Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ланко И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего судьи: Проданова Г.А.
Судей: Криволапова Ю.Л., Худяковой И.Н.
При секретаре: Р.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Н., К.А., К.Д. к О. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и по встречному иску О. к К.Н., К.А. и К.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,
по кассационной жалобе К.Д. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 23 июня 2011 года,
Заслушав доклад судьи Проданова Г.А., пояснения К.Н., К.А., К.Д., представителя К.Н. по доверенности N 11-12927 от 14.07.2011 года Б., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя О. по доверенности N 5-4844 от 13.07.2011 года Ш., судебная коллегия
установила:
К.Н., К.А., К.Д. обратились в суд с иском к О., в котором с учетом уточненных исковых требований на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ просили суд признать сделку купли-продажи квартиры (адрес) в г. Азове ничтожной.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что О. ввел их в заблуждение, заключая с ними договоры купли-продажи и регистрируя их в установленном законом порядке. Их взаимоотношения с ответчиком складывались сугубо на договоре займа денежных средств в размере 200 000 руб. Данная квартира являлась залоговым имуществом, в счет исполнения обязательства по договору займа. Но поскольку ответчик им пояснил, что единственное жилье не может по закону быть залоговым имуществом, то необходимо подписать документы на продажу квартиры, при этом О. объяснил, что это носит лишь формальный характер и квартира истцов ему не нужна. По мнению истцов, данные обстоятельства подтверждаются договорами купли-продажи от 17.09.2010 г. и от 20.11.2010 г., где продавцом квартиры выступает ответчик по делу, а покупателем К.Н., отмечая тот факт, что цена договора была указана так же 412 000 руб., п. 3 договоров предусматривает рассрочку платежа по одному договору до 14.09.2011 г., по другому до 30.09.2011 г., указанная рассрочка была определена по соглашению сторон. Также они указали, что цена, отраженная в договорах, не отвечает реальной рыночной цене такой квартиры, тем более с проведенным в ней ремонтом.
О. предъявил встречные исковые требования, в которых просил суд признать ответчиков несохранившими право пользования жилым помещением в квартире (адрес) в г. Азове, расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 20 ноября 2010 года, взыскать с ответчиков расходы, понесенные им по найму жилого помещения в размере 20 000 рублей, поскольку он является собственником спорной квартиры, ответчики членами его семьи не являются. По условиям последнего договора купли-продажи, заключенного 20 ноября 2010 года между ним и К.Д., последний обязалась снять всех с регистрационного учета до 20 декабря 2010 года, данные обязательства он не исполнил. Кроме того, не произведены оплаты за квартиру по условиям предварительного договора от 20 ноября 2010 года, заключенного уже О. с К.Н.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 23 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований К.Н., К.А., К.Д. отказано за необоснованностью.
Суд признал К.Н., К.А. и К.Д. несохранившими право пользования жилым помещением в квартире (адрес) в г. Азове. Расторг предварительный договор купли-продажи от 20 ноября 2010 года, заключенный между О. и К.Н.
В удовлетворении исковых требований О. к К.Н., К.А. и К.Д. о взыскании расходов по найму жилого помещения отказал за необоснованностью.
Также суд взыскал с О. в доход соответствующего бюджета госпошлину в сумме 800 рублей. Взыскал с К.Н. в доход соответствующего бюджета госпошлину в сумме 400 рублей.
В кассационной жалобе К.Н. просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.
Кассатор указывает, что ответчик уверил их, что договор купли-продажи носит формальный характер и фактически является залоговым обеспечением в счет исполнения истцами обязательств по договору займа. Так же он пояснил, что после полного возврата долга он отдаст им документы на квартиру обратно. По мнению кассатора, в обоснование их требований были предоставлены доказательства в виде пояснений, показаний свидетелей, документов, подтверждающих осуществление ремонта в квартире. Кроме того, К.Н. обращает внимание судебной коллегии на то, что суд не поставил на обсуждение вопрос о выяснении действительной рыночной цены проданной квартиры.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит основания к удовлетворению жалобы и отмене судебного постановления, принятого по делу.
