011 года надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд надзорной инстанции.
Президиумом отклонено ходатайство адвоката Аксиньиной М.В., представляющей интересы Л. об отложении рассмотрения дела ввиду невозможности участия в судебном заседании Л., получившей травму 15.06.2011 г. по дороге на работу, болезни представителя Л. М.Л., занятостью в арбитражном процессе адвоката Аксиньиной М.В. по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 386 ГПК РФ, в судебном заседании суда надзорной инстанции принимают участие лица, участвующие в деле, их представители, иные лица, подавшие надзорную жалобу или представление прокурора, если их права и законные интересы непосредственно затрагиваются судебным постановлением.
Пунктом 2 ст. 385 ГПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте рассмотрения дела, однако их неявка не препятствует его рассмотрению.
Установлено, что Л. и ее представители - М.Л., адвокат Аксиньина М.В. извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (п. 1).
В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными (п. 2).
Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (п. 3).
Как следует из материалов дела, Л. (истец) не обращалась в суд надзорной инстанции с ходатайством об отложении рассмотрения дела, причину неявки в судебное заседание не сообщила, не представила доказательств уважительности причин неявки.
Сведения, изложенные в ходатайстве адвоката Аксиньиной М.В., представляющей интересы Л., о наличии у Л. травмы, препятствующей ее участию в судебном заседании, какими-либо доказательствами не подтверждены.
При таких обстоятельствах президиум считает причину неявки Л. в судебное заседание неуважительной.
Также президиумом признано необоснованным ходатайство адвоката Аксиньиной М.В. об отложении дела по причине неявки представителей Л.
В соответствии с п. 1 ст. 48 ГПК РФ, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.
Из материалов дела следует, что интересы Л. в процессе судебного разбирательства представляли М.Л. и адвокат Аксиньина М.В.
Согласно сведениям, изложенным в ходатайстве адвоката Аксиньиной М.В., М.Л. находится на больничном, а она (адвокат Аксиньина М.В.) занята в процессе, назначенном после перерыва к рассмотрению в заседании Арбитражного суда Нижегородской области.
Указанные адвокатом Аксиньиной М.В. причины не могут быть признаны уважительными ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих, что характер заболевания представителя Л. - М.Л. препятствует ее участию в судебном заседании. С ходатайством об отложении рассмотрения дела М.Л. к суду надзорной инстанции не обращалась.
Материалами дела подтверждено, что о месте и времени рассмотрения дела по надзорной жалобе П., Л. была уведомлена 01 июня 2011 г. Приложенная адвокатам Аксиньиной М.В. к ходатайству об отложении дела информация с сайта Арбитражного суда Нижегородской области подтверждает, что перерыв в заседании Арбитражного суда Нижегородской области был объявлен 07 июня 2011 г., то есть после получения Л. уведомления о месте и времени рассмотрения настоящего гражданского дела.
Нормами гражданско-процессуального законодательства на суд не возложена обязанность по извещению представителей сторон спора о месте и времени рассмотрения дела.
Кроме того, законом (ст. 34 ГПК РФ) представители не отнесены к составу лиц, участвующих в деле.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, участие адвоката Аксиньиной М.В. в ином судебном процессе также не свидетельствует об уважительности причин неявки в заседание суда надзорной инстанции по настоящему делу.
Заслушав доклад судьи Вавилычевой Т.Ю., обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав лиц, участвовавших при рассмотрении дела, президиум находит принятые по делу судебные постановления в части удовлетворения исковых требований Л. подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При разрешении спора судами допущено существенное нарушение норм материального (ст. ст. 162, 434, 550 п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ) и процессуального права (ст. ст. 55, 60, 67, 71 ГПК РФ).
Разрешая спор, районный суд (и с ним согласилась судебная коллегия) пришел к выводу о том, что между П. и Л. был подписан договор купли-продажи квартиры вместе с актом приема-передачи, обязательства по оплате Л. были исполнены, а П. уклоняется от регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.
Данные выводы районного суда и судебной коллегии нельзя признать обоснованными ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Статьей 162 ГК РФ предусмотрены последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, а именно: несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Как следует из материалов дела, в подтверждение факта заключения договора купли-продажи спорной квартиры с П., Л. представлены ксерокопии договора купли-продажи от 23.10.2009 г. (л.д. ***), акта о передаче квартиры от 23.10.2009 г. (л.д. ***), а также подлинники договора хранения денежных средств в сумме *** руб. между Л. и ООО "Про-НН", квитанции к приходному кассовому ордеру N 317 от 24.10.2009 г. о внесении в кассу ООО "Про-НН" за покупку спорной квартиры *** руб., договора N 5 об оказании услуг по продаже объекта недвижимости и приобретению объекта недвижимости (альтернат) от 19.03.2009 г. между ООО "Про-НН" и П. (л.д. ***).
