Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего: Золотых В.В.,
Членов президиума: Бахтиной С.М., Юровой Т.В., Кречун Н.И., Золотаревой Е.А., Огульчанского М.И., Титовой Н.Н., Ходакова А.В.,
рассмотрев гражданское дело по иску К.П., Ф., Р.Н., С., К.Г., К.А., К.Е., Б.В., К.Н., К.Л., Я., М.В., Р.С., Р.Г., Х.В., Ч., Г., Е. к ООО "ЮгПром", ООО "Гео Ралер", ООО "Легион", индивидуальному предпринимателю Р.О. (третье лицо - Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) о признании недействительными договоров субаренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору, соглашения о передаче прав и обязанностей от субарендатора к новому субарендатору, досрочном частичном расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным в части государственной регистрации права ООО "Гео Ралер" на аренду земельных участков,
переданное в суд надзорной инстанции определением судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В. от 20 апреля 2011 года, вынесенного по надзорной жалобе генерального директора ООО "Гео Ралер" П.Д. и генерального директора ООО "Легион" Б.Т. на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 ноября 2010 года,
заслушав доклад судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В.,
установил:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "ЮгПром" и индивидуальному предпринимателю Р.О. о признании частично недействительным договора субаренды земельного участка и досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
В обоснование иска Г. указала, что является собственником в размере 12/128 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 96 га, находящегося по адресу:. Данный земельный участок прошел межевание, был поставлен на кадастровый учет под номером N <...> и был передан по договору аренды N 12 РРО от 23 июля 2007 года арендатору ООО "Рекорд" сроком на 5 лет. Договор прошел государственную регистрацию 1 сентября 2007 года.
Впоследствии арендатор ООО "Рекорд" по договору N 5-12 от 4 июня 2008 года передал земельный участок в субаренду сроком на 5 лет ИП Р.О., этот договор государственную регистрацию не прошел.
Впоследствии ООО "Рекорд" прекратило свою деятельность в результате реорганизации путем слияния, правопреемником является ООО "ЮгПром".
Истица указала на нарушения закона при передаче земельного участка в субаренду (а именно: ответчик не уведомил собственника земельного участка о передаче земельного участка в субаренду и не получил на это согласия собственника; договор субаренды не прошел государственную регистрацию, следовательно, не создал правовых последствий для сторон договора и для собственника земельного участка).
По мнению Г., данные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем выполнении ответчиком обязательств, вытекающих из договора аренды, и, таким образом, существенном нарушении условий договора, поскольку истица была в неведении относительно пользователя земельного участка и была лишена возможности своевременно осуществлять контроль за деятельностью субарендатора по землеустройству, в том числе, правильному и целевому использованию сельскохозяйственной земли.
Ссылаясь на п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, истица полагала, что указанные выше обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора аренды и признания недействительным в части принадлежащей истице земельной доли договора субаренды.
С аналогичным иском к тем же ответчикам обратились остальные истцы, указывая, что они являются собственниками по 18/499 земельных долей (а К.Е. и Ч. - по 10/499 долей) земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 249,5 га (кадастровый N <...>), находящегося по.
Данный участок был передан истцами по договору аренды N 10 РРО от 28 июня 2007 года ООО "Рекорд" в аренду сроком на 5 лет. 24 июля 2007 года договор прошел государственную регистрацию. Впоследствии ООО "Рекорд" по договору от 4 июня 2008 года N 4-10 передал земельный участок в субаренду ИП Р.О.
Истцы по данному исковому заявлению также просили признать недействительным в части принадлежащих им долей договор N 4-10 от 4 июня 2008 года субаренды земельного участка и досрочно расторгнуть в части принадлежащих истцам долей договор N 10 РРО от 28 июня 2007 года аренды.
