Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Нестеренко И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Проданова Г.А.
судей Филиппова А.Е., Криволапова Ю.Л.
при секретаре Р.
Заслушав в судебном заседании по докладу судьи Филиппова А.Е. дело по кассационной жалобе Б.М.А., Б.О. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 21 июня 2011 г. которым
установила:
Б.О. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Б.А., Б.М.И. обратились в суд с иском к Администрации Красносадовского сельского поселения о признании прав пользования и об обязании заключить договор соцнайма, указав, что с 2006 г. истцы по заявлению и с согласия работодателя ООО "Агрофирма Красный Сад" вселились и проживают в жилом доме по (адрес), который на тот момент имел статус общежития и находился в оперативном управлении ООО "Агрофирма Красный Сад".
В настоящее время администрация Красносадовского сельского поселения зарегистрировала за собой право собственности на здание общежития, а Б.О. и члены его семьи продолжают проживать в спорном жилом помещении.
Истец, ссылаясь на то, что общежитием спорное здание не является, а некоторые жильцы по решениям судов уже приватизировали свои квартиры, считает, что отношения по оплате коммунальных платежей и бремя содержания данного имущества позволяют квалифицировать отношения между сторонами как договор социального найма.
Истец в своих интересах и интересах детей просил суд:
- признать за ними право пользования жилым помещением (номер), расположенным в (адрес).
- обязать администрацию заключить с истцами договор соцнайма на спорное помещение.
Дело рассмотрено в отсутствие истцов в порядке ст. 167 ГПК РФ, с участием их представителя - Б.Ж., которая просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик иск не признал и пояснил, что здание не утратило статус общежития; истцы работниками сельской администрации не являются; ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" к возникшим правоотношениям не применима; сельская администрация является собственником доли в праве собственности, поэтому на отдельную комнату признать право собственности невозможно; право собственности сельской администрации на спорное имущество не отменено.
Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц В. и представителя УМП ЖКХ Красносадовского сельского поселения в порядке ст. ст. 167 ГПК РФ.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 21 июня 2011 г. суд отказал в удовлетворении требований Б.О., и в интересах несовершеннолетней Б.А., Б.М.И. к администрации Красносадовского сельского поселения о признании прав пользования и об обязании заключить договор соцнайма.
Не согласившись с указанным решением, Б.М.А., Б.О. в лице представителя Б.Ж. подали кассационную жалобу, в которой просили решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Кассаторы указывают, что суд формально отнесся к исследованию, изучению и оценке предоставленных в обоснование исковых требований доказательств, не исследовал фактические обстоятельства по делу, не выяснил вопросы, вызывающие его сомнения и не устранил их.
Спорное жилое помещение не является служебным жилым помещением, в отношении него не был заключен договор специализированного найма, как того требует ЖК РФ, в то же время данное здание не является и общежитием.
Подобные общежития утратили свой статус в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из разряда специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Ранее решениями Азовского городского суда РО в отношении иных семей было установлено, что здание по (адрес), утратило статус общежития с момента перехода в муниципальную собственность и жилые помещения, расположенные в нем должны использоваться по договору социального найма. Данные решения вступили в законную силу и указанные обстоятельства, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию.
Кассаторы указывают, что на момент вселения в жилое помещение за Администрацией Азовского района Ростовской области было зарегистрировано право муниципальной собственности и не имеет значения, было доверительное управление либо нет.
Ссылаясь на то, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения, кассаторы считают, что при фактическом вселении в квартиру, проживании в ней и исполнении обязанностей нанимателя, отсутствие у нанимателя документа на вселение в данную квартиру само по себе не может служить препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.
Б.О. и его несовершеннолетняя дочь Б.А. зарегистрированы на постоянной основе в данном жилом помещении, а Б.М.И. постоянно проживает в спорном жилом помещении без регистрации по месту жительства.