Как установлено судом, подлинники договора купли-продажи от 23.10.2009 г., акта о передаче квартиры от 23.10.2009 г. были утрачены директором агентства недвижимости ООО "Про-НН" З.
Удовлетворяя требования Л., суд установил факт подписания между Л. и П. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, содержащихся в ксерокопии договора.
В соответствии с п. 1 ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
Рассмотрение вопросов об установлении фактов, имеющих юридическое значение, осуществляется в порядке особого производства, в процессе которого подтверждается наличие или отсутствие бесспорного права, а также определяется правовой статус гражданина.
В соответствии с п. 3 ст. 263 ГПК РФ, в случае, если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.
Как следует из материалов дела, между П. и Л. имеет место спор о правах на квартиру, основанных на заключении договора купли-продажи.
Исходя из предмета и основания заявленного Л. требования о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и понуждении к исполнению условий договора, факт заключения договора и факт уклонения стороны от регистрации перехода права собственности подлежат доказыванию в порядке искового производства, с соблюдением к доказательствам требований ст. ст. 55, 60, 67, 71 ГПК РФ, но не в рамках разрешения вопроса в порядке особого производства.
Установление факта подписания договора на определенных условиях как основание для применения п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, противоречит требованиям этих норм материального права, а также ст. ст. 60, 67, 71 ГПК РФ.
При таких обстоятельствах установление судом факта подписания договора купли-продажи квартиры, и придание имеющимся в деле копиям документов доказательственного значения нельзя признать законным.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Согласно ст. 71 ГПК РФ, письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, при оценке письменного доказательства суд обязан проверить документ по параметрам относимости и допустимости доказательства. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд обязан проверить, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялось копия документа.
Пунктом 7 ст. 67 ГПК РФ установлено, что суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Как следует из материалов дела, ксерокопия договора купли-продажи, в котором изложены условия сделки, представлена на двух отдельных листах (л.д. ***). Документ не прошит и не пронумерован. Подписи сторон содержаться только на втором листе ксерокопии договора, где содержаться указания на то, что сторонами известно содержание ряда статьей ГК РФ, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами, что договор составлен в трех экземплярах (л.д. ***).
Все существенные условия, относящиеся к предмету сделки, цене квартиры, обязательствах сторон, расположены на первом листе копии договора, не скрепленной подписями сторон - Л. и П.
Из материалов дела следует, что в процессе судебного разбирательства П. оспаривала обстоятельства, указанные Л. и связанные с заключением договора купли-продажи квартиры.
Согласно объяснениям П., 23.10.2009 г. З. - директор агентства недвижимости "Про-НН" предложила ей (П.) подписать договор купли-продажи квартиры, покупатель при этом не присутствовал, деньги ей (П.) переданы не были, она (П.) полагала, что договор не имеет юридической силы (л.д. ***).
Согласно объяснениям З., договор о заключении сделки составлялся в агентстве. Подписывали договор отдельно обе стороны. 23.10.2009 г. в агентство "Про-НН" Л. передала деньги в сумме 1200000 руб. для передачи П. за продаваемую квартиру. Деньги не переданы. Не была подобрана альтернативная квартира (л.д. ***).
Ссылку суда на то, что конклюдентные действия сторон (П. и Л.) свидетельствуют о заключении и надлежащем исполнении договора, нельзя признать обоснованной.
Указывая на данные обстоятельства, районный суд и судебная коллегия в качестве доказательств приняли во внимание договор N 5 от 19 марта 2009 г. между П. и ООО "Про-НН", акт приема-передачи квартиры, согласие мужа П. на продажу квартиры, доверенность на имя З. на регистрацию договора и перехода права собственности.
Выводы суда и судебной коллегии, основанные на данных доказательствах и явившиеся основанием к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от П. к Л., нельзя признать обоснованными.
Как установлено судом и подтверждается доказательствами по делу, квартира не была передана Л.
Акт, на который ссылается районный суд и судебная коллегия, представлен в копии, подлинник доказательства отсутствует, суду представлен не был, что является нарушением ст. 71 ГПК РФ.
Денежные средства в сумме *** руб. были переданы Л. в ООО "Про-НН" по договору хранения (л.д. ***).
Доказательств, подтверждающих передачу денежных средств продавцу квартиры П., в деле не имеется.
Тот факт, что денежные средства П. переданы не были, не оспаривался ни Л., ни З.
