Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Киктева Л.Р.
Докладчик: Кандакова Л.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего: Фатьяновой И.П.
судей: Кандаковой Л.Ю., Ларионовой С.Г.
при секретаре Б.Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кандаковой Л.Ю.
гражданское дело по кассационной жалобе представителя Я. Котлярова О.В. (доверенность от 19.12.2009 г.)
на решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18 мая 2010 года
по делу по иску С. в своих интересах, интересах несовершеннолетнего К.И. к К.В., Я., Администрации г. Прокопьевска о признании договора передачи квартиры в собственность и договора купли-продажи квартиры недействительными, по встречному иску Я. к С. о признании добросовестным приобретателем,
С. обратилась в суд с названным иском в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.И., 2003 года рождения, мотивируя требования тем, что с 2002 г. по 2006 г. проживала без регистрации брака с К.В. по адресу:. Нанимателем жилого помещения являлся К.В., который вселил ее в квартиру. Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 27.04.2009 г. истица была признана членом семьи нанимателя жилого помещения, К.В. Решение вступило в законную силу 03.06.2009 г. В процессе исполнения судебного решения было установлено, что в ходе рассмотрения дела в суде К.В. приобрел спорную квартиру в собственность на основании договора передачи квартиры в собственность и по договору купли-продажи продал квартиру Я. Считает, что договоры должны быть признаны недействительными, поскольку нарушены ее права и права несовершеннолетнего, а также на момент заключения договора купли-продажи ни одна из сторон знала, что данная сделка нарушает права иных лиц.
В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточняла основания иска, окончательно просила признать поименованные выше договоры недействительными, применить последствия недействительности сделки по отчуждению квартиры, расположенной по адресу:
Я. обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что на него не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки.
Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18 мая 2010 года постановлено признать недействительным договор передачи квартиры в собственность от 26 марта 2009 г. на имя К.В., на квартиру, расположенную по адресу: зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области Прокопьевский отдел учтенных в делах БТИ г. Прокопьевска, инвентаризационное дело.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры заключенный между К.В. и Я. по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по КО Прокопьевский отдел.
Применить последствия недействительности сделки по отчуждению квартиры, расположенной по адресу:
Прекратить право собственности Я. на квартиру, расположенную по адресу: зарегистрированное Управлением ФРС по КО Прокопьевский отдел 04 августа 2009 г., кадастровый (или условный) номер на основании договора купли-продажи квартиры от.
В иске Я. к С. о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: отказать за необоснованностью.
В кассационной жалобе представитель Я., К.О., выражает несогласие с решением суда, ссылаясь на необоснованность вывода суда о нарушении прав членов семьи К.В. договором передачи в собственность К.В. Поскольку С. не являлась членом семьи К.В. на момент приватизации, не являлась нанимателем квартиры по договору социального найма, не обладала правом на приватизацию данной квартиры, следовательно ее согласие на приватизацию К.В. квартиры не требовалось. Кроме того, суд не учел показания свидетеля Б. который пояснил, что С. знала о намерении К.В. приватизировать спорную квартиру. Суд применил норму материального права, не подлежащую применению - ст. 2 ФЗ от 04.07.91 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Ссылка суда на то обстоятельство, что К.В. скрыл факт заключения договора приватизации от 26.03.09 г., считает необоснованной. Данный договор был заключен между К.В. и Администрацией г. Прокопьевска. Администрация г. Прокопьевска участвовала в деле N 2-842/2009 в качестве ответчика, то есть на момент рассмотрения дела Администрация г. Прокопьевска знала о факте приватизации квартиры К.В. Кроме того, указывает, что суд применил нормы материального права, не подлежащие применению - ст. 166, 167, 168 ГК РФ, и не применил ст. 302 ГК РФ, поскольку судом было установлено, что Я. не знал и не мог знать о наличии спора в отношении квартиры, приобрел ее возмездно, он должен быть признан добросовестным приобретателем. Также, указывает, что суд незаконно принял изменения исковых требований, так как С. были одновременно изменены основание и предмет иска, что из смысла ч. 1 ст. 39 ГПК РФ не допустимо.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы.
Из материалов дела усматривается, что решением Рудничного суда г. Прокопьевска от 27.04.2009 г., вступившим в законную силу 03.04.2009 года, С. признана членом семьи К.В., нанимателя жилого помещения, расположенного по адресу: Она и ее несовершеннолетний сын, К.И., включены в договор социального найма, как члены семьи нанимателя.
Названное дело находилось в производстве Рудничного районного суда г. Прокопьевска с 11.09.2008 г.
К.В. заключил с Администрацией г. Прокопьевска договор передачи квартиры в собственность граждан, на основании которого К.В. стал собственником жилого помещения.
К.В. продал Я. квартиру.
Право собственности Я. зарегистрировано в установленном законом порядке.
Принимая решение по делу, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил материальный закон и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска С. и отказе в иске Я., так как в ходе рассмотрения дела установлено, что передачей квартиры в собственность К.В., последующей продажей квартиры Я., нарушены права С. и несовершеннолетнего К.И., которые имели равное с К.В. право на приватизацию жилого помещения, а права Я., как добросовестного приобретателя не подлежат защите.