При принятии решения, суд руководствовался статьями 170, 177, 420, 434, 549, 551 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что заключенный 7 августа 2010 года между К.Н., К.А. и О. договор купли-продажи 2/3 долей названной квартиры содержит все необходимые условия, предусмотренные для заключения договоров купли-продажи недвижимости.
Суд посчитал, что воля продавца на совершение сделки именно договора купли-продажи от 7 августа 2010 года подтверждается, прежде всего, тем, что данный договор подписывается К.Н. и К.А., при этом отчуждается принадлежащая им доля в квартире, а именно 2/3 доли, поскольку третий сособственник является несовершеннолетним и выдал продавцам только нотариально удостоверенное согласие на отчуждение ими своих долей.
Суд отклонил доводов истцов о том, что они не собирались продавать квартиру, а брали взаймы денежные средства для производства ремонта в квартире, поскольку они опровергались всеми действиями истцов по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Также суд указал на отсутствие доказательств намерений истцов на заключение именно договора займа денежных средств и производства ремонта в квартире и недостаточности денежных средств для его окончания.
При этом суд учел, что К.А. самостоятельно набирала текст договора купли-продажи от 7 августа 2010 года.
Также суд отметил, что в июле 2010 года по пояснениям К.Н. на имя О. была выдана доверенность на регистрацию его права собственности по совершенной сделке без их участия.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что прослеживалась четкая линия волеизъявления истцов именно на отчуждение принадлежащего им имущества, поскольку в июле 2010 года на имя О. выдается доверенность на регистрацию его права собственности на приобретаемую квартиру, 22 июля 2010 года несовершеннолетний К.Д. дает нотариально удостоверенное согласие матери и сестре на отчуждение ими своих 2/3 долей в спорной квартире, 7 августа 2010 года К.Н. и К.А. заключают с О. договор купли-продажи 2/3 долей спорной квартиры, получив при этом деньги, поскольку в договоре указано, что расчет произведен полностью в той сумме, которую указали как продажную цену 2/3 долей квартиры, 20 ноября 2010 года между К.Д. и О. заключается отдельный договор купли-продажи 1/3 доли спорной квартиры, при этом данный договор содержит подпись К.Д. о получении 80 000 рублей, а также содержит обязательство продавца о снятии с регистрационного учета до 20 декабря 2010 года всех зарегистрированных в квартире лиц.
Помимо этого, суд учел, что оба договора были зарегистрированы покупателем в установленном законом порядке, что в свою очередь подтверждает намерение покупателя приобрести данное имущество именно в свою собственность, а не как предмет залога по договору займа.
Вместе с тем, суд указал, что никаких препятствий к ознакомлению с текстами договоров истцы не имели, период времени между первоначальным договором от 7 августа 2010 года и 20 ноября 2010 года имел длительный временной промежуток, практически около четырех месяцев, в течение которых истцы могли уточнить условия своих правоотношений с О., проконсультироваться и узнать обо всех правовых последствиях совершенных ими сделок.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что доводы истцов о том, что сделка купли-продажи квартиры прикрывает сделку договора займа, ничем не подтверждены и опровергнуты действиями самих же истцов по порядку и срокам заключения договоров купли-продажи квартиры, отметив, что стороны самостоятельно устанавливают стоимость продаваемого имущества на основании принципа свободы договора.
Суд посчитал, что обстоятельства заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры 20 ноября 2010 года между О. и К.Н., не могут свидетельствовать о притворности или мнимости сделок от 7 августа 2010 года и 20 ноября 2010 года.
Учитывая вышеизложенное, суд, сославшись на положения статей 288, 292 ГК РФ, части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, не нашел оснований для удовлетворения требований истцов К. о признании недействительной регистрации в квартире лиц, относящихся к членам семьи нового собственника.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 420, 421, 429, 450 ГК РФ, расторг предварительный договор купли-продажи от 20 ноября 2010 года, заключенный между О. и К.Н., указав, что последней не выполнялись условия договора, поскольку доказательств внесения платежей в установленные договором сроки, ею не представлено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований О. к К.Н., К.А. и К.Д. о взыскании расходов по найму жилого помещения, суд исходил из того, что истцом в порядке статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств несения подобных расходов именно им и причинения материального ущерба именно ему.