Вывод суда о том, что деньги Л. за квартиру были переданы доверенному лицу продавца П. - З., которая намеревалась в рамках договорных отношений с П. уплатить их с добавлением *** руб., полученных от заказчицы, за двухкомнатную квартиру, которую подбирала для П., противоречит письменным доказательствам, имеющимся в деле.
Из материалов дела следует, что между ООО "Про-НН" в лице менеджера К. и П. был заключен договор N 5 об оказании услуг по продаже объекта недвижимости и приобретению недвижимости (альтернат).
Предметом договора являлось оказание ООО "Про-НН" комплекса услуг П. по продаже спорной квартиры и подбора недвижимости, отвечающей следующим условиям: покупка 2-комнатной квартиры в Московском районе (1, 2, 3 этажи) + доплата *** руб., для приобретения в собственность П. (п. 1.1 договора, л.д. ***).
В соответствии с п. 4.6 договора, исполнитель (ООО "Про-НН" в лице К.) либо его доверенное лицо присутствует при проведении сделки купли-продажи квартиры и передаче денег от покупателя П., либо сам по поручению П. принимает деньги от покупателя и в дальнейшем передает их П. (л.д. ***).
В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что П. уполномочивала К. либо иного работника ООО "Про-НН", в том числе З., на получение денежных средств от покупателя Л.
В соответствии с п. 5 копии договора, принятой в качестве доказательства судом, договор считается исполненным с момента передачи продавцом квартиры покупателю, подписания сторонами передаточного акта, передачи покупателем продавцу денег за квартиру и передачи ключей от квартиры (л.д. ***).
Как указывалось выше, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт передачи Л. денежных средств в сумме *** руб. П., а то, что ключи от квартиры не были получены Л. и квартира ей фактически не передана, Л. не оспаривалось.
Согласно доверенности от 27.10.2009 г., П. уполномочивала З. быть ее представителем в государственных, муниципальных и иных организациях по всем вопросам, связанным с оформлением, сдачей и государственной регистрацией договора купли-продажи, перехода права собственности на спорную квартиру. Указанная доверенность не содержит поручения З. получать денежные средства за квартиру от покупателя. Кроме того, в доверенности отсутствует указание и на дату заключения договора купли-продажи (л.д. ***).
Наличие согласия супруга П. на продажу квартиры, оформление П. вышеуказанной доверенности, само по себе не означает заключение договора между П. и Л. договора на условиях, указанных в ксерокопии договора, принятой судом в качестве доказательства, а также надлежащее исполнение покупателем квартиры Л. обязательств перед П. по оплате спорной квартиры.
Факт того, что П. была намерена продать спорную квартиру, для чего обратилась в агентство недвижимости, осуществляла сбор соответствующих документов, П. не оспаривался. Однако наличие волеизъявления П. на продажу спорной квартиры не является подтверждением заключения между ней и Л. договора в надлежащей форме, соответствующей требованиям ст. 550 ГК РФ.
Удовлетворяя требования Л., суд (и с ним согласилась судебная коллегия) руководствовался положениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, решение суда и кассационное определение нельзя признать законными ввиду неправильного применения данных норм материального права.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, суд вправе по требованию другой стороны сделки вынести решение о регистрации сделки исключительно в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Исходя из изложенных норм закона, а также ст. 56 ГПК РФ, при разрешении требований, основанных на положениях п. 3 ст. 165, ст. 551 ГК РФ, истец должен доказать обстоятельства заключения договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства, факт передачи имущества покупателю по акту приема-передачи и факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
При доказанности совокупности вышеуказанных обстоятельств иск может быть удовлетворен.
Как следует из материалов дела, Л. не представлено ни доказательств заключения договора купли-продажи спорной квартиры в надлежащей форме, ни доказательств фактического принятия квартиры в пользование, ни надлежащего оформленного акта приема-передачи квартиры, ни доказательства факта уклонения П. от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру либо факта обращения Л. к П. с данным требованиям.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленных Л. требований и признания договора купли-продажи заключенным.
Допущенные районным судом и судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению спора, лишению П. права собственности на имущество (квартиру) без установленных законом оснований.
Без устранения допущенной судебной ошибки невозможна защита и восстановление прав П., гарантированных ст. 35 Конституции РФ, а также ст. ст. 209, 210 ГК РФ.
С учетом изложенного, решение районного суда и кассационное определение, в силу ст. 390 ГПК РФ, подлежат отмене в части удовлетворения исковых требований Л.
Поскольку обстоятельства дела установлены, а допущенные судами нарушения норм процессуального права, не могут повлиять на принятие нового решения, президиум считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, разрешить спор по существу и вынести новое решение, которым отказать Л. в удовлетворении исковых требований.
