Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Малород М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе: председательствующего-судьи Хомич С.В.
судей: Корниловой Т.Г., Монмарь Д.В.,
при секретаре А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Монмарь Д.В. гражданское дело по кассационной жалобе К.О. на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 04 июля 2011 года,
установила:
К.О., с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, предъявила в суд исковые требования к Т.С., Т.Д., П.С.Н. о признании договора купли-продажи от 06.02.2002 заключенным и регистрации сделки купли-продажи, признании недействительными договора купли-продажи от 07.04.2011 и зарегистрированного права собственности.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 06.02.2002 заключила с ответчиком Т. (ранее - Ш.) С.А., действовавшей в том числе и в интересах несовершеннолетнего сына Т.Д., договор купли-продажи квартиры (адрес). Договор был заключен в простой письменной форме и удостоверен (данные изъяты).
Истец проживает в жилом помещении с момента заключения договора, то есть с 2002 года, и поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, она обратилась с соответствующим требованием к Т.С., однако, она его проигнорировала.
07 апреля 2011 между ответчиками, а именно П.С.Н. с одной стороны и Т.С. и Т.Д. - с другой, - был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, который и был впоследствии предъявлен К.О.
Поскольку спорное имущество не было передано покупателю - П.С.Н., продолжает находиться во владении и пользовании К.О., она полагает, что совершенная ответчиками сделка является недействительной.
Указывая на изложенное истец просила суд: признать договор купли-продажи спорной квартиры от 06.02.2002, заключенный между К.О. и Ш. (Т.) С.А., действующей в том числе и в интересах несовершеннолетнего сына, действительным; вынести решение о регистрации данной сделки; признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 07.04.2011 между Т.С., Т.Д. и П.С.Н.; признать недействительным зарегистрированное право собственности П.С.Н. на спорное жилое помещение.
В судебном заседании К.О., ее представитель Л. исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
П.С.Н. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.
Дело рассмотрено судом в отсутствии ответчиков Т.С. и Т.Д. в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 4 июля 2011 года в удовлетворении иска К.О. отказано.
Не соглашаясь с судебным постановлением, К.О. подала кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда от 04.07.2011 как незаконного и необоснованного.
Из жалобы следует, что кассатор не согласен с выводами суда о том, что договор купли-продажи спорного жилого помещения от 06.02.2002, удостоверенный специалистом Верхнеподпольненской сельской администрации, является предварительным договором купли-продажи и его необходимо рассматривать в совокупности с распиской от 06.02.2002, удостоверенной нотариусом г. Аксая и Аксайского района М.В.П.
Как указывает кассатор, договор купли-продажи от 06.02.2002 является основным договором купли-продажи спорного недвижимого имущества, так как при его заключении сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он был сторонами исполнен: осуществлена передача имущества от продавца к покупателю, денежные средства в оговоренном размере переданы продавцу.
В дополнениях к кассационной жалобе кассатор указала, что суд при вынесении обжалуемого судебного постановления, неправильно оценил имеющиеся в деле письменные доказательства, в частности, пришел к выводу, что расписки учиненные Ш. (Т.) С.А. 15 сентября и 13.03.2004 подтверждают факт передачи денежных средств в счет договора займа.
Также кассатор обращает внимание, что суд не дал надлежащую оценку показаниям свидетелей П.С.С. и К.Н., которые присутствовали при совершении сделки.
Ознакомившись с материалами дела, выслушав пояснения сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом 6 февраля 2002 года Ш. (Т.) С.А. выдала К.О. расписку, в которой выражено намерение в срок до 10 марта 2002 года оформить сделку. В данной расписке указана стоимость квартиры (данные изъяты) руб., но сама квартира не идентифицирована.
