Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Саратовцева Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Бояровой И.К.
судей: Поникаровской Н.В., Алферовой Г.П.
с участием прокурора Мяшиной З.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Ремонтник" на решение Славского районного суда Калининградской области от 21 марта 2011 года, которым исковые требования И. к ООО "Ремонтник" о признании в порядке приватизации права собственности на квартиру N дома N по удовлетворены.
Встречные исковые требования ООО "Ремонтник" к И., Ю., М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителей ООО "Ремонтник" П., Т., заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском к ООО "Ремонтник" о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру N дома N по, ссылаясь на то, что указанная квартира была предоставлена его семье на основании решения профкома Б. ремонтно-строительного предприятия. В 1993 году государственное предприятие Б. РСП было приватизировано. В состав приватизированного имущества вошел и дом N.
В 2002 году он обращался к руководителю АООТ "Ремонтник" с заявлением о бесплатной передаче ему в собственность указанного жилого помещения, в чем ему было отказано.
Полагает, что включение жилого дома N в состав приватизированного ответчиком имущества не должно влиять на объем его жилищных прав, в том числе не может ограничивать его право на приватизацию.
ООО "Ремонтник" обратилось в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения, признании И. и двоих его детей М. и Ю. утратившими право пользования жилым помещением, их выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование таких требований указывало, что 29 июля 1998 года между АООТ "Ремонтник", являющимся собственником дома N по, и Е. заключен договор найма жилого помещения, который не является договором социального найма.
После смерти нанимателя Е., договор найма с кем-либо из ответчиков не перезаключался. Ответчики в течение длительного времени в квартире не проживают, выехали на другое постоянное место жительства. Ответчики допустили разрушение и порчу жилого помещения, привели квартиру в непригодное для проживания состояние. Квартира несколько лет не отапливалась, батареи разморожены, квартира отсырела, полы прогнили, окна веранды забиты, отсутствует газовая плита и газовый баллон.
Изложенное является основанием для расторжения договора найма и выселения ответчиков из занимаемого ими жилого помещения.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Ремонтник", не согласившись с решением суда, просит его отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и недоказанность обстоятельств установленных судом.
Указывает, что суд, придя к выводу о наличии у И-ных права на приватизацию жилого помещения, не учел то обстоятельство, что на момент приватизации государственного предприятия в 1993 году дом N по являлся неоконченным строительством со степенью готовности 28% и в муниципальную собственность передан не был. Дом достраивался с мая 1993 года по июнь 1996 года за счет средств акционерного общества. Квартира была передана в 1998 году семье И-ных на основании договора коммерческого найма. Выводы же суда о том, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, был построен в основном за счет государственных средств, а жилое помещение предоставлено на основании договора социального найма, не основан на материалах дела.
Ссылается также на наличие достаточных оснований для расторжения договора найма жилого помещения и выселении И-ных, и указывает на необоснованность решения в части отказа в удовлетворении встречных требований.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает его подлежащим отмене с возвращением дела на новое рассмотрение.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела И., Ю. и М. с 1998 года зарегистрированы и проживали в кв. N д. N по на основании договора найма, заключенного 29 июля 1998 года между АО "Ремонтник" и Е.
19.04.1993 года общим собранием Б. ремонтно-технического предприятия принято решение об окончании строительства жилых домов, в том числе и дома N по, за счет прибыли РТП в 1993 г. Этим же решением в неоконченных строительством домах жилье было распределено работникам РТП. В частности квартира N в д. N по была выделена Е.
25.05.1993 года государственное предприятие Б. РТП приватизировано и преобразовано в АООТ "Ремонтник", которое в 2008 году преобразовано в ООО "Ремонтник".
Двухквартирный жилой дом N по принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией 16.06.1996 года.
Судом также установлено, что после смерти Е. в 2001 году, И. и его дети М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения выехали из занимаемого ими жилого помещения и в настоящее время проживают в М. области.
Отклоняя встречные требования ООО, суд исходил из того, что жилой дом N, включая и спорную квартиру, не подлежал приватизации, является государственной собственностью, а заключенный с Е. договор найма является договором социального найма.
Суд также пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора социального найма, указав, что причиной выезда И. и его несовершеннолетних детей М. и Ю. в М. область явились поиск работы И. и необходимость обучения детей, что свидетельствует о вынужденном и временном характере их выезда.
Между тем, судебная коллегия полагает, что такие выводы суда сделаны судом без достаточного исследования всех обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора.
Исходя из положений ст. 71 и 83 ЖК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02 июля 2009 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при признании нанимателя и членов его семьи утратившими права пользования жилым помещением вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении, не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Между тем эти обстоятельства, применительно к настоящему спору суд не установил и не дал им правовой оценки, в связи с чем изложенные выше выводы суда не могут быть признаны обоснованными.