Вместе с тем решение районного суда и определение судебной коллегии в части отказа П. в удовлетворении иска о признании договора незаключенным является законным.
Как следует из материалов дела, основанием иска П. о признании договора купли-продажи незаключенным, указано отсутствие оплаты покупателем Л. стоимости квартиры - *** руб.
Отказывая П. в удовлетворении заявленных требований, районный суд правильно указал, что закон не связывает это обстоятельство с заключенностью договора, либо как основание для его расторжения.
Исходя из предмета и основания заявленного П. требования, в иске судом отказано правильно.
В части встречного иска спор разрешен в соответствии с требованиями п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда,
Решение Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г. по иску Л. к П., обществу с ограниченной ответственностью "Про-НН" об установлении факта, о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, понуждении к исполнению условий договора, по встречному иску П. к Л. о признании договора купли-продажи незаключенным, в части удовлетворения исковых требований Л. отменить.
В указанной части принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Л. об установлении факта подписания П. и Л. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, возложении на П. обязанности по освобождению квартиры от личных вещей и предметов домашнего обихода, передаче квартиры по акту приема-передачи Л. отказать.
В остальной части решение Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г. оставить в силе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.06.2011 ПО ДЕЛУ N 44-Г-58/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2011 г. по делу N 44-г-58/2011
Президиум в составе:
председательствующего Каневского Б.С.
и членов президиума Лысова М.В., Погорелко О.В., Попова В.Ф., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Вавилычевой Т.Ю.,
при секретаре С.,
с участием представителей П. - адвоката Сухих А.Г., М.А.,
рассмотрев гражданское дело по надзорной жалобе П.
на решение Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г.
и определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г.
по иску Л. к П., обществу с ограниченной ответственностью "Про-НН" об установлении факта, о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, понуждении к исполнению условий договора, по встречному иску П. к Л. о признании договора купли-продажи незаключенным,
установил:
Предметом спора являлась квартира, расположенная по адресу: ***.
Собственником квартиры являлась П.
Л. обратилась в суд с вышеуказанным иском к П., мотивировав тем, что 23.10.2009 г. между ней и ответчиком был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, а также акт о передаче квартиры.
Денежные средства в размере *** руб. по договоренности сторон были переданы Л. агенту недвижимости З.
27.10.2009 г. стороны оформили доверенности на З. для представительства их интересов в УФРС по Нижегородской области при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
29.10.2009 г. З. были переданы подлинники документов, необходимые для государственной регистрации сделки, однако до настоящего времени сделка не зарегистрирована, квартира продавцом - П. - не освобождена, ключи от квартиры Л. не переданы, П. не предпринимает никаких действий по осуществлению государственной регистрации сделки и передаче квартиры Л.
Просила вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 23.10.2009 г., подписанного между Л. и П. в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязать П. освободить спорную квартиру от личных вещей и предметов домашнего обихода и передать квартиру Л.
Впоследствии Л. дополнила исковые требования, просила установить факт подписания П. и Л. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи квартиры на условиях, указанных в копии данного договора, мотивировав тем, что передала подлинники договора купли-продажи З., от которой получить их невозможно, поскольку З. находится в СИЗО, местонахождение документов не известно.
Ответчик П. иск не признала, обратилась в суд со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным, мотивировав тем, что одним из условий договора являлась передача покупателем продавцу денег за квартиру, однако Л. своих обязательств по оплате стоимости квартиры не исполнила, денежные средства в сумме *** руб. П. не передала.
Определением Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 13.04.2009 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Про-НН".
Представитель ООО "Про-НН" З. иск Л. не признала, указывая на то, что договор имел место, был подписан, Л. деньги по договору покупки квартиры уплатила в кассу ООО "Про-НН", поскольку эти деньги должны были пойти на покупку квартиры для П., согласно договору между ООО "Про-НН" и П. Договор не был сдан на регистрацию, поскольку П. настаивала на одновременной регистрации сделок по продаже спорной квартиры и по покупке для нее двухкомнатной квартиры. Впоследствии она - З. - была арестована, подлинник договора оставался в офисе и был утрачен.
Решением Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г. иск Л. удовлетворен.
Установлен факт подписания П. и Л. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи квартиры следующего содержания:
"Мы, нижеподписавшиеся: П., *** года рождения, гражданство ***, место рождения ***, пол женский, паспорт *** выдан ***, код подразделения ***, зарегистрированная по месту жительства по адресу: ***, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и Л., *** года рождения, гражданство ***, место рождения ***, пол женский, паспорт *** выдан ***, код подразделения ***, зарегистрированная по месту жительства по адресу: ***, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. П. передала в собственность (продала), а Л. приняла в собственность (купила) квартиру, находящуюся в ***, и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома.