Определением Зерноградского суда Ростовской области от 18 марта 2010 года произведена замена ненадлежащего ответчика в порядке ст. 41 ГПК РФ - ООО "ЮгПром" на ООО "Гео Ралер", которому от ООО "Рекорд" на основании соглашения от 30 января 2009 года были переданы права и обязанности, вытекающие из договора аренды от 23 июля 2007 года.
Определением Зерноградского суда от 16 апреля 2010 года названные дела по иску Г. и по иску остальных истцов объединены в одно производство для совместного рассмотрения (т. 2 л.д. 145 дело N 2-140).
В ходе рассмотрения дела истцы увеличили исковые требования и дополнительно просили о признании недействительными в части принадлежащих им долей соглашения N 3 от 11 марта 2009 года о передаче от ИП Р.О. прав и обязанностей, вытекающих из договоров субаренды, новому субарендатору - ООО "Легион" (т. 1 л.д. 189 дело N 2-139).
Определением суда от 23 апреля 2010 года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "ЮгПром" (т. 1 л.д. 195 дело N 2-139).
Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года исковые требования удовлетворены.
Суд досрочно расторг в части принадлежащих истцам земельных долей договор N 10 РРО от 28 июня 2007 года аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 249,5 га кадастровый N <...>, находящийся по, а также договор N 12 РРО от 23 июля 2007 года аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 96 га кадастровый N <...>, принадлежащий на праве общей долевой собственности Г., находящийся по.
Суд признал в части принадлежащих истцам земельных долей на праве общей долевой собственности недействительными соглашения от 30 января 2009 года о передаче прав арендатора новому арендатору, договоры субаренды N 4-10 и N 5-12 от 4 июня 2008 года и соглашение N 3 от 11 марта 2009 года о передаче прав субарендатора новому субарендатору в отношении указанных выше земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Суд признал недействительным зарегистрированное за ООО "Гео Ралер" право по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 10 РРО от 28 июня 2007 года и соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 12 РРО от 30 января 2009 года.
С ответчиков в пользу каждого из истцов взыскано в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по 200 рублей.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 ноября 2010 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявители ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
По мнению заявителей, судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Определением судьи Ростовского областного суда от 25 февраля 2011 года дело истребовано из Зерноградского суда Ростовской области и 16 марта 2011 года дело поступило в областной суд.
Определением судьи Ростовского областного суда от 20 апреля 2011 года надзорная жалоба генерального директора ООО "Гео Ралер" П.Д. и генерального директора ООО "Легион" Б.Т. передана для рассмотрения вместе с гражданским делом в суд надзорной инстанции.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав Т.И., представителя ООО "Гео Ралер" (по доверенности N 1н от 23 мая 2011 года), ООО "Легион" (по доверенности от 25 мая 2011 года), Главы КФХ Р.О. (по доверенности от 2 июня 2011 года), поддержавшую надзорную жалобу, выслушав возражения П.В., представляющего интересы истцов на основании доверенностей, президиум признал состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор ООО "Рекорд", правопреемником которого является ООО "ЮгПром", в отношении одних и тех же земельных участков передал права и обязанности, вытекающие из договора аренды, ответчику ООО "Гео Ралер", и по договору субаренды - индивидуальному предпринимателю Р.О., которая в свою очередь, передала права и обязанности, вытекающие из договора субаренды, ответчику ООО "Легион". Данные действия арендатора привели к множественности третьих лиц, наделенных правами и обязанностями в отношении одних и тех же земельных участков, принадлежащих истцам, в то время как истцы не были уведомлены о состоявшихся сделках и соглашениях. Последнее обстоятельство, а также то, что договор субаренды вообще не предусматривал право субарендатора передавать права и обязанности из данного договора другому лицу, по выводу суда, свидетельствует о несоответствии закону как соглашений о переводе прав и обязанностей по договорам аренды и субаренды, так и договоров субаренды.