При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, связанные с выездом и отсутствием ответчиков в спорном жилом помещении на протяжении длительного времени. Выяснить где проживают и работают не только И., но и достигшие совершеннолетия М. и Ю., вступили ли они в брак и приобрели ли право пользования жилым помещением в новом месте жительства. В связи с чем на протяжении длительного времени они не вселялись в спорное жилое помещение, чинились ли им к этому препятствия и намерены ли ответчики вернуться в К. область на постоянное место жительства.
Этим обстоятельствам должна быть дана судом оценка в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами.
Из материалов дела следует, что квартира N дома N по находится в запущенном состоянии и разрушается: батареи разморожены, полы прогнили и местами вздулись, батареи разморожены, окна веранды забиты досками; отсутствуют газовая плита, газовый баллон, раковина на кухне.
При таком положении выводы суда о том, что разрушение и порча жилого помещения не связаны с бесхозяйственным обращением нанимателей с жилым помещением не может быть признан обоснованным.
В этой связи суду необходимо проверить и дать надлежащую правовую оценку доводам иска о том, что наниматели жилого помещения, длительное время в нем не проживающие, допустили разрушение и порчу жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования И., и признавая за ним право собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации, суд пришел к выводу о том, что жилой дом, в котором расположено жилое помещение, является государственной собственностью, а поскольку истец и его семья занимали названное жилое помещение на основании договора социального найма, они в силу закона вправе его приватизировать.
При этом судом сделан вывод о том, что жилой дом N построен за счет государственных средств, по плану приватизации как объект незавершенного строительства не подлежал приватизации при акционировании государственного предприятия, а в признании права собственности ООО "Ремонтник" на указанный жилой дом решением арбитражного суда отказано.
Вместе с тем судом не учтено, что могли быть приватизированы капитальные вложения в виде объектов незавершенного строительства, а денежные средства, вложенные в создание таких объектов, могли быть учтены при формировании уставного капитала АООТ "Ремонтник".
Эти обстоятельства судом не исследованы, а доводы ООО "Ремонтник" о том, что завершение строительства жилых домов осуществлялось за счет средств акционерного общества, в связи с чем право собственности на указанный объект возникло у ООО, как правопреемника АООТ "Ремонтник" не проверены.
Более того, как следует из постановления Федерального арбитражного суда округа от 22 июня 2011 года апелляционное решение Т. арбитражного суда об отказе ООО "Ремонтник" в признании права собственности на жилой дома N по отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
После установления указанных выше обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, суду следует дать им оценку, применить надлежащий материальный закон и вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 361, 362 ч. 1 п. 2, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Славского районного суда Калининградской области от 21 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3902/2011Г.
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2011 г. по делу N 33-3902/2011г.
Судья Саратовцева Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Бояровой И.К.
судей: Поникаровской Н.В., Алферовой Г.П.
с участием прокурора Мяшиной З.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО "Ремонтник" на решение Славского районного суда Калининградской области от 21 марта 2011 года, которым исковые требования И. к ООО "Ремонтник" о признании в порядке приватизации права собственности на квартиру N дома N по удовлетворены.
Встречные исковые требования ООО "Ремонтник" к И., Ю., М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителей ООО "Ремонтник" П., Т., заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
И. обратился в суд с иском к ООО "Ремонтник" о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру N дома N по, ссылаясь на то, что указанная квартира была предоставлена его семье на основании решения профкома Б. ремонтно-строительного предприятия. В 1993 году государственное предприятие Б. РСП было приватизировано. В состав приватизированного имущества вошел и дом N.
В 2002 году он обращался к руководителю АООТ "Ремонтник" с заявлением о бесплатной передаче ему в собственность указанного жилого помещения, в чем ему было отказано.
Полагает, что включение жилого дома N в состав приватизированного ответчиком имущества не должно влиять на объем его жилищных прав, в том числе не может ограничивать его право на приватизацию.
ООО "Ремонтник" обратилось в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения, признании И. и двоих его детей М. и Ю. утратившими право пользования жилым помещением, их выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование таких требований указывало, что 29 июля 1998 года между АООТ "Ремонтник", являющимся собственником дома N по, и Е. заключен договор найма жилого помещения, который не является договором социального найма.
После смерти нанимателя Е., договор найма с кем-либо из ответчиков не перезаключался. Ответчики в течение длительного времени в квартире не проживают, выехали на другое постоянное место жительства. Ответчики допустили разрушение и порчу жилого помещения, привели квартиру в непригодное для проживания состояние. Квартира несколько лет не отапливалась, батареи разморожены, квартира отсырела, полы прогнили, окна веранды забиты, отсутствует газовая плита и газовый баллон.
Изложенное является основанием для расторжения договора найма и выселения ответчиков из занимаемого ими жилого помещения.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Ремонтник", не согласившись с решением суда, просит его отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и недоказанность обстоятельств установленных судом.
Указывает, что суд, придя к выводу о наличии у И-ных права на приватизацию жилого помещения, не учел то обстоятельство, что на момент приватизации государственного предприятия в 1993 году дом N по являлся неоконченным строительством со степенью готовности 28% и в муниципальную собственность передан не был. Дом достраивался с мая 1993 года по июнь 1996 года за счет средств акционерного общества. Квартира была передана в 1998 году семье И-ных на основании договора коммерческого найма. Выводы же суда о том, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, был построен в основном за счет государственных средств, а жилое помещение предоставлено на основании договора социального найма, не основан на материалах дела.