2. Указанная квартира имеет общую площадь *** кв. м, а с учетом лоджий и балконов *** кв. м, в том числе жилую площадь *** кв. м, состоит из одной комнаты, расположена на шестом этаже шестиэтажного кирпичного дома с типовыми видами благоустройства.
В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства никто не зарегистрирован. Продавец обязуется освободить квартиру от личных вещей и предметом домашнего обихода не позднее 30 ноября 2009 г.
3. Указанная квартира принадлежит по праву собственности П. на основании договора продажи квартиры от 14 декабря 2007 г. (договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 января 2008 г. за N ***).
4. Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продается за *** руб.
В случае расторжения договора по вине продавца, продавец возвращает все полученные от покупателя на момент расторжения договора денежные средства в сумме *** руб.
5. Покупатель покупает указанную квартиру в качественном состоянии, пригодном для проживания и исправном техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию квартиры. Претензий к качеству квартиры на момент подписания настоящего договора у покупателя не имеется.
Продавец обязуется передать, а покупатель принять квартиру по передаточному акту.
Договор считается исполненным с момента передачи продавцом квартиры покупателю, подписания сторонами передаточного акта, передачи покупателем продавцу денег за квартиру и передачи ключей от квартиры.
Продавец обязуется передать квартиру покупателю в том состоянии, как она есть на день подписания договора, с имеющимися на момент подписания договора сантехническим, электро- и газооборудованием.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры и ключей от нее.
7. По заявлению продавца на момент совершения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена (не обещано дарение, не пожертвована), не заложена, в споре, под запрещением и арестом не состоит. Продавец несет ответственность за сокрытие и недостоверность указанных сведений.
Продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира передается свободной от любых задолженностей по коммунальным платежам, за электроэнергию, за газовое обслуживание. Продавец несет материальную ответственность в полном объеме по оплате вышеуказанных платежей.
8. Настоящий договор и переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области и считается заключенным с момента такой регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента государственной регистрации договора продажи и права собственности.
9. Покупатель обязан осуществлять за свой счет обслуживание и ремонт поступающей в его собственность квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе и капитальным ремонтом всего дома.
10. Содержание статьей 170, 238, 290, 292, 423, 452, 460, 475, 476, 477, 551, 554, 555, 556, 557, 558 ГК РФ сторонам известно.
11. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могут быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
12. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один выдается продавцу, один покупателю, один хранится в делах Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области. Продавец: подпись. Покупатель: подпись".
Судом постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 23 октября 2009 г., подписанного Л. и П., в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***.
Судом постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от П. к Л. на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Суд обязал П. освободить квартиру, расположенную по адресу: ***, от личных вещей и предметов домашнего обихода и передать квартиру (в том числе ключи от квартиры) по акту приема-передачи Л.
В удовлетворении исковых требований в ООО "Про-НН" отказано.
В удовлетворении встречного иска П. о признании договора купли-продажи незаключенным отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В надзорной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 14 апреля 2011 г., поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального (ст. ст. 160, 162, 165, 551 ГК РФ) и процессуального права (ст. ст. 55, 60, 67, 71 ГПК РФ).
18 апреля 2011 г. дело истребовано в Нижегородский областной суд.
28 апреля 2011 г. дело поступило в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда от 25 мая 2011 года надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд надзорной инстанции.
Президиумом отклонено ходатайство адвоката Аксиньиной М.В., представляющей интересы Л. об отложении рассмотрения дела ввиду невозможности участия в судебном заседании Л., получившей травму 15.06.2011 г. по дороге на работу, болезни представителя Л. М.Л., занятостью в арбитражном процессе адвоката Аксиньиной М.В. по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 386 ГПК РФ, в судебном заседании суда надзорной инстанции принимают участие лица, участвующие в деле, их представители, иные лица, подавшие надзорную жалобу или представление прокурора, если их права и законные интересы непосредственно затрагиваются судебным постановлением.
Пунктом 2 ст. 385 ГПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте рассмотрения дела, однако их неявка не препятствует его рассмотрению.
Установлено, что Л. и ее представители - М.Л., адвокат Аксиньина М.В. извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (п. 1).
В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными (п. 2).
Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (п. 3).
Как следует из материалов дела, Л. (истец) не обращалась в суд надзорной инстанции с ходатайством об отложении рассмотрения дела, причину неявки в судебное заседание не сообщила, не представила доказательств уважительности причин неявки.
Сведения, изложенные в ходатайстве адвоката Аксиньиной М.В., представляющей интересы Л., о наличии у Л. травмы, препятствующей ее участию в судебном заседании, какими-либо доказательствами не подтверждены.
