Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Хабаровского краевого суда в составе
председательствующего Веретенникова Н.Н.,
членов президиума Барабанова С.Г., Павловой А.А., Мироновой Л.Ю.,
с участием сторон Ч., П.,
при секретаре Г.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к П. о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании денежных средств, встречному иску П. к Ч. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, возложении обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки, по надзорной жалобе Ч. на решение суда района имени Лазо Хабаровского края от 11 октября 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 декабря 2010 года.
Выслушав доклад члена президиума Хабаровского краевого суда Мироновой Л.Ю., объяснения Ч., П., изучив материалы гражданского дела, президиум Хабаровского краевого суда
Ч. обратился в суд к П. с иском о признании недействительным удостоверенного нотариусом соглашения о задатке, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого он передал П. рублей в счет оплаты жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу:. Кроме того, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ч. передавал П. по рублей ежемесячно в качестве аванса, всего рублей. Истец просил суд взыскать с П. переданные ей денежные средства в размере рублей как сумму неосновательного обогащения.
В обоснование предъявленных требований Ч. указал, что намеревался купить указанный дом для проживания семьи своего сына, в связи с чем передал П. в качестве задатка рублей и аванс в сумме рублей. В соглашении о задатке срок заключения договора купли-продажи жилого дома указан не был, существенные условия договора купли-продажи сторонами не определены, в связи с чем, по мнению истца, данное соглашение является незаключенным. Договор купли-продажи жилого дома сторонами не заключен, предложение о его заключении ни одной из сторон направлены не были. Дом оказался не пригодным для проживания, не имеет фундамента, подтапливается грунтовыми водами, что выявилось весной 2010 года.
П. предъявленные Ч. требования не признала, обратилась в суд со встречным иском о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся, возложении на Ч. обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки, ссылаясь на то, что стороны договорились о продаже жилого дома, определили его цену в сумме рублей, заключили соглашение о задатке, Ч. передал ей денежные средства в счет платы за дом в сумме рублей, остаток долга составляет рублей. Ч. поселил в доме своего сына с невесткой, которые проживали в доме в период с марта 2009 года по май 2010 года, пользовались земельным участком, использовали дрова, выкорчевали плодово-ягодные насаждения, сломали парник. Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что он относился к дому как к своему собственному имуществу. Считает необоснованным отказ Ч. от заключения договора. Ч. видел дом перед заселением сына и невестки, для откачки воды из подполья был оставлен насос, однако осенью 2009 года Ч-вы не откачали воду из подполья, что повлекло подтопление дома следующей весной при таянии снега.
Решением суда района имени Лазо Хабаровского края от 11 октября 2010 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано. Иск П. удовлетворен. Сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка по между П. и Ч. признана состоявшейся. На Ч. возложена обязанность совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по - заключить с П. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу и зарегистрировать сделку.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 декабря 2010 года решение районного суда оставлено без изменения, кассационная жалоба Ч. - без удовлетворения.
В надзорной жалобе Ч. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на то, что судами первой и второй инстанций при разрешении дела были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлекшие вынесение незаконных судебных актов, направить дело на новое судебное рассмотрение.
Определением судьи Хабаровского краевого суда от 31 мая 2011 года надзорная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Выслушав объяснения заявителя Ч., поддержавшего надзорную жалобу, возражения П., изучив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и возражений, президиум Хабаровского краевого суда пришел к выводу о том, что надзорная жалоба является обоснованной и подлежит удовлетворению, а состоявшиеся по делу судебные постановления - отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и второй инстанций при разрешении настоящего дела.
При разрешении дела суд первой инстанции признал, что сторонами было достигнуто соглашения о задатке, которое, по мнению суда, должно обеспечить исполнение обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи жилого дома. Однако договор купли-продажи заключен не был. В связи с тем, что Ч. выполнил условия соглашения о задатке и выплатил П. сумму, причитающуюся за продажу дома, суд признал, что эти действия Ч. и его последующие действия свидетельствуют о намерении приобрести жилой дом у П. и заключить договор купли-продажи после выплаты его полной стоимости. П. также выполнила свои обязательства - передала дом с земельным участком во владение и пользование Ч. Отказ Ч. от заключения договора признан судом необоснованным, так как Ч. был согласен с качеством дома, его ценой и условиями оплаты.
Давая правовую оценку обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции, рассмотревший дело по кассационной жалобе Ч., указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был фактически заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома N, расположенного по, что, по мнению суда второй инстанции, подтверждается получением П. задатка. Ссылаясь на положения пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, регулирующие последствия неисполнения предварительного договора, суд второй инстанции согласился с выводом районного суда об обоснованности предъявленного П. требованиям о понуждении Ч. к заключению договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Вместе с тем выводы судов первой и второй инстанции основаны на неправильном толковании применение судами первой и второй инстанции норм материального права, что повлекло их неправильное применение и неверную юридическую оценку установленных судами обстоятельств дела.
