Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Соломахина Е.А.
22 августа 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего: Юровой Т.В.,
судей: Славгородской Е.Н., Руденко Т.В.
при секретаре: Т.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Юровой Т.В. дело по кассационной жалобе О. в лице представителя Б. на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июля 2011 года,
установила:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в суд с иском к О. об обязании освободить земельный участок. В обоснование заявленных требований истец указал, что Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону, полномочия которого в настоящее время переданы ДИЗО г. Ростова-на-Дону, и О. был заключен договор аренды земельного участка N 8661 "и" от 05.12.2000 г., зарегистрированный в учреждении юстиции 25.07.2001 г. По условиям данного договора ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), общей площадью 18 кв. м для эксплуатации временного металлического гаража, сроком до 28.09.2003 г. По истечении срока действия договора арендатор продолжал фактически пользоваться земельным участком, возражений от арендодателя не поступило, в связи с чем договор аренды был продлен на неопределенный срок. Воспользовавшись своим правом отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца, ДИЗО г. Ростова-на-Дону направил ответчику уведомление от 11.08.2009 г. о прекращении договора аренды земельного участка с 16.11.2009 г. Несмотря на это ответчик продолжает пользоваться земельным участком, что подтверждено актами обследования. Кроме того, было установлено, что на земельном участке расположен временный металлический гараж. На основании изложенного истец просил суд обязать ответчика освободить земельный участок, передав его истцу по акту приемки-передачи в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
О. не признал иск и заявил встречный иск об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ним договор аренды спорного земельного участка на срок 5 лет, а также обязать Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону подготовить и принять правоустанавливающий акт о заключении на новый срок договора аренды. В обоснование своих требований О. сослался на то, что в сентябре 2009 года он получил уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 которого О. обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону для заключения договора аренды на новый срок. Истцу сообщили, что земельный участок ему в аренду выделен быть не может, предложив обратиться в Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону для предоставления пакета документов и заявления о продлении срока аренды земельного участка. Поскольку арендодатель самостоятельно направил О. предложение продлить договор аренды, истец по встречному иску направил 23.09.2010 г. в ДИЗО г. Ростова-на-Дону заявление о продлении срока договора аренды земельного участка. Кроме того, О. в Архитектуре Октябрьского района г. Ростова-на-Дону был получен перечень действующих договоров аренды земельных участков, занимаемых индивидуальными временными гаражами, снос которых не планируется на 2011 год. Ссылаясь на тот факт, что договор аренды не был прекращен, О., считая себя арендатором, добросовестно исполнившим свои обязательства и имеющим преимущественное право на заключение нового договора, просил обязать ответчика по встречному иску заключить с ним договор аренды на новый срок, а Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону обязать подготовить и принять правоустанавливающий акт о заключении на новый срок договора аренды
Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июля 2011 года исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе содержится просьба об изменении решения суда и вынесении нового решения об отказе в иске ДИЗО г. Ростова-на-Дону и удовлетворении требований О. в полном объеме.
Кассатор считает неверными выводы суда о том, что договор аренды прекратил свое действие 16.11.2009 г., поскольку п. 2 уведомления от 11.08.2009 г. содержит условие о заключении договора на новый срок, что подтверждает, по мнению кассатора, отсутствие у ДИЗО г. Ростова-на-Дону однозначного намерения прекратить арендные правоотношения с 16.11.2009 г. Кроме того, суд не учел, что О. получил уведомление от 11.08.2009 г. в первых числах октября 2009 года, в связи с чем он не имел возможности представить весь пакет документов к 16.11.2009 г. Кроме того, неправомерны выводы суда о том, что с заявлением о продлении срока аренды кассатор обратился только 23.09.2010 г., поскольку в судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону не отрицал тот факт, что О. в ноябре 2009 года обращался письменно в Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону с заявлением о заключении договора аренды, был на приеме у директора ДИЗО г. Ростова-на-Дону. Суд не проверил должным образом тот факт, имело ли место своевременное обращение О. с заявлением о продлении срока аренды.
Кассатор отмечает, что на дату рассмотрения дела договор аренды земельного участка не прекращен, поскольку в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном за О. праве аренды спорного земельного участка. Также имеется перечень действующих договоров аренды земельных участков, где под N 352 числится как действующий договор аренды, заключенный с О. Доказательств прекращения зарегистрированного права О. на спорный земельный участок в материалы дела не представлено.