С такими выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласиться не может ввиду следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям не отвечает.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По правилам пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Следовательно, притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Правовая судьба прикрываемой сделки зависит от того, соответствует ли она требованиям закона с точки зрения субъектного состава, содержания, формы и т.п. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
При таких обстоятельствах, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.
В соответствии с частью 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств.
Согласно статье 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Притворные сделки могут подтверждаться всеми доступными средствами доказывания, в том числе свидетельскими показаниями. Каких-либо исключений по этому вопросу гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено.
В силу части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что прослеживалась четкая линия волеизъявления истцов именно на отчуждение принадлежащего им имущества.
Между тем, такой вывод сделан без оценки всех доказательств в их совокупности, в частности, истица оспаривала указанные сделки именно на том основании, что намерения продавать квартиру она не имела, под видом купли-продажи фактически имел место договор займа, поскольку ей необходимы были денежные средства для окончания ремонта квартиры.
Как указали К.Н. и ее представитель в судебной заседании суда кассационной инстанции, в подтверждение своих доводов, ими в суд первой инстанции представлялись три договора подряда на выполнение ремонтных работ, фотографии, на которых изображена квартира до ремонта и после произведенного ремонта.
Вышеназванные доказательства приведены в перечне приложений к уточненному исковому заявлению (л.д. 26). Однако, в материалах дела названные договоры и фотографии отсутствуют.
Между тем, данные доказательства были представлены стороной истцов на обозрение судебной коллегии и они нуждаются в соответствующей проверке и оценке.
Также суд не дал никакой оценки показаниям свидетелей С. и Р.О., а также имеющимся в материалах дела копиям постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел, из которых следует, что уже через месяц, после оформления последней сделки, истца обратилась с заявлением в правоохранительные органы относительно противоправных действий О.
Кроме того, заслуживают внимания и оценки доводы жалобы кассатора о том, что она с детьми не собиралась никуда выезжать из данной квартиры, продолжает там проживать, сделав ремонт, при этом, спорная квартира была продана по явно заниженной цене.
Также, судебная коллегия считает необходимым указать на последовательность действий сторон и сроки их совершения при заключении сделок.
Так 7 августа 2010 года К.Н. и К.А. заключают с О. договор купли-продажи 2/3 долей квартиры (адрес) в г. Азове. Однако, как следует из договора, уже 17 сентября 2010 года, О. продает К.Н. всю спорную квартиру в рассрочку, не являясь на тот момент собственником всей квартиры.
Затем, 20 ноября 2010 года К.Д. и О. заключают отдельный договор купли-продажи 1/3 доли данной квартиры. И в этот же день 20 ноября 2010 года О. заключает с К.Н. еще они предварительный договор на продажу данной квартиры. Причем цена договора та же, что и при покупке у истцов, а способ оплаты данной квартиры по заключенному договору определен сторонами в виде рассрочки. При этом срок последней оплаты определен до 30.09.2011 г., а встречный иск о его расторжении заявлен лишь в марте 2011 г., при утверждении, что оплата по данному договору не производилась ни разу.
Вышеуказанные обстоятельства являются существенным для дела, однако, остались без внимания и оценки суда первой инстанции.
Следовательно, без всестороннего анализа указанных выше обстоятельств, не возможно прийти к однозначному выводу, что при заключении оспариваемых договоров воля истцов была определенно выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием данных договоров, и который они имели в виду, т.е. возмездное отчуждение спорной квартиры.
Таким образом, при рассмотрении данного дела судом в нарушение части 2 статьи 12 ГПК РФ не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств.
Принимая во внимание, что выводы суда постановлены без тщательной проверки доводов истцов, без оценки представленных по делу доказательств, без исследования, установления и оценки иных доказательств по делу, имеющих существенное значение для дела, решение суда нельзя признать законным и обоснованным. Данное решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как судебная коллегия лишена возможности исправить допущенные судом первой инстанции недостатки.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, с учетом требований и возражений сторон, норм материального права, подлежащих применению, установить обстоятельства, имеющие значение для дела; распределить бремя их доказывания и поставить на обсуждение сторон; после чего постановить решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.
Руководствуясь статьями 199, 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 23 июня 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11449
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2011 г. по делу N 33-11449
Судья Ланко И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего судьи: Проданова Г.А.