Постановлением Главы Красносадовского сельского поселения от 07.07.2008 г. N 24 жилым помещениям в доме по (адрес) была присвоена нумерация. Согласно этому Постановлению спорное жилое помещение является изолированным, здании отсутствуют такие места общего пользования как общая кухня, общий душ и туалет.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Красносадовского сельского поселения - Е., представителя Б.М.И., Б.О., Б.А. - Б.Ж., судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался ст. ст. 92, 100, 102 ЖК РФ, ст. ст. 8, 11, 12, 672 ГК РФ и исходил из того, что общежитие принадлежит администрации Красносадовского сельского поселения, до настоящего времени право собственности администрации никем не отменено, спорное общежитие не относится к помещениям, в отношении которых может быть заключен договор социального найма, поскольку указанный объект является специализированным.
Суд установил, что истец и его семья с 2006 г. вселились в помещение в тот момент, когда общежитие находилось в оперативном управлении 000 "Агрофирма Красный Сад". В решении суд делает вывод о том, что вселение истцов носило временный характер.
Кроме того, истцами не доказано, что у них имеется право на приватизацию жилого помещения, а действиями ответчика и его отказом в передаче имущества в собственность оказались нарушенными права и интересы Б., как не представлено доказательств тому, что между сторонами был заключен или они намеревались заключить договор социального найма; доказательств несения истцом бремя содержания спорного помещения, которые бы позволяли квалифицировать отношения между сторонами как договор социального найма; доказательств изолированности спорного помещения.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что сельская администрация как надлежащий собственник имущества реализует свои права, отчуждая доли в этом имуществе и заключая возмездные сделки с гражданами, в силу закона. К тому же в материалах дела отсутствуют документы об исключении спорного дома из числа специализированного жилищного фонда (т.е. о прекращении статуса общежития), а согласно ч. 3 ст. 92 ЖК РФ и ст. 4 ФЗ N 1541-1 от 04.07.1991 г. жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
Решение суда подлежит отмене по следующим основаниям поскольку суд первой инстанции надлежащим образом не проверил обстоятельства, на которые ссылались истцы, и не дал им правовой оценки, тогда как они имеют значение для правильного разрешения дела по существу, также не дана оценка письменным доказательствам, представленным истцами в материалы дела.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 92 ЖК РФ, тогда как в материалах дела не содержится сведений, подтверждающих тот факт, что общежитие сохранило свой статус специализированного жилья, а, следовательно, вывод суда о том, что спорное жилое помещение не может быть передано по договору социального найма, необоснован.
Кроме того, при исследовании вопроса о статусе здания, необходимо исследовать обстоятельства связанные с тем, каким образом дом фактически использовался жильцами.
Согласно ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о том, что спорное помещение является изолированным, строение не содержит в себе таких признаков общежития как общие ванна, туалет, кухня, а также ссылки кассатора на то, что имеются вступившие в законную силу решения Азовского городского суда, в отношении других жильцов (адрес), которыми суд обязал Администрацию Красносадовского сельского поселения заключить договор социального найма.
При этом, отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на момент вступления в силу статьи 7 указанного выше Вводного закона, не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу указанной статьи Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц, либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).
Кроме того, при рассмотрении данной жалобы представитель ответчика сослался на то, что часть квартир в этом доме приватизирована жильцам, в том числе и на основании судебных решений, вынесенных судом в пользу жильцов.
Следует отметить, что выводы суда об отсутствии у истцов права на приватизацию жилого помещения преждевременны, поскольку иск не содержит требований о признании за истцами права на приватизацию спорного жилья.
Не подтверждены материалами дела выводы суд о временном характере проживания истцов в спорном жилом помещении.
С учетом изложенного постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Судебная коллегия не считает возможным вынести по делу новое решение, ввиду необходимости для вынесения законного и обоснованного решения проведения значительного по объему дополнительного исследования доказательств, с соблюдением в полной мере принципа диспозитивности и состязательности процесса.
В этой связи дело направляется на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, уточнить характер возникших правоотношений, а также процессуальные и материальные нормы права, которыми эти правоотношения регулируются, дать надлежащую оценку представленным доказательствам и, в зависимости от добытых данных, вынести соответствующее постановление.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 21 июня 2011 г. отменить и дело направить на новое рассмотрение с тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11284
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 августа 2011 г. по делу N 33-11284
Судья Нестеренко И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Проданова Г.А.