Удовлетворяя исковые требования о досрочном расторжении договора аренды, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, указал, что все изложенные выше действия арендатора по сдаче в субаренду земельного участка, а затем по передаче прав и обязанностей из договора аренды другому лицу свидетельствуют о нарушении условий договора аренды арендатором, причем степень этих нарушений столь существенна, что лишила истцов возможности располагать сведениями о принадлежащих им земельных участках, использовать свои права владельцев земельных участков, на что они (истцы) рассчитывали при заключении договоров аренды. В связи с чем суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и в этой части.
С данными выводами согласиться нельзя.
Статья 619 ГК РФ допускает досрочное расторжение судом договора аренды по требованию арендодателя судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Удовлетворяя исковые требования о досрочном расторжении договора аренды и делая вывод о существенности допущенных арендатором нарушений условий договора аренды, суд первой инстанции не указал, какой ущерб наступил у истцов в результате действий арендатора. В материалах дела такие данные также отсутствуют. В то же время судом было установлено, что обязательства по выплате арендной платы исполняются своевременно и в полном объеме, земельные участки используются по своему назначению. То обстоятельство, что истцы не были своевременно уведомлены о договорах субаренды и новом арендаторе, само по себе ущерба не причинило. Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение того, что кто-либо из истцов желал получить информацию о лицах, обрабатывающих землю, но в этом им было отказано, а утверждение ответчиков о том, что при получении арендной платы данная информация доводилась до сведения арендодателей и была представлена в виде объявлений на стене в помещении офиса арендатора, а также в виде записей в ведомостях на получение арендной платы, где каждый из арендодателей расписывался, не опровергнута.
В силу п. 5 и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, и имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Как следует из текста договоров аренды от 28 июня 2007 года и от 23 июля 2007 года, а также договоров субаренды от 4 июня 2008 года, иных условий, отличных от правил, изложенных в п. 5 и в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, сторонами предусмотрено не было. Таким образом, в данном случае действует уведомительный порядок, что означает наличие у арендатора обязанности направить арендодателям уведомления о заключении им договора субаренды или соглашения о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Такие уведомления, по смыслу ст. 22 Земельного кодекса РФ, должны направляться арендодателям в разумный срок после заключения соответствующего договора. В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что для заключения арендатором в отношении земельных участков договоров субаренды либо для заключения соглашения о передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, другому лицу согласия арендодателей не требовалось. Вместе с тем суд первой инстанции, разрешая спор, придал не предполагаемое законом значение факту направления арендатором арендодателю указанного выше уведомления как условию действительности заключенных договоров субаренды либо соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Отсутствие соответствующих уведомлений (неисполнение арендатором обязанности направить уведомление) само по себе не свидетельствует о недействительности договоров субаренды или соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Тем более о недействительности соглашений от 30 января 2009 года о передаче ООО "Гео Ралер" прав и обязанностей ООО "Рекорд" (ООО "ЮгПром") по договорам аренды не свидетельствует то обстоятельство, что государственная регистрация данных соглашений осуществлена регистрирующим органом только по заявлению одной стороны - ООО "Гео Ралер".
Делая вывод о том, что субарендатор (ООО "ИП Р.О.") не вправе был передавать свои права и обязанности по договорам субаренды другому лицу (ООО "Легион"), суд первой инстанции не принял во внимание положения п. 5 и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ, в том числе, и право передавать свои права и обязанности по договору, тем более, что договоры субаренды не содержат прямого запрета субарендатору на заключение подобных соглашений.
Кроме того, признавая недействительными в части договоры субаренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, суд не учел, что на стороне арендодателей выступали собственники земельных долей (число которых больше числа лиц, оспаривающих заключенные сделки), а объектом договоров является единый участок, площадью 249,5 га (96 га по второму договору аренды). Поскольку каждый из арендодателей обладает только долей в праве собственности на единый участок, то признание сделок недействительными в части долей, принадлежащих истцам, не может быть реально исполнено, так как доли истцов не образуют отдельного участка, межевание которого произведено в установленном законом порядке. В связи с изложенным заслуживает внимания довод заявителей надзорной жалобы о том, что в результате принятого судом решения возникла неопределенность в вопросе о том, в отношении какого именно земельного участка действие договоров аренды, субаренды и соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды прекратилось. Данное обстоятельство, по мнению заявителей надзорной жалобы, нарушает и права остальных участников названных выше договоров аренды, которые не оспаривали сделки.