Указанный вывод суда мотивирован, соответствует установленным по делу обстоятельствам, которым суд дал правильную оценку.
В частности, судом учтено, что оспариваемые сделки совершены в период рассмотрения судом спора о признании С. членом семьи нанимателя К.В. Сделка по приватизации квартиры совершена в нарушение требований статьи 2 ФЗ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4.07.1991 г., в соответствии с которой граждане РФ, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом учтены положения, закрепленные в Постановлении Конституционного Суда РФ N 6-П от 21 апреля 2003 года "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ", в п. 3.2 мотивировочной части и п. 1 резолютивной части которого указано, что положения, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, поскольку собственник обладает правом на виндикацию имущества у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ.
Анализируя законоположения ст. ст. 166, 167, 302 ГК РФ, Конституционный Суд пришел к следующим выводам. Бывший собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения только по правилам ст. 302 ГК РФ, которая предусматривает невозможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя - лица, которое возмездно приобрело имущество, не знало и не могло знать, что продавец не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Закон не содержит запрета на предъявление собственником иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества. Но если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель имущества (второй, третий и т.д., кроме первого) является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований о признании недействительными сделок и применении реституции в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Отказано потому, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при добросовестном приобретении наступают не общие последствия недействительности сделки (реституция), а иные последствия, содержание которых изложено в ст. 302 ГК РФ.
Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, сказано в Постановлении Конституционного Суда, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, в иске к добросовестному приобретателю с использованием ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. И только виндикационный иск в порядке ст. 302 ГК РФ может быть признан законным механизмом защиты прав прежнего собственника.
Отсюда следует, что бывший собственник может оспорить по недействительности с требованием о реституции только первую сделку, в которой он выступал стороной. Все остальные сделки со спорным имуществом не должны признаваться недействительными по иску первого собственника, в удовлетворении такого иска судом должно быть отказано. Только в случае, если проданное собственником имущество осталось у первого покупателя, он вправе ставить вопрос по правилам ст. 167 ГК РФ о признании сделки недействительной и требовать возврата полученного в натуре.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Я., покупателя по первой сделке, у суда не имелось.
Доводы жалобы Я. являлись основанием его процессуальной позиции, были приведены в ходе разбирательства дела, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм процессуального права, которые в силу ст. 364 ГПК РФ влекут отмену решения суда в кассационном порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7175
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2011 г. по делу N 33-7175
Судья: Киктева Л.Р.
Докладчик: Кандакова Л.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего: Фатьяновой И.П.
судей: Кандаковой Л.Ю., Ларионовой С.Г.
при секретаре Б.Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Кандаковой Л.Ю.
гражданское дело по кассационной жалобе представителя Я. Котлярова О.В. (доверенность от 19.12.2009 г.)
на решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18 мая 2010 года
по делу по иску С. в своих интересах, интересах несовершеннолетнего К.И. к К.В., Я., Администрации г. Прокопьевска о признании договора передачи квартиры в собственность и договора купли-продажи квартиры недействительными, по встречному иску Я. к С. о признании добросовестным приобретателем,
установила:
С. обратилась в суд с названным иском в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.И., 2003 года рождения, мотивируя требования тем, что с 2002 г. по 2006 г. проживала без регистрации брака с К.В. по адресу:. Нанимателем жилого помещения являлся К.В., который вселил ее в квартиру. Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 27.04.2009 г. истица была признана членом семьи нанимателя жилого помещения, К.В. Решение вступило в законную силу 03.06.2009 г. В процессе исполнения судебного решения было установлено, что в ходе рассмотрения дела в суде К.В. приобрел спорную квартиру в собственность на основании договора передачи квартиры в собственность и по договору купли-продажи продал квартиру Я. Считает, что договоры должны быть признаны недействительными, поскольку нарушены ее права и права несовершеннолетнего, а также на момент заключения договора купли-продажи ни одна из сторон знала, что данная сделка нарушает права иных лиц.
В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточняла основания иска, окончательно просила признать поименованные выше договоры недействительными, применить последствия недействительности сделки по отчуждению квартиры, расположенной по адресу:
Я. обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что на него не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки.
Решением Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18 мая 2010 года постановлено признать недействительным договор передачи квартиры в собственность от 26 марта 2009 г. на имя К.В., на квартиру, расположенную по адресу: зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области Прокопьевский отдел учтенных в делах БТИ г. Прокопьевска, инвентаризационное дело.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры заключенный между К.В. и Я. по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по КО Прокопьевский отдел.
Применить последствия недействительности сделки по отчуждению квартиры, расположенной по адресу:
Прекратить право собственности Я. на квартиру, расположенную по адресу: зарегистрированное Управлением ФРС по КО Прокопьевский отдел 04 августа 2009 г., кадастровый (или условный) номер на основании договора купли-продажи квартиры от.
В иске Я. к С. о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: отказать за необоснованностью.