судей Филиппова А.Е., Криволапова Ю.Л.
при секретаре Р.
Заслушав в судебном заседании по докладу судьи Филиппова А.Е. дело по кассационной жалобе Б.М.А., Б.О. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 21 июня 2011 г. которым
установила:
Б.О. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Б.А., Б.М.И. обратились в суд с иском к Администрации Красносадовского сельского поселения о признании прав пользования и об обязании заключить договор соцнайма, указав, что с 2006 г. истцы по заявлению и с согласия работодателя ООО "Агрофирма Красный Сад" вселились и проживают в жилом доме по (адрес), который на тот момент имел статус общежития и находился в оперативном управлении ООО "Агрофирма Красный Сад".
В настоящее время администрация Красносадовского сельского поселения зарегистрировала за собой право собственности на здание общежития, а Б.О. и члены его семьи продолжают проживать в спорном жилом помещении.
Истец, ссылаясь на то, что общежитием спорное здание не является, а некоторые жильцы по решениям судов уже приватизировали свои квартиры, считает, что отношения по оплате коммунальных платежей и бремя содержания данного имущества позволяют квалифицировать отношения между сторонами как договор социального найма.
Истец в своих интересах и интересах детей просил суд:
- признать за ними право пользования жилым помещением (номер), расположенным в (адрес).
- обязать администрацию заключить с истцами договор соцнайма на спорное помещение.
Дело рассмотрено в отсутствие истцов в порядке ст. 167 ГПК РФ, с участием их представителя - Б.Ж., которая просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик иск не признал и пояснил, что здание не утратило статус общежития; истцы работниками сельской администрации не являются; ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" к возникшим правоотношениям не применима; сельская администрация является собственником доли в праве собственности, поэтому на отдельную комнату признать право собственности невозможно; право собственности сельской администрации на спорное имущество не отменено.
Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц В. и представителя УМП ЖКХ Красносадовского сельского поселения в порядке ст. ст. 167 ГПК РФ.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 21 июня 2011 г. суд отказал в удовлетворении требований Б.О., и в интересах несовершеннолетней Б.А., Б.М.И. к администрации Красносадовского сельского поселения о признании прав пользования и об обязании заключить договор соцнайма.
Не согласившись с указанным решением, Б.М.А., Б.О. в лице представителя Б.Ж. подали кассационную жалобу, в которой просили решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.
Кассаторы указывают, что суд формально отнесся к исследованию, изучению и оценке предоставленных в обоснование исковых требований доказательств, не исследовал фактические обстоятельства по делу, не выяснил вопросы, вызывающие его сомнения и не устранил их.
Спорное жилое помещение не является служебным жилым помещением, в отношении него не был заключен договор специализированного найма, как того требует ЖК РФ, в то же время данное здание не является и общежитием.
Подобные общежития утратили свой статус в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из разряда специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Ранее решениями Азовского городского суда РО в отношении иных семей было установлено, что здание по (адрес), утратило статус общежития с момента перехода в муниципальную собственность и жилые помещения, расположенные в нем должны использоваться по договору социального найма. Данные решения вступили в законную силу и указанные обстоятельства, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию.
Кассаторы указывают, что на момент вселения в жилое помещение за Администрацией Азовского района Ростовской области было зарегистрировано право муниципальной собственности и не имеет значения, было доверительное управление либо нет.
Ссылаясь на то, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения, кассаторы считают, что при фактическом вселении в квартиру, проживании в ней и исполнении обязанностей нанимателя, отсутствие у нанимателя документа на вселение в данную квартиру само по себе не может служить препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.
Б.О. и его несовершеннолетняя дочь Б.А. зарегистрированы на постоянной основе в данном жилом помещении, а Б.М.И. постоянно проживает в спорном жилом помещении без регистрации по месту жительства.