Президиум обращает внимание на то, что суд, признавая сделки недействительными, не применил последствия их недействительности, установленные ст. 167 ГК РФ. Суд в решении указал, что данный вопрос может быть решен путем предъявления заинтересованными лицами отдельного искового заявления. Между тем, суд обязан окончательно разрешить спор по существу заявленных исковых требований, в связи с чем при признании сделки недействительной суд обязан применить правовые последствия ее недействительности.
Принимая во внимание изложенное, президиум приходит к выводу о том, что судом допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права. Данные нарушения признаны существенными, так как повлияли на исход рассмотрения дела, в связи с чем решение районного суда подлежит отмене.
Поскольку суд кассационной инстанции ошибок суда первой инстанции не исправил, отмене подлежит и определение судебной коллегии областного суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 ноября 2010 года по делу по иску К.П., Ф., Р.Н., С., К.Г., К.А., К.Е., Б.В., К.Н., К.Л., Я., М.В., Р.С., Р.Г., Х.В., Ч., Г., Е. к ООО "ЮгПром", ООО "Гео Ралер", ООО "Легион", индивидуальному предпринимателю Р.О. (третье лицо - Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) о признании недействительными договоров субаренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору, соглашения о передаче прав и обязанностей от субарендатора к новому субарендатору, досрочном частичном расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным в части государственной регистрации права ООО "Гео Ралер" на аренду земельных участков отменить.
Дело направить в Зерноградский районный суд Ростовской области на новое рассмотрение в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.06.2011 ПО ДЕЛУ N 44-Г-58
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2011 г. по делу N 44-г-58
Президиум Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего: Золотых В.В.,
Членов президиума: Бахтиной С.М., Юровой Т.В., Кречун Н.И., Золотаревой Е.А., Огульчанского М.И., Титовой Н.Н., Ходакова А.В.,
рассмотрев гражданское дело по иску К.П., Ф., Р.Н., С., К.Г., К.А., К.Е., Б.В., К.Н., К.Л., Я., М.В., Р.С., Р.Г., Х.В., Ч., Г., Е. к ООО "ЮгПром", ООО "Гео Ралер", ООО "Легион", индивидуальному предпринимателю Р.О. (третье лицо - Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) о признании недействительными договоров субаренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору, соглашения о передаче прав и обязанностей от субарендатора к новому субарендатору, досрочном частичном расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным в части государственной регистрации права ООО "Гео Ралер" на аренду земельных участков,
переданное в суд надзорной инстанции определением судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В. от 20 апреля 2011 года, вынесенного по надзорной жалобе генерального директора ООО "Гео Ралер" П.Д. и генерального директора ООО "Легион" Б.Т. на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 ноября 2010 года,
заслушав доклад судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В.,
установил:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "ЮгПром" и индивидуальному предпринимателю Р.О. о признании частично недействительным договора субаренды земельного участка и досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
В обоснование иска Г. указала, что является собственником в размере 12/128 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 96 га, находящегося по адресу:. Данный земельный участок прошел межевание, был поставлен на кадастровый учет под номером N <...> и был передан по договору аренды N 12 РРО от 23 июля 2007 года арендатору ООО "Рекорд" сроком на 5 лет. Договор прошел государственную регистрацию 1 сентября 2007 года.
Впоследствии арендатор ООО "Рекорд" по договору N 5-12 от 4 июня 2008 года передал земельный участок в субаренду сроком на 5 лет ИП Р.О., этот договор государственную регистрацию не прошел.
