Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сорокобаткина Т.П.
18 июля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Филиппова А.Е.,
судей Монмарь Д.В., Татуриной С.В.,
при секретаре А.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по кассационной жалобе В. на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 апреля 2011 года,
установила:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени и процентам.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 08.11.2007 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и В. заключен договор аренды земельного участка общей площадью 2 943 кв. м, расположенного по (адрес), для строительства универсама (данные изъяты), сроком по 23.07.2010 г.
Договор зарегистрирован 11.12.2007 г. в установленном законом порядке. 09.11.2009 г. договор расторгнут в связи с приобретением в собственность земельного участка.
В силу п. 8.12. договора аренды размер арендной платы в сумме 2066000 рублей установлен в соответствии с протоколом N 35 от 14.09.2007 г. комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности.
Кроме того, п. 3.4. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, РО, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте. При этом обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Однако, ответчик условия договора аренды не выполняет, не платит арендную плату в соответствии с коэффициентом уровня инфляции, в связи, с чем у него возникла задолженность по арендной плате за землю, пени и процентам. На 25.02.2011 г. эта задолженность составляет 501 941,98 руб.
На основании изложенного истец просил суд взыскать с В. задолженность по арендной плате за землю за период с 01.01.2008 г. по 08.11.2009 г. в сумме 444 253,33 руб., пеню за период с 21.03.2008 г. по 08.11.2009 г. - 11 361,92 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.11.2009 г. по 25.02.2011 г. - 46 32,73 рублей, а всего 501 941,98 рублей.
В судебном заседании представитель истца по доверенности С. исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика К. иск не признал, просил в иске отказать.
Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил, а также взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 219 рублей 42 копеек.
С решением суда не согласился В., в кассационной жалобе, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового.
Кассатор не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Он полагает, что следуя логике данного утверждения, сумма денежных средств, фактически уплачиваемых ответчиком за пользование земельным участком также не должна измениться. Однако за 2009 г. эта сумма менялась несколько раз.
Кроме того, кассатор не согласен с мнением суда относительно того, что для изменения размера арендной платы обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Между тем, ни в одном из нормативно-правовых актов, положенных в основание решения суда нет прямого на это указания. Более того, п. 6.1. договора установлено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Подтверждением этому служит заключение 20.05.2008 г. между истцом и ответчиком дополнительного соглашения N 1 к договору, в котором стороны закрепили изменение размера арендной платы. Таким образом, ответчик, включая в договор такую формулировку, взял на себя функцию по толкованию действующего законодательства.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. ст. 362 - 364 ГПК РФ для отмены правильного по существу решения суда.
Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст. ст. 307, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, и исходил из того, что Федеральными законами РФ установлены коэффициенты инфляции на 2008 г. 8,5% и на 2009 г. 8,5% и 1,3%. С учетом указанных коэффициентов инфляции, истцом был изменен размер арендной платы.
20.05.2008 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с учетом коэффициента 1,085.
Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с учетом коэффициентов инфляции на 2009 г. между сторонами не заключалось, однако об изменении размера арендной платы ответчик знал, поскольку по его заявлению от 10.11.2009 г. была проведена сверка по договорам аренды на земельные участки, и расчет был им получен 11.11.2009 г.
09.11.2009 г. договор аренды между сторонами был расторгнут, в связи с выкупом спорного земельного участка ответчиком.
Судом установлено, что арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен, как это предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, установленный в договоре аренды размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В данном случае изменение размера арендной платы вызвано не изменением механизма (формулы) расчета арендной платы, либо установленного в соответствии с отчетом об оценке (в этих случаях и предусмотрено заключение дополнительного соглашения), а изменение арендной платы произошло за счет применения коэффициентов инфляции.
Ответчику направлялись претензии о погашении долга по арендной плате, но он в добровольном порядке долг не погасил, поэтому обоснованным является требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
Доводы жалобы о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов является изменением условия договора о размере арендной платы, а также, что для изменения размера арендной платы требуется обязательное заключения дополнительного соглашения к договору, подлежат отклонению.
Так как, из смысла ст. 424 ГК РФ следует, что если арендная плата за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления, то стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу нормативного акта.
Поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности в силу ч. 1 ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами.
Также согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен.
Следовательно, установленный в договоре аренды размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. В этом случае заключение сторонами отдельного соглашения к договору об изменении размера арендной платы (после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новые ставки арендных платежей) не требуется.
Кроме того, п. 3.4. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, РО, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Судебная коллегия считает необоснованной ссылку кассатора на подписанное между сторонами дополнительное соглашение N 1 от 20.05.2008 г. к договору аренды N (номер) от 08.11.2007 г.
Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Дополнительное соглашение N 1 от 20.05.2008 г. к договору аренды N (номер) от 08.11.2007 г., должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка изменений относительно размера арендной платы в нарушение норм гражданского и земельного законодательства РФ не зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке и, следовательно, данный документ является незаключенным и не порождает для сторон правовых последствий.
Таким образом, ссылка арендатора на дополнительное соглашение N 1 от 20.05.2008 г. не соответствует действующему законодательству.
Другие доводы кассационной жалобы также правовых оснований к отмене решения суда не содержат, поскольку сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, оснований для переоценки не имеется.
С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным на основании полной и всесторонней оценки обстоятельств дела, в соответствии с требованиями закона, в связи, с чем основания к отмене по существу правильного судебного решения отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-9194
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2011 г. по делу N 33-9194
Судья Сорокобаткина Т.П.
