Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шувалов М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Шмаленко Т.А.
судей Кириной Л.А., Кривошеевой Н.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Б.Н. на решение Кировского районного суда города Саратова от 12 июля 2011 года, которым признан факт заключения договора коммерческого найма между ООО "Газпром трансгаз Саратов" и Б.Н. с 11.02.1997 года. Суд постановил обязать Б.Н. оформить в письменной форме договор найма жилого помещения, расположенного по адресу:, в котором нижеуказанные пункты изложить в следующей редакции:
- пункт 1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во временное возмездное пользование (коммерческий наем) квартиру, общей площадью 136,4 кв. м, состоящую из 4-х комнат, далее по тексту Договора "Квартира", с целью использования для проживания;
- пункт 2.2.10. Нести возникающие в связи с эксплуатацией нанимаемой Квартиры расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
- пункт 4.1. В счет оплаты Наймодателю за наем указанной в п. 1.1. настоящего Договора квартиры, Наниматель производит ежемесячные в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным, платежи в сумме 10852,77 рублей, перечисляя их на расчетный счет Наймодателя, указанный в п. 9 Договора;
- пункт 4.2. Наниматель производит ежемесячные платежи в установленные законодательством сроки, за пользование коммунальными услугами в объеме, определенном приборами учета (либо в порядке определенном законодательно, если приборы учета отсутствуют), за техническое обслуживание, текущий ремонт и иные установленные для собственника платежи), по тарифам, установленным уполномоченным органом согласно счетам организации, оказывающих коммунальные и другие услуги, в том числе услуги по обслуживанию и эксплуатации общего имущества дома и придомовой территории;
- пункт 8.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключенным) со дня его подписания. Условия настоящего Договора в соответствии со статьей 425 ГК РФ применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала проживания Нанимателя (с 11.02.1997 г.) в указанной в пункте 1.1. Квартире.
По истечению срока договора найма жилого помещения Наниматель имеет преимущественное право заключения договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на этот же срок.
С Б.Н. в пользу ООО "Газпром трансгаз Саратов" взыскана уплаченная государственная пошлина в размере 4000 рублей.
Дополнительным решением от 01.08.2011 года Б.Н. как инвалид 2 группы, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Заслушав доклад судьи Шмаленко Т.А., объяснения Б.Н., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя истца К.Т., возражавшей против отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "Газпром трансгаз Саратов" обратилось в суд с иском к Б.Н., 3-лицо Б.А. о понуждении к заключению договора коммерческого найма. В обоснование иска ссылалось на то, что оно является собственником квартиры, квартира состоит на его балансе и включена в налогооблагаемую базу.
Письмом от 24.05.1996 года ООО "Югтрансгаз" (ныне именуемое ООО "Газпром трансгаз Саратов") выделило Администрации Саратовской области с целью дальнейшей продажи указанную квартиру.
02.07.1996 года на заседании профсоюзного комитета Администрации Саратовской области было решено указанную квартиру выделить Б.Н. и просить Администрацию г. Саратова об оформлении ордера на данную квартиру.
Оплата по договору купли-продажи на квартиру N ни Администрацией Саратовской области, ни Б.Н. не производилась, в связи с чем, несмотря на выданный ордер от 11.02.1997 года семье Б.Н. состоящей из 5 человек, собственником квартиры до настоящего времени является ООО "Газпром трансгаз Саратов".
Договор найма жилого помещения между истцом и ответчиком не был заключен. 10.12.2010 года Б.Н. был направлен для подписания договор коммерческого найма квартиры, однако письмом от 28.01.2011 года Б.Н. от подписания договора отказался.
В связи с тем, что все досудебные способы урегулирования спора исчерпаны, истец просил суд признать факт заключения договора коммерческого найма между ООО "Газпром трансгаз Саратов" и Б.Н. с 11.02.1997 года и обязать Б.Н. оформить в письменной форме договор найма жилого помещения, взыскать государственную пошлину в сумме 4000 рублей.
Рассмотрев спор, суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Б.Н. просит решение суда отменить, полагает, что суд, не разобравшись в сложившейся ситуации, незаконно признал факт заключения договора коммерческого найма с 11.02.1997 года с истцом, как со стороной, не обладающей на тот момент правом собственности на спорную квартиру, так как право собственности истца зарегистрировано позже указанной судом даты 11.02.1997 года.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 347 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец как собственник жилого помещения, в котором проживает ответчик, вправе в силу приведенных норм Гражданского и Жилищного кодекса РСФСР и Российской Федерации, сдавать ответчику Б.Н. жилое помещение по договору коммерческого найма, извлекая соответствующую прибыль в виде платы за наем.