Судей: Криволапова Ю.Л., Худяковой И.Н.
При секретаре: Р.
Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Н., К.А., К.Д. к О. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и по встречному иску О. к К.Н., К.А. и К.Д. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,
по кассационной жалобе К.Д. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 23 июня 2011 года,
Заслушав доклад судьи Проданова Г.А., пояснения К.Н., К.А., К.Д., представителя К.Н. по доверенности N 11-12927 от 14.07.2011 года Б., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя О. по доверенности N 5-4844 от 13.07.2011 года Ш., судебная коллегия
установила:
К.Н., К.А., К.Д. обратились в суд с иском к О., в котором с учетом уточненных исковых требований на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ просили суд признать сделку купли-продажи квартиры (адрес) в г. Азове ничтожной.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что О. ввел их в заблуждение, заключая с ними договоры купли-продажи и регистрируя их в установленном законом порядке. Их взаимоотношения с ответчиком складывались сугубо на договоре займа денежных средств в размере 200 000 руб. Данная квартира являлась залоговым имуществом, в счет исполнения обязательства по договору займа. Но поскольку ответчик им пояснил, что единственное жилье не может по закону быть залоговым имуществом, то необходимо подписать документы на продажу квартиры, при этом О. объяснил, что это носит лишь формальный характер и квартира истцов ему не нужна. По мнению истцов, данные обстоятельства подтверждаются договорами купли-продажи от 17.09.2010 г. и от 20.11.2010 г., где продавцом квартиры выступает ответчик по делу, а покупателем К.Н., отмечая тот факт, что цена договора была указана так же 412 000 руб., п. 3 договоров предусматривает рассрочку платежа по одному договору до 14.09.2011 г., по другому до 30.09.2011 г., указанная рассрочка была определена по соглашению сторон. Также они указали, что цена, отраженная в договорах, не отвечает реальной рыночной цене такой квартиры, тем более с проведенным в ней ремонтом.
О. предъявил встречные исковые требования, в которых просил суд признать ответчиков несохранившими право пользования жилым помещением в квартире (адрес) в г. Азове, расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 20 ноября 2010 года, взыскать с ответчиков расходы, понесенные им по найму жилого помещения в размере 20 000 рублей, поскольку он является собственником спорной квартиры, ответчики членами его семьи не являются. По условиям последнего договора купли-продажи, заключенного 20 ноября 2010 года между ним и К.Д., последний обязалась снять всех с регистрационного учета до 20 декабря 2010 года, данные обязательства он не исполнил. Кроме того, не произведены оплаты за квартиру по условиям предварительного договора от 20 ноября 2010 года, заключенного уже О. с К.Н.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 23 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований К.Н., К.А., К.Д. отказано за необоснованностью.
Суд признал К.Н., К.А. и К.Д. несохранившими право пользования жилым помещением в квартире (адрес) в г. Азове. Расторг предварительный договор купли-продажи от 20 ноября 2010 года, заключенный между О. и К.Н.
В удовлетворении исковых требований О. к К.Н., К.А. и К.Д. о взыскании расходов по найму жилого помещения отказал за необоснованностью.
Также суд взыскал с О. в доход соответствующего бюджета госпошлину в сумме 800 рублей. Взыскал с К.Н. в доход соответствующего бюджета госпошлину в сумме 400 рублей.
В кассационной жалобе К.Н. просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным.
Кассатор указывает, что ответчик уверил их, что договор купли-продажи носит формальный характер и фактически является залоговым обеспечением в счет исполнения истцами обязательств по договору займа. Так же он пояснил, что после полного возврата долга он отдаст им документы на квартиру обратно. По мнению кассатора, в обоснование их требований были предоставлены доказательства в виде пояснений, показаний свидетелей, документов, подтверждающих осуществление ремонта в квартире. Кроме того, К.Н. обращает внимание судебной коллегии на то, что суд не поставил на обсуждение вопрос о выяснении действительной рыночной цены проданной квартиры.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит основания к удовлетворению жалобы и отмене судебного постановления, принятого по делу.