Впоследствии ООО "Рекорд" прекратило свою деятельность в результате реорганизации путем слияния, правопреемником является ООО "ЮгПром".
Истица указала на нарушения закона при передаче земельного участка в субаренду (а именно: ответчик не уведомил собственника земельного участка о передаче земельного участка в субаренду и не получил на это согласия собственника; договор субаренды не прошел государственную регистрацию, следовательно, не создал правовых последствий для сторон договора и для собственника земельного участка).
По мнению Г., данные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем выполнении ответчиком обязательств, вытекающих из договора аренды, и, таким образом, существенном нарушении условий договора, поскольку истица была в неведении относительно пользователя земельного участка и была лишена возможности своевременно осуществлять контроль за деятельностью субарендатора по землеустройству, в том числе, правильному и целевому использованию сельскохозяйственной земли.
Ссылаясь на п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, истица полагала, что указанные выше обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора аренды и признания недействительным в части принадлежащей истице земельной доли договора субаренды.
С аналогичным иском к тем же ответчикам обратились остальные истцы, указывая, что они являются собственниками по 18/499 земельных долей (а К.Е. и Ч. - по 10/499 долей) земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 249,5 га (кадастровый N <...>), находящегося по.
Данный участок был передан истцами по договору аренды N 10 РРО от 28 июня 2007 года ООО "Рекорд" в аренду сроком на 5 лет. 24 июля 2007 года договор прошел государственную регистрацию. Впоследствии ООО "Рекорд" по договору от 4 июня 2008 года N 4-10 передал земельный участок в субаренду ИП Р.О.
Истцы по данному исковому заявлению также просили признать недействительным в части принадлежащих им долей договор N 4-10 от 4 июня 2008 года субаренды земельного участка и досрочно расторгнуть в части принадлежащих истцам долей договор N 10 РРО от 28 июня 2007 года аренды.
Определением Зерноградского суда Ростовской области от 18 марта 2010 года произведена замена ненадлежащего ответчика в порядке ст. 41 ГПК РФ - ООО "ЮгПром" на ООО "Гео Ралер", которому от ООО "Рекорд" на основании соглашения от 30 января 2009 года были переданы права и обязанности, вытекающие из договора аренды от 23 июля 2007 года.
Определением Зерноградского суда от 16 апреля 2010 года названные дела по иску Г. и по иску остальных истцов объединены в одно производство для совместного рассмотрения (т. 2 л.д. 145 дело N 2-140).
В ходе рассмотрения дела истцы увеличили исковые требования и дополнительно просили о признании недействительными в части принадлежащих им долей соглашения N 3 от 11 марта 2009 года о передаче от ИП Р.О. прав и обязанностей, вытекающих из договоров субаренды, новому субарендатору - ООО "Легион" (т. 1 л.д. 189 дело N 2-139).
Определением суда от 23 апреля 2010 года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "ЮгПром" (т. 1 л.д. 195 дело N 2-139).
Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года исковые требования удовлетворены.
Суд досрочно расторг в части принадлежащих истцам земельных долей договор N 10 РРО от 28 июня 2007 года аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 249,5 га кадастровый N <...>, находящийся по, а также договор N 12 РРО от 23 июля 2007 года аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 96 га кадастровый N <...>, принадлежащий на праве общей долевой собственности Г., находящийся по.
Суд признал в части принадлежащих истцам земельных долей на праве общей долевой собственности недействительными соглашения от 30 января 2009 года о передаче прав арендатора новому арендатору, договоры субаренды N 4-10 и N 5-12 от 4 июня 2008 года и соглашение N 3 от 11 марта 2009 года о передаче прав субарендатора новому субарендатору в отношении указанных выше земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Суд признал недействительным зарегистрированное за ООО "Гео Ралер" право по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 10 РРО от 28 июня 2007 года и соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 12 РРО от 30 января 2009 года.