Письменное предложение, направленное ответчику Б.Н. 10.12.2010 года о заключении договора коммерческого найма, оставлено без удовлетворения.
В связи с чем, суд признал установленным факт заключения договора коммерческого найма между ООО "Газпромтрансгаз Саратов" и Б.Н. с 11 февраля 1997 года (дата выдачи ордера Администрацией города Саратова на право вселения в жилое помещение семьи Б.Н.) и обязал Б.Н. заключить предложенный истцом письменный договор с соответствующей редакцией приведенных в решении пунктов.
Судебная коллегия считает, что данный вывод суда сделан преждевременно, без исследования и оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Как следует из письма N 01/110 от 24 мая 1996 года и решения профсоюзного комитета администрации Саратовской области от 2.07.1996 года спорная квартира в строящемся многоквартирном жилом доме по была выделена Предприятием "Югтрансгаз" РАО "Газпром" для Администрации Саратовской области и предоставлена семье Б.Н. из 5 человек в связи с назначением его на должность и переездом в г. Саратов (л.д. 57 - 58).
Данная квартира (N на 8 этаже дома) была приобретена Предприятием "Югтрансгаз" в соответствии с договором долевого участия между АООТ "Электронстрой-1" и Предприятием от 1 марта 1995 года и соглашениями к нему. Квартира передана по акту Предприятию 20 марта 1997 года (л.д. 55).
Вселение семьи Б.Н. в квартиру N жилой площадью 78 кв. метров было произведено в соответствии с ордером N 2 серии НП от 11 февраля 1997 года, выданного Администрацией города Саратова (л.д. 21).
Таким образом, спорные правоотношения возникли в период 1996 - 1997 г.г., в период действия Жилищного кодекса РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".
В соответствии со статьей 23 ЖК РСФСР было предусмотрено, что часть жилой площади передавалась застройщиками исполкомам местных Советов и другим организациям для заселения во вновь построенных домах за счет государственных капитальных вложений пропорционально переданным ими средствам.
Согласно статье 6 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имел право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе, сдавать в наем, аренду, продавать, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Каких-либо данных о возмездном характере передачи жилого помещения в материалах дела не имеется, соответствующие доказательства истцом не предоставлялись.
В соответствии со ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" порядок и условия предоставления жилого помещения по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяются органами государственной власти, в том числе, субъектов РФ.
Основанием для вселения в жилое помещение по договору найма являлся ордер. Право найма предоставлялось гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, путем заключения договора найма местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с указанными гражданами (ст. 14 Закона).
Статьей 17 вышеуказанного Закона было предусмотрено, что собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома по договору аренды.
Согласно статье 21 Закона основанием для заселения жилого помещения по договору найма является ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения арендатором - договор аренды, для вселения собственника - документ, удостоверяющий право собственности.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, и признавая факт заключения договора коммерческого найма между сторонами со дня выдачи Б.Н. ордера администрацией города Саратова - 11.02.1997 года, то есть до завершения расчетов и передачи квартиры в порядке исполнения договора-гарантии от 1.03.1995 года, суд не учел вышеприведенные нормы действовавшего в тот период законодательства и не установил, в соответствии с какими правовыми основаниями были совершены фактические и юридические действия по предоставлению Б.Н. жилого помещения, в том числе, каковы основания передачи (выделения) квартиры администрации Саратовской области Предприятием "Югтрансгаз", какое существовало соглашение между данными лицами, на каких условиях (возмездная купля-продажа, передача в счет долевого участия, передача в счет 10-процентного отчисления площадей вновь построенного жилья местным администрациям для предоставления квартир льготным категориям граждан в соответствии с законодательством, временное предоставление жилья в связи с трудовыми отношениями и т.д.), передавалось жилое помещение и на какой срок, был осведомлен Б.Н. о конкретных основаниях и условиях предоставления жилого помещения.
Без установления данных обстоятельств невозможно дать оценку тем правоотношениям, которые возникли между сторонами настоящего гражданского дела при вселении ответчика в спорное жилое помещение, условиях проживания (найма) и разрешить вопрос о существе возникших жилищных прав в смысле, установленном статьями 10 и 19 ЖК РФ.
Для разрешения данных вопросов суду необходимо с участием сторон полно определить юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, решить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц других участников данных спорных правоотношений, предложить сторонам представить в суд дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений.
В связи с тем, что вышеуказанные вопросы судом не были исследованы, судебная коллегия считает, что выводы суда являются преждевременными, сделанными без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, доводы сторон по делу не проверены и не оценены судом, поэтому решение суда подлежит отмене с направлением гражданского дела на новое рассмотрение в тот же суд (пункты 2 - 3 части 1 статьи 362 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Саратова от 12 июля 2011 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-4861
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 сентября 2011 г. по делу N 33-4861
Судья: Шувалов М.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Шмаленко Т.А.