В жалобе приведены также доводы о том, что со стороны Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону были допущены нарушения прав О., поскольку не был принят правоустанавливающий акт о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, что привело к невозможности исполнения п. 2 уведомления от 11.08.2009 г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав О. и его представителя Б., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 450, 453, 610, 621, 622 ГК РФ и исходил из того, что арендные отношения между сторонами по делу прекращены 16.11.2009 г. и что правовых оснований для обязания ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с О. новый договор аренды не имеется.
Суд установил, что договор аренды был заключен с О. 05.12.2000 г. и что срок его действия истек 28.09.2003 г., после чего в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор аренды был продлен на неопределенный срок. В адрес О. 11.08.2009 г. было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с 16.11.2009 г. и необходимости возвратить участок арендодателю. В этом же уведомлении О. было разъяснено, что в случае его намерения оформить договор аренды на новый срок ему следует представить пакет документов в Многофункциональный центр по предоставлению услуг в сфере имущественно-земельных отношений, в противном случае договор аренды будет считаться прекратившим свое действие с 16.11.2009 г. С заявлением о продлении срока договора аренды О. обратился только 23.09.2010 г., после прекращения действия договора по инициативе арендодателя.
Отклоняя доводы О. о том, что ему принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, суд сослался на положения п. 1 ст. 621 ГК РФ и указал, что после истечения срока действия договора аренды в 2003 году договор был по умолчанию сторон продлен на неопределенный срок, в связи с чем О. утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор прекратил свое действие 16.11.2009 г. и при таких обстоятельствах продление действия договора неправомерно.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает правомерными.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в связи с прекращением на момент рассмотрения спора действия договора аренды О. в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязан возвратить арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку указанную обязанность О. в добровольном порядке не исполнил, суд правомерно возложил ее на ответчика в судебном порядке.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды продолжает числиться зарегистрированным в учреждении юстиции, а также включен в реестр действующих договоров аренды, не опровергают правомерности выводов суда, основанных на правильном применении ч. 2 ст. 610 ГК РФ. Правомерный отказ арендодателя от бессрочного договора аренды, совершенный с соблюдением установленной законом процедуры, является основанием для прекращения арендных обязательств и возврата имущества арендодателю.
Что касается встречного иска, то суд также правомерно отклонил требования О. об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ним договор аренды на новый срок. Положениями ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено только для договоров аренды, заключаемых на определенный срок. В данном же случае по истечении установленного срока договор был продлен сторонами по умолчанию на неопределенный срок, в связи с чем правоотношения сторон стали регулироваться ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок арендатор должен был в разумный срок до окончания срока действия договора, то есть, до 28.09.2003 г., письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. Доказательств направления О. в надлежащий срок такого письменного уведомления суду представлено не было. Таким образом, с момента окончания срока действия договора аренды - 28.09.2003 г. и после продления данного договора на неопределенный срок арендатор свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок утратил.
Доводы кассационной жалобы указанных обстоятельств не опровергают.
Доводы жалобы о том, что кассатор не по своей вине не смог выполнить условия ДИЗО г. Ростова-на-Дону, содержащиеся в уведомлении от 11.08.2009 г., также подлежат отклонению. Из копии указанного уведомления усматривается, что в случае необходимости оформления договора аренды земельного участка на новый срок О. следует представить комплект документов в Многофункциональный центр по предоставлению услуг в сфере имущественно-земельных отношений (л.д. 12). Указанное уведомление было получено О. 13.08.2009 г. (л.д. 13). Доказательств своевременного обращения О. в указанную организацию материалы дела не содержат. В материалах дела содержится копия заявления О. на имя главы администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, однако данное заявление было подано только 23.09.2010 г. (л.д. 28).
В судебном заседании суда кассационной инстанции О. пояснял, что ДИЗО г. Ростова-на-Дону не наделено полномочиями продлевать срок аренды земельного участка без получения разрешения Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, тогда как сотрудники администрации не дают кассатору необходимых разрешений. Между тем в деле не имеется никаких данных о том, что О. обращался своевременно в администрацию района для выполнения условий, указанных в уведомлении от 11.08.2009 г., либо ставил вопрос о защите своих прав путем обжалования неправомерных действий сотрудников администрации района.
Руководствуясь ст. 360, абз. 1 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу О. в лице представителя Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-11502
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2011 г. по делу N 33-11502
Судья: Соломахина Е.А.
