Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ушакова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шлейниковой И.П.,
судей Королевой Н.С., Яковлева Н.А.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Г. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 июня 2011 года, которым исковые требования Г. к Администрации городского округа "Город Калининград", Д.Т., Д.М., А. о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Королевой Н.С., объяснения Г., ее представителя по доверенности Ч., поддержавших кассационную жалобу, Д.Т., возражавшей против кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа "Город Калининград", Д.Т., Д.М., А., указав, что является собственницей 84/300 общей долевой собственности дома, расположенного по адресу:, в соответствии с договором дарения от 10 сентября 2010 г. Другими участниками долевой собственности на дом являются Д.Т., Д.М., А. Еще до оформления дарственной на долю дома она обратилась в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" с просьбой заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 934 кв. м под принадлежащим на праве долевой собственности жилым домом по вышеуказанному адресу, на что ею получен ответ, что земельный участок является неделимым и в соответствии с Земельным Кодексом РФ аренда земельного участка возможна только с множественностью лиц на стороне арендатора.
10 сентября 2010 г. администрация городского округа "Город Калининград" заключила с Г. договор аренды земельного участка N, который предполагал множественность лиц на стороне арендатора. Условиями договора использование и порядок пользования земельным участком определялся с учетом принадлежащей ей 84/300 долей в праве собственности на дом.
Вместе с тем, ею получен отказ в государственной регистрации прав на земельный участок по причине того, что указанный участок передан в аренду сроком с 30 августа 2000 г. по 30 августа 2049 г. Д.Т., Д.М., А. на основании договора от 25 мая 2004 г. N. Более того, в сообщении значилось, что земельный участок уже находится во владении и пользовании семьи Д-вых, что делает невозможным заключение нового договора аренды с иными арендаторами до погашения упомянутых записей об аренде земельного участка. Ей известно, что в 2004 г. с Д.Т. ошибочно заключен договор аренды земельного участка без указания на множественность лиц на стороне арендатора, и, что в настоящее время Д-вы не желают в добровольном порядке расторгнуть данный договор.
Полагала, что договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N не соответствует требованиям закона, противоречит нормам земельного законодательства, нарушает ее права на дальнейшую приватизацию земельного участка и приобретение права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Просила признать недействительным договор от 25 мая 2004 г., N, заключенный между администрацией городского округа "Город Калининград" и Д.Т., Д.М., А., применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с ответчиков судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в размере 200 рублей, оплаты услуг представителя в размере 8000 рублей, расходы на ксерокопирование в размере 322 рублей, убытки в виде уплаченной госпошлины за регистрацию договора аренды в размере 1000 рублей, за оформление нотариального согласия М. в размере 800 рублей.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Г. просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении требований, вследствие несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, указывая в обоснование своих доводов обстоятельства заявленного иска.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований Г.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не противоречит ст. ст. 6, 22, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 607 ГК РФ, поскольку он сторонами подписан, в договоре определены все его существенные условия, стороны приступили к исполнению своих обязательств по договору, ответчицей в соответствии с условиями договора производился расчет по арендной плате, в договоре аренды земельного участка указана площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом.
С такими суждениями коллегия не может согласиться.
Как следует из материалов дела, Г. является собственником 84/300 доле общей долевой собственности дома N по.
Д.Т. и ее дочери - Д.М. и А. являются собственниками 72/100 (по 72/300) доле в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом N по.
Жилой дом, находящийся в долевой собственности Г. и Д.Т., Д.М., А., расположен на неделимом земельном участке.
Между мэрией г. Калининграда и Д.Т., Д.М., А. 25 мая 2004 г. был подписан договор аренды земельного участка N - и на срок с 30 августа 2000 г. по 30 августа 2049 г.
Из условий заключенного между сторонами договора, а именно из п. 1.1 следует, что арендодатель передал в пользование арендаторов 72/100 доли (по 72/300 доли каждому) в праве аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N.
Однако в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
По смыслу приведенной нормы закона предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок, а не доля неделимого участка, который передается в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При этом необходимо учитывать, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Поскольку заключенный между мэрией г. Калининграда и Д.Т., Д.М., А. договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N - и не предусматривает вступление в него на стороне арендатора других долевых собственников дома, в частности Г., это является нарушением п. 3 ст. 36 ЗК РФ и влечет признание договора аренды ничтожной сделкой.
Кроме того, имеет место некорректное описание предмета договора аренды в пункте 1.1. договора от 25 мая 2004 года, согласно которому в аренду передается не весь земельный участок, а земельный участок размером 672, 48 кв. м, что соответствует 72/300 доли, принадлежащей Д-вым.
Как видно из кадастрового паспорта земельного участка в государственном кадастре объектов недвижимости учтен неделимый земельный участок площадью 934 кв. м (а не его доли).