В этот же день написана расписка, согласно содержанию которой К.О. и Ш. договорились о покупке квартиры (адрес). Стоимость квартиры определена в (данные изъяты) руб. Подписана данная расписка только К.О. и только ее подпись заверена заместителем главы сельского поселения.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом в силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судебная коллегия, рассматривая доводы кассационной жалобы, считает необходимым обратить внимание на то, что Аксайский районный суд Ростовской области обоснованно в совокупности оценил две расписки, написанные 06.02.2002.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Суд сделал правильный вывод о том, что поскольку обе расписки подписаны только Ш. в первом случае и К.О. - во втором, их нельзя считать договорами, выражающими намерение совершить сделку купли-продажи квартиры. Заверительная надпись, совершенная заместителем главы сельской администрации, не может свидетельствовать о регистрации договора, поскольку в 2002 году такая регистрация осуществлялась в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Является обоснованным вывод суда о том, что стороны по делу с 2002 года не предпринимали действий по государственной регистрации своей договоренности, в связи с чем законно отклонил требование о государственной регистрации расписки в качестве договора купли-продажи и перехода права собственности на основании ч. 3 ст. 551 ГК РФ.
При наличии таких обстоятельств, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции, на основании анализа имеющихся в деле доказательств, принял правильное решение об отказе в удовлетворении иска в части признания договора купли-продажи спорной квартиры от 06.02.2002, заключенного между К.О. и Ш. (Т.) С.А. действительным; вынесения решения о регистрации данной сделки.
Что касается требований о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 07.04.2011 между Т.С., Т.Д. и П.С.Н., судебная коллегия отмечает, что в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор от 07.04.2011 отвечает всем требованиям гражданского законодательства, заключен в надлежащей форме, прошел государственную регистрацию, право собственности П.С.Н. также зарегистрировано, что подтверждается свидетельством от 11.05.2011.
Обоснованных доводов в подтверждение своего иска в этой части К.О. не представлено, в связи с чем суд первой инстанции принял законное решение об отказе в иске о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 07.04.2011.
Таким образом, приведенные в решении выводы суда следует признать правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательств, верном применении материального закона, регулирующего спорные правоотношения сторон, доводами кассационной жалобы выводы суда не опровергаются, требованиям ст. 67 ГПК РФ соответствует. Оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной, о чем ставится вопрос в кассационной жалобе К.О., не имеется. При рассмотрении дела процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, допущено не было.
В связи с изложенным судебная коллегия считает, что решение Аксайского районного суда Ростовской области от 04 июля 2011 года подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба К.О. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Аксайского районного суда Ростовской области от 04 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11275
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 августа 2011 г. по делу N 33-11275
Судья Малород М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе: председательствующего-судьи Хомич С.В.
судей: Корниловой Т.Г., Монмарь Д.В.,
при секретаре А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Монмарь Д.В. гражданское дело по кассационной жалобе К.О. на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 04 июля 2011 года,
установила:
К.О., с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, предъявила в суд исковые требования к Т.С., Т.Д., П.С.Н. о признании договора купли-продажи от 06.02.2002 заключенным и регистрации сделки купли-продажи, признании недействительными договора купли-продажи от 07.04.2011 и зарегистрированного права собственности.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 06.02.2002 заключила с ответчиком Т. (ранее - Ш.) С.А., действовавшей в том числе и в интересах несовершеннолетнего сына Т.Д., договор купли-продажи квартиры (адрес). Договор был заключен в простой письменной форме и удостоверен (данные изъяты).
Истец проживает в жилом помещении с момента заключения договора, то есть с 2002 года, и поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, она обратилась с соответствующим требованием к Т.С., однако, она его проигнорировала.
07 апреля 2011 между ответчиками, а именно П.С.Н. с одной стороны и Т.С. и Т.Д. - с другой, - был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, который и был впоследствии предъявлен К.О.
Поскольку спорное имущество не было передано покупателю - П.С.Н., продолжает находиться во владении и пользовании К.О., она полагает, что совершенная ответчиками сделка является недействительной.
Указывая на изложенное истец просила суд: признать договор купли-продажи спорной квартиры от 06.02.2002, заключенный между К.О. и Ш. (Т.) С.А., действующей в том числе и в интересах несовершеннолетнего сына, действительным; вынести решение о регистрации данной сделки; признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 07.04.2011 между Т.С., Т.Д. и П.С.Н.; признать недействительным зарегистрированное право собственности П.С.Н. на спорное жилое помещение.
В судебном заседании К.О., ее представитель Л. исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
П.С.Н. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.
Дело рассмотрено судом в отсутствии ответчиков Т.С. и Т.Д. в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 4 июля 2011 года в удовлетворении иска К.О. отказано.