22 августа 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего: Юровой Т.В.,
судей: Славгородской Е.Н., Руденко Т.В.
при секретаре: Т.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Юровой Т.В. дело по кассационной жалобе О. в лице представителя Б. на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июля 2011 года,
установила:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) обратился в суд с иском к О. об обязании освободить земельный участок. В обоснование заявленных требований истец указал, что Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону, полномочия которого в настоящее время переданы ДИЗО г. Ростова-на-Дону, и О. был заключен договор аренды земельного участка N 8661 "и" от 05.12.2000 г., зарегистрированный в учреждении юстиции 25.07.2001 г. По условиям данного договора ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), общей площадью 18 кв. м для эксплуатации временного металлического гаража, сроком до 28.09.2003 г. По истечении срока действия договора арендатор продолжал фактически пользоваться земельным участком, возражений от арендодателя не поступило, в связи с чем договор аренды был продлен на неопределенный срок. Воспользовавшись своим правом отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца, ДИЗО г. Ростова-на-Дону направил ответчику уведомление от 11.08.2009 г. о прекращении договора аренды земельного участка с 16.11.2009 г. Несмотря на это ответчик продолжает пользоваться земельным участком, что подтверждено актами обследования. Кроме того, было установлено, что на земельном участке расположен временный металлический гараж. На основании изложенного истец просил суд обязать ответчика освободить земельный участок, передав его истцу по акту приемки-передачи в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
О. не признал иск и заявил встречный иск об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ним договор аренды спорного земельного участка на срок 5 лет, а также обязать Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону подготовить и принять правоустанавливающий акт о заключении на новый срок договора аренды. В обоснование своих требований О. сослался на то, что в сентябре 2009 года он получил уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 которого О. обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону для заключения договора аренды на новый срок. Истцу сообщили, что земельный участок ему в аренду выделен быть не может, предложив обратиться в Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону для предоставления пакета документов и заявления о продлении срока аренды земельного участка. Поскольку арендодатель самостоятельно направил О. предложение продлить договор аренды, истец по встречному иску направил 23.09.2010 г. в ДИЗО г. Ростова-на-Дону заявление о продлении срока договора аренды земельного участка. Кроме того, О. в Архитектуре Октябрьского района г. Ростова-на-Дону был получен перечень действующих договоров аренды земельных участков, занимаемых индивидуальными временными гаражами, снос которых не планируется на 2011 год. Ссылаясь на тот факт, что договор аренды не был прекращен, О., считая себя арендатором, добросовестно исполнившим свои обязательства и имеющим преимущественное право на заключение нового договора, просил обязать ответчика по встречному иску заключить с ним договор аренды на новый срок, а Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону обязать подготовить и принять правоустанавливающий акт о заключении на новый срок договора аренды
Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июля 2011 года исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе содержится просьба об изменении решения суда и вынесении нового решения об отказе в иске ДИЗО г. Ростова-на-Дону и удовлетворении требований О. в полном объеме.
Кассатор считает неверными выводы суда о том, что договор аренды прекратил свое действие 16.11.2009 г., поскольку п. 2 уведомления от 11.08.2009 г. содержит условие о заключении договора на новый срок, что подтверждает, по мнению кассатора, отсутствие у ДИЗО г. Ростова-на-Дону однозначного намерения прекратить арендные правоотношения с 16.11.2009 г. Кроме того, суд не учел, что О. получил уведомление от 11.08.2009 г. в первых числах октября 2009 года, в связи с чем он не имел возможности представить весь пакет документов к 16.11.2009 г. Кроме того, неправомерны выводы суда о том, что с заявлением о продлении срока аренды кассатор обратился только 23.09.2010 г., поскольку в судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону не отрицал тот факт, что О. в ноябре 2009 года обращался письменно в Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону с заявлением о заключении договора аренды, был на приеме у директора ДИЗО г. Ростова-на-Дону. Суд не проверил должным образом тот факт, имело ли место своевременное обращение О. с заявлением о продлении срока аренды.
Кассатор отмечает, что на дату рассмотрения дела договор аренды земельного участка не прекращен, поскольку в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном за О. праве аренды спорного земельного участка. Также имеется перечень действующих договоров аренды земельных участков, где под N 352 числится как действующий договор аренды, заключенный с О. Доказательств прекращения зарегистрированного права О. на спорный земельный участок в материалы дела не представлено.