судей Кириной Л.А., Кривошеевой Н.А.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Б.Н. на решение Кировского районного суда города Саратова от 12 июля 2011 года, которым признан факт заключения договора коммерческого найма между ООО "Газпром трансгаз Саратов" и Б.Н. с 11.02.1997 года. Суд постановил обязать Б.Н. оформить в письменной форме договор найма жилого помещения, расположенного по адресу:, в котором нижеуказанные пункты изложить в следующей редакции:
- пункт 1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во временное возмездное пользование (коммерческий наем) квартиру, общей площадью 136,4 кв. м, состоящую из 4-х комнат, далее по тексту Договора "Квартира", с целью использования для проживания;
- пункт 2.2.10. Нести возникающие в связи с эксплуатацией нанимаемой Квартиры расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
- пункт 4.1. В счет оплаты Наймодателю за наем указанной в п. 1.1. настоящего Договора квартиры, Наниматель производит ежемесячные в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным, платежи в сумме 10852,77 рублей, перечисляя их на расчетный счет Наймодателя, указанный в п. 9 Договора;
- пункт 4.2. Наниматель производит ежемесячные платежи в установленные законодательством сроки, за пользование коммунальными услугами в объеме, определенном приборами учета (либо в порядке определенном законодательно, если приборы учета отсутствуют), за техническое обслуживание, текущий ремонт и иные установленные для собственника платежи), по тарифам, установленным уполномоченным органом согласно счетам организации, оказывающих коммунальные и другие услуги, в том числе услуги по обслуживанию и эксплуатации общего имущества дома и придомовой территории;
- пункт 8.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключенным) со дня его подписания. Условия настоящего Договора в соответствии со статьей 425 ГК РФ применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала проживания Нанимателя (с 11.02.1997 г.) в указанной в пункте 1.1. Квартире.
По истечению срока договора найма жилого помещения Наниматель имеет преимущественное право заключения договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на этот же срок.
С Б.Н. в пользу ООО "Газпром трансгаз Саратов" взыскана уплаченная государственная пошлина в размере 4000 рублей.
Дополнительным решением от 01.08.2011 года Б.Н. как инвалид 2 группы, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Заслушав доклад судьи Шмаленко Т.А., объяснения Б.Н., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя истца К.Т., возражавшей против отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "Газпром трансгаз Саратов" обратилось в суд с иском к Б.Н., 3-лицо Б.А. о понуждении к заключению договора коммерческого найма. В обоснование иска ссылалось на то, что оно является собственником квартиры, квартира состоит на его балансе и включена в налогооблагаемую базу.
Письмом от 24.05.1996 года ООО "Югтрансгаз" (ныне именуемое ООО "Газпром трансгаз Саратов") выделило Администрации Саратовской области с целью дальнейшей продажи указанную квартиру.
02.07.1996 года на заседании профсоюзного комитета Администрации Саратовской области было решено указанную квартиру выделить Б.Н. и просить Администрацию г. Саратова об оформлении ордера на данную квартиру.
Оплата по договору купли-продажи на квартиру N ни Администрацией Саратовской области, ни Б.Н. не производилась, в связи с чем, несмотря на выданный ордер от 11.02.1997 года семье Б.Н. состоящей из 5 человек, собственником квартиры до настоящего времени является ООО "Газпром трансгаз Саратов".
Договор найма жилого помещения между истцом и ответчиком не был заключен. 10.12.2010 года Б.Н. был направлен для подписания договор коммерческого найма квартиры, однако письмом от 28.01.2011 года Б.Н. от подписания договора отказался.
В связи с тем, что все досудебные способы урегулирования спора исчерпаны, истец просил суд признать факт заключения договора коммерческого найма между ООО "Газпром трансгаз Саратов" и Б.Н. с 11.02.1997 года и обязать Б.Н. оформить в письменной форме договор найма жилого помещения, взыскать государственную пошлину в сумме 4000 рублей.
Рассмотрев спор, суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе Б.Н. просит решение суда отменить, полагает, что суд, не разобравшись в сложившейся ситуации, незаконно признал факт заключения договора коммерческого найма с 11.02.1997 года с истцом, как со стороной, не обладающей на тот момент правом собственности на спорную квартиру, так как право собственности истца зарегистрировано позже указанной судом даты 11.02.1997 года.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 347 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец как собственник жилого помещения, в котором проживает ответчик, вправе в силу приведенных норм Гражданского и Жилищного кодекса РСФСР и Российской Федерации, сдавать ответчику Б.Н. жилое помещение по договору коммерческого найма, извлекая соответствующую прибыль в виде платы за наем.