Не соглашаясь с судебным постановлением, К.О. подала кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда от 04.07.2011 как незаконного и необоснованного.
Из жалобы следует, что кассатор не согласен с выводами суда о том, что договор купли-продажи спорного жилого помещения от 06.02.2002, удостоверенный специалистом Верхнеподпольненской сельской администрации, является предварительным договором купли-продажи и его необходимо рассматривать в совокупности с распиской от 06.02.2002, удостоверенной нотариусом г. Аксая и Аксайского района М.В.П.
Как указывает кассатор, договор купли-продажи от 06.02.2002 является основным договором купли-продажи спорного недвижимого имущества, так как при его заключении сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он был сторонами исполнен: осуществлена передача имущества от продавца к покупателю, денежные средства в оговоренном размере переданы продавцу.
В дополнениях к кассационной жалобе кассатор указала, что суд при вынесении обжалуемого судебного постановления, неправильно оценил имеющиеся в деле письменные доказательства, в частности, пришел к выводу, что расписки учиненные Ш. (Т.) С.А. 15 сентября и 13.03.2004 подтверждают факт передачи денежных средств в счет договора займа.
Также кассатор обращает внимание, что суд не дал надлежащую оценку показаниям свидетелей П.С.С. и К.Н., которые присутствовали при совершении сделки.
Ознакомившись с материалами дела, выслушав пояснения сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом 6 февраля 2002 года Ш. (Т.) С.А. выдала К.О. расписку, в которой выражено намерение в срок до 10 марта 2002 года оформить сделку. В данной расписке указана стоимость квартиры (данные изъяты) руб., но сама квартира не идентифицирована.
В этот же день написана расписка, согласно содержанию которой К.О. и Ш. договорились о покупке квартиры (адрес). Стоимость квартиры определена в (данные изъяты) руб. Подписана данная расписка только К.О. и только ее подпись заверена заместителем главы сельского поселения.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом в силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судебная коллегия, рассматривая доводы кассационной жалобы, считает необходимым обратить внимание на то, что Аксайский районный суд Ростовской области обоснованно в совокупности оценил две расписки, написанные 06.02.2002.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Суд сделал правильный вывод о том, что поскольку обе расписки подписаны только Ш. в первом случае и К.О. - во втором, их нельзя считать договорами, выражающими намерение совершить сделку купли-продажи квартиры. Заверительная надпись, совершенная заместителем главы сельской администрации, не может свидетельствовать о регистрации договора, поскольку в 2002 году такая регистрация осуществлялась в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Является обоснованным вывод суда о том, что стороны по делу с 2002 года не предпринимали действий по государственной регистрации своей договоренности, в связи с чем законно отклонил требование о государственной регистрации расписки в качестве договора купли-продажи и перехода права собственности на основании ч. 3 ст. 551 ГК РФ.
При наличии таких обстоятельств, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции, на основании анализа имеющихся в деле доказательств, принял правильное решение об отказе в удовлетворении иска в части признания договора купли-продажи спорной квартиры от 06.02.2002, заключенного между К.О. и Ш. (Т.) С.А. действительным; вынесения решения о регистрации данной сделки.
Что касается требований о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 07.04.2011 между Т.С., Т.Д. и П.С.Н., судебная коллегия отмечает, что в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор от 07.04.2011 отвечает всем требованиям гражданского законодательства, заключен в надлежащей форме, прошел государственную регистрацию, право собственности П.С.Н. также зарегистрировано, что подтверждается свидетельством от 11.05.2011.
Обоснованных доводов в подтверждение своего иска в этой части К.О. не представлено, в связи с чем суд первой инстанции принял законное решение об отказе в иске о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 07.04.2011.
Таким образом, приведенные в решении выводы суда следует признать правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательств, верном применении материального закона, регулирующего спорные правоотношения сторон, доводами кассационной жалобы выводы суда не опровергаются, требованиям ст. 67 ГПК РФ соответствует. Оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной, о чем ставится вопрос в кассационной жалобе К.О., не имеется. При рассмотрении дела процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, допущено не было.
В связи с изложенным судебная коллегия считает, что решение Аксайского районного суда Ростовской области от 04 июля 2011 года подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба К.О. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Аксайского районного суда Ростовской области от 04 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)