В жалобе приведены также доводы о том, что со стороны Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону были допущены нарушения прав О., поскольку не был принят правоустанавливающий акт о заключении на новый срок договора аренды земельного участка, что привело к невозможности исполнения п. 2 уведомления от 11.08.2009 г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав О. и его представителя Б., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 450, 453, 610, 621, 622 ГК РФ и исходил из того, что арендные отношения между сторонами по делу прекращены 16.11.2009 г. и что правовых оснований для обязания ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с О. новый договор аренды не имеется.
Суд установил, что договор аренды был заключен с О. 05.12.2000 г. и что срок его действия истек 28.09.2003 г., после чего в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор аренды был продлен на неопределенный срок. В адрес О. 11.08.2009 г. было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с 16.11.2009 г. и необходимости возвратить участок арендодателю. В этом же уведомлении О. было разъяснено, что в случае его намерения оформить договор аренды на новый срок ему следует представить пакет документов в Многофункциональный центр по предоставлению услуг в сфере имущественно-земельных отношений, в противном случае договор аренды будет считаться прекратившим свое действие с 16.11.2009 г. С заявлением о продлении срока договора аренды О. обратился только 23.09.2010 г., после прекращения действия договора по инициативе арендодателя.
Отклоняя доводы О. о том, что ему принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, суд сослался на положения п. 1 ст. 621 ГК РФ и указал, что после истечения срока действия договора аренды в 2003 году договор был по умолчанию сторон продлен на неопределенный срок, в связи с чем О. утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор прекратил свое действие 16.11.2009 г. и при таких обстоятельствах продление действия договора неправомерно.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает правомерными.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в связи с прекращением на момент рассмотрения спора действия договора аренды О. в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязан возвратить арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку указанную обязанность О. в добровольном порядке не исполнил, суд правомерно возложил ее на ответчика в судебном порядке.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды продолжает числиться зарегистрированным в учреждении юстиции, а также включен в реестр действующих договоров аренды, не опровергают правомерности выводов суда, основанных на правильном применении ч. 2 ст. 610 ГК РФ. Правомерный отказ арендодателя от бессрочного договора аренды, совершенный с соблюдением установленной законом процедуры, является основанием для прекращения арендных обязательств и возврата имущества арендодателю.
Что касается встречного иска, то суд также правомерно отклонил требования О. об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с ним договор аренды на новый срок. Положениями ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено только для договоров аренды, заключаемых на определенный срок. В данном же случае по истечении установленного срока договор был продлен сторонами по умолчанию на неопределенный срок, в связи с чем правоотношения сторон стали регулироваться ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок арендатор должен был в разумный срок до окончания срока действия договора, то есть, до 28.09.2003 г., письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. Доказательств направления О. в надлежащий срок такого письменного уведомления суду представлено не было. Таким образом, с момента окончания срока действия договора аренды - 28.09.2003 г. и после продления данного договора на неопределенный срок арендатор свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок утратил.
Доводы кассационной жалобы указанных обстоятельств не опровергают.
Доводы жалобы о том, что кассатор не по своей вине не смог выполнить условия ДИЗО г. Ростова-на-Дону, содержащиеся в уведомлении от 11.08.2009 г., также подлежат отклонению. Из копии указанного уведомления усматривается, что в случае необходимости оформления договора аренды земельного участка на новый срок О. следует представить комплект документов в Многофункциональный центр по предоставлению услуг в сфере имущественно-земельных отношений (л.д. 12). Указанное уведомление было получено О. 13.08.2009 г. (л.д. 13). Доказательств своевременного обращения О. в указанную организацию материалы дела не содержат. В материалах дела содержится копия заявления О. на имя главы администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, однако данное заявление было подано только 23.09.2010 г. (л.д. 28).
В судебном заседании суда кассационной инстанции О. пояснял, что ДИЗО г. Ростова-на-Дону не наделено полномочиями продлевать срок аренды земельного участка без получения разрешения Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, тогда как сотрудники администрации не дают кассатору необходимых разрешений. Между тем в деле не имеется никаких данных о том, что О. обращался своевременно в администрацию района для выполнения условий, указанных в уведомлении от 11.08.2009 г., либо ставил вопрос о защите своих прав путем обжалования неправомерных действий сотрудников администрации района.
Руководствуясь ст. 360, абз. 1 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу О. в лице представителя Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)