При таких обстоятельствах президиум считает причину неявки Л. в судебное заседание неуважительной.
Также президиумом признано необоснованным ходатайство адвоката Аксиньиной М.В. об отложении дела по причине неявки представителей Л.
В соответствии с п. 1 ст. 48 ГПК РФ, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.
Из материалов дела следует, что интересы Л. в процессе судебного разбирательства представляли М.Л. и адвокат Аксиньина М.В.
Согласно сведениям, изложенным в ходатайстве адвоката Аксиньиной М.В., М.Л. находится на больничном, а она (адвокат Аксиньина М.В.) занята в процессе, назначенном после перерыва к рассмотрению в заседании Арбитражного суда Нижегородской области.
Указанные адвокатом Аксиньиной М.В. причины не могут быть признаны уважительными ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих, что характер заболевания представителя Л. - М.Л. препятствует ее участию в судебном заседании. С ходатайством об отложении рассмотрения дела М.Л. к суду надзорной инстанции не обращалась.
Материалами дела подтверждено, что о месте и времени рассмотрения дела по надзорной жалобе П., Л. была уведомлена 01 июня 2011 г. Приложенная адвокатам Аксиньиной М.В. к ходатайству об отложении дела информация с сайта Арбитражного суда Нижегородской области подтверждает, что перерыв в заседании Арбитражного суда Нижегородской области был объявлен 07 июня 2011 г., то есть после получения Л. уведомления о месте и времени рассмотрения настоящего гражданского дела.
Нормами гражданско-процессуального законодательства на суд не возложена обязанность по извещению представителей сторон спора о месте и времени рассмотрения дела.
Кроме того, законом (ст. 34 ГПК РФ) представители не отнесены к составу лиц, участвующих в деле.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, участие адвоката Аксиньиной М.В. в ином судебном процессе также не свидетельствует об уважительности причин неявки в заседание суда надзорной инстанции по настоящему делу.
Заслушав доклад судьи Вавилычевой Т.Ю., обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав лиц, участвовавших при рассмотрении дела, президиум находит принятые по делу судебные постановления в части удовлетворения исковых требований Л. подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При разрешении спора судами допущено существенное нарушение норм материального (ст. ст. 162, 434, 550 п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ) и процессуального права (ст. ст. 55, 60, 67, 71 ГПК РФ).
Разрешая спор, районный суд (и с ним согласилась судебная коллегия) пришел к выводу о том, что между П. и Л. был подписан договор купли-продажи квартиры вместе с актом приема-передачи, обязательства по оплате Л. были исполнены, а П. уклоняется от регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.
Данные выводы районного суда и судебной коллегии нельзя признать обоснованными ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Статьей 162 ГК РФ предусмотрены последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, а именно: несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Как следует из материалов дела, в подтверждение факта заключения договора купли-продажи спорной квартиры с П., Л. представлены ксерокопии договора купли-продажи от 23.10.2009 г. (л.д. ***), акта о передаче квартиры от 23.10.2009 г. (л.д. ***), а также подлинники договора хранения денежных средств в сумме *** руб. между Л. и ООО "Про-НН", квитанции к приходному кассовому ордеру N 317 от 24.10.2009 г. о внесении в кассу ООО "Про-НН" за покупку спорной квартиры *** руб., договора N 5 об оказании услуг по продаже объекта недвижимости и приобретению объекта недвижимости (альтернат) от 19.03.2009 г. между ООО "Про-НН" и П. (л.д. ***).
Как установлено судом, подлинники договора купли-продажи от 23.10.2009 г., акта о передаче квартиры от 23.10.2009 г. были утрачены директором агентства недвижимости ООО "Про-НН" З.
Удовлетворяя требования Л., суд установил факт подписания между Л. и П. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, содержащихся в ксерокопии договора.
В соответствии с п. 1 ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
Рассмотрение вопросов об установлении фактов, имеющих юридическое значение, осуществляется в порядке особого производства, в процессе которого подтверждается наличие или отсутствие бесспорного права, а также определяется правовой статус гражданина.
В соответствии с п. 3 ст. 263 ГПК РФ, в случае, если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.
Как следует из материалов дела, между П. и Л. имеет место спор о правах на квартиру, основанных на заключении договора купли-продажи.
Исходя из предмета и основания заявленного Л. требования о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и понуждении к исполнению условий договора, факт заключения договора и факт уклонения стороны от регистрации перехода права собственности подлежат доказыванию в порядке искового производства, с соблюдением к доказательствам требований ст. ст. 55, 60, 67, 71 ГПК РФ, но не в рамках разрешения вопроса в порядке особого производства.