Ссылается также на наличие достаточных оснований для расторжения договора найма жилого помещения и выселении И-ных, и указывает на необоснованность решения в части отказа в удовлетворении встречных требований.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает его подлежащим отмене с возвращением дела на новое рассмотрение.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела И., Ю. и М. с 1998 года зарегистрированы и проживали в кв. N д. N по на основании договора найма, заключенного 29 июля 1998 года между АО "Ремонтник" и Е.
19.04.1993 года общим собранием Б. ремонтно-технического предприятия принято решение об окончании строительства жилых домов, в том числе и дома N по, за счет прибыли РТП в 1993 г. Этим же решением в неоконченных строительством домах жилье было распределено работникам РТП. В частности квартира N в д. N по была выделена Е.
25.05.1993 года государственное предприятие Б. РТП приватизировано и преобразовано в АООТ "Ремонтник", которое в 2008 году преобразовано в ООО "Ремонтник".
Двухквартирный жилой дом N по принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией 16.06.1996 года.
Судом также установлено, что после смерти Е. в 2001 году, И. и его дети М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения выехали из занимаемого ими жилого помещения и в настоящее время проживают в М. области.
Отклоняя встречные требования ООО, суд исходил из того, что жилой дом N, включая и спорную квартиру, не подлежал приватизации, является государственной собственностью, а заключенный с Е. договор найма является договором социального найма.
Суд также пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора социального найма, указав, что причиной выезда И. и его несовершеннолетних детей М. и Ю. в М. область явились поиск работы И. и необходимость обучения детей, что свидетельствует о вынужденном и временном характере их выезда.
Между тем, судебная коллегия полагает, что такие выводы суда сделаны судом без достаточного исследования всех обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора.
Исходя из положений ст. 71 и 83 ЖК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02 июля 2009 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при признании нанимателя и членов его семьи утратившими права пользования жилым помещением вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении, не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Между тем эти обстоятельства, применительно к настоящему спору суд не установил и не дал им правовой оценки, в связи с чем изложенные выше выводы суда не могут быть признаны обоснованными.
При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, связанные с выездом и отсутствием ответчиков в спорном жилом помещении на протяжении длительного времени. Выяснить где проживают и работают не только И., но и достигшие совершеннолетия М. и Ю., вступили ли они в брак и приобрели ли право пользования жилым помещением в новом месте жительства. В связи с чем на протяжении длительного времени они не вселялись в спорное жилое помещение, чинились ли им к этому препятствия и намерены ли ответчики вернуться в К. область на постоянное место жительства.
Этим обстоятельствам должна быть дана судом оценка в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами.
Из материалов дела следует, что квартира N дома N по находится в запущенном состоянии и разрушается: батареи разморожены, полы прогнили и местами вздулись, батареи разморожены, окна веранды забиты досками; отсутствуют газовая плита, газовый баллон, раковина на кухне.
При таком положении выводы суда о том, что разрушение и порча жилого помещения не связаны с бесхозяйственным обращением нанимателей с жилым помещением не может быть признан обоснованным.
В этой связи суду необходимо проверить и дать надлежащую правовую оценку доводам иска о том, что наниматели жилого помещения, длительное время в нем не проживающие, допустили разрушение и порчу жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования И., и признавая за ним право собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации, суд пришел к выводу о том, что жилой дом, в котором расположено жилое помещение, является государственной собственностью, а поскольку истец и его семья занимали названное жилое помещение на основании договора социального найма, они в силу закона вправе его приватизировать.
При этом судом сделан вывод о том, что жилой дом N построен за счет государственных средств, по плану приватизации как объект незавершенного строительства не подлежал приватизации при акционировании государственного предприятия, а в признании права собственности ООО "Ремонтник" на указанный жилой дом решением арбитражного суда отказано.
Вместе с тем судом не учтено, что могли быть приватизированы капитальные вложения в виде объектов незавершенного строительства, а денежные средства, вложенные в создание таких объектов, могли быть учтены при формировании уставного капитала АООТ "Ремонтник".
Эти обстоятельства судом не исследованы, а доводы ООО "Ремонтник" о том, что завершение строительства жилых домов осуществлялось за счет средств акционерного общества, в связи с чем право собственности на указанный объект возникло у ООО, как правопреемника АООТ "Ремонтник" не проверены.
Более того, как следует из постановления Федерального арбитражного суда округа от 22 июня 2011 года апелляционное решение Т. арбитражного суда об отказе ООО "Ремонтник" в признании права собственности на жилой дома N по отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
После установления указанных выше обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, суду следует дать им оценку, применить надлежащий материальный закон и вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 361, 362 ч. 1 п. 2, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Славского районного суда Калининградской области от 21 марта 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)