Статьей 307 Гражданского кодекса РФ устанавливается, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе (часть 2 статьи 307 ГК РФ).
Статьей 329 Гражданского кодекса РФ предусматриваются способы обеспечения исполнения обязательств, к числу которых относится задаток.
Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли уплаченная стороной сумма задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлен принцип свободы договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договора, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 434 Гражданского кодекса РФ договор заключается в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если для данного вида договора не установлена определенная форма.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор, как указано в части 2 данной статьи, заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязаны заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу требований статей 131, 161, 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 4343, статья 550 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статьей 558 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, устанавливается, что договор продажи жилого дома, его части или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с требованиями статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Такие данные должны содержать указание о местоположении жилого дома и земельного участка, назначение, площадь, в том числе общую и жилую, этажность и другие параметры (материал, из которого построен дом, его части, включая фундамент, стены, крышу), площадь земельного участка, его конфигурацию, расположение строений на земельном участке. Эти данные отражаются в техническом паспорте на дом, кадастровом плане.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор незаключенным.
Исходя из положений приведенных правовых норм выводы суда первой инстанции о том, что переданная Ч. П. денежная сумма в размере рублей является задатком, призванным обеспечить исполнение обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи жилого дома, а также вывод суда кассационной инстанции о фактическом заключении сторонами предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком являются ошибочными.
Как следует из приведенных положений статей 329, пункта 1 статьи 380, пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ задаток является способом обеспечения исполнения возникшего обязательства, а также служит доказательством заключения договора.
Вместе с тем задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основании соглашения о задатке, является дополнительным, производным от основного, обеспечиваемого задатком обязательства, и может существовать лишь при условии действия основного обязательства.
Как следует из обстоятельств дела, установленных судами первой и второй инстанций, стороны имели намерение заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, однако такой договор в предусмотренной законом форме заключен не был, требования о государственной регистрации сделки не соблюдено. Данные о том, что сторонами в установленной законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям данного вида договора, включая условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, отсутствуют. Жилой дом с земельным участком, расположенные по, из владения собственника не выбывали и находятся в его пользовании.
Применение судом второй инстанций в данном деле положений статьи 429 Гражданского кодекса РФ о предварительном договоре нельзя признать правомерным в связи с тем, что ни одна из сторон не ссылалась в обоснование своих требований и возражений на заключение предварительного договора, письменный документ, подписанный сторонами, о заключении предварительного договора сторонами не составлялся, указание судебной коллегии на фактическое заключение предварительного договора правового значения не имеет, поскольку несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Поскольку ни предварительный, ни основной договор купли-продажи сторонами заключены не были, стороны имели намерение совершить сделку по продаже недвижимости, но договор продажи недвижимости не заключили, то соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным (ничтожным) как несоответствующее требованиям закона в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ, а переданные Ч. П. денежные средства в сумме рублей подлежат возврату на основании статей 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ.
В результате допущенной судами первой и второй инстанции ошибки при разрешении настоящего дела на заявителя была незаконно возложена обязанность по заключению договора продажи недвижимости и регистрации сделки, а также необоснованно отказано в возврате денежных средств, чем существенно нарушены имущественные права заявителя.
С учетом изложенного принятые по делу судебные постановления подлежат отмене.
Поскольку допущенная судами ошибка в применении норм материального права может быть исправлена без направления дела на новое судебное рассмотрение, президиум Хабаровского краевого суда при отмене состоявшихся по делу судебных постановлений полагает возможным принять новое решение об удовлетворении предъявленных Ч. требований о признании недействительным соглашения о задатке и взыскании денежных средств и отказе в удовлетворении встречного иска П. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, возложении обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с тем, что предъявленный Ч. иск удовлетворен, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины при обращении с иском в суд в размере подлежат возмещению за счет П.
Руководствуясь статьями 376, 387, 388, пунктом 5 части 1 статьи 390, 391 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум <...> суда
надзорную жалобу Ч. удовлетворить,
решение суда района имени Лазо Хабаровского края от 11 октября 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 декабря 2010 года отменить,
принять по делу новое решение.
Исковые требования Ч. к П. о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании денежных средств удовлетворить.
Признать недействительным соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ между Ч. и П.
Взыскать с П. в пользу Ч. денежную сумму в размере, а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований П. к Ч. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, возложении обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки отказать.