Установление факта подписания договора на определенных условиях как основание для применения п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, противоречит требованиям этих норм материального права, а также ст. ст. 60, 67, 71 ГПК РФ.
При таких обстоятельствах установление судом факта подписания договора купли-продажи квартиры, и придание имеющимся в деле копиям документов доказательственного значения нельзя признать законным.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Согласно ст. 71 ГПК РФ, письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, при оценке письменного доказательства суд обязан проверить документ по параметрам относимости и допустимости доказательства. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд обязан проверить, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялось копия документа.
Пунктом 7 ст. 67 ГПК РФ установлено, что суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Как следует из материалов дела, ксерокопия договора купли-продажи, в котором изложены условия сделки, представлена на двух отдельных листах (л.д. ***). Документ не прошит и не пронумерован. Подписи сторон содержаться только на втором листе ксерокопии договора, где содержаться указания на то, что сторонами известно содержание ряда статьей ГК РФ, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами, что договор составлен в трех экземплярах (л.д. ***).
Все существенные условия, относящиеся к предмету сделки, цене квартиры, обязательствах сторон, расположены на первом листе копии договора, не скрепленной подписями сторон - Л. и П.
Из материалов дела следует, что в процессе судебного разбирательства П. оспаривала обстоятельства, указанные Л. и связанные с заключением договора купли-продажи квартиры.
Согласно объяснениям П., 23.10.2009 г. З. - директор агентства недвижимости "Про-НН" предложила ей (П.) подписать договор купли-продажи квартиры, покупатель при этом не присутствовал, деньги ей (П.) переданы не были, она (П.) полагала, что договор не имеет юридической силы (л.д. ***).
Согласно объяснениям З., договор о заключении сделки составлялся в агентстве. Подписывали договор отдельно обе стороны. 23.10.2009 г. в агентство "Про-НН" Л. передала деньги в сумме 1200000 руб. для передачи П. за продаваемую квартиру. Деньги не переданы. Не была подобрана альтернативная квартира (л.д. ***).
Ссылку суда на то, что конклюдентные действия сторон (П. и Л.) свидетельствуют о заключении и надлежащем исполнении договора, нельзя признать обоснованной.
Указывая на данные обстоятельства, районный суд и судебная коллегия в качестве доказательств приняли во внимание договор N 5 от 19 марта 2009 г. между П. и ООО "Про-НН", акт приема-передачи квартиры, согласие мужа П. на продажу квартиры, доверенность на имя З. на регистрацию договора и перехода права собственности.
Выводы суда и судебной коллегии, основанные на данных доказательствах и явившиеся основанием к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от П. к Л., нельзя признать обоснованными.
Как установлено судом и подтверждается доказательствами по делу, квартира не была передана Л.
Акт, на который ссылается районный суд и судебная коллегия, представлен в копии, подлинник доказательства отсутствует, суду представлен не был, что является нарушением ст. 71 ГПК РФ.
Денежные средства в сумме *** руб. были переданы Л. в ООО "Про-НН" по договору хранения (л.д. ***).
Доказательств, подтверждающих передачу денежных средств продавцу квартиры П., в деле не имеется.
Тот факт, что денежные средства П. переданы не были, не оспаривался ни Л., ни З.
Вывод суда о том, что деньги Л. за квартиру были переданы доверенному лицу продавца П. - З., которая намеревалась в рамках договорных отношений с П. уплатить их с добавлением *** руб., полученных от заказчицы, за двухкомнатную квартиру, которую подбирала для П., противоречит письменным доказательствам, имеющимся в деле.
Из материалов дела следует, что между ООО "Про-НН" в лице менеджера К. и П. был заключен договор N 5 об оказании услуг по продаже объекта недвижимости и приобретению недвижимости (альтернат).
Предметом договора являлось оказание ООО "Про-НН" комплекса услуг П. по продаже спорной квартиры и подбора недвижимости, отвечающей следующим условиям: покупка 2-комнатной квартиры в Московском районе (1, 2, 3 этажи) + доплата *** руб., для приобретения в собственность П. (п. 1.1 договора, л.д. ***).
В соответствии с п. 4.6 договора, исполнитель (ООО "Про-НН" в лице К.) либо его доверенное лицо присутствует при проведении сделки купли-продажи квартиры и передаче денег от покупателя П., либо сам по поручению П. принимает деньги от покупателя и в дальнейшем передает их П. (л.д. ***).
В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что П. уполномочивала К. либо иного работника ООО "Про-НН", в том числе З., на получение денежных средств от покупателя Л.
В соответствии с п. 5 копии договора, принятой в качестве доказательства судом, договор считается исполненным с момента передачи продавцом квартиры покупателю, подписания сторонами передаточного акта, передачи покупателем продавцу денег за квартиру и передачи ключей от квартиры (л.д. ***).