С ответчиков в пользу каждого из истцов взыскано в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по 200 рублей.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 ноября 2010 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявители ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
По мнению заявителей, судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Определением судьи Ростовского областного суда от 25 февраля 2011 года дело истребовано из Зерноградского суда Ростовской области и 16 марта 2011 года дело поступило в областной суд.
Определением судьи Ростовского областного суда от 20 апреля 2011 года надзорная жалоба генерального директора ООО "Гео Ралер" П.Д. и генерального директора ООО "Легион" Б.Т. передана для рассмотрения вместе с гражданским делом в суд надзорной инстанции.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав Т.И., представителя ООО "Гео Ралер" (по доверенности N 1н от 23 мая 2011 года), ООО "Легион" (по доверенности от 25 мая 2011 года), Главы КФХ Р.О. (по доверенности от 2 июня 2011 года), поддержавшую надзорную жалобу, выслушав возражения П.В., представляющего интересы истцов на основании доверенностей, президиум признал состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор ООО "Рекорд", правопреемником которого является ООО "ЮгПром", в отношении одних и тех же земельных участков передал права и обязанности, вытекающие из договора аренды, ответчику ООО "Гео Ралер", и по договору субаренды - индивидуальному предпринимателю Р.О., которая в свою очередь, передала права и обязанности, вытекающие из договора субаренды, ответчику ООО "Легион". Данные действия арендатора привели к множественности третьих лиц, наделенных правами и обязанностями в отношении одних и тех же земельных участков, принадлежащих истцам, в то время как истцы не были уведомлены о состоявшихся сделках и соглашениях. Последнее обстоятельство, а также то, что договор субаренды вообще не предусматривал право субарендатора передавать права и обязанности из данного договора другому лицу, по выводу суда, свидетельствует о несоответствии закону как соглашений о переводе прав и обязанностей по договорам аренды и субаренды, так и договоров субаренды.
Удовлетворяя исковые требования о досрочном расторжении договора аренды, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, указал, что все изложенные выше действия арендатора по сдаче в субаренду земельного участка, а затем по передаче прав и обязанностей из договора аренды другому лицу свидетельствуют о нарушении условий договора аренды арендатором, причем степень этих нарушений столь существенна, что лишила истцов возможности располагать сведениями о принадлежащих им земельных участках, использовать свои права владельцев земельных участков, на что они (истцы) рассчитывали при заключении договоров аренды. В связи с чем суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и в этой части.
С данными выводами согласиться нельзя.
Статья 619 ГК РФ допускает досрочное расторжение судом договора аренды по требованию арендодателя судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Удовлетворяя исковые требования о досрочном расторжении договора аренды и делая вывод о существенности допущенных арендатором нарушений условий договора аренды, суд первой инстанции не указал, какой ущерб наступил у истцов в результате действий арендатора. В материалах дела такие данные также отсутствуют. В то же время судом было установлено, что обязательства по выплате арендной платы исполняются своевременно и в полном объеме, земельные участки используются по своему назначению. То обстоятельство, что истцы не были своевременно уведомлены о договорах субаренды и новом арендаторе, само по себе ущерба не причинило. Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение того, что кто-либо из истцов желал получить информацию о лицах, обрабатывающих землю, но в этом им было отказано, а утверждение ответчиков о том, что при получении арендной платы данная информация доводилась до сведения арендодателей и была представлена в виде объявлений на стене в помещении офиса арендатора, а также в виде записей в ведомостях на получение арендной платы, где каждый из арендодателей расписывался, не опровергнута.