Решение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.06.2011 ПО ДЕЛУ N 44-Г-53/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2011 г. по делу N 44-г-53/2011
Президиум Хабаровского краевого суда в составе
председательствующего Веретенникова Н.Н.,
членов президиума Барабанова С.Г., Павловой А.А., Мироновой Л.Ю.,
с участием сторон Ч., П.,
при секретаре Г.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к П. о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании денежных средств, встречному иску П. к Ч. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, возложении обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки, по надзорной жалобе Ч. на решение суда района имени Лазо Хабаровского края от 11 октября 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 декабря 2010 года.
Выслушав доклад члена президиума Хабаровского краевого суда Мироновой Л.Ю., объяснения Ч., П., изучив материалы гражданского дела, президиум Хабаровского краевого суда
установил:
Ч. обратился в суд к П. с иском о признании недействительным удостоверенного нотариусом соглашения о задатке, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого он передал П. рублей в счет оплаты жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу:. Кроме того, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ч. передавал П. по рублей ежемесячно в качестве аванса, всего рублей. Истец просил суд взыскать с П. переданные ей денежные средства в размере рублей как сумму неосновательного обогащения.
В обоснование предъявленных требований Ч. указал, что намеревался купить указанный дом для проживания семьи своего сына, в связи с чем передал П. в качестве задатка рублей и аванс в сумме рублей. В соглашении о задатке срок заключения договора купли-продажи жилого дома указан не был, существенные условия договора купли-продажи сторонами не определены, в связи с чем, по мнению истца, данное соглашение является незаключенным. Договор купли-продажи жилого дома сторонами не заключен, предложение о его заключении ни одной из сторон направлены не были. Дом оказался не пригодным для проживания, не имеет фундамента, подтапливается грунтовыми водами, что выявилось весной 2010 года.
П. предъявленные Ч. требования не признала, обратилась в суд со встречным иском о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся, возложении на Ч. обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки, ссылаясь на то, что стороны договорились о продаже жилого дома, определили его цену в сумме рублей, заключили соглашение о задатке, Ч. передал ей денежные средства в счет платы за дом в сумме рублей, остаток долга составляет рублей. Ч. поселил в доме своего сына с невесткой, которые проживали в доме в период с марта 2009 года по май 2010 года, пользовались земельным участком, использовали дрова, выкорчевали плодово-ягодные насаждения, сломали парник. Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что он относился к дому как к своему собственному имуществу. Считает необоснованным отказ Ч. от заключения договора. Ч. видел дом перед заселением сына и невестки, для откачки воды из подполья был оставлен насос, однако осенью 2009 года Ч-вы не откачали воду из подполья, что повлекло подтопление дома следующей весной при таянии снега.
Решением суда района имени Лазо Хабаровского края от 11 октября 2010 года в удовлетворении исковых требований Ч. отказано. Иск П. удовлетворен. Сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка по между П. и Ч. признана состоявшейся. На Ч. возложена обязанность совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по - заключить с П. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу и зарегистрировать сделку.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 декабря 2010 года решение районного суда оставлено без изменения, кассационная жалоба Ч. - без удовлетворения.
В надзорной жалобе Ч. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на то, что судами первой и второй инстанций при разрешении дела были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлекшие вынесение незаконных судебных актов, направить дело на новое судебное рассмотрение.
Определением судьи Хабаровского краевого суда от 31 мая 2011 года надзорная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
Выслушав объяснения заявителя Ч., поддержавшего надзорную жалобу, возражения П., изучив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и возражений, президиум Хабаровского краевого суда пришел к выводу о том, что надзорная жалоба является обоснованной и подлежит удовлетворению, а состоявшиеся по делу судебные постановления - отмене по следующим основаниям.
В силу статьи 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и второй инстанций при разрешении настоящего дела.
При разрешении дела суд первой инстанции признал, что сторонами было достигнуто соглашения о задатке, которое, по мнению суда, должно обеспечить исполнение обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи жилого дома. Однако договор купли-продажи заключен не был. В связи с тем, что Ч. выполнил условия соглашения о задатке и выплатил П. сумму, причитающуюся за продажу дома, суд признал, что эти действия Ч. и его последующие действия свидетельствуют о намерении приобрести жилой дом у П. и заключить договор купли-продажи после выплаты его полной стоимости. П. также выполнила свои обязательства - передала дом с земельным участком во владение и пользование Ч. Отказ Ч. от заключения договора признан судом необоснованным, так как Ч. был согласен с качеством дома, его ценой и условиями оплаты.
Давая правовую оценку обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции, рассмотревший дело по кассационной жалобе Ч., указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был фактически заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома N, расположенного по, что, по мнению суда второй инстанции, подтверждается получением П. задатка. Ссылаясь на положения пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, регулирующие последствия неисполнения предварительного договора, суд второй инстанции согласился с выводом районного суда об обоснованности предъявленного П. требованиям о понуждении Ч. к заключению договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.