В кассационной жалобе представитель Я., К.О., выражает несогласие с решением суда, ссылаясь на необоснованность вывода суда о нарушении прав членов семьи К.В. договором передачи в собственность К.В. Поскольку С. не являлась членом семьи К.В. на момент приватизации, не являлась нанимателем квартиры по договору социального найма, не обладала правом на приватизацию данной квартиры, следовательно ее согласие на приватизацию К.В. квартиры не требовалось. Кроме того, суд не учел показания свидетеля Б. который пояснил, что С. знала о намерении К.В. приватизировать спорную квартиру. Суд применил норму материального права, не подлежащую применению - ст. 2 ФЗ от 04.07.91 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Ссылка суда на то обстоятельство, что К.В. скрыл факт заключения договора приватизации от 26.03.09 г., считает необоснованной. Данный договор был заключен между К.В. и Администрацией г. Прокопьевска. Администрация г. Прокопьевска участвовала в деле N 2-842/2009 в качестве ответчика, то есть на момент рассмотрения дела Администрация г. Прокопьевска знала о факте приватизации квартиры К.В. Кроме того, указывает, что суд применил нормы материального права, не подлежащие применению - ст. 166, 167, 168 ГК РФ, и не применил ст. 302 ГК РФ, поскольку судом было установлено, что Я. не знал и не мог знать о наличии спора в отношении квартиры, приобрел ее возмездно, он должен быть признан добросовестным приобретателем. Также, указывает, что суд незаконно принял изменения исковых требований, так как С. были одновременно изменены основание и предмет иска, что из смысла ч. 1 ст. 39 ГПК РФ не допустимо.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы.
Из материалов дела усматривается, что решением Рудничного суда г. Прокопьевска от 27.04.2009 г., вступившим в законную силу 03.04.2009 года, С. признана членом семьи К.В., нанимателя жилого помещения, расположенного по адресу: Она и ее несовершеннолетний сын, К.И., включены в договор социального найма, как члены семьи нанимателя.
Названное дело находилось в производстве Рудничного районного суда г. Прокопьевска с 11.09.2008 г.
К.В. заключил с Администрацией г. Прокопьевска договор передачи квартиры в собственность граждан, на основании которого К.В. стал собственником жилого помещения.
К.В. продал Я. квартиру.
Право собственности Я. зарегистрировано в установленном законом порядке.
Принимая решение по делу, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил материальный закон и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска С. и отказе в иске Я., так как в ходе рассмотрения дела установлено, что передачей квартиры в собственность К.В., последующей продажей квартиры Я., нарушены права С. и несовершеннолетнего К.И., которые имели равное с К.В. право на приватизацию жилого помещения, а права Я., как добросовестного приобретателя не подлежат защите.
Указанный вывод суда мотивирован, соответствует установленным по делу обстоятельствам, которым суд дал правильную оценку.
В частности, судом учтено, что оспариваемые сделки совершены в период рассмотрения судом спора о признании С. членом семьи нанимателя К.В. Сделка по приватизации квартиры совершена в нарушение требований статьи 2 ФЗ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4.07.1991 г., в соответствии с которой граждане РФ, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом учтены положения, закрепленные в Постановлении Конституционного Суда РФ N 6-П от 21 апреля 2003 года "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ", в п. 3.2 мотивировочной части и п. 1 резолютивной части которого указано, что положения, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, поскольку собственник обладает правом на виндикацию имущества у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ.
Анализируя законоположения ст. ст. 166, 167, 302 ГК РФ, Конституционный Суд пришел к следующим выводам. Бывший собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения только по правилам ст. 302 ГК РФ, которая предусматривает невозможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя - лица, которое возмездно приобрело имущество, не знало и не могло знать, что продавец не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Закон не содержит запрета на предъявление собственником иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества. Но если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель имущества (второй, третий и т.д., кроме первого) является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований о признании недействительными сделок и применении реституции в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Отказано потому, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при добросовестном приобретении наступают не общие последствия недействительности сделки (реституция), а иные последствия, содержание которых изложено в ст. 302 ГК РФ.
Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, сказано в Постановлении Конституционного Суда, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, в иске к добросовестному приобретателю с использованием ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. И только виндикационный иск в порядке ст. 302 ГК РФ может быть признан законным механизмом защиты прав прежнего собственника.
Отсюда следует, что бывший собственник может оспорить по недействительности с требованием о реституции только первую сделку, в которой он выступал стороной. Все остальные сделки со спорным имуществом не должны признаваться недействительными по иску первого собственника, в удовлетворении такого иска судом должно быть отказано. Только в случае, если проданное собственником имущество осталось у первого покупателя, он вправе ставить вопрос по правилам ст. 167 ГК РФ о признании сделки недействительной и требовать возврата полученного в натуре.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Я., покупателя по первой сделке, у суда не имелось.
Доводы жалобы Я. являлись основанием его процессуальной позиции, были приведены в ходе разбирательства дела, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм процессуального права, которые в силу ст. 364 ГПК РФ влекут отмену решения суда в кассационном порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Я. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)