В силу п. 5 и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, и имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Как следует из текста договоров аренды от 28 июня 2007 года и от 23 июля 2007 года, а также договоров субаренды от 4 июня 2008 года, иных условий, отличных от правил, изложенных в п. 5 и в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, сторонами предусмотрено не было. Таким образом, в данном случае действует уведомительный порядок, что означает наличие у арендатора обязанности направить арендодателям уведомления о заключении им договора субаренды или соглашения о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Такие уведомления, по смыслу ст. 22 Земельного кодекса РФ, должны направляться арендодателям в разумный срок после заключения соответствующего договора. В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что для заключения арендатором в отношении земельных участков договоров субаренды либо для заключения соглашения о передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, другому лицу согласия арендодателей не требовалось. Вместе с тем суд первой инстанции, разрешая спор, придал не предполагаемое законом значение факту направления арендатором арендодателю указанного выше уведомления как условию действительности заключенных договоров субаренды либо соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Отсутствие соответствующих уведомлений (неисполнение арендатором обязанности направить уведомление) само по себе не свидетельствует о недействительности договоров субаренды или соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Тем более о недействительности соглашений от 30 января 2009 года о передаче ООО "Гео Ралер" прав и обязанностей ООО "Рекорд" (ООО "ЮгПром") по договорам аренды не свидетельствует то обстоятельство, что государственная регистрация данных соглашений осуществлена регистрирующим органом только по заявлению одной стороны - ООО "Гео Ралер".
Делая вывод о том, что субарендатор (ООО "ИП Р.О.") не вправе был передавать свои права и обязанности по договорам субаренды другому лицу (ООО "Легион"), суд первой инстанции не принял во внимание положения п. 5 и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ, в том числе, и право передавать свои права и обязанности по договору, тем более, что договоры субаренды не содержат прямого запрета субарендатору на заключение подобных соглашений.
Кроме того, признавая недействительными в части договоры субаренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, суд не учел, что на стороне арендодателей выступали собственники земельных долей (число которых больше числа лиц, оспаривающих заключенные сделки), а объектом договоров является единый участок, площадью 249,5 га (96 га по второму договору аренды). Поскольку каждый из арендодателей обладает только долей в праве собственности на единый участок, то признание сделок недействительными в части долей, принадлежащих истцам, не может быть реально исполнено, так как доли истцов не образуют отдельного участка, межевание которого произведено в установленном законом порядке. В связи с изложенным заслуживает внимания довод заявителей надзорной жалобы о том, что в результате принятого судом решения возникла неопределенность в вопросе о том, в отношении какого именно земельного участка действие договоров аренды, субаренды и соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам аренды прекратилось. Данное обстоятельство, по мнению заявителей надзорной жалобы, нарушает и права остальных участников названных выше договоров аренды, которые не оспаривали сделки.
Президиум обращает внимание на то, что суд, признавая сделки недействительными, не применил последствия их недействительности, установленные ст. 167 ГК РФ. Суд в решении указал, что данный вопрос может быть решен путем предъявления заинтересованными лицами отдельного искового заявления. Между тем, суд обязан окончательно разрешить спор по существу заявленных исковых требований, в связи с чем при признании сделки недействительной суд обязан применить правовые последствия ее недействительности.
Принимая во внимание изложенное, президиум приходит к выводу о том, что судом допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права. Данные нарушения признаны существенными, так как повлияли на исход рассмотрения дела, в связи с чем решение районного суда подлежит отмене.
Поскольку суд кассационной инстанции ошибок суда первой инстанции не исправил, отмене подлежит и определение судебной коллегии областного суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 августа 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 ноября 2010 года по делу по иску К.П., Ф., Р.Н., С., К.Г., К.А., К.Е., Б.В., К.Н., К.Л., Я., М.В., Р.С., Р.Г., Х.В., Ч., Г., Е. к ООО "ЮгПром", ООО "Гео Ралер", ООО "Легион", индивидуальному предпринимателю Р.О. (третье лицо - Управление федеральной службы регистрации, кадастра и картографии) о признании недействительными договоров субаренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей от арендатора к новому арендатору, соглашения о передаче прав и обязанностей от субарендатора к новому субарендатору, досрочном частичном расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным в части государственной регистрации права ООО "Гео Ралер" на аренду земельных участков отменить.
Дело направить в Зерноградский районный суд Ростовской области на новое рассмотрение в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)