При принятии решения, суд руководствовался статьями 170, 177, 420, 434, 549, 551 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что заключенный 7 августа 2010 года между К.Н., К.А. и О. договор купли-продажи 2/3 долей названной квартиры содержит все необходимые условия, предусмотренные для заключения договоров купли-продажи недвижимости.
Суд посчитал, что воля продавца на совершение сделки именно договора купли-продажи от 7 августа 2010 года подтверждается, прежде всего, тем, что данный договор подписывается К.Н. и К.А., при этом отчуждается принадлежащая им доля в квартире, а именно 2/3 доли, поскольку третий сособственник является несовершеннолетним и выдал продавцам только нотариально удостоверенное согласие на отчуждение ими своих долей.
Суд отклонил доводов истцов о том, что они не собирались продавать квартиру, а брали взаймы денежные средства для производства ремонта в квартире, поскольку они опровергались всеми действиями истцов по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Также суд указал на отсутствие доказательств намерений истцов на заключение именно договора займа денежных средств и производства ремонта в квартире и недостаточности денежных средств для его окончания.
При этом суд учел, что К.А. самостоятельно набирала текст договора купли-продажи от 7 августа 2010 года.
Также суд отметил, что в июле 2010 года по пояснениям К.Н. на имя О. была выдана доверенность на регистрацию его права собственности по совершенной сделке без их участия.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что прослеживалась четкая линия волеизъявления истцов именно на отчуждение принадлежащего им имущества, поскольку в июле 2010 года на имя О. выдается доверенность на регистрацию его права собственности на приобретаемую квартиру, 22 июля 2010 года несовершеннолетний К.Д. дает нотариально удостоверенное согласие матери и сестре на отчуждение ими своих 2/3 долей в спорной квартире, 7 августа 2010 года К.Н. и К.А. заключают с О. договор купли-продажи 2/3 долей спорной квартиры, получив при этом деньги, поскольку в договоре указано, что расчет произведен полностью в той сумме, которую указали как продажную цену 2/3 долей квартиры, 20 ноября 2010 года между К.Д. и О. заключается отдельный договор купли-продажи 1/3 доли спорной квартиры, при этом данный договор содержит подпись К.Д. о получении 80 000 рублей, а также содержит обязательство продавца о снятии с регистрационного учета до 20 декабря 2010 года всех зарегистрированных в квартире лиц.
Помимо этого, суд учел, что оба договора были зарегистрированы покупателем в установленном законом порядке, что в свою очередь подтверждает намерение покупателя приобрести данное имущество именно в свою собственность, а не как предмет залога по договору займа.
Вместе с тем, суд указал, что никаких препятствий к ознакомлению с текстами договоров истцы не имели, период времени между первоначальным договором от 7 августа 2010 года и 20 ноября 2010 года имел длительный временной промежуток, практически около четырех месяцев, в течение которых истцы могли уточнить условия своих правоотношений с О., проконсультироваться и узнать обо всех правовых последствиях совершенных ими сделок.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что доводы истцов о том, что сделка купли-продажи квартиры прикрывает сделку договора займа, ничем не подтверждены и опровергнуты действиями самих же истцов по порядку и срокам заключения договоров купли-продажи квартиры, отметив, что стороны самостоятельно устанавливают стоимость продаваемого имущества на основании принципа свободы договора.
Суд посчитал, что обстоятельства заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры 20 ноября 2010 года между О. и К.Н., не могут свидетельствовать о притворности или мнимости сделок от 7 августа 2010 года и 20 ноября 2010 года.
Учитывая вышеизложенное, суд, сославшись на положения статей 288, 292 ГК РФ, части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, не нашел оснований для удовлетворения требований истцов К. о признании недействительной регистрации в квартире лиц, относящихся к членам семьи нового собственника.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 420, 421, 429, 450 ГК РФ, расторг предварительный договор купли-продажи от 20 ноября 2010 года, заключенный между О. и К.Н., указав, что последней не выполнялись условия договора, поскольку доказательств внесения платежей в установленные договором сроки, ею не представлено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований О. к К.Н., К.А. и К.Д. о взыскании расходов по найму жилого помещения, суд исходил из того, что истцом в порядке статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств несения подобных расходов именно им и причинения материального ущерба именно ему.