Постановлением Главы Красносадовского сельского поселения от 07.07.2008 г. N 24 жилым помещениям в доме по (адрес) была присвоена нумерация. Согласно этому Постановлению спорное жилое помещение является изолированным, здании отсутствуют такие места общего пользования как общая кухня, общий душ и туалет.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Красносадовского сельского поселения - Е., представителя Б.М.И., Б.О., Б.А. - Б.Ж., судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался ст. ст. 92, 100, 102 ЖК РФ, ст. ст. 8, 11, 12, 672 ГК РФ и исходил из того, что общежитие принадлежит администрации Красносадовского сельского поселения, до настоящего времени право собственности администрации никем не отменено, спорное общежитие не относится к помещениям, в отношении которых может быть заключен договор социального найма, поскольку указанный объект является специализированным.
Суд установил, что истец и его семья с 2006 г. вселились в помещение в тот момент, когда общежитие находилось в оперативном управлении 000 "Агрофирма Красный Сад". В решении суд делает вывод о том, что вселение истцов носило временный характер.
Кроме того, истцами не доказано, что у них имеется право на приватизацию жилого помещения, а действиями ответчика и его отказом в передаче имущества в собственность оказались нарушенными права и интересы Б., как не представлено доказательств тому, что между сторонами был заключен или они намеревались заключить договор социального найма; доказательств несения истцом бремя содержания спорного помещения, которые бы позволяли квалифицировать отношения между сторонами как договор социального найма; доказательств изолированности спорного помещения.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что сельская администрация как надлежащий собственник имущества реализует свои права, отчуждая доли в этом имуществе и заключая возмездные сделки с гражданами, в силу закона. К тому же в материалах дела отсутствуют документы об исключении спорного дома из числа специализированного жилищного фонда (т.е. о прекращении статуса общежития), а согласно ч. 3 ст. 92 ЖК РФ и ст. 4 ФЗ N 1541-1 от 04.07.1991 г. жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
Решение суда подлежит отмене по следующим основаниям поскольку суд первой инстанции надлежащим образом не проверил обстоятельства, на которые ссылались истцы, и не дал им правовой оценки, тогда как они имеют значение для правильного разрешения дела по существу, также не дана оценка письменным доказательствам, представленным истцами в материалы дела.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 92 ЖК РФ, тогда как в материалах дела не содержится сведений, подтверждающих тот факт, что общежитие сохранило свой статус специализированного жилья, а, следовательно, вывод суда о том, что спорное жилое помещение не может быть передано по договору социального найма, необоснован.
Кроме того, при исследовании вопроса о статусе здания, необходимо исследовать обстоятельства связанные с тем, каким образом дом фактически использовался жильцами.
Согласно ст. 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о том, что спорное помещение является изолированным, строение не содержит в себе таких признаков общежития как общие ванна, туалет, кухня, а также ссылки кассатора на то, что имеются вступившие в законную силу решения Азовского городского суда, в отношении других жильцов (адрес), которыми суд обязал Администрацию Красносадовского сельского поселения заключить договор социального найма.
При этом, отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на момент вступления в силу статьи 7 указанного выше Вводного закона, не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу указанной статьи Вводного закона не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц, либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).
Кроме того, при рассмотрении данной жалобы представитель ответчика сослался на то, что часть квартир в этом доме приватизирована жильцам, в том числе и на основании судебных решений, вынесенных судом в пользу жильцов.
Следует отметить, что выводы суда об отсутствии у истцов права на приватизацию жилого помещения преждевременны, поскольку иск не содержит требований о признании за истцами права на приватизацию спорного жилья.
Не подтверждены материалами дела выводы суд о временном характере проживания истцов в спорном жилом помещении.
С учетом изложенного постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Судебная коллегия не считает возможным вынести по делу новое решение, ввиду необходимости для вынесения законного и обоснованного решения проведения значительного по объему дополнительного исследования доказательств, с соблюдением в полной мере принципа диспозитивности и состязательности процесса.
В этой связи дело направляется на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, уточнить характер возникших правоотношений, а также процессуальные и материальные нормы права, которыми эти правоотношения регулируются, дать надлежащую оценку представленным доказательствам и, в зависимости от добытых данных, вынести соответствующее постановление.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 21 июня 2011 г. отменить и дело направить на новое рассмотрение с тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)