18 июля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Филиппова А.Е.,
судей Монмарь Д.В., Татуриной С.В.,
при секретаре А.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по кассационной жалобе В. на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 апреля 2011 года,
установила:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени и процентам.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 08.11.2007 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и В. заключен договор аренды земельного участка общей площадью 2 943 кв. м, расположенного по (адрес), для строительства универсама (данные изъяты), сроком по 23.07.2010 г.
Договор зарегистрирован 11.12.2007 г. в установленном законом порядке. 09.11.2009 г. договор расторгнут в связи с приобретением в собственность земельного участка.
В силу п. 8.12. договора аренды размер арендной платы в сумме 2066000 рублей установлен в соответствии с протоколом N 35 от 14.09.2007 г. комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности.
Кроме того, п. 3.4. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, РО, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте. При этом обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Однако, ответчик условия договора аренды не выполняет, не платит арендную плату в соответствии с коэффициентом уровня инфляции, в связи, с чем у него возникла задолженность по арендной плате за землю, пени и процентам. На 25.02.2011 г. эта задолженность составляет 501 941,98 руб.
На основании изложенного истец просил суд взыскать с В. задолженность по арендной плате за землю за период с 01.01.2008 г. по 08.11.2009 г. в сумме 444 253,33 руб., пеню за период с 21.03.2008 г. по 08.11.2009 г. - 11 361,92 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.11.2009 г. по 25.02.2011 г. - 46 32,73 рублей, а всего 501 941,98 рублей.
В судебном заседании представитель истца по доверенности С. исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика К. иск не признал, просил в иске отказать.
Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил, а также взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 219 рублей 42 копеек.
С решением суда не согласился В., в кассационной жалобе, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового.
Кассатор не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Он полагает, что следуя логике данного утверждения, сумма денежных средств, фактически уплачиваемых ответчиком за пользование земельным участком также не должна измениться. Однако за 2009 г. эта сумма менялась несколько раз.
Кроме того, кассатор не согласен с мнением суда относительно того, что для изменения размера арендной платы обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Между тем, ни в одном из нормативно-правовых актов, положенных в основание решения суда нет прямого на это указания. Более того, п. 6.1. договора установлено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Подтверждением этому служит заключение 20.05.2008 г. между истцом и ответчиком дополнительного соглашения N 1 к договору, в котором стороны закрепили изменение размера арендной платы. Таким образом, ответчик, включая в договор такую формулировку, взял на себя функцию по толкованию действующего законодательства.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. ст. 362 - 364 ГПК РФ для отмены правильного по существу решения суда.
Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст. ст. 307, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, и исходил из того, что Федеральными законами РФ установлены коэффициенты инфляции на 2008 г. 8,5% и на 2009 г. 8,5% и 1,3%. С учетом указанных коэффициентов инфляции, истцом был изменен размер арендной платы.
20.05.2008 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с учетом коэффициента 1,085.
Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с учетом коэффициентов инфляции на 2009 г. между сторонами не заключалось, однако об изменении размера арендной платы ответчик знал, поскольку по его заявлению от 10.11.2009 г. была проведена сверка по договорам аренды на земельные участки, и расчет был им получен 11.11.2009 г.
09.11.2009 г. договор аренды между сторонами был расторгнут, в связи с выкупом спорного земельного участка ответчиком.
Судом установлено, что арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен, как это предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, установленный в договоре аренды размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В данном случае изменение размера арендной платы вызвано не изменением механизма (формулы) расчета арендной платы, либо установленного в соответствии с отчетом об оценке (в этих случаях и предусмотрено заключение дополнительного соглашения), а изменение арендной платы произошло за счет применения коэффициентов инфляции.
Ответчику направлялись претензии о погашении долга по арендной плате, но он в добровольном порядке долг не погасил, поэтому обоснованным является требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
Доводы жалобы о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов является изменением условия договора о размере арендной платы, а также, что для изменения размера арендной платы требуется обязательное заключения дополнительного соглашения к договору, подлежат отклонению.
Так как, из смысла ст. 424 ГК РФ следует, что если арендная плата за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления, то стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу нормативного акта.
Поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности в силу ч. 1 ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами.
Также согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен.
Следовательно, установленный в договоре аренды размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. В этом случае заключение сторонами отдельного соглашения к договору об изменении размера арендной платы (после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новые ставки арендных платежей) не требуется.
Кроме того, п. 3.4. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, РО, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Судебная коллегия считает необоснованной ссылку кассатора на подписанное между сторонами дополнительное соглашение N 1 от 20.05.2008 г. к договору аренды N (номер) от 08.11.2007 г.
Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Дополнительное соглашение N 1 от 20.05.2008 г. к договору аренды N (номер) от 08.11.2007 г., должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка изменений относительно размера арендной платы в нарушение норм гражданского и земельного законодательства РФ не зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке и, следовательно, данный документ является незаключенным и не порождает для сторон правовых последствий.
Таким образом, ссылка арендатора на дополнительное соглашение N 1 от 20.05.2008 г. не соответствует действующему законодательству.
Другие доводы кассационной жалобы также правовых оснований к отмене решения суда не содержат, поскольку сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, оснований для переоценки не имеется.
С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным на основании полной и всесторонней оценки обстоятельств дела, в соответствии с требованиями закона, в связи, с чем основания к отмене по существу правильного судебного решения отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 360 - 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)