С такими выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласиться не может ввиду следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям не отвечает.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По правилам пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Следовательно, притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Правовая судьба прикрываемой сделки зависит от того, соответствует ли она требованиям закона с точки зрения субъектного состава, содержания, формы и т.п. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
При таких обстоятельствах, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.
В соответствии с частью 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств.
Согласно статье 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Притворные сделки могут подтверждаться всеми доступными средствами доказывания, в том числе свидетельскими показаниями. Каких-либо исключений по этому вопросу гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено.
В силу части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что прослеживалась четкая линия волеизъявления истцов именно на отчуждение принадлежащего им имущества.
Между тем, такой вывод сделан без оценки всех доказательств в их совокупности, в частности, истица оспаривала указанные сделки именно на том основании, что намерения продавать квартиру она не имела, под видом купли-продажи фактически имел место договор займа, поскольку ей необходимы были денежные средства для окончания ремонта квартиры.
Как указали К.Н. и ее представитель в судебной заседании суда кассационной инстанции, в подтверждение своих доводов, ими в суд первой инстанции представлялись три договора подряда на выполнение ремонтных работ, фотографии, на которых изображена квартира до ремонта и после произведенного ремонта.
Вышеназванные доказательства приведены в перечне приложений к уточненному исковому заявлению (л.д. 26). Однако, в материалах дела названные договоры и фотографии отсутствуют.
Между тем, данные доказательства были представлены стороной истцов на обозрение судебной коллегии и они нуждаются в соответствующей проверке и оценке.
Также суд не дал никакой оценки показаниям свидетелей С. и Р.О., а также имеющимся в материалах дела копиям постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел, из которых следует, что уже через месяц, после оформления последней сделки, истца обратилась с заявлением в правоохранительные органы относительно противоправных действий О.
Кроме того, заслуживают внимания и оценки доводы жалобы кассатора о том, что она с детьми не собиралась никуда выезжать из данной квартиры, продолжает там проживать, сделав ремонт, при этом, спорная квартира была продана по явно заниженной цене.
Также, судебная коллегия считает необходимым указать на последовательность действий сторон и сроки их совершения при заключении сделок.
Так 7 августа 2010 года К.Н. и К.А. заключают с О. договор купли-продажи 2/3 долей квартиры (адрес) в г. Азове. Однако, как следует из договора, уже 17 сентября 2010 года, О. продает К.Н. всю спорную квартиру в рассрочку, не являясь на тот момент собственником всей квартиры.
Затем, 20 ноября 2010 года К.Д. и О. заключают отдельный договор купли-продажи 1/3 доли данной квартиры. И в этот же день 20 ноября 2010 года О. заключает с К.Н. еще они предварительный договор на продажу данной квартиры. Причем цена договора та же, что и при покупке у истцов, а способ оплаты данной квартиры по заключенному договору определен сторонами в виде рассрочки. При этом срок последней оплаты определен до 30.09.2011 г., а встречный иск о его расторжении заявлен лишь в марте 2011 г., при утверждении, что оплата по данному договору не производилась ни разу.
Вышеуказанные обстоятельства являются существенным для дела, однако, остались без внимания и оценки суда первой инстанции.
Следовательно, без всестороннего анализа указанных выше обстоятельств, не возможно прийти к однозначному выводу, что при заключении оспариваемых договоров воля истцов была определенно выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием данных договоров, и который они имели в виду, т.е. возмездное отчуждение спорной квартиры.
Таким образом, при рассмотрении данного дела судом в нарушение части 2 статьи 12 ГПК РФ не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств.
Принимая во внимание, что выводы суда постановлены без тщательной проверки доводов истцов, без оценки представленных по делу доказательств, без исследования, установления и оценки иных доказательств по делу, имеющих существенное значение для дела, решение суда нельзя признать законным и обоснованным. Данное решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, так как судебная коллегия лишена возможности исправить допущенные судом первой инстанции недостатки.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, с учетом требований и возражений сторон, норм материального права, подлежащих применению, установить обстоятельства, имеющие значение для дела; распределить бремя их доказывания и поставить на обсуждение сторон; после чего постановить решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.
Руководствуясь статьями 199, 361 - 364 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 23 июня 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)