Письменное предложение, направленное ответчику Б.Н. 10.12.2010 года о заключении договора коммерческого найма, оставлено без удовлетворения.
В связи с чем, суд признал установленным факт заключения договора коммерческого найма между ООО "Газпромтрансгаз Саратов" и Б.Н. с 11 февраля 1997 года (дата выдачи ордера Администрацией города Саратова на право вселения в жилое помещение семьи Б.Н.) и обязал Б.Н. заключить предложенный истцом письменный договор с соответствующей редакцией приведенных в решении пунктов.
Судебная коллегия считает, что данный вывод суда сделан преждевременно, без исследования и оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Как следует из письма N 01/110 от 24 мая 1996 года и решения профсоюзного комитета администрации Саратовской области от 2.07.1996 года спорная квартира в строящемся многоквартирном жилом доме по была выделена Предприятием "Югтрансгаз" РАО "Газпром" для Администрации Саратовской области и предоставлена семье Б.Н. из 5 человек в связи с назначением его на должность и переездом в г. Саратов (л.д. 57 - 58).
Данная квартира (N на 8 этаже дома) была приобретена Предприятием "Югтрансгаз" в соответствии с договором долевого участия между АООТ "Электронстрой-1" и Предприятием от 1 марта 1995 года и соглашениями к нему. Квартира передана по акту Предприятию 20 марта 1997 года (л.д. 55).
Вселение семьи Б.Н. в квартиру N жилой площадью 78 кв. метров было произведено в соответствии с ордером N 2 серии НП от 11 февраля 1997 года, выданного Администрацией города Саратова (л.д. 21).
Таким образом, спорные правоотношения возникли в период 1996 - 1997 г.г., в период действия Жилищного кодекса РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".
В соответствии со статьей 23 ЖК РСФСР было предусмотрено, что часть жилой площади передавалась застройщиками исполкомам местных Советов и другим организациям для заселения во вновь построенных домах за счет государственных капитальных вложений пропорционально переданным ими средствам.
Согласно статье 6 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имел право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе, сдавать в наем, аренду, продавать, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Каких-либо данных о возмездном характере передачи жилого помещения в материалах дела не имеется, соответствующие доказательства истцом не предоставлялись.
В соответствии со ст. 13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" порядок и условия предоставления жилого помещения по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяются органами государственной власти, в том числе, субъектов РФ.
Основанием для вселения в жилое помещение по договору найма являлся ордер. Право найма предоставлялось гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, путем заключения договора найма местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с указанными гражданами (ст. 14 Закона).
Статьей 17 вышеуказанного Закона было предусмотрено, что собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома по договору аренды.
Согласно статье 21 Закона основанием для заселения жилого помещения по договору найма является ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения арендатором - договор аренды, для вселения собственника - документ, удостоверяющий право собственности.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, и признавая факт заключения договора коммерческого найма между сторонами со дня выдачи Б.Н. ордера администрацией города Саратова - 11.02.1997 года, то есть до завершения расчетов и передачи квартиры в порядке исполнения договора-гарантии от 1.03.1995 года, суд не учел вышеприведенные нормы действовавшего в тот период законодательства и не установил, в соответствии с какими правовыми основаниями были совершены фактические и юридические действия по предоставлению Б.Н. жилого помещения, в том числе, каковы основания передачи (выделения) квартиры администрации Саратовской области Предприятием "Югтрансгаз", какое существовало соглашение между данными лицами, на каких условиях (возмездная купля-продажа, передача в счет долевого участия, передача в счет 10-процентного отчисления площадей вновь построенного жилья местным администрациям для предоставления квартир льготным категориям граждан в соответствии с законодательством, временное предоставление жилья в связи с трудовыми отношениями и т.д.), передавалось жилое помещение и на какой срок, был осведомлен Б.Н. о конкретных основаниях и условиях предоставления жилого помещения.
Без установления данных обстоятельств невозможно дать оценку тем правоотношениям, которые возникли между сторонами настоящего гражданского дела при вселении ответчика в спорное жилое помещение, условиях проживания (найма) и разрешить вопрос о существе возникших жилищных прав в смысле, установленном статьями 10 и 19 ЖК РФ.
Для разрешения данных вопросов суду необходимо с участием сторон полно определить юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, решить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц других участников данных спорных правоотношений, предложить сторонам представить в суд дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений.
В связи с тем, что вышеуказанные вопросы судом не были исследованы, судебная коллегия считает, что выводы суда являются преждевременными, сделанными без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, доводы сторон по делу не проверены и не оценены судом, поэтому решение суда подлежит отмене с направлением гражданского дела на новое рассмотрение в тот же суд (пункты 2 - 3 части 1 статьи 362 ГПК РФ).
Руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Саратова от 12 июля 2011 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)