Вместе с тем выводы судов первой и второй инстанции основаны на неправильном толковании применение судами первой и второй инстанции норм материального права, что повлекло их неправильное применение и неверную юридическую оценку установленных судами обстоятельств дела.
Статьей 307 Гражданского кодекса РФ устанавливается, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе (часть 2 статьи 307 ГК РФ).
Статьей 329 Гражданского кодекса РФ предусматриваются способы обеспечения исполнения обязательств, к числу которых относится задаток.
Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли уплаченная стороной сумма задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлен принцип свободы договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договора, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 434 Гражданского кодекса РФ договор заключается в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если для данного вида договора не установлена определенная форма.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор, как указано в части 2 данной статьи, заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязаны заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу требований статей 131, 161, 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 4343, статья 550 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статьей 558 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, устанавливается, что договор продажи жилого дома, его части или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с требованиями статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Такие данные должны содержать указание о местоположении жилого дома и земельного участка, назначение, площадь, в том числе общую и жилую, этажность и другие параметры (материал, из которого построен дом, его части, включая фундамент, стены, крышу), площадь земельного участка, его конфигурацию, расположение строений на земельном участке. Эти данные отражаются в техническом паспорте на дом, кадастровом плане.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор незаключенным.
Исходя из положений приведенных правовых норм выводы суда первой инстанции о том, что переданная Ч. П. денежная сумма в размере рублей является задатком, призванным обеспечить исполнение обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи жилого дома, а также вывод суда кассационной инстанции о фактическом заключении сторонами предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком являются ошибочными.
Как следует из приведенных положений статей 329, пункта 1 статьи 380, пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ задаток является способом обеспечения исполнения возникшего обязательства, а также служит доказательством заключения договора.
Вместе с тем задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основании соглашения о задатке, является дополнительным, производным от основного, обеспечиваемого задатком обязательства, и может существовать лишь при условии действия основного обязательства.
Как следует из обстоятельств дела, установленных судами первой и второй инстанций, стороны имели намерение заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, однако такой договор в предусмотренной законом форме заключен не был, требования о государственной регистрации сделки не соблюдено. Данные о том, что сторонами в установленной законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям данного вида договора, включая условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, отсутствуют. Жилой дом с земельным участком, расположенные по, из владения собственника не выбывали и находятся в его пользовании.
Применение судом второй инстанций в данном деле положений статьи 429 Гражданского кодекса РФ о предварительном договоре нельзя признать правомерным в связи с тем, что ни одна из сторон не ссылалась в обоснование своих требований и возражений на заключение предварительного договора, письменный документ, подписанный сторонами, о заключении предварительного договора сторонами не составлялся, указание судебной коллегии на фактическое заключение предварительного договора правового значения не имеет, поскольку несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Поскольку ни предварительный, ни основной договор купли-продажи сторонами заключены не были, стороны имели намерение совершить сделку по продаже недвижимости, но договор продажи недвижимости не заключили, то соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным (ничтожным) как несоответствующее требованиям закона в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ, а переданные Ч. П. денежные средства в сумме рублей подлежат возврату на основании статей 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ.
В результате допущенной судами первой и второй инстанции ошибки при разрешении настоящего дела на заявителя была незаконно возложена обязанность по заключению договора продажи недвижимости и регистрации сделки, а также необоснованно отказано в возврате денежных средств, чем существенно нарушены имущественные права заявителя.
С учетом изложенного принятые по делу судебные постановления подлежат отмене.
Поскольку допущенная судами ошибка в применении норм материального права может быть исправлена без направления дела на новое судебное рассмотрение, президиум Хабаровского краевого суда при отмене состоявшихся по делу судебных постановлений полагает возможным принять новое решение об удовлетворении предъявленных Ч. требований о признании недействительным соглашения о задатке и взыскании денежных средств и отказе в удовлетворении встречного иска П. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, возложении обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с тем, что предъявленный Ч. иск удовлетворен, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины при обращении с иском в суд в размере подлежат возмещению за счет П.
Руководствуясь статьями 376, 387, 388, пунктом 5 части 1 статьи 390, 391 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум <...> суда
постановил:
надзорную жалобу Ч. удовлетворить,
решение суда района имени Лазо Хабаровского края от 11 октября 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 декабря 2010 года отменить,
принять по делу новое решение.
Исковые требования Ч. к П. о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании денежных средств удовлетворить.
Признать недействительным соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ между Ч. и П.
Взыскать с П. в пользу Ч. денежную сумму в размере, а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований П. к Ч. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, возложении обязанности совершить действия, необходимые для государственной регистрации сделки отказать.
Решение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Н.Н.ВЕРЕТЕННИКОВ
Н.Н.ВЕРЕТЕННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)