Кроме того, необходимо учитывать, что Г. лишена возможности понуждения сторон договора на внесение изменений в действующий договор аренды, поскольку его стороной она не является, а в добровольном порядке Администрация городского округа "Город Калининград" и Д.Т., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней А., Д.М. на приведение редакции пункта 1.1 договора в строгое соответствие с положениями пункта 3 ст. 36 ЗК РФ не согласны.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены, судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение, которым исковые требования Г. удовлетворить частично, признать недействительным заключенный между мэрией г. Калининграда и Д.Т., Д.М., А. договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N.
Однако оснований для удовлетворения требований Г. о взыскании с ответчиков убытков в виде уплаченной госпошлины за регистрацию договора аренды в размере 1000 рублей, за оформление нотариального согласия М. в размере 800 рублей судебная коллегия не усматривает, поскольку в соответствии со ст. ст. 15, 1064 ГК РФ доказательств причинения указанных убытков по вине ответчиков Г. не представлено.
В связи с удовлетворением исковых требований Г. о признании договора аренды недействительным в соответствии с требованиями ст. ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу Г. с ответчиков подлежат взысканию расходы по уплаченной госпошлине, а именно: с Д.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней А., в размере 100 рублей, с Д.М. и Администрации городского округа "Город Калининград" по 50 рублей и расходы на оплату услуг представителя, с Д.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней А. 4000 рублей, с Д.М. и Администрации городского округа "Город Калининград" по 2000 рублей.
Требования о взыскании расходов на ксерокопирование в размере 322 рублей удовлетворению не подлежат ввиду отсутствия документов, подтверждающих несение расходов по вышеуказанному делу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 июня 2011 года отменить, вынести новое решение, которым признать недействительным договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N - и, расположенный по адресу:, кадастровый номер N, заключенный между администрацией городского округа "Город Калининград" и Д.Т., Д.М., А.
Взыскать в пользу Г. расходы по оплате госпошлины с Д.Т. в размере 100 рублей, с Д.М. и администрации городского округа "Город Калининград" по 50 рублей, расходы на оплату услуг представителя с Д.Т. в размере 4000 рублей, с Д.М. и администрации городского округа "Город Калининград" по 2000 рублей.
В остальной части требований Г. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3826/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 августа 2011 г. по делу N 33-3826/2011
Судья: Ушакова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шлейниковой И.П.,
судей Королевой Н.С., Яковлева Н.А.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Г. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 июня 2011 года, которым исковые требования Г. к Администрации городского округа "Город Калининград", Д.Т., Д.М., А. о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Королевой Н.С., объяснения Г., ее представителя по доверенности Ч., поддержавших кассационную жалобу, Д.Т., возражавшей против кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа "Город Калининград", Д.Т., Д.М., А., указав, что является собственницей 84/300 общей долевой собственности дома, расположенного по адресу:, в соответствии с договором дарения от 10 сентября 2010 г. Другими участниками долевой собственности на дом являются Д.Т., Д.М., А. Еще до оформления дарственной на долю дома она обратилась в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа "Город Калининград" с просьбой заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 934 кв. м под принадлежащим на праве долевой собственности жилым домом по вышеуказанному адресу, на что ею получен ответ, что земельный участок является неделимым и в соответствии с Земельным Кодексом РФ аренда земельного участка возможна только с множественностью лиц на стороне арендатора.
10 сентября 2010 г. администрация городского округа "Город Калининград" заключила с Г. договор аренды земельного участка N, который предполагал множественность лиц на стороне арендатора. Условиями договора использование и порядок пользования земельным участком определялся с учетом принадлежащей ей 84/300 долей в праве собственности на дом.
Вместе с тем, ею получен отказ в государственной регистрации прав на земельный участок по причине того, что указанный участок передан в аренду сроком с 30 августа 2000 г. по 30 августа 2049 г. Д.Т., Д.М., А. на основании договора от 25 мая 2004 г. N. Более того, в сообщении значилось, что земельный участок уже находится во владении и пользовании семьи Д-вых, что делает невозможным заключение нового договора аренды с иными арендаторами до погашения упомянутых записей об аренде земельного участка. Ей известно, что в 2004 г. с Д.Т. ошибочно заключен договор аренды земельного участка без указания на множественность лиц на стороне арендатора, и, что в настоящее время Д-вы не желают в добровольном порядке расторгнуть данный договор.