Как указывалось выше, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт передачи Л. денежных средств в сумме *** руб. П., а то, что ключи от квартиры не были получены Л. и квартира ей фактически не передана, Л. не оспаривалось.
Согласно доверенности от 27.10.2009 г., П. уполномочивала З. быть ее представителем в государственных, муниципальных и иных организациях по всем вопросам, связанным с оформлением, сдачей и государственной регистрацией договора купли-продажи, перехода права собственности на спорную квартиру. Указанная доверенность не содержит поручения З. получать денежные средства за квартиру от покупателя. Кроме того, в доверенности отсутствует указание и на дату заключения договора купли-продажи (л.д. ***).
Наличие согласия супруга П. на продажу квартиры, оформление П. вышеуказанной доверенности, само по себе не означает заключение договора между П. и Л. договора на условиях, указанных в ксерокопии договора, принятой судом в качестве доказательства, а также надлежащее исполнение покупателем квартиры Л. обязательств перед П. по оплате спорной квартиры.
Факт того, что П. была намерена продать спорную квартиру, для чего обратилась в агентство недвижимости, осуществляла сбор соответствующих документов, П. не оспаривался. Однако наличие волеизъявления П. на продажу спорной квартиры не является подтверждением заключения между ней и Л. договора в надлежащей форме, соответствующей требованиям ст. 550 ГК РФ.
Удовлетворяя требования Л., суд (и с ним согласилась судебная коллегия) руководствовался положениями п. 3 ст. 165 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, решение суда и кассационное определение нельзя признать законными ввиду неправильного применения данных норм материального права.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, суд вправе по требованию другой стороны сделки вынести решение о регистрации сделки исключительно в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Исходя из изложенных норм закона, а также ст. 56 ГПК РФ, при разрешении требований, основанных на положениях п. 3 ст. 165, ст. 551 ГК РФ, истец должен доказать обстоятельства заключения договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства, факт передачи имущества покупателю по акту приема-передачи и факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
При доказанности совокупности вышеуказанных обстоятельств иск может быть удовлетворен.
Как следует из материалов дела, Л. не представлено ни доказательств заключения договора купли-продажи спорной квартиры в надлежащей форме, ни доказательств фактического принятия квартиры в пользование, ни надлежащего оформленного акта приема-передачи квартиры, ни доказательства факта уклонения П. от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру либо факта обращения Л. к П. с данным требованиям.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленных Л. требований и признания договора купли-продажи заключенным.
Допущенные районным судом и судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению спора, лишению П. права собственности на имущество (квартиру) без установленных законом оснований.
Без устранения допущенной судебной ошибки невозможна защита и восстановление прав П., гарантированных ст. 35 Конституции РФ, а также ст. ст. 209, 210 ГК РФ.
С учетом изложенного, решение районного суда и кассационное определение, в силу ст. 390 ГПК РФ, подлежат отмене в части удовлетворения исковых требований Л.
Поскольку обстоятельства дела установлены, а допущенные судами нарушения норм процессуального права, не могут повлиять на принятие нового решения, президиум считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, разрешить спор по существу и вынести новое решение, которым отказать Л. в удовлетворении исковых требований.
Вместе с тем решение районного суда и определение судебной коллегии в части отказа П. в удовлетворении иска о признании договора незаключенным является законным.
Как следует из материалов дела, основанием иска П. о признании договора купли-продажи незаключенным, указано отсутствие оплаты покупателем Л. стоимости квартиры - *** руб.
Отказывая П. в удовлетворении заявленных требований, районный суд правильно указал, что закон не связывает это обстоятельство с заключенностью договора, либо как основание для его расторжения.
Исходя из предмета и основания заявленного П. требования, в иске судом отказано правильно.
В части встречного иска спор разрешен в соответствии с требованиями п. 3 ст. 196 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда,
постановил:
Решение Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г. по иску Л. к П., обществу с ограниченной ответственностью "Про-НН" об установлении факта, о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, понуждении к исполнению условий договора, по встречному иску П. к Л. о признании договора купли-продажи незаключенным, в части удовлетворения исковых требований Л. отменить.
В указанной части принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Л. об установлении факта подписания П. и Л. 23 октября 2009 г. договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, возложении на П. обязанности по освобождению квартиры от личных вещей и предметов домашнего обихода, передаче квартиры по акту приема-передачи Л. отказать.
В остальной части решение Московского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 08 февраля 2011 г. оставить в силе.
Председательствующий
Б.С.КАНЕВСКИЙ
Б.С.КАНЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)