Полагала, что договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N не соответствует требованиям закона, противоречит нормам земельного законодательства, нарушает ее права на дальнейшую приватизацию земельного участка и приобретение права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Просила признать недействительным договор от 25 мая 2004 г., N, заключенный между администрацией городского округа "Город Калининград" и Д.Т., Д.М., А., применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать с ответчиков судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в размере 200 рублей, оплаты услуг представителя в размере 8000 рублей, расходы на ксерокопирование в размере 322 рублей, убытки в виде уплаченной госпошлины за регистрацию договора аренды в размере 1000 рублей, за оформление нотариального согласия М. в размере 800 рублей.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Г. просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении требований, вследствие несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, указывая в обоснование своих доводов обстоятельства заявленного иска.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований Г.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не противоречит ст. ст. 6, 22, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 607 ГК РФ, поскольку он сторонами подписан, в договоре определены все его существенные условия, стороны приступили к исполнению своих обязательств по договору, ответчицей в соответствии с условиями договора производился расчет по арендной плате, в договоре аренды земельного участка указана площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом.
С такими суждениями коллегия не может согласиться.
Как следует из материалов дела, Г. является собственником 84/300 доле общей долевой собственности дома N по.
Д.Т. и ее дочери - Д.М. и А. являются собственниками 72/100 (по 72/300) доле в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом N по.
Жилой дом, находящийся в долевой собственности Г. и Д.Т., Д.М., А., расположен на неделимом земельном участке.
Между мэрией г. Калининграда и Д.Т., Д.М., А. 25 мая 2004 г. был подписан договор аренды земельного участка N - и на срок с 30 августа 2000 г. по 30 августа 2049 г.
Из условий заключенного между сторонами договора, а именно из п. 1.1 следует, что арендодатель передал в пользование арендаторов 72/100 доли (по 72/300 доли каждому) в праве аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N.
Однако в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
По смыслу приведенной нормы закона предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок, а не доля неделимого участка, который передается в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При этом необходимо учитывать, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Поскольку заключенный между мэрией г. Калининграда и Д.Т., Д.М., А. договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N - и не предусматривает вступление в него на стороне арендатора других долевых собственников дома, в частности Г., это является нарушением п. 3 ст. 36 ЗК РФ и влечет признание договора аренды ничтожной сделкой.
Кроме того, имеет место некорректное описание предмета договора аренды в пункте 1.1. договора от 25 мая 2004 года, согласно которому в аренду передается не весь земельный участок, а земельный участок размером 672, 48 кв. м, что соответствует 72/300 доли, принадлежащей Д-вым.
Как видно из кадастрового паспорта земельного участка в государственном кадастре объектов недвижимости учтен неделимый земельный участок площадью 934 кв. м (а не его доли).
Кроме того, необходимо учитывать, что Г. лишена возможности понуждения сторон договора на внесение изменений в действующий договор аренды, поскольку его стороной она не является, а в добровольном порядке Администрация городского округа "Город Калининград" и Д.Т., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней А., Д.М. на приведение редакции пункта 1.1 договора в строгое соответствие с положениями пункта 3 ст. 36 ЗК РФ не согласны.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены, судебная коллегия считает необходимым вынести новое решение, которым исковые требования Г. удовлетворить частично, признать недействительным заключенный между мэрией г. Калининграда и Д.Т., Д.М., А. договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N.
Однако оснований для удовлетворения требований Г. о взыскании с ответчиков убытков в виде уплаченной госпошлины за регистрацию договора аренды в размере 1000 рублей, за оформление нотариального согласия М. в размере 800 рублей судебная коллегия не усматривает, поскольку в соответствии со ст. ст. 15, 1064 ГК РФ доказательств причинения указанных убытков по вине ответчиков Г. не представлено.
В связи с удовлетворением исковых требований Г. о признании договора аренды недействительным в соответствии с требованиями ст. ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу Г. с ответчиков подлежат взысканию расходы по уплаченной госпошлине, а именно: с Д.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней А., в размере 100 рублей, с Д.М. и Администрации городского округа "Город Калининград" по 50 рублей и расходы на оплату услуг представителя, с Д.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней А. 4000 рублей, с Д.М. и Администрации городского округа "Город Калининград" по 2000 рублей.
Требования о взыскании расходов на ксерокопирование в размере 322 рублей удовлетворению не подлежат ввиду отсутствия документов, подтверждающих несение расходов по вышеуказанному делу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 июня 2011 года отменить, вынести новое решение, которым признать недействительным договор аренды земельного участка от 25 мая 2004 г. N - и, расположенный по адресу:, кадастровый номер N, заключенный между администрацией городского округа "Город Калининград" и Д.Т., Д.М., А.
Взыскать в пользу Г. расходы по оплате госпошлины с Д.Т. в размере 100 рублей, с Д.М. и администрации городского округа "Город Калининград" по 50 рублей, расходы на оплату услуг представителя с Д.Т. в размере 4000 рублей, с Д.М. и администрации городского округа "Город Калининград" по 2000 рублей.
В